﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А43-28222/2018

24 октября 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2019 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии представителей

от общества с ограниченной ответственностью «Компания Возрождение»:

Донцовой Е.Ю. (доверенность от 18.02.2019),

от федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы Минина»: Клиновой У.И. (доверенность от 07.12.2018),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу третьего лица – федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы Минина»

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 24.01.2019,

принятое судьей Олисовым Р.Ю.,  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2019,

принятое судьями Мальковой Д.Г., Наумовой Е.Н., Александровой О.Ю.,

по делу № А43-28222/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания Возрождение»

(ИНН: 5260377135, ОГРН: 1145260001402)

к министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области

(ИНН: 5260417980, ОГРН: 1155260014623)

и к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ИНН: 5262133455, ОГРН: 1045207492494)

о признании односторонней сделки недействительной, а действий – незаконными,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, – общество с ограниченной ответственностью «Старт-Строй», федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области, федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы Минина», Территориальное управление Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Нижегородской области,

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Компания Возрождение» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском:

о признании недействительной односторонней сделки министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство), направленной на досрочное расторжение договора аренды земельного участка от 18.11.2013 № 18-4073, оформленной уведомлением от 01.06.2018 № 326-04-13232/18, а названного договора аренды – действующим;

о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее – Управление) по снятию с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060116:135 и по внесению соответствующей записи в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН);

о признании незаконными действий Управления по регистрации прекращения права аренды Обществом в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0060116:135, 52:18:0060116:155, 52:18:0060116:156 и 52:18:0060116:157 и по внесению соответствующих записей в ЕГРН;

об обязании Управления в течение 10-ти рабочих дней с даты вынесения решения восстановить в ЕГРН сведения об обременении в виде права аренды Общества на названные земельные участки.

Заявленные требования основаны на статьях 154, 166, 168, 450, 451 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 14, 21, 29 и 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и мотивированы неправомерным отказом Министерства от договора аренды и незаконными регистрационными действиями Управления.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Старт-Строй», федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области (определение от 09.08.2018), федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы Минина» (далее – Университет, определение от 01.10.2018) и Территориальное управление Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (определение от 13.11.2018).

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 24.01.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2019, удовлетворил исковые требования частично,  признав упомянутую одностороннюю сделку Министерства недействительной, а договор аренды земельного участка от 18.11.2013 № 18-4073 действующим. Также суд признал незаконными действия Управления по регистрации прекращения права аренды Обществом земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0060116:155, 52:18:0060116:156 и 52:18:0060116:157 и в качестве восстановительной меры обязал Управление в течение 10-ти рабочих дней с момента вступления решения в законную силу восстановить в ЕГРН сведений об обременении в виде права аренды Общества на названные земельные участки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Университет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению заявителя, суды применили часть 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в то время как она не подлежала применению к спорным правоотношениям, поскольку Министерство правомерно отказалась от договора аренды в силу тог, что земельный участок 52:18:0060116:135 не существует; кассатор полагал, что суды не учли решение по делу № А43-17468/2014. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

Представитель Университета в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Общество в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с аргументами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу Университета – без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена без их участия.

На основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы Университета откладывалось до 22.10.2019.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Нижегородский районный суд города Нижнего Новгорода решением от 29.02.2012 по делу № 2-3929/12 признал право собственности граждан Барбашовой Н.А., Волковой В.В., Комендровской А.С., Гавриовой Е.П., Капрновой И.Б., Зтовой М.В., Масловой И.Ю., Мессякиа В.В., Пипенко С.М., Шишканова А.В., Юхманова В.В., Петруниной С.В., Васильева В.С., Сеова Г.А. на доли в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Максима Горького; заочным решением от 10.01.2013 по делу № 2-1077/13 обязал Министерство предоставить гражданам в аренду земельный участок, расположенный по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Максима Горького, площадью 7083 квадратных метра.

Министерство 21.10.2013 издало распоряжение о предоставлении в аренду земельного участка указанным гражданам и заключило с ними договор аренды земельного участка от 18.11.2013 № 18-4073 с кадастровым номером 52:18:0060116:135 площадью 7083 квадратных метра под проектирование и строительство жилого комплекса со встроенными административно-торговыми помещениями и подземной автостоянкой сроком до 21.10.2018. Впоследствии граждане по соглашению от 13.03.2014 передали Обществу права и обязанности по договору аренды земельного участка от 18.11.2013 № 18-4073, а также заключили с Обществом договоры купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от 09.04.2014.

На земельном участке с кадастровым номером 52:18:0060116:135 расположен объект незавершенного строительства Общества (кадастровый номер 52:18:0060116:16), а также объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности (учебный корпус и гараж).

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 по делу № А43-17468/2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.10.2017, произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060116:135 путем образования трех земельных участков площадью 2400, 3696 и 987 квадратных метров. Впоследствии данным участкам присвоены кадастровые номера 52:18:0060116:155, 52:18:0060116:156 и 52:18:0060116:157. При этом исходный земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060116:135 не был снят с кадастрового учета.

Территориальное управление Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Нижегородской области своим распоряжением от 11.12.2017 № 595 предоставило Университету земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060116:155 в постоянное (бессрочное) пользование.

Министерство 01.06.2018 направило Обществу уведомление об отказе от договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств (образование трех земельных участков и отсутствие первоначального участка). По заявлению Министерства Управление прекратило записи об аренде Общества образованных земельных участков.

Посчитав отказ Министерства от договора аренды недействительной сделкой, а действия Управления по прекращению записей незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды обеих инстанций при рассмотрении настоящего гражданского дела пришли к выводу о незаконности отказа с учетом того, что раздел земельного участка не относится к существенным обстоятельствам, позволяющим отказаться от договора аренды в одностороннем порядке, при условии закрепления в договоре такого условия; в силу статьи 11.8 (части 4) Земельного кодекса Российской Федерации арендатор сохраняет право аренды в отношении образованных земельных участков.

Изучив материалы дела, оценив доводы Университета и Общества и заслушав их представителей, Арбитражный суд Волго-Вятского округа пришел к выводу о необходимости отмены состоявшихся судебных актов с учетом следующего.

В настоящем споре Университет является правообладателем права бессрочного пользования спорным земельным участком.

           По смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы (пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

         При разрешении судом общей юрисдикции спора по гражданскому делу № 2-1077/13 не были учтены права третьего лица – Университета, имевшего на земельном участке (в отношении которого суд принял решение об обязании Министерство заключить договор аренды) объекты недвижимости.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 214 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации) (пункт 1). 

Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с данным Кодексом (статьи 294, 296) (пункт 4).

В соответствии со вторым абзацем пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации. Названная норма является нормой федерального закона, с момента введения в действие которой соответствующие земельные участки признаются находящимися в федеральной собственности. Данное положение представляет собой реализацию принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что до разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности.

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью) осуществляет Российская Федерация (пункт 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации).

В рамках дела № А43-17468/2014 суды установили, что в собственности Российской Федерации находятся нежилые здания – учебный корпус общей площадью 763,8 квадратного метра (литер «А») и гараж площадью 30,8 квадратного метра (литер «Б»), расположенные по адресу: город Нижний Новгород, улица М. Горького, дом 135. При этом указанные здания находятся в составе имущества Университета с 1982 года и в силу Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 составляют федеральную собственность. 

В отношении здания учебного корпуса (литер «А») 30.06.2008 зарегистрировано право собственности Российской Федерации, а 14.01.2013 – право оперативного управления Университета. Аналогично, в отношении здания гаража (литер «Б») 26.09.2008 зарегистрирована федеральная собственность и 02.07.2009 – оперативное управление. 

           Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, относящиеся к федеральной собственности, не выбывал из собственности Российской Федерации, лицом, фактически владеющим спорным участком, является Российская Федерация, поскольку на данном участке размещен федеральный объект недвижимости.

             Земельный участок площадью 7083 квадратных метра был сформирован и поставлен на кадастровый учет 17.06.2013 (кадастровый номер 52:18:0060116:135); договор аренды этого участка заключен 18.11.2013. При заключении названного договора Министерство не учло права третьих лиц – собственников объектов недвижимости, находящихся на земельном участке объектов, не разрешило вопросы размера земельного участка с учетом нахождения этих объектов на предоставляемом земельном участке (объекты недвижимости относятся к федеральной собственности, права на земельный участок возникли в силу закона у Российской Федерации). 

Таким образом, при заключении договора аренды в отношении первоначального земельного участка от 18.11.2013, Министерство превысило свои полномочия, поскольку осуществило полномочие распоряжения федеральной собственностью, что является нарушением статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации.

           Данные обстоятельства не были учтены судами при разрешении требований Общества о признании договора аренды действующим, хотя в силу норм процессуального права при разбирательстве дела по спорам, вытекающим из договоров, арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

          При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование (статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 статьи 10.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

           Как установили суды, постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 по делу № А43-17468/2014 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060116:135 путем образования трех земельных участком, которым впоследствии были присвоены кадастровые номера 52:18:0060116:155, 52:18:0060116:156 и

Приняв решение о признании  действующим договора аренды от 18.11.2013 № 18-4073, предметом которого являлась аренда земельного участка с кадастровым номером  52:18:0060116:135, суд не учел названную норму. Каких-либо изменений в этот договор не вносилось.

Вопрос о том, на каком именно земельном участке (участках) из образованных участков (52:18:0060116:155, 52:18:0060116:156 и (или) 52:18:0060116:157) расположены находящиеся в федеральной собственности объекты недвижимости, судами двух инстанций в рамках настоящего дела не исследовался. При этом в рамках дела № А43-25756/2018 установлено, что объект незавершенного строительства Общества на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0060116:155 не расположен.

Поскольку данный вопрос требует дополнительного исследования и установления фактических обстоятельств, суд округа приходит к выводу о том, что обжалованные решение и постановление нельзя признать законными и они подлежат отмене с направлением настоящего дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду необходимо рассмотреть требования Общества с учетом сделанных судом кассационной инстанции выводов, также учесть результаты рассмотрения гражданского дела №А43-25756/2018 (арбитражного суда Нижегородской области), в котором принято решение об отказе в удовлетворении требования Общества о признании отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования Университета на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060116:155, площадью 2400 квадратных метров. 

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение.

Вопрос о распределении судебных расходов судом округа не рассматривался, так как на основании части 3 (абзац второй) статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 3 части 1), 288 (части 1 и 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

кассационную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы Минина» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 24.01.2019 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2019 по делу № А43-28222/2018 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

Судьи

М.Н. Каманова

Е.Г. Кислицын