ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

Дело № А72-2017/2021

г. Самара

25 февраля 2022 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена 24 февраля 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 25 февраля 2022 года 

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Митиной Е.А., Коршиковой Е.В.,    

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области – не явились, извещены надлежащим образом;

от ФИО2 – представитель ФИО3, доверенность от 17.05.2021;

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 февраля 2022 года в зале № 7 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28.12.2021 по делу № А72-2017/2021 (судья Крамаренко Т.М.),

принятое по иску Министерства строительства и архитектуры  Ульяновской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г.Ульяновск

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г.Ульяновск

о признании отсутствующим права собственности  в отношении объектов незавершенного строительства,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ИНН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г.Ульяновск, общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центральный», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,  г.Ульяновск,

объединенное  с делом №А72-6438/2021

по исковому заявлению   индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г.Ульяновск

к Министерству строительства и архитектуры  Ульяновской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г.Ульяновск

о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным; об обязании заключить договор аренды земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

Министерство строительства и архитектуры  Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2  в отношении:

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021015:4811, расположенного по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, р-н Заволжский, степень готовности объекта: 10 %, площадь 112 кв.м. (запись о регистрации права собственности от 21.01.2021 № 73:24:021015:4811-73/049/2021-1), 

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021015:4812, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский, степень готовности объекта: 10 %, площадь 58,1 кв.м. (запись о регистрации права собственности от 22.01.2021 № 73:24:021015:4812-73/049/2021-1).

Определением от 03.03.2021 исковое заявление принято судом к производству. Делу присвоен номер А72-2017/2021.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центральный».

Определением от 08.04.2021 судом удовлетворено ходатайство Министерства строительства и архитектуры  Ульяновской области об уточнении исковых требований, согласно которому Министерство строительства и архитектуры  Ульяновской области просит суд признать отсутствующим право собственности ФИО2 в отношении:

-     объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021015:4811, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский, степень готовности объекта: 10 %, площадь 112 кв.м. (запись о регистрации права собственности от 21.01.2021 № 73:24:021015:4811 -73/049/2021 -

-     объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021015:4812, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский, степень готовности объекта: 10 %, площадь 58,1 кв.м. (запись о регистрации права собственности от 22.01.2021 N 73:24:021015:4812-73/049/2021 -1),

указав в резолютивной части судебного акта, что решение по делу № А72-2017/2021 является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объектах с кадастровыми номерами 73:24:021015:4811, 73:24:021015:4812.

10.06.2021 (резолютивная часть определения оглашена в судебном заседании 08.06.2021; мотивированное определение изготовлено 10.06.2021) судом  вынесено определение  об объединении дела в одно производство с делом №А72-6438/2021, возбужденным на основании искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании отказа Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области в заключении договора аренды земельного участка площадью 4750 кв.м, с кадастровым номером 73:24:021015:3650, расположенного по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, р-н Заволжский, незаконным; об обязании Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области заключить с ИП ФИО2 договор аренды земельного участка площадью 4750 кв.м., с кадастровым номером 73:24:021015:3650, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский на условиях договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 24/02/А-2018-349 от 04.06.2018, сроком до 31.12.2018. 

Объединенному делу присвоен номер А72-2017/2021.

Также, определением от 08.06.2021 судом принято к рассмотрению ходатайство Министерства строительства и архитектуры  Ульяновской области о назначении судебной экспертизы.

Определением от 21.09.2021 производство по делу  судом приостановлено до получения результатов экспертизы. Проведение судебной экспертизы поручено  Союз «Ульяновская торгово-промышленная палата», эксперту ФИО4.

С учетом основания и предмета заявленных исковых требований судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Союз «Ульяновская  торгово-промышленная палата», эксперту  ФИО4.

На  разрешение эксперта были поставлены  следующие вопросы:

1) Имеют ли объекты с кадастровыми номерами 73:24:021015:4811, 73:24:021015:4812, возведенные на земельном участке с кадастровым номером 73:24:021015:3650, площадью 4750 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский, прочную связь с землёй, и возможно ли перемещение данных объектов без несоразмерного ущерба их назначению?

2) Завершены ли в полном объеме предусмотренные проектной документацией работы по сооружению фундамента на объектах с кадастровыми номерами 73:24:021015:4811, 73:24:021015:4812 или аналогичные им работы и соответствуют ли произведенные работы проектной документации?

3) Возможно ли использование объектов с кадастровыми номерами 73-24-021015:4811,   73:24:021015:4812   для   строительства   запроектированных объектов, в том числе с учётом технического состояния строительных конструкций?

11.11.2021 в арбитражный суд поступило заключение эксперта  №022433 от 10.11.2021 и счет на оплату №1362 от 10.11.2021на сумму 62 000 руб. 00 коп. 

Согласно экспертному заключению № 022433  от 10.11.2021 (т. 2 л.д. 110-127) эксперт пришел к следующим выводам 

По вопросу № 1:

Смонтированные конструкции фундаментов зданий с кадастровыми номерами 73:24:021015:4811 (СТО) и 73:24:021015:4812 (шиномонтаж) не имеют прочной связи с землей, их перемещение невозможно  без несоразмерного ущерба их назначению. По результатам осмотра можно сделать вывод о том, что  глубина заложения смонтированных фундаментов не соответствует проектной документации. Насыпной грунт не обладает достаточной  несущей способностью  для опирания на него  фундаментов проектируемых зданий, что является основанием считать  отсутствие прочной связи с землей. Перемещение   смонтированных фундаментов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению – разборки на отдельные блоки и демонтаж бетонной подготовки.

По вопросу № 2:

Работы по сооружению фундамента на объектах с кадастровыми номерами 73:24:021015:4811 (СТО) и 73:24:021015:4812 (шиномонтаж) не завершены в полном объеме  и не соответствуют проектной документации

По вопросу № 3:

Использование смонтированных фундаментов объектов с кадастровыми номерами 73:24:021015:4811 (СТО) и 73:24:021015:4812 (шиномонтаж) для строительства объектов  согласно проектной документации «Объект по обслуживанию автомобилей по адресу:  г. Ульяновск, Заволжский район, кадастровый номер земельного участка 73:24:021015», шифр 139-2020, выполненной  ООО «Гео Плюс», не представляется возможным. Техническое состояние смонтированных  конструкций  фундаментов  в соответствии с классификаций п. 3  ГОСТ 31937 ограничено-работоспособное, работы по монтажу фундаментов выполнены не по проекту. Требования  безопасности по прочности и устойчивости конструкций в соответствии с критериями, приведенными в Федеральном законе  № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» после продолжения  строительства  согласно представленной  проектной документации не обеспечены.

Определением от 16.11.2021 производство по делу возобновлено. 

Протокольным определением от 18.08.2021, определением от 23.11.2021  судом удовлетворено ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО2  об уточнении исковых требований. Согласно последнему  уточнению заявитель просит обязать Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области заключить с ИП ФИО2 договор аренды земельного участка площадью 4750 кв.м., с кадастровым номером 73:24:021015:3650, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Заволжский на условиях договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 24/02/А-2018-349 от 04.06.2018 на срок с 01.01.2021 по 26.06.2027. 

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 28.12.2021 по делу № А72-2017/2021 исковые требования Министерства строительства и архитектуры Ульяновской  области удовлетворены.

Признано отсутствующим право собственности Индивидуального предпринимателя ФИО2  на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021015:4811, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский, степень готовности объекта: 10 %, площадь 112 кв.м. (запись о регистрации права собственности от 21.01.2021 № 73:24:021015:4811 -73/049/2021-1), 

на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021015:4812, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н Заволжский, степень готовности объекта: 10 %, площадь 58,1 кв.м. (запись о регистрации права собственности от 22.01.2021 N 73:24:021015:4812-73/049/2021 -1).

В удовлетворении требований Индивидуального предпринимателя ФИО2  отказано.

Взыскано с Индивидуального предпринимателя ФИО2  в пользу Министерства  строительства и архитектуры Ульяновской области 62 000 руб. 00 коп. – в возмещение расходов по оплате стоимости судебной экспертизы.

Взыскано с Индивидуального предпринимателя ФИО2  в доход федерального бюджета 12 000 руб. 00 коп. – государственную пошлину.

Не согласившись с принятым  судебным актом, ИП ФИО2 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в части отказа в иске, ИП ФИО2, в данной части исковые требования удовлетворить в полном объеме.

При этом в жалобе заявитель указал, что в соответствии с п.1 ст.618 ГК РФ Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.

Право субарендатора на заключение договора аренды корреспондирует с обязанностью арендодателя заключить соответствующий договор.

На момент расторжения договора аренды № 24/02/А-2018-349 от 04.06.2018 г. срок действия договора субаренды не истек, ответчик имел право на заключение договора аренды спорного земельного участка на срок до 31.12.2021 г. на условиях расторгнутого договора аренды.

В свою очередь, по мнению заявителя жалобы судом первой инстанции не дана оценка действиям Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области, выразившихся в намеренном причинении вреда ИП ФИО2, чинении препятствий в заключении договора аренды; требование ИП ФИО2 о признании отказа Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области в заключении договора аренды земельного участка площадью 4750 кв.м, с кадастровым номером 73:24:021015:3650, расположенного по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, р-н Заволжский, незаконным судом не рассмотрено.

Так, по мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции не учтено, что при установлении обязанности ответчика по заключению договора на срок до 31.12.2021 г. и прекращении срока его действия, ИП ФИО2 будет иметь право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со ст.621 ГК РФ.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель ИП ФИО2  апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2020 года N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует арбитражному суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Принимая во внимание, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу ч. 5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части при отсутствии возражений.

Стороны не представили возражений против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда в обжалуемой части законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.06.2018 между Агентством  государственного имущества и  земельных отношений  Ульяновской области (в настоящее время – Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области) (Арендодатель) и Обществом  с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центральный» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 24/02/А-2018-349, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:3650, площадью 4 750 кв.м., расположенный по адресу: г.Ульяновск, Заволжский район, категория земель:  земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание  автотранспорта (пункт 1.1) (т. 1 л.д. 29-35).  

По акту приема-передачи земельный участок передан свободным от строений (т. 1 л.д. 36). Договор аренды заключен на срок с 11.04.2018 по 26.06.2027  (п. 2.1). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

15.01.2021 между Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области и ООО «Специализированный застройщик «Центральный» было подписано соглашение  о  расторжении вышеуказанного  договора аренды с 31.12.2020 (т. 1 л.д. 37).

По акту возврата  земельный участок был возвращен Арендатору (т. 1 л.д. 38).

В соответствии с п.  4.3.2  вышеуказанного договора аренды в случае, если  настоящий договор заключен  на срок более пяти лет Арендатор вправе сдавать участок  в пределах срока настоящего договора  в субаренду (поднаем).

15.04.2020  между ООО «Специализированный застройщик «Центральный» и ИП ФИО2 в отношении  земельного участка с кадастровым номером 73:24:021015:3650 был заключен договор субаренды (объединенное дело, л.д. 26-27).

Согласно п. 1.1 договора Арендатор осведомлен о намерении субарендатора  в период срока действия договора получить необходимую разрешительную документацию и построить (начать строительство) объекта капитального строительства для обслуживания автотранспорта.

Согласно  п. 3.1 договора   стороны согласовали срок его действия – по 31.12.2021 включительно.

Договор  субаренды также зарегистрирован в установленном порядке.

Судом установлено, что ИП ФИО2 возвел на указанном земельном участке следующие объекты:

-объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021015:4811, степень готовности объекта: 10%, площадь 112 кв.м., проектируемое назначение: нежилое  здание (запись о регистрации права собственности  ФИО2 от 21.01.2021 № 73:24:021015:4811-73/049/2021-1);

-объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:021015:4812, степень готовности объекта: 10%, площадь 58,1 кв.м., проектируемое назначение: нежилое  здание (запись о регистрации права собственности  ФИО2 от 22.01.2021 № 73:24:021015:4812-73/049/2021-1) (т. 1 л.д. 25-28).

Строительство вышеуказанных объектов произведено на основании разрешения на строительство  № 73-73-196-2020   от 09.12.2020, выданным Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Ульяновска (объединенное дело, л.д. 28-29).

Согласно  представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН в отношении вышеуказанных объектов, право собственности на них было зарегистрировано за ФИО2 на основании  договора субаренды № 08/04/20  от 15.04.2020 и разрешения на строительство № 73-73-196-2020   от 09.12.2020.

24.02.2021 Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Ульяновска  издано распоряжение № 200 «О прекращении действия  разрешения  на строительство от 09.12.2020 № 73-73-196-2020».

Из искового заявления следует, что по факту на земельном участке с кадастровым номером 73:24:021015:3650, площадью 4 750 кв.м., находятся два объекта незавершенного строительства, право собственности на которые были зарегистрированы за ответчиком на основании договора субаренды, который на момент регистрации права (21.01.2020 и 22.01.2020) уже прекратил свое действие  в силу  п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, на  момент осуществления государственной регистрации прав на объекты незавершенного  строительства прав на земельный участок у ответчика уже не было. В последующем было отменено и выданное ИП ФИО2 разрешение на строительство.

Кроме того, объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 73:24:021015:4811 и 73:24:021015:4812 со степенью готовности  10%  не отвечают  признакам недвижимого имущества, соответственно, за ответчиком  было зарегистрировано право собственности на движимое имущество как на недвижимое. 

Сам факт государственной  регистрации  права собственности ответчика на такое имущество  нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации  последним имеющихся правомочий.

Ответчик исковые требования  изначально не признавал, в последующем оставил разрешение данных требований на усмотрение  суда.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 11, 12, 606, 610, 608, 450, 13, 222, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 4, 65, 64, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"   удовлетворил первоначальные исковые требования.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный объект не может быть признан  недвижимым имуществом в том числе ввиду утраты функциональных признаков недвижимости, аварийного состояния объекта (угроза жизни и здоровью неопределенного круга лиц), отсутствие потребительских свойств недвижимости в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации

Аналогичная правовая позиция приведена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520, от 10.06.2016 N 304-КГ16-761, от 22.05.2018 N 308-ЭС17-21569.

По мнению суда, истцом  избран надлежащий способ защиты  нарушенных прав.

В данной части решение суда первой инстанции не оспаривается а следовательно не проверяется судом апелляционной инстанции.

Заявитель жалобы оспаривает решение в части отказа в исковых требованиях заявленных в объединенном деле. Суд апелляционной инстанции проверяет правомерность принятого решения в обжалуемой части. 

В рамках объединенного дела № А72-6438/2021 рассматриваются  требования ИП ФИО2, уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ, к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области о признании отказа Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области в заключении договора аренды земельного участка площадью 4750 кв.м, с кадастровым номером 73:24:021015:3650, расположенного по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, р-н Заволжский, незаконным;  об обязании Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области заключить с ИП ФИО2 договор аренды земельного участка площадью 4 750 кв.м., с кадастровым номером 73:24:021015:3650, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Заволжский, на условиях договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 24/02/А-2018-349 от 04.06.2018 на срок с 01.01.2021 по 26.06.2027. 

Как усматривается из искового заявления,  после получения претензии от  17.02.2021 об обязании произвести действия  по снятию с государственного кадастрового учета объектов недвижимости с кадастровыми номерами 73:24:021015:4811  и 73:24:021015:4812, по освобождению земельного участка и приведению его в первоначальное состояние, ИП ФИО2 обратился к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области с заявлением о предоставлении на праве  аренды земельного участка с кадастровым номером  73:24:021015:3650 в соответствии со ст. 618 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

16.03.2021 Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области, рассмотрев заявление о предоставлении на праве аренды земельного участка, отказало ИП ФИО2 в заключении  договора аренды ввиду отсутствия  оснований (т. 1 л.д. 64).

Отказ в заключении договора аренды  послужил основанием для обращения в суд с соответствующими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции отказывая в удовлетворении данного искового требования правомерно со ссылкой на нормы статей 420, 421, 618, 615, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 9, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходил из следующего.

В судебном заседании установлено, что на момент расторжения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 24/02/А-2018-349 от 04.06.2018,  ИП ФИО2 являлся субарендатором земельного участка с кадастровым номером 73:24:021015:3650 на основании договора субаренды от 15.04.2020 № 18/04/20.

Таким образом, суд первой инстанции отклоняя довод ИП ФИО2,  на положения пункта 1 статьи 618 ГК РФ, в соответствии с которыми досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, полагает, что субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, то есть, для ответчика заключение договора является обязательным обоснованно указал следующее.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Порядок заключения договора в обязательном порядке регулируется положениями статьи 445 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункта 4 указанной статьи, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В силу п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

По смыслу указанной правовой нормы, ее положения применяются к отношениям с участием первоначального арендодателя и субарендатора в случае выбытия арендатора ввиду досрочного прекращения договора аренды.

При этом, согласно представленному в материалы дела соглашению  от 15.01.2021 Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области и ООО «Специализированный застройщик «Центральный» расторгли договор аренды № 24/02/А-2018-349 с 31.12.2020 (т. 1 л.д. 37).

Имущество, переданное по договору аренды № 24/02/А-2018-349 от 04.06.2018, возвращено арендодателю, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема - передачи нежилого помещения, подписанным и скрепленным печатями сторон.

Таким образом, оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанции правомерно указал, что на момент прекращения договора № 24/02/А-2018-349 от 04.06.2018, между ООО «Специализированный застройщик «Центральный» и субарендатором ИП ФИО2 имелся действующий договор субаренды, заключенный сроком по 31.12.2021.

Как было указано выше, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, норма п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации  ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды.

При этом, суд первой инстанции верно указал, что согласно требованиям ИП ФИО2 субарендатор просит заключить договор аренды  на срок с 01.01.2021 по 26.06.2027, то есть за пределами  срока, на который заключен договор субаренды.

Обосновывая свою позицию в указанной части, представитель ИП ФИО2 указал, что «при определении срока, на который должен быть заключен договор  аренды с истцом, необходимо учесть невозможность  использования земельного участка  по назначению (строительство объектов по обслуживанию автотранспорта) в связи с  неправомерными действиями Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области  по отказу в заключении договора аренды и совершения  действий, направленных на приостановку строительных работ. Учитывая срок невозможности  использования земельного участка по назначению, а именно, с 26.02.2021 (совершение действий, направленных на прекращение действия  разрешения на строительство) по дату  вступления в законную силу  судебного акта по настоящему делу и заключения договора  аренды с истцом (восстановление нарушенных прав истца), срок действия договора аренды в любом случае подлежит увеличению  на  указанный период, иное толкование противоречило бы целям  судебной защиты  нарушенных прав». 

Также представитель истца указал, что  в соответствии с п. 3.1  договора субаренды, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Центральный» и ИП ФИО2,  стороны договорились, что  после  получения Субарендатором разрешения на строительство объектов по обслуживанию автотранспорта в соответствии с видом разрешенного  использования Стороны  заключат дополнительное соглашение к договору, в котором продлят срок аренды  до 31.12.2026 и осуществят действия, направленные на регистрацию  дополнительного соглашения в Управлении Росреестра  по Ульяновской  области.

Таким образом, суд первой инстанции верно отметил, что в силу действующего правового  регулирования срок действия договора аренды, подлежащего заключению с Арендодателем в порядке ст. 618 п. 1 ГК РФ, ограничен сроком действия договора субаренды.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 4381/11 указано, что положения пункта 1 статьи 618 ГК РФ направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды. Поэтому, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. 

Как было указано выше, срок действия договора субаренды, заключенного с ИП ФИО2 – по 31.12.2021. 

Доводы ИП ФИО2 о том, что  в конкретном рассматриваемом случае  имеются основания для  заключения договора аренды  на срок по 26.06.2026, правомерно отклонены судом первой инстанции.

При этом, суд первой инстанции верно указал, что в силу норм действующего  арбитражного процессуального законодательства суд рассматривает спор в пределах заявленных исковых требований, правовых оснований для удовлетворения исковых требований ИП ФИО2  не усматривается.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно указал, что  при условии принятия  решения об удовлетворения требований истца о  понуждении ответчика к заключению  договора  аренды со сроком действия до 31.12.2021,  такое решение  вступит  в законную силу  по истечении вышеуказанной даты, соответственно, такой судебный акт  в любом случае не приведет  к восстановлению прав истца  и защите его интересов.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Приведенные в апелляционной жалобе доводы, выводы суда не опровергают, а по существу сводятся к несогласию заявителя жалобы с оценкой судом обстоятельств дела. Между тем, иная оценка заявителем апелляционной жалобы установленных судом обстоятельств, не свидетельствуют о нарушении судом норм права и не может служить основанием для отмены судебного акта.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для удовлетворения первоначального иска и отказа в объедененном иске.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка. 

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 28.12.2021 по делу № А72-2017/2021, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

 

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28.12.2021 по делу № А72-2017/2021 - оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

 

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий                                                                                С.Ш. Романенко    

 

Судьи                                                                                                                 Е.А. Митина

 

                                                                                                                            Е.В. Коршикова