﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-2125/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 07 декабря 2020 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Лаптева Н.В.,

судей							Кадниковой О.В.,

								Мелихова Н.В. – 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества Национальный банк «Траст» (ИНН 7831001567,ОГРН 1027800000480, далее – общество НБ «Траст», Банк)на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.06.2020 (судья Свиридова Г.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 (судьи Назаров А.В., Зайцева О.О.,Усанина Н.А.) по делу № А45-2125/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестком» (ИНН 5406715023, ОГРН 1125476098494, далее – общество «Инвестком», должник), принятые по заявлению Мельникова Александра Геннадьевича о признании права собственности на жилое помещение и прекращении залога.

Третье лицо – общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая компания «Стройинвест» (ИНН 5406325063, ОГРН 1055406260690, далее – общество ПТК «Стройинвест»).

Суд установил:

в деле о банкротстве общества «Инвестком» Мельников А.Г. обратилсяв арбитражный суд с заявлением о признании права собственностина однокомнатную квартиру № 152 (строительный № 136) с кадастровым номером 54:35:072205:2091, общей площадью 38,3 кв. м, расположеннуюпо адресу: город Новосибирск, улица Вилюйская, дом 7 (далее – квартира),и признании отсутствующим обременения в виде залога на указанную квартиру.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.06.2020 заявление удовлетворено – право собственности на квартиру признаноза Мельниковым А.Г.; залог общества НБ «Траст» в отношении имущественных прав на квартиру признан отсутствующим (прекратившимся).

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 определение арбитражного суда от 12.06.2020 оставлено без изменения.

Общество НБ «Траст» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит определение арбитражного суда и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то,что соглашение об уступке прав не прошло государственную регистрацию, является незаключённым, не влечёт юридических последствий; соглашениео предоставлении беспроцентного займа от 23.12.2014 № 0136/0017 не может являться способом исполнения соглашения от 22.12.2014 № 98/136-ВБ23о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от 18.12.2012; вывод судов об отсутствии необходимости получения согласия Банка на заключение соглашения об уступке не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, и их представители в судебное заседаниене явились. Учитывая надлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствиена основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в пределах, предусмотренных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального права и соблюдение процессуального права,а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом ПТК «Стройинвест» (застройщик) и обществом «Инвестком» (участник долевого строительства) заключён договор от 18.12.2012 (далее – Договор),по условиям которого участник долевого строительства принимает участиев долевом строительстве жилого дома с помещениями общественного назначения.

Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силамии (или) с привлечением других лиц построить (создать) МКД и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства – уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (пункт 2.1 Договора).

Из Договора также следует, что оплата производится участником строительства застройщику за счёт средств банковского кредита, предоставленного открытым акционерным обществом «Номос Банк» по кредитному договору от 28.12.2012 № 22579/л.

Между обществом ПТК «Стройинвест» (застройщик), обществом «Инвестком» (участник долевого строительства) и Мельниковым А.Г. (правопреемник участника) заключено соглашение от 22.12.2014 № 98/136-ВБ2 (далее – Соглашение) о передаче прав и обязанностей по Договору,по условиями которого участник с согласия застройщика передаёт правопреемнику принадлежащее ему право требования к обществуПТК «Стройинвест» по передаче в собственность по акту приёма-передачи объекта долевого строительства – квартиры.

Цена уступаемого права составила 1 658 000 руб.

Соглашением предусмотрено, что после полного исполнения правопреемником участника обязательства по оплате права требования, участник до момента ввода объекта в эксплуатацию обязан осуществить действия, направленные на прекращение обременения (залога) права.

Оплата по договору произведена путём внесения наличных денежных средств в кассу общества «Инвестком», что подтверждается соглашением о предоставлении беспроцентного займа от 23.12.2014 № 0136/0017 и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 23.12.2014 № 445.

Право собственности на спорную квартиру зарегистрированоза обществом «Инвестком».

Определением арбитражного суда от 29.01.2018 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества «Инвестком».

Определением арбитражного суда от 28.02.2019 в отношении общества «Инвестком» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Решением арбитражного суда от 04.04.2019 общество «Инвестком» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Писаренко И.В.

Ссылаясь на исполнение условий Соглашения по оплате стоимости квартиры, фактическое владение квартирой и регистрацию права собственности за должником, Мельников А.Г. обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 201.8, пункта 8 статьи 201.11 Законао банкротстве, статей 352, Гражданского кодекса Российской Федерации(далее – Гражданский кодекс) и разъяснениями, изложенными в пункте 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утверждённого постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерацииот 04.12.2013, пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанныхс защитой права собственности и других вещных прав», и исходил из того,что общество ПТК «Стройинвест» и общество «Инвестком» принадлежатк одной экономической группе аффилированных лиц, которые реализовали незаконную схему привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома путём заключения с ними нескольких последовательных (параллельных) договоров без их государственной регистрации, являющихся фактически договором участия в долевом строительстве и предусматривающего в конечном итоге право на получение квартиры. В данном обособленном споре должник не передал Банку денежные средства, полученные от гражданина – участника долевого строительства в оплату стоимости квартиры, для погашения кредита и прекращения обременения жилого помещения в виде права залога.

Арбитражный суд сделал выводы об исполнении гражданином всех обязательств участника долевого строительства, возможности применения положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодексаи отсутствии оснований для возложения на него негативных последствийза недобросовестное поведение должника.

Апелляционный суд согласился с выводом арбитражного суда.

Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и применённым нормам права.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домови иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участиив долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве(далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуетсяв предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введеныв эксплуатацию в порядке, установленном законодательствомо градостроительной деятельности, допускается только названнымив нем способами, то есть либо на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 1), либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (пункт 3).

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связис участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домови иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, сформирована правовая позиция о том,что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность,но совершённых в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключённого сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонамипри совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве,к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве,в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Согласно пункту 3 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве уплата цены уступки прав требований по договору производитсяпосле государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору)об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

При этом юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несёт ответственностьза несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требованийк порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствиис законодательством Российской Федерации (пункт 4 статьи 11 Законаоб участии в долевом строительстве).

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротствес даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьёй порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличияили отсутствия права собственности или иного права либо обремененияв отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершённого строительства.

Поскольку судами установлено, что на основании договора гражданин надлежащим образом исполнил обязанности участника долевого строительства по оплате застройщику стоимости квартиры; имеющиеся нарушения надлежащего оформления перехода права требования жилого помещения находятся в пределах компетенции признанного судом застройщиком общества «Инвестком», являющим обязанным лицом перед Банком, поддержавшим схему финансирования строительства МКД, предложенную аффилированными выгодоприобретателями, заявление удовлетворено правомерно.

Аналогичная правовая позиция поддержана определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2019 № 309-ЭС19-4373(2) по делу№ А50-31196/2016.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются.

Действительно, в силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договороми не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьёй 353 Гражданского кодекса.

При этом в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце втором пункта 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерацииот 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещенияи его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать о том,что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1статьи 352 Гражданского кодекса влечёт прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.

Вместе с тем, действие Закона об участии в долевом строительствене распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностьюпо строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексоми законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путём уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностьюпо строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещениев строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (часть 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве).

Более того, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан-участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели,а не на воспрепятствование ей.

Граждане-участники долевого строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равнокак и контролировать движение переданных застройщику денежных средств.

Доводы Банка о том, что гражданин, исполнивший все обязательстваучастника долевого строительства и являющийся, по сути, добросовестным приобретателем спорного объекта по договору участия в долевом строительстве, должен нести ответственность перед Банком за исполнение обязанностей застройщика, не соответствуют приведённым нормам права.

Данная правовая позиция поддержана Верховным Судом Российской Федерации (определение от 16.04.2020 № 304-ЭС19-23396 (2) по делу№ А45-2125/2018).

Несогласие заявителя кассационной жалобы с оценкой обстоятельств дела, в том числе фактом оплаты гражданином стоимости жилого помещения должнику, и иное толкование им положений гражданского законодательства без учёта специальных норм Закона об участии в долевом строительствеи Закона о банкротстве не является основанием для отмены обжалованных судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.06.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 по делу № А45-2125/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий								Н.В. Лаптев

Судьи												О.В. Кадникова

													Н.В. Мелихов