Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

г. Волгоград                                                                                                 

«25» января 2022 года                                                                            Дело А12-26319/2021      

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 января   2022 года 

Полный текст решения изготовлен 25 января  2022 года 

 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Куропятниковой Т.В., при ведении протокола помощником судьи Кобзаревой Ю.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400066, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Багарта» (117292, Москва Город, ФИО1, Дом 17, Корпус 2, Помещение 1А, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (400066, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

 

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО2, представитель по доверенности №41 от 16.04.2021, 

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 09.07.2021, ФИО4, представитель по доверенности №2 от 20.10.2020,

от третьего лица – ФИО5, представитель по доверенности №71 от 14.12.2020,  

 

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Багарта»   (далее - ответчик) в котором просит: расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.02.2004 №5176 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 17.11.2016 к Договору), заключенный между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ООО "Багарта", обязать ООО "Багарта" возвратить комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:010045:22, площадью 473 кв.м, с разрешенным использованием: для строительства торгового центра, местоположением: 

<

...>,  в состоянии, не хуже первоначального, а в случае неисполнения решения суда взыскать с ООО "Багарта" в пользу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области судебную неустойку в размере 1000 рублей за каждый день неисполнения судебного решения.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика исковые требования не признают по мотивам, изложенным в отзыве. 

Третье лицо - Департамент муниципального имущества администрации Волгограда поддерживает позицию истца, полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле,  исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.                    

Как усматривается из материалов дела, согласно п. 2.2, 2.3 Положения о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области  (утв. Постановлением Губернатора Волгоградской обл. от 26.04.2012 № 222) Комитет осуществляет управление и распоряжение имуществом и земельными участками, находящимися в собственности Волгоградской области.

25.02.2004 между администрацией Волгограда и ООО "Бронко-М" заключен договор аренды № 5176  земельного участка, площадью 23051 кв.м., сроком действия по 20.02.2005,  для эксплуатации производственного предприятия, не выделяющего вредных веществ.

С учетом изменения от 29.09.2004 к Договору, срок аренды указанного земельного участка продлен до 23.07.2053, для завершения строительства торгового центра, расположенного на пл. им. Дзержинского, 1 в Тракторозаводском районе Волгограда.

Постановлением администрации Волгограда № 140 от 24.01.2007 "О согласовании материалов межевания земельных участков и внесении изменений в договор аренды земельного участка №5176 от 25.02.2004", из состава земельного участка, площадью 23051 кв.м.  выделен земельный участок с кадастровым номером 34:34:010045:22, площадью 473 кв.м.

Таким образом, на основании изложенного, предметом договора, заключенного между истцом  и ООО "Багарта" (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 17.11.2016 к Договору) является земельный участок с кадастровым номером 34:34:010045:22, площадью 473 кв.м., с разрешенным использованием: для строительства торгового центра, местоположением: 

<

...>.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010045:22 не разграничено.

В соответствии с подпунктом 5.2.1. пункта 5.2 раздела 5 Договора Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Вместе с тем, в результате осмотра земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:22 (акт обследования №217 от 31.03.2021) установлено, что на момент проведения осмотра территория осматриваемого земельного участка имеет асфальтовое покрытие, припаркован автотранспорт. Через территорию осматриваемого участка осуществляется проход и подъезд к объекту, расположенному на смежном земельном участке.

Таким образом, как указывает истец в своем исковом заявлении, строительство на спорном земельном участке не осуществляется.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

В силу положений ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями,  аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Таким образом, как следует из общих положений пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 ЗК РФ арендатор обязан полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 8.2.1. Договора предусмотрено расторжение Договора по требованию Арендодателя по решению суда при неиспользовании Участка в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения Участка, а также времени, в течение которого Участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование на основаниях и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 8.2.4. настоящего Договора (досрочное расторжение Договора по инициативе Арендодателя в одностороннем порядке возможно при использовании Участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, предусмотренном в пункте 1.1  Договора).

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с чем, Облкомимущество направило в адрес ООО "Багарта" уведомление от 06.07.2021 № 21-17/14455 о предстоящем расторжении Договора, с предложением в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления подписать со своей стороны соглашение о расторжении Договора, которое одновременно является актом приема- передачи земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:22, и направить в адрес Облкомимущества два экземпляра соглашения, оформленных со стороны арендатора надлежащим образом.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №80084862267197, указанное уведомление об одностороннем отказе от Договора получено ООО "Багарта" 09.07.2021.

В силу ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако до настоящего времени соглашение со стороны Ответчика не подписано, земельный участок по акту приема-передачи не возвращен.

Таким образом, по мнению истца, с учетом вышеизложенных обстоятельств и норм права, имеются основания для расторжения Договора в судебном порядке по требованию арендодателя.

Кроме того, как указывает истец, ООО "Багарта" обращалось в Комитет с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка с "для строительства торгового центра; для размещения объектов торговли" на "объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)".

Согласно градостроительному заключению № 194-01 об ограничениях, обременениях и сервитутах в использовании земельного участка от 21.05.2021 № ар8853-21, выданному департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (далее - департамент), в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденными решением Волгоградской городской Думы от 21.12.2018 № 5/115 (далее - ПЗЗ) действие градостроительного регламента на территорию земельного участка не распространяется. Земельный участок, расположен в границах территории общего пользования, линейных объектов, в соответствии со Сводным планом красных линий в Волгограде, утвержденным постановлением администрации Волгограда от 11.06.2004 № 777.

Утвержденная документация по планировке и межеванию территории в департаменте отсутствует.

В соответствии с Положением об использовании территории общего пользования городского округа город-герой Волгоград, утвержденным решением Волгоградской городской Думы от 05.12.2014 № 22/700 (далее - Положение), требования к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства на земельных участках (равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства) в границах территорий общего пользования определяются документацией по планировке территории.

В Облкомимуществе рассмотрение вопросов об изменении видов разрешенного использования земельных участков, осуществляется на заседаниях комиссии по рассмотрению вопросов целевого использования земельных участков, находящихся в собственности Волгоградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городском округе город-герой Волгоград, предоставленных в целях строительства, и изменению или установлению видов их разрешенного использования созданной приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 09.01.2019 № 2-н.

С учетом вышеуказанной информации департамента 21.05.2021 на заседании Комиссии принято решение об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с "для строительства торгового центра; для размещения объектов торговли" на "объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)".

ООО "Багарта" обратилось в Облкомимущество с обращением о несогласии с решением Комитета об использовании спорного земельного участка не в соответствии с его целевым назначением. Комитетом  в адрес ООО "Багарта" направлен ответ № 21-17/17475 о рассмотрении вышеуказанного обращения с разъяснением оснований дальнейшего урегулирования спора в судебном порядке.

Помимо прочего Комитетом по управлению государственным имуществом  Волгоградской области,  в целях стимулирования ответчика к исполнению обязательства по возврату земельного участка, заявлено в случае неисполнения решения суда о взыскании с ООО "Багарта" в пользу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области судебной неустойки в размере 1000 рублей за каждый день неисполнения судебного решения.

Ответчик в полном объеме возражает против удовлетворения заявленных  требований, по следующим основаниям. 

Как следует из текста договора аренды земельного участка №5176 от 25.02.2004,  первоначально он был заключен между Администрацией Волгограда в лице руководителя Департамента муниципального имущества администрации Волгограда и ООО «Бронко-М» (позже переименовано в ООО «БРК»), в отношении земельного участка,  с учетным номер 1-76-10,  площадью 23 051 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Земельный участок был предоставлен сроком на 1 год для эксплуатации производственного предприятия, не выделяющего вредных веществ. 

Согласно п. 1.4 Договора аренды на участке имелось кирпичное здание кузнечно-механического цеха (КМЦ-4) с вентиляционными камерами и сооружением - проходными воротами №3.

Распоряжением председателя Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда №63-р от 22.07.2004 срок аренды земельного участка был продлен на 49 лет «для строительства торгового центра, расположенного на пл. им. Дзержинского, 1 в Тракторозаводском районе».

Постановлением администрации Волгограда №313 от 08.02.2006 (приложение к Акту) ООО «Бронко-М» было выдано разрешение «на реконструкцию объекта «Многофункциональный комплекс «Сталинградский» (1 очередь строительства), расположенного по адресу пл. им. Дзержинского, 1, Тракторозаводский район, учетный №1-76-10. Параметры и виды использования земельного участка - 23051 кв.м., аренда по договору от 25 февраля 2004 №5176».

ООО «Бронко-М» письмом №568 обратилось в Администрацию Волгограда с заявлением о согласовании материалов межевания (о разделе участка с учетным номером 1-76-10), что также подтверждается Постановлением Администрации Волгограда №140 от 24.01.2007.

Постановлением администрации Волгограда №2603 от 09.10.2006 ООО «Бронко-М» было выдано разрешение на строительство объекта «Многофункциональный комплекс «Сталинградский» в Тракторозаводском районе Волгограда (2-я и 3-я очереди строительства) на земельном участке (объектный №14178, учетный №1-76-10) (приложение к Акту).

На основании указанных разрешений в 2006 году на земельном участке с учетным номером 1-76-10,  площадью 23 051 кв.м. ООО «Бронко-М» было построено и разрешением Администрации Волгограда №RU34301000-30 от 12.12.2006 введено в эксплуатацию здание «Многофункционального комплекса «Сталинградский» в Тракторозаводском районе г. Волгограда», расположенное по адресу:  

<

...>, фактической площадью 43 449, 4 кв.м.

Постановлением администрации Волгограда №140 от 24.01.2007 на основании обращения ООО «БРОНКО-М» (с учетом заключения Комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда №1798 от 16.11.2006) были согласованы материалы межевания земельных участков на пл. им. Дзержинского, 1 б в Тракторозаводском районе:

земельного участка (учетный номер 1-76-10) площадью 22 578 кв.м., расположенного в границах красных линий;

земельного участка (учетный номер 1-76-12, ранее учетный номер 1-76-10) площадью 473 кв.м., расположенного за границами красных линий.

Соответствующие изменения были внесены в Договор аренды Изменением от 05.02.2007.

Таким образом, земельный участок с учетным номером 1-76-12 площадью 473 кв.м., в 2007 году был образован из земельного участка с учетным номером 1-76-10,  площадью 23 051 кв.м., ранее предоставленного арендатору ООО «Бронко-М» «для строительства торгового центра, расположенного на пл. им. Дзержинского, 1 в Тракторозаводском районе», но не предоставлялся для строительства отдельного объекта.

Так как оба земельных участка были образованы из одного исходного земельного участка, им был присвоен тот же вид разрешенного использования, что и исходному земельному участку: для строительства торгового центра на пл. им. Дзержинского, 16 в Тракторозаводском районе Волгограда.

Постановлением Администрации Волгограда №3380 от 24.12.2009 первый образованный земельный участок с кадастровым номером 34:34:010045:23 (учетный номер 1-76-10) был предоставлен в собственность ООО «БРК» (ранее - ООО «Бронко-М»), при этом разрешенный вид использования указанного земельного участка был установлен «для эксплуатации здания «Многофункционального комплекса «Сталинградский» с пристройками на пл. им. Дзержинского, 16 в Тракторозаводском районе».

Второй образованный земельный участок с кадастровым  номером 34:34:010045:22 (учетный номер 1-76-12) остался в аренде у ООО «БРК» по Договору аренды от 25.02.2004 №5176,  с тем же разрешенным видом использования «для строительства торгового центра, расположенного на пл. им. Дзержинского, 1 в Тракторозаводском районе».

При этом,  на части земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:22,  на дату его образования (до его образования - на земельном участке с учетным номером 1-76-10 площадью 23 051 кв.м.) уже была фактически размещена часть здания «Многофункционального комплекса «Сталинградский» с пристройками», в установленном порядке введенного в эксплуатацию.

ООО «Багарта» приобрело у ООО «БРК» по договору купли-продажи имущества №1 от 14.12.2015 - здание «Многофункционального комплекса «Сталинградский» с пристройками по адресу 

<

...>.

В  2017 году Решением единственного участника ООО «Багарта» здание «Многофункционального комплекса «Сталинградский» с пристройками, расположенное по адресу 

<

...>, имеющее кадастровый номер 34:34:010045:282, переименовано в «Торгово-развлекательный комплекс «Семь звезд» с пристройками, соответствующие изменения внесены в данные ЕГРН.

А также, согласно пункту 1.2.2 Договора купли-продажи ответчиком приобретен земельный участок площадью 22 578 кв.м., с кадастровым номером  № 34:34:010045:0023, расположенный  по адресу 

<

...>.

Кроме того, с 17 ноября 2016 года ООО «Багарта» является арендатором земельного участка площадью 473 кв.м., с кадастровым  номером 34:34:010045:22 (учетный номер 1-76-12), расположенного по адресу 

<

...>, с разрешенным использованием «для строительства торгового центра», по договору аренды земельного участка №5176 от 25.02.2004 на основании Дополнительного соглашения №1 от 17.11.2016, заключенного с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

Таким образом, вывод КУГИ о том, что земельный участок используется ООО «Багарта» не в соответствии с его целевым назначением, в связи с тем,  что на нем не было осуществлено строительство торгового центра, не соответствует фактически сложившимся отношениям сторон договора аренды №5176 от 25.02.2004.

Фактически на земельном участке с кадастровым номером 34:34:010045:22 (с 2006 года по настоящее время) находятся объекты, без которых здание ТРК «Семь звезд» не может функционировать:

часть здания ТРК «Семь звезд» с кад. № 34:34:010045:282, а именно: пристройка лит. А1 8 - это помещение для разгрузки (для продовольственных магазинов); половина пристройки лит. А17 - часть здания ТРК «Семь звезд», двухэтажная с подвальным помещением, в котором расположены насосная станция водоснабжения здания ТРК «Семь звезд», насосная станция пожаротушения ТРК «Семь звезд», на первом этаже пристройки лит. А1"7 находится часть помещений продовольственного магазина, вентиляционные установки, на втором этаже находятся офисные помещения.

Под землей находятся сети газоснабжения, водоснабжения, хозяйственно-бытовой и ливневой канализаций, водоводы пожаротушения к пожарному резервуару (расположенному на соседнем земельном участке).

Размещение на земельном участке, с кадастровым номером № 34:34:010045:22 части здания ТРК «Семь звезд» с кадастровым номером № 34:34:010045:282 (пристройки лит. А1"8 и части пристройки лит. А1'7) подтверждается: градостроительным планом земельного участка от 19.04.2021; актом обследования №867 от 10.11.2021, составленным по результатам совместного осмотра сторонами земельного участка; справкой-заключением №15 от 26.10.2021, выданной МУП «Центральное межрайонное БТИ» на основании выполненных геодезических работ по восстановлению границ земельного участка с кадастровым  № 34:34:010045:2 (приложение к Акту).

Доказательствами строительства пристроек лит. А17 и лит. А1'8 в составе здания многофункционального центра в 2006 году являются:  технический паспорт на здание «Многофункциональный комплекс «Сталинградский»;  свидетельство о государственной регистрации права ООО «Бронко-34ААА №689037 ; выкопировка из технического паспорта на здание «Многофункциональный комплекс «Сталинградский» от 19.07.2012.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела стороны провели совместное обследование земельного участка и составили акт обследования №867 от 10.11.2021.

Согласно представленному акту с фотоматериалами, на момент проведения обследования, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на праве собственности ООО "Багарта", на территории земельного участка,  с кадастровым №34:34:010045:22 не выявлено.

В ходе обследования ФИО3  (представитель ответчика) указаны отметки межевых знаков границы земельного участка с кадастровым № 34:34:010045:22 на местности (фото №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6) и предоставлены копии нижеперечисленных документов: акт сдачи межевых знаков на наблюдение за сохранностью от 18.10.2021; справка - заключение МУП "Центральное межрайонное Бюро технической инвентаризации" Тракторозавадское отделение от 26.10.2021 № 15; градостроительный план земельного участка от 19.04.2021 № РФ-34- 3-01-0-00-2021-0460.

Фактически, территория земельного участка с кадастровым № 34:34:010045:22 заасфальтирована, имеются инженерные колодцы (фото №№ 6, 7), межевые знаки границы земельного участка с кадастровым № 34:34:010045:22 нанесены краской на асфальтовом покрытии (фото №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6).

По сведениям выше указанных документов, в границах осматриваемого земельного участка с кадастровым № 34:34:010045:22, расположены пристройки к зданию с кадастровым № 34:34:010045:282.

Фактически пристройки к зданию являются: одноэтажным объектом, с двумя раздвижными воротами (фото №№ 10, 12) и двухэтажным объектом с оконными и дверными проемами (фото №№ 11, 12), имеется навес с лестницей (фото №№ 8, 9).

Здание с кадастровым № 34:34:010045:282 фактически расположено на смежном земельном участке,  с кадастровым № 34:34:010045:23, находящимся согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в собственности ООО "Багарта".

На территории обследуемого земельного участка осуществляется парковка автомобильных средств.

Истец помимо прочего, в исковом заявлении ссылается на то, что из градостроительного заключения об ограничениях, обременениях и сервитутах в использовании земельного участка от 21.05.2021 №ар8853-21, выданного Департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, следует, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:010045:22 расположен в границах территории общего пользования, линейных объектов.

Однако при этом, истцом не учтено следующее.

Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных,  на таких земельных участках.

Режим использования земельных участков, расположенных на территории общего пользования, в г. Волгограде регламентируется Положением об использовании территорий общего пользования городского округа город-герой Волгоград, утвержденным решение Волгоградской городской Думы от 05.12.2014 № 22/700 «Об утверждении Положения об использовании территорий общего пользования городского округа город -  герой Волгоград».

В соответствии с пунктом 3.1 Положения земельные участки, расположенные в границах территорий общего пользования, занятые объектами капитального строительства, существовавшими на законных основаниях до вступления в силу настоящего Положения, используются в соответствии с федеральными законами, Правилами землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденными решением Волгоградской городской Думы от 15.09.2010 N 36/1087 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград", без права увеличения площади и параметров таких объектов.

Таким образом, поскольку часть здания Торгово-развлекательного комплекса «Семь звезд», с кадастровым номером № 34:34:010045:282 существовала на земельном участке с кадастровым номером № 34:34:010045:22 до вступления в силу вышеуказанного Положения, и при формировании земельного участка его площадь была определена уполномоченным органом с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями действующего законодательства, следовательно, ООО «Багарта» может использовать данный земельный участок на условиях, предусмотренных договором аренды земельного участка от 25.02.2004 №5176.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (аналогичная норма содержится и в ст. 619 ГК РФ). 

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.3.1 Арендодатель  имеет право на расторжение договора в том числе при использовании участка  не по целевому назначению (разрешенному использованию).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Статья 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в частности, в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Поскольку судом не установлен факт нарушений условий договора со стороны ответчика, в таком случае не имеется предусмотренных законом и договором оснований для расторжения договора аренды. 

Кроме того,  02.11.2015 между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области, администрацией Волгограда и Департаментом земельных ресурсов администрации Волгограда  подписано соглашение №24 о взаимодействии по реализации Закона Волгоградской области от 19.12.2014 №175-ОД «О перераспределении полномочий  между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена,  и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области»,  в соответствии с условиями которого оно является основанием для правопреемства, т.е.  Департамент земельных ресурсов  администрации Волгограда является правопреемником Комитета  по управлению государственным имуществом Волгоградской области по всем судебным спорам в отношении земельных участков, распоряжение которыми входит  к компетенцию Департамента, а также по всем спорам, вытекающим из обладания  указанными полномочиями. 

В целях реализации Закона Волгоградской области  от 19.12.2014 №175-ОД, Администрацией Волгограда вынесено Постановление от 26.12.2014 №1697 «Об осуществлении отдельных полномочий Департаментом земельных ресурсов  администрации Волгограда», в соответствии с которым  Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда осуществляет полномочия  в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением полномочий по распоряжению данными земельными участками для целей строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, а также комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Впоследствии с принятием Постановления Администрации Волгограда №1315 от 10.08.2017 «О признании утратившими силу Постановлений Главы Волгограда, Администрации Волгограда», во исполнение решения Волгоградской городской Думы от 22 марта 2017 г. N 55/1585 "О даче согласия администрации Волгограда на реорганизацию департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда и утверждении Положения о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда", постановления администрации Волгограда от 13 апреля 2017 г. N 570 "О реорганизации департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда", руководствуясь статьями 5, 7, 39, 47 Устава города-героя Волгограда, администрация Волгограда, постановление №1697  от 26.12.2014 признано утратившим силу. 

В силу статьи 1 закона Волгоградской области №136-ОД от 26.12.2016 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области», в соответствии с которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые  не разграничена, в городе Волгограде, за исключением  земельных участков, предоставленных для строительства, осуществляется Администрацией Волгограда. 

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не указанных в абзаце первом настоящей статьи, а также заключение в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и выдача разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград, уполномоченными на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, с 01.01.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, за исключением полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, для целей строительства, осуществляет администрации Волгограда (далее - Администрация).

В этой связи все права и обязанности Облкомимущества по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области (за исключением договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства), перешли к Администрации.

Земельный участок согласно условиям договора был предоставлен для строительства, однако с учетом того, что здание в надлежащем порядке введено в эксплуатацию, в связи с чем, с  завершением  строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию, полномочия по распоряжению земельным участком перешли к Администрации Волгограда. 

Из анализа приведенных норм, суд делает вывод, что  в спорных правоотношениях, Администрация Волгограда является правопреемником Комитета по управлению государственным имуществом  Волгоградской области, следовательно приобрела  весь комплекс прав и обязанностей, в том числе и полномочия по всем судебным спорам в отношении спорного земельного участка. 

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников (пункт 1 статьи 2 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

В настоящем деле правопреемство в материальном праве произошло в силу закона, поскольку изменился распорядитель земель, государственная собственность на которые не разграничена. Переход прав и обязанностей совершается автоматически, в силу закона, и дополнительные действия для этого не требуются.

Таким образом, Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области не является на момент обращения с исковым заявлением в суд и рассмотрения иска распорядителем спорного земельного участка, и надлежащим истцом по настоящему делу.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Суд считает, что истец не представил доказательств, подтверждающих заявленные требования, кроме того предъявление иска ненадлежащим лицом,  является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, в связи с чем, иск не подлежит удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны. 

В соответствии со ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ  вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,  

 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в установленный законом срок в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                Т.В. Куропятникова