﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-106578/2020

15 июля 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей Г.В. Лебедева, И.В. Масенковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседанияИ.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от ООО «Невафлор» представителя Кравчука И.В. (доверенность от 01.01.2021),

от Комитета представителя Бурдинской Е.В. (доверенность от 02.03.2021),

от Управления Росреестра представитель не явился,

от Центра представитель не явился,

от Учреждения представителя Бурдинской Е.В. (доверенность от 11.01.2021),

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Невафлор» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2021 по делу № А56-106578/2020 (судья А.Г. Сайфуллина) по иску: 

общества с ограниченной ответственностью «Невафлор» (194358, Санкт-Петербург, п. Парголово, ул. Михаила Дудина, д. 6, к. 1, стр. 1, пом. 142/2; ОГРН 1089847119152, ИНН 7810510309)

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076),

третьи лица: 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербурга (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12; ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400),

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803),

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (191024, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 146, лит. А, пом. 6Н; ОГРН 1117847089381, ИНН 7801542311)

об обязании заключить дополнительное соглашение,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Невафлор» (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик. Комитет) об обязании Комитета заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.05.2008 № 02/ЗК-07021 о продлении срока его действия на три года в течение пяти дней с даты вступления в законную силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра), Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (далее – Центр).

Решением от 29.04.2021 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции неправильно применил при рассмотрении настоящего спора положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), поскольку в рассматриваемом случае обязанность арендодателя заключить соглашение о продлении срока действия договора установлена пунктами 7, 8 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции», истец обратился с заявлением о заключении такого соглашения в период действия договора аренды, в связи с чем у Общества имеются все основания для продления срока действия договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу Учреждение просит оставить решение без изменения, указывает, что договор аренды расторгнут в связи с отказом арендодателя от исполнения договора, указанный отказ признан действительным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.04.2021 по делу № А56-96537/2020, письмами от 30.09.2020 и 18.11.2020 Учреждение лишь констатировало, что заключение дополнительного соглашения невозможно, заявление о заключении нового договора направлено арендатором после получения уведомления об отказе от договора.

В судебном заседании представитель Общества поддержал апелляционную жалобу, указал, что суд первой инстанции не учел, что заявитель имеет право на продление срока действия договора на основании пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Представитель Комитета и Учреждения против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей Общества, Комитета и Учреждения, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, правопредшественником Комитета, арендодатель, и Обществом (арендатор) 26.05.2008 заключен договор аренды № 02/ЗК-07021 аренды земельного участка площадью 786 кв. м с кадастровым номером 78:5118Б:1051, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., участок 52 (севернее дома 61, корп. 3, лит. Д по Лесному проспекту), для использования под размещение торговых павильонов.

Срок действия договора определен до 19.11.2011.

Дополнительным соглашением от 29.12.2010 в договор аренды внесены изменения, установлено, что в аренду переданы:

земельный участок Зона 5, кадастровый номер 78:36:51181Б:1065, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кантемировская, участок 24 (северо-западнее дома 61, корпус 3, литера Д по Лесному пр.), площадью 20 кв. м;

земельный участок Зона 5, кадастровый номер 78:36:5118Б:1064, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кантемировская, участок 23 (северо-западнее дома 61, корпус 3, литера Д по Лесному пр.), площадью 20 кв. м;

земельный участок Зона 5, кадастровый номер 78:36:5118Б:1063, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кантемировская, участок 22 (севернее дома 61, корпус 3, литера Д по Лесному пр.), площадью 10 кв. м;

земельный участок Зона 5, кадастровый номер 78:36:5118Б:1066, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кантемировская, участок 19 (северо-западнее дома 61, корпус 3, литера Д по Лесному пр.), площадью 101 кв. м;

земельный участок Зона 5, кадастровый номер 78:36:5118Б:1061, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кантемировская, участок 20 (северо-западнее дома 61, корпус 3, литера Д по Лесному пр.), площадью 24 кв. м;

земельный участок Зона 5, кадастровый номер 78:36:5118Б:1062, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кантемировская, участок 21 (северо-западнее дома 61, корпус 3, литера Д по Лесному пр.), площадью 34 кв. м.

Срок действия договора дополнительным соглашением от 25.02.2015 установлен до 24.02.2020.

Согласно пункту 6.1 договора договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, договор, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

Поскольку до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомила другую сторону о прекращении договора, договор возобновил свое действие на неопределенный срок.

Уведомлением от 07.08.2020 № 04-28-16894/20-0-0, полученным истцом 24.08.2020, арендодатель известил Общество об отказе от договора.

23.09.2020 Общество направило Учреждению требование о заключении дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора на три года на основании статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в удовлетворении которого Учреждением отказано в связи с тем, что арендодателем осуществляются мероприятия, направленные на расторжение договора аренды.

Полагая указанный отказ противоречащим действующему законодательству и нарушающим его права, Общество обратилось в суд с настоящим требованием.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на отсутствие оснований и условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Обращаясь с настоящим требованием, Общество ссылается на положения статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции», которой статья 19 Закона № 98-ФЗ дополнена пунктами следующего содержания:

«6. До 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 166-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

7. Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются. 

8. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении».

Согласно статье 24 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ этот Закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Данный Закон опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 08.06.2020, следовательно, вступил в силу 08.06.2020.

Отказ в заключении дополнительного соглашения к договору аренды сроком на три года мотивирован арендодателем тем, что к моменту обращения заявителя с соответствующим заявлением арендодателем ведется процедура расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Поскольку договор аренды заключен без проведения торгов, после истечения срока договора ни одна из сторон не заявила о прекращении договорных отношений, суд первой инстанции правильно указал, что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» сформулирован правовой подход, в силу которого при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. При этом, если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила. Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

В соответствии с разъяснениями пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Поскольку договор аренды от 26.05.2008 № 02/ЗК-07021 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора вне зависимости от каких-либо специальных ограничений, арендодатель реализовал право на отказ от договора путем направления арендатору уведомления от 07.08.2020 № 04-28-16894/20-0-0 о прекращении договора аренды, которое получено истцом 24.08.2020.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-96537/2020 отказано в признании незаконным отказа от договора.

Таким образом, договор аренды от 26.05.2008 № 02/ЗК-07021 является расторгнутым с 07.11.2020.

Статьей 19 Закона № 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в силу которого допускается продление срочных договоров аренды по требованию арендатора на срок до трех лет, указанная норма не применяется к договорам, действующим в режиме неопределенного срока.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2021 по делу № А56-106578/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

Г.В. Лебедев

И.В. Масенкова