АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-44632/18

г. Краснодар

26 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.12.2018 

Полный текст решения изготовлен 26.12.2018  

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Чеснокова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковальской О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «ТПЦ» «АМК» (ОГРН 

<

***>), г. Краснодарк Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований: ФИО1, г. Краснодар 

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации

при участии в судебном заседании: 

от заявителя: ФИО2, доверенность в деле 

от заинтересованного лица: ФИО3, доверенность в деле 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований: не явился, уведомлен

установил:

общество с ограниченной ответственностью Территориальный правовой центр «АМК» (далее – заявитель, ООО «ТПЦ» «АМК») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление,  административный орган) о признании незаконным решения от 22 августа 2018 года № 23/001/001/842/2018-7843 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15 марта 2018 года к договору уступки требования от 05 сентября 2017 года, заключенного между ООО Территориальным правовым центром «АМК» и ФИО1, обязании устранить допущенные нарушения путем подготовки осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения от 15 марта 2018 к договору уступки требования от 05 сентября 2017 года.

Представитель заявителя настаивал на заявленных требованиях, просит их удовлетворить.

Представитель управления заявленные требования не признал, в удовлетворении просил отказать, по основаниям, изложенным в отзыве. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, в отзыве поддержало заявленные требования.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные документы, суд установил следующее.

ФИО1 (участник долевого строительства) и ООО "Сибирь" (застройщик) заключили договор участия в долевом строительстве № 30/43/2014 от 18.08.2014, по условиям которого застройщик обязался построить (создать) многоквартирный дом, получить в установленном порядке разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, расположенный по адресу: 

<

...>/А.

Договор долевого участия зарегистрирован в установленном законом порядке 26.08.2014 № 23-23-01/2588/2014-422.

В связи с нарушением ООО «Сибирь» обязательств по договору участия в долевом строительстве № 30/43/2014 от 18.08.2014, а также неудовлетворением в добровольном порядке требования ФИО1 о выплате неустойки, между ООО «ТПЦ» «АМК» (Цессионарий) и гражданкой  ФИО1 (Цедент) 05.09.2017 заключен договор уступки требования суммы имущественных санкций.

Договор уступки требования суммы имущественных санкций зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 26.12.2017.

15.03.2018 стороны подписали дополнительное соглашение к договору уступки требования от 05.09.2017 по условиям которого ФИО1 передает ООО «ТПЦ» «АМК» право требования 1/2 части от суммы законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Размер уступаемой части неустойки приравнивается к  одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ (ключевой ставки Банка России), действующей на день исполнения обязательства, что составляет 260 263,50 руб.

В адрес Управления было подано заявление от 12.05.2018 о регистрации дополнительного соглашения к договору уступки требования.

Управление 21.06.2018 уведомило о приостановлении государственной  регистрации  дополнительного соглашения от 15.03.2018 к договору уступки прав требования от 05.09.2017 в связи с нарушением формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Посчитав, что заявителем не были устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления регистрации, управление приняло решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.03.2018 (сообщение об отказе от 22.08.2018 № 23/001/001/842/2018-7843).

В качестве основания для отказа в государственной регистрации административный орган указал, что «согласно данным ЕГРН существует открытый раздел на объект недвижимого имущества, согласно которого договор долевого участия зарегистрирован за Вами, в предмете договора часть квартиры регистрировать невозможно, следовательно, часть не может являться предметом дополнительного соглашения».

Заявитель посчитав, что  решение об отказе в государственной регистрации дополнительного     соглашения искажает  фактические обстоятельства,  не соответствует требованиям гражданского законодательства и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным решения от 22 августа 2018 года № 23/001/001/842/2018-7843 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15 марта 2018 года к договору уступки требования от 05 сентября 2017 года, заключенного между ООО Территориальным правовым центром «АМК» и ФИО1 и обязании устранить допущенные нарушения путем подготовки осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения от 15 марта 2018 к договору уступки требования от 05 сентября 2017 года.

Исследовав и оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные доказательства по своему внутреннему убеждению относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего. 

На основании ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии с ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительным является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В судебном заседании и отзыве представитель управления детализировал позицию административного органа применительно к основаниям для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения.

Управление указало, что поскольку право на взыскание с ООО «Сибирь» неустойки возникло у первоначального кредитора (ФИО1) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.08.2014 с 01.10.2016, то есть с момента просрочки передачи квартиры, то, соответственно, по договору уступки права требований новый кредитор (ООО ТПЦ «АМК») приобретает тот же объем прав, в том числе право требовать взыскание неустойки с ответчика.

При этом, законодательство устанавливает только способ определения неустойки (в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ), а также возможность уменьшения размера неустойки в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Кодекса).

Согласно же дополнительному соглашению первоначальный кредитор (ФИО1) передает новому кредитору (ООО «ТПЦ» «АМК») право требования 1/2 части от суммы законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Размер уступаемой части неустойки приравнивается к одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки Банка России), действующей на день исполнения обязательства, что составляет 260 263,50 руб.

В связи с чем, административный орган пришел к выводу, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение к договору уступки права требования от 15.03.2018 не соответствует требованиям ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Законом № 214-ФЗ. 

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи. 

При этом Закон № 214-ФЗ содержит указание на определенные способы защиты нарушенных прав участника долевого строительства. Так, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6). 

Согласно статье 382 Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. 

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве и в порядке, установленном Гражданским кодексом.

Об иных правах, которые могут быть переданы по договору уступки участником долевого строительства, в частности в отношении неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015.

Из Обзора следует, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку. Указанная правовая позиция сформирована по договору участия в долевом строительстве и в отношении неустойки, предусмотренной Законом об участии в долевом строительстве.

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая, в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

Статьей 384 Гражданского кодекса установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно части 2 данной статьи право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, стороны могут прийти к соглашению об уступке части, а не всего права.

В  данном  случае  уступается  право  на  взыскание   части  неустойки  -  денежное требование, возникшее в связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств.

Президиум ВАС РФ в обзоре практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120) разъяснил, что статья 384 Гражданского кодекса позволяет закрепить в договоре правила, отличные от общих. Если предмет обязательства, из которого уступается требования делим, возможна частичная уступка прав, в том числе по денежному обязательству.

В силу требований части 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В рассматриваемом случае стороны договора уступки пришли соглашению об уступке неустойки исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, т.е. не в двойном размере как предусмотрено вышеуказанной нормой.

Суд исходит из того, что стороны предусмотрев в дополнительном соглашении к договору уступки требования право на передачу требования 1/2 части от суммы законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и приравняв размер уступаемой части неустойки к одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ (ключевой ставки Банка России), действующей на день исполнения обязательства – правомерно основывались на общегражданском принципе свободы договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При это суд исходит из того, что положения пункта 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 года, установившего, что - неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", является законной, в связи с чем, ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон – применительно к рассматриваемому случаю не применим, поскольку размер законной неустойки не уменьшается.

Судом также учитывается, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2018 признано незаконным решение управления от 28.09.2017 о приостановлении государственной регистрации договора уступки требования от 05.09.2017, заключенного между ООО «Территориальный правовой центр «АМК» (цессионарий) и гр. ФИО1

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о недействительности решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 22 августа 2018 года № 23/001/001/842/2018-7843 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15 марта 2018 года к договору уступки требования от 05 сентября 2017 года, заключенного между ООО Территориальным правовым центром «АМК» и ФИО1.

При этом, суд исходит из того, что он не вправе подменять собой специально уполномоченный на совершение определенных действий государственный (муниципальный) орган, в силу чего полагает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю рассмотреть вопрос о государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.03.2018 к договору уступки требования от 05.09.2017 заключенного между ООО Территориальный правовой центр «АМК» и ФИО1.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что при подаче заявления заявитель не уплатил государственную пошлину, ходатайствовав о предоставлении отсрочки, государственная пошлина взысканию с  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования ООО Территориальный правовой центр «АМК» (ОГРН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю удовлетворить.

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 22.08.2018 № 23/001/001/842/2018-7843 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.03.2018 к договору уступки требования от 05.09.2017, заключенного между ООО Территориальный правовой центр «АМК» и ФИО1.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю рассмотреть вопрос о государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.03.2018 к договору уступки требования от 05.09.2017 заключенного между ООО Территориальный правовой центр «АМК» и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его вынесения в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                          А.А. Чесноков