ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

Дело № А35-11706/2015

город Воронеж

24» мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2019 года  Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2019 года  

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,  судей Кораблевой Г.Н.,  

 ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,  

при участии:  

от общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща»:  представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в  материалах дела;  

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска:  представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в  материалах дела;  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы  общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>) и Комитета по управлению  муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) на решение Арбитражного суда Курской области от 26.02.2019  по делу № А35-11706/2015 (судья Захарова В.А.) по иску Комитета по  управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной  ответственностью «Соловьиная роща» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,  

и встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью  «Соловьиная роща» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к комитету  

по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН  1024600957853, ИНН 4632001084) о признании недействительными  уведомлений об изменении арендной платы,   

У С Т А Н О В И Л:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска  (далее - КУМИ г. Курска, истец) обратился в Арбитражный суд Курской  области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Соловьиная  роща» (далее - ООО «Соловьиная роща», ответчик) о взыскании  задолженности по арендной плате по договору от 15.02.2005 № 2895 за  период: октябрь – ноябрь 2015 года в сумме 2 219 506 руб. 20 коп. и  неустойки в виде пени за период с 11.11.2015 по 17.12.2015 в сумме 466 096  руб. 30 коп.  

Впоследствии Комитетом были поданы иски о взыскании с ООО  «Соловьиная роща» задолженности по арендной плате по указанному  договору и неустойки за другие периоды, в том числе:  

- в общей сумме 9 812 396 руб.78 коп. за период с декабря 2015 по  июль 2016 и пени в общей сумме 10 140 550 руб.71 коп. за период с  11.02.2015 по 11.08.2016 (дело № А35-9543/2016);  

- за период август-октябрь 2016 в размере 3 830 128 руб. 11 коп., пени  за период август-октябрь 2016 в размере 1 174 572 руб. 62 коп. (дело  

 № А35-5390/2017); 

- в сумме 5 523 669 руб. 73 коп. за период ноябрь 2016 года - февраль  2017 года и 2 425 485 руб. 67 коп. пени за период ноябрь 2016 года - февраль  2017 года. (дело № А35-5391/2017);  

- за март 2017 в сумме 1 211 430 руб. 50 коп. и процентов за  пользование чужими денежными средствами в размере 6332 руб. 21 коп.  (дело №№ А35-6828/2017).  

В свою очередь, ООО «Соловьиная роща» обратилось с иском к  Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска о  внесении изменений в договор аренды № 2895 от 15.02.2005 муниципального  имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, в части  размера аренды (дело № А35-11356/2016).  

Определением Арбитражного суда Курской области от 05.09.2017  перечисленные выше дела объединены в одно производство с присвоением  номера № А35-11706/2015, в связи с чем требования ООО «Соловьиная  роща» к Комитету о внесении изменений в договор № 2895 от 15.02.2005  аренды нежилых помещений являются встречными требованиями.  

В ходе рассмотрения дела КУМИ г. Курска уточнил заявленные по  первоначальному иску требования, просил взыскать с ООО «Соловьиная  роща» задолженность по арендной плате по договору от 15.02.2005 № 2895 за  период с октября 2015 года по март 2017 года в сумме 22 597 131 руб. 31  коп., неустойку в виде пени за период с 11.11.2015 по февраль 2017 года в  

сумме 51 117 973 руб. 69 коп. и проценты за пользование чужими  денежными средствами в сумме 6332 руб. 21 коп. за март 2017 года.  

ООО «Соловьиная роща» также уточнило заявленные требования,  просило:  

- признать недействительными уведомления об изменении арендной  платы № 6112/07.01-14 от 09.12.2013, № 535/07.01-14 от 30.01.2015, №  536/07.01-14 от 20.01.2015, № 8092/07.01-14 от 25.12.2015, № 8100/07.01-14  от 25.12.2015, № 7464/07.01-14 от 19.12.2016, № 7465/07.01-14 от 19.12.2016,  послужившие основанием для повышения в одностороннем порядке  арендной платы;  

- применить последствия недействительности уведомлений об  изменении арендной платы, послужившие основанием для повышения в  одностороннем порядке арендной платы, установив следующие ставки  арендной платы:  

1. по объекту по ул. Ленина, 72, площадью 999,2 кв.м:  

- за период с 01.12.2013 по 31.01.2015- 2 775 511 руб. 29 коп. в год с  учетом НДС;  

- за период с 01.02.2015 по 31.01.2016 - 3 039 198 руб. 29 коп. в год с  учетом НДС;  

- за период с 01.02.2016 по 31.01.2017- 3 396 999 руб. 85 коп. в год с  учетом НДС;  

- за период с 01.02.2017 по 16.03.2017- 2 699 690 руб. 41 коп. в год с  учетом НДС;  

2. по объекту по ул. Ленина, 72,площадью 2617,9 кв.м:  

- за период с 17.02.2015 по 16.02.2016 - 7 903 107 руб. 44 коп. в год с  учетом НДС;  

- за период с 17.02.2016 по 16.02.2017 - 8 837 505 руб. 13 коп. в год с  учетом НДС;  

- за период с 17.02.2017 по 20.03.2017 - 7 115 841 руб. 19 коп. в год с  учетом НДС.  

Кроме того, ООО «Соловьиная роща» просило взыскать с Комитета в  пользу ООО «Соловьиная роща» судебные расходы по оплате за проведение  судебной экспертизы в сумме 20 000 руб. 00 коп. и судебные расходы по  оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп., а также  взыскать судебные расходы по оплате услуг по оказанию  квалифицированной юридической помощи в подготовке документов в сумме  126 000 руб. 00 коп.  

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению. 

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 по делу   № А35-11706/2015 исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал  с ООО «Соловьиная роща» в пользу Комитета по управлению  муниципальным имуществом города Курска задолженность в сумме 14 608  145 руб. 91 коп., неустойку в сумме 3 498 586 руб. 56 коп., проценты за  пользование чужими денежными средствами в сумме 2207 руб. 87 коп. В  остальной части иска отказано. Встречные требования ООО «Соловьиная  

роща» удовлетворены частично: суд признал недействительными  уведомления Комитета по управлению муниципальным имуществом города  Курска об изменении арендной платы от 25.12.2015 № 8092/07.01-14, от  25.12.2015 № 8100/07.01-14, от 19.12.2016 № 7464/07.01-14, от 19.12.2016   № 7465/07.01-14, применив арендную плату, определенную по результатам  судебной экспертизы. В остальной части встречного иска отказано. С  Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в  пользу ООО «Соловьиная роща» также взыскано 20 000 руб. в счет  возмещения расходов на проведение судебной экспертизы, 6 000 руб. в счет  возмещения расходов по уплате госпошлины, 11 428 руб. в счет возмещения  расходов на оплату юридических услуг. В удовлетворении остальной части  во взыскании судебных расходов отказано.  

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 29.06.2018 принят отказ комитета по управлению муниципальным  имуществом города Курска от исковых требований в части взыскания с ООО  «Соловьиная роща» 6 332 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими  денежными средствами. Производство по делу № А35-11706/2015 в части  взыскания с ООО «Соловьиная роща» в пользу комитета по управлению  муниципальным имуществом города Курска 2207 руб. 87 коп. процентов за  пользование чужими денежными средствами, а также в части отказа во  взыскании 4 124 руб. 34 коп. процентов за пользование чужими денежными  средствами прекращено.  

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от  04.10.2018 решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 и  постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  29.06.2018 по настоящему делу отменены в части удовлетворения исковых  требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города  Курска, а также в части отказа в удовлетворении встречных исковых  требований ООО «Соловьиная роща», дело направлено на новое  рассмотрение в Арбитражный суд Курской области. В остальной части  обжалуемые судебные акты оставлены без изменения.  

При новом рассмотрении Комитет по управлению муниципальным  имуществом города Курска в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса РФ неоднократно уточнял заявленные требования и  согласно последним уточнениям, принятым к рассмотрению (от 14.02.2019),  просил взыскать с ООО «Соловьиная роща» задолженность по арендной  плате по договору от 15.02.2005 № 2895 за период: январь 2016 года – март  2017 года в общей сумме 11 525 231 руб. 55 коп. и неустойку в виде пени за  период с 11.02.2016 по 20.03.2017 в сумме 21 259 607 руб. 23 коп.  

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 исковые  требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города  Курска удовлетворены частично. С ООО «Соловьиная роща» в пользу  Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска  взыскана задолженность в сумме 11 525 231 руб. 55 коп., неустойка в сумме  

2 125 960 руб. 72 коп., всего 13 651 192 руб. 27 коп. В остальной части иска  отказано.  

Встречные требования ООО «Соловьиная роща» удовлетворены.  Признаны недействительными уведомления Комитета по управлению  муниципальным имуществом города Курска об изменении арендной платы   № 6112/07.01-14 от 09.12.2013, № 535/07.01-14 от 30.01.2015, № 536/07.01-14  от 30.01.2015, применена арендная плата, определенная по результатам  судебной экспертизы.  

С Комитета по управлению муниципальным имуществом города  Курска в пользу ООО «Соловьиная роща» взыскано 8 572 руб. в счет  возмещения расходов на оплату юридических услуг. С ООО «Соловьиная  роща» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в  сумме 77 833 руб. 00 коп.  

С Комитета по управлению муниципальным имуществом города  Курска в пользу ООО «Соловьиная роща» взыскано 6 000 руб. в счет  возмещения расходов по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной  и кассационной жалоб.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его  незаконность и необоснованность, стороны обратились в суд апелляционной  инстанции с апелляционными жалобами.  

Обращаясь с апелляционной жалобой, комитет по управлению  муниципальным имуществом города Курска просил отметить состоявшееся  по делу решение в части отказа в удовлетворении требований комитета по  управлению муниципальным имуществом города Курска о взыскании с ООО  «Соловьиная роща» пени в размере 19 133 646 руб. 51 коп., просил  указанные требования удовлетворить.  

ООО «Соловьиная роща» просило обжалуемое решение изменить,  отказав в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности в  размере 11 525 231 руб. 55 коп., неустойки в сумме 2 125 960 руб. 72 коп.,  взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города  Курска судебные расходы по оплате услуг по оказанию квалифицированной  юридической помощи по подготовке документов по делу в сумме 106 000  руб.  

Рассмотрение апелляционных жалоб откладывалось. 

В настоящее судебное заседание суда апелляционной инстанции  стороны явку полномочных представителей не обеспечили.  

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего  извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания,  апелляционные жалобы были рассмотрены в отсутствие их представителей в  порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от  17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального  закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный  процессуальный кодекс Российской Федерации».  

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев  дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов  на них, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без  изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Из материалов дела усматривается, что 15.02.2005 на основании  договора № 2895 аренды помещения муниципального нежилого фонда города  Курска Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска  (арендодатель) предоставил ООО «Соловьиная роща» (арендатору) в аренду  на срок до 13.02.2020 помещение муниципального нежилого фонда,  расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью  3740,10 кв.м, для использования под гостиницу.  

Помещение в удовлетворительном состоянии было передано  арендатору по актам приема-передачи от 15.02.2005.  

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В течение срока действия арендного обязательства в условия договора  о предмете и арендной плате неоднократно вносились изменения.  

Так, на основании решения Арбитражного суда Курской области от  18.12.2013 по делу № А35-6233/2013 сторонами заключено дополнительное  соглашение от 14 февраля 2014, которым в аренду передавались помещения  общей площадью 999,2 кв.м и 2617,9 кв.м, расположенные по адресу 

<

...>, лит. А.  

Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что размер арендной платы  может быть изменен по решению арендодателя, в одностороннем порядке, но  не чаще одного раза в год путем направления арендатору уведомления о  факте изменения арендной платы с приложением расчета.  

Уведомлениями № 535/07.01-14 от 30.01.2015, № 536/07.01-14 от  20.01.2015, № 8092/07.01-14 от 25.12.2015, № 8100/07.01-14 от 25.12.2015,   № 7464/07.01-14 от 19.12.2016, № 7465/07.01-14 от 19.12.2016 арендодатель  уведомлял арендатора об увеличении размера арендной платы в связи с  повышением рыночной стоимости, определенным на основании отчетов об  оценке рыночной стоимости помещений № 0144300004014001257_105895-14  от 25.11.2014; № 14/12/15-55-6 от 14.12.2015; № 04/11/16-67 и № 04/11-68 от  04.11.2016.  

Воспользовавшись правом, установленным Федеральным законом от  22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого  имущества, находящегося в государственной собственности субъектов  Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого  субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,  арендатор в 2015 году обратился за выкупом арендованных помещений.  

Преддоговорные споры, возникшие между сторонами при заключении  договоров купли-продажи помещений площадью 999,2 кв.м и помещений  площадью 2617,9 кв.м, были разрешены арбитражным судом в рамках дел  

 № А35-6028/2015 и № А35-10350/2015 соответственно. В связи со  

вступлением в силу судебных актов по указанным делам, в марте 2017 года  арендное обязательство было прекращено в порядке статьи 403  Гражданского кодекса РФ.  

Считая, что арендатор ненадлежащим образом вносил арендные  платежи, комитет, соблюдая претензионный порядок, обратился с иском о  взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и процентов за  пользование чужими денежными средствами.  

ООО «Соловьиная роща» заявило встречные требования, полагая, что  отчеты независимых оценщиков, послужившие основанием для  одностороннего увеличения арендной платы, составлены с грубым  нарушением законодательства об оценочной деятельности, федеральных  стандартов оценки.  

При рассмотрении первоначальных и встречных исковых требований,  следуя указаниям кассационной инстанции, изложенным в постановлении  Арбитражного суда Центрального округа от 04.10.2018, апелляционный суд  вслед за судом области исходит из следующего.  

В силу требований статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями  делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.  Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее  изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,  предусмотренных законом.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору  аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.  

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор  обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную  плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются  договором аренды.  

Размер арендной платы в отношении государственного и  муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной  стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством,  регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное  не установлено другим законодательством Российской Федерации (пункт 1  части 9 статьи 17.1. Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите  конкуренции»).  

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ размер  арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки,  предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не  предусмотрено договором.  

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах  

практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации  о договоре аренды» (далее – постановление № 73) разъяснено, что указанная  норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон  условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в  том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в  самом договоре аренды отсутствует.  

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель  имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы  (статья 310 Гражданского кодекса РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614  Гражданского кодекса РФ такое изменение может осуществляться им не  чаще одного раза в год.  

Как следует из материалов дела, пунктом 4.2. договора предусмотрено,  что размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя, в  одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления  арендатору уведомления о факте изменения арендной платы с приложением  расчета.  

В основу изменения в одностороннем порядке арендной платы  согласно указанным выше уведомлениям были положены отчеты об оценке  рыночной стоимости арендной платы, в том числе отчет № 22/11-13-18 от  22.11.2013, выполненный ИП ФИО3 (ФИО4), отчет   № 0144300004014001257_105895-14 от 25.11.2014, выполненный ООО  «Международный независимый центр оценки», оценщиком ФИО5, отчет № 14/12/15-55-6 от 14.12.2015, выполненный оценщиком ООО  «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» ФИО6,  отчеты № 04/11/16-67 и № 04/11-68 от 04.11.2016, выполненные оценщиком  ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» ФИО7, на основании которых установлена рыночная стоимость аренды  нежилых помещений по ул. Ленина, 72, г. Курск, площадью 999,2 кв.м и  площадью 2617,9.  

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018  признаны недействительными уведомления Комитета по управлению  муниципальным имуществом города Курска об изменении арендной платы  от 25.12.2015 № 8092/07.01-14, от 25.12.2015 № 8100/07.01-14, от 19.12.2016   № 7464/07.01-14, от 19.12.2016 № 7465/07.01-14. Указанное решение в  данной части оставлено в силе судами апелляционной и кассационной  инстанций.  

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом области определением  от 27.02.2017 по ходатайству ООО «Соловьиная роща» в целях определения  рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества  муниципальной собственности города Курска, расположенного по адресу: 

<

...>, по договору аренды № 2895 от 15.02.2005, судом была  назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено  индивидуальному предпринимателю ФИО8.  

По результатам судебной экспертизы экспертом в заключении эксперта   № 86/03-17 от 31.03.2017 сделан следующий вывод:  

Рыночная стоимость годовой арендной платы недвижимо имущества  муниципальной собственности города Курска, расположенного по адресу: г.  Курск, ул. Ленина, 72, площадью 999,2 кв. м, составляет:  

в период с 01.12.2013 по 31.01.2015, по состоянию на 22.11.2013, - 2  775 511 руб. 29 коп. с НДС, 2 352 128 руб. 21 коп. без учета НДС,  

в период с 01.02.2015 по 31.01.2016, по состоянию на 27.10.2014, - 3  039 198 руб. 29 коп. с НДС, 2 575 591 руб. 77 коп. без учета НДС,  

в период с 01.02.2016 по 31.01.2017 по состоянию на 14.12.2015, - 3 396  999 руб. 85 коп. с НДС, 2 878 813 руб. 44 коп. без учета НДС,  

в период с 01.02.2017 по 31.01.2018 по состоянию на 04.11.2016, - 2 699  690 руб. 41 коп. с НДС, 2 287 873 руб. 23 коп. без учета НДС,  

- площадью 2617,9 кв.м (дополнительное соглашение от 14.02.2014 к  договору аренды № 2895 от 15.02.2005):  

в период с 17.02.2015 по 16.01.2016 по состоянию на 27.10.2014, - 7 903  107 руб. 44 коп. с НДС, 6 697 548 руб. 68 коп. без учета НДС,  

в период с 17.02.2016 по 16.01.2017 по состоянию на 14.12.2015, - 8 837  505 руб. 13 коп. с НДС, 7 489 411 руб. 13 коп. без учета НДС,  

в период с 17.02.2017 по 16.01.2018 по состоянию на 04.11.2016, - 7 115  841 руб. 19 коп. с НДС, 6 030 373 руб. 89 коп. без учета НДС.  

Выводы, изложенные в заключении эксперта № 86/03-17 от 31.03.2017,  подтверждены экспертом в судебных заседаниях в ходе рассмотрения дела.  

Принимая во внимание, что заключение эксперта ИП ФИО8   № 86/03-17 от 31.03.2017 соответствует требованиям статей 82, 83  Арбитражного процессуального кодекса РФ, является надлежащим  доказательством по делу, арбитражный суд области пришел к выводу о том,  что при определении размера арендной платы по настоящему спору следует  руководствоваться заключением эксперта № 86/03-17 от 31.03.2017,  выполненным по итогам судебной экспертизы.  

Как усматривается из представленного комитетом уточненного расчета  задолженности по арендной плате, при расчете задолженности им применена  рыночная стоимость арендной платы недвижимого имущества  муниципальной собственности города Курска, расположенного по адресу: 

<

...>, определенная по результатам судебной экспертизы в  заключении эксперта № 86/03-17 от 31.03.2017, а также учтены платежи ООО  «Соловьиная роща», в связи с чем уменьшен период взыскания  задолженности.  

В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение  договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В  предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или  регулируемые уполномоченными на то государственными органами.  Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на  условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном  законом порядке.  

В случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы  может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в  

результате принятия уполномоченными органами нормативных актов,  изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими  органами таких актов не является изменением условия договора о размере  арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса  РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия  договора.  

Вместе с тем, в рассматриваемом случае пересмотр арендной платы в  одностороннем порядке не связан с принятием нормативных актов либо  наступлением иных обстоятельств, не зависящих от воли сторон, а потому  увеличение арендной платы является изменением условия договора о цене и  не может считаться исполнением согласованного сторонами порядка  определения цены.  

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды» указано, что, если в отсутствие государственного регулирования  арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в  одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет  доказано, что в результате такого одностороннего изменения она  увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок,  уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за  соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует  о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2  статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части,  превышающей названные средние рыночные ставки.  

Изложенное позволило суду первой инстанции прийти к  обоснованному выводу о необходимости взыскания задолженности по  арендным платежам за спорный период в размере 11 525 231 руб. 55 коп., в  том числе, по объекту площадью 999,2 кв. м, - за период с марта 2016 по  16.03.2017 в сумме 2 826 697 руб. 45 коп., по объекту площадью 2617,9 кв. м,  - за период с января 2016 года по 20.03.2017 в сумме 8 698 534 руб. 10 коп.  (по момент вступления в законную силу решений по преддоговорным  спорам), исходя из ставок арендной платы на соответствующие периоды,  определенные по результатам судебной экспертизы.  

В соответствии с пунктом 6.2. договора при неуплате арендатором  арендной платы в установленные в договоре сроки начисляются пени в  размере 1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.  

Согласно представленному расчету истец просил взыскать с ответчика  пеню, в связи с нарушением срока внесения платежей по спорному договору  в отношении помещения площадью 999,2 кв. м, за период с 12.04.2016 по  16.03.2017 в сумме 4 570 805 руб. 17 коп., а также в связи с нарушением  срока внесения платежей по спорному договору в отношении помещения  площадью 2617,9 кв. м, за период с 11.02.2016 по 20.03.2017 в сумме 16 688  802 руб. 06 коп.  

Частично удовлетворяя требования Комитета о взыскании неустойки,  предусмотренной пунктом 6.2 договора на случай просрочки внесения  арендной платы в указанные договором сроки, суд, применив положения  статей 330 и 333 Гражданского кодекса РФ, руководствуясь разъяснениями  пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений  Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за  нарушение обязательств» по заявлению ответчика обоснованно снизил  размер взыскиваемой неустойки.  

Как установлено судом, в рассматриваемом случае предусмотренная  договором неустойка (пени) в размере 1 % за каждый день просрочки  фактически составляет 365 % процентов годовых, тогда как в период  нарушения исполнения обязательства ставка рефинансирования Банка  России (ключевая ставка Банка России) варьировалась от 9 % до 11 %  годовых.  

Учитывая компенсационную природу неустойки, ее размер,  предусмотренный договором, который в десятки раз превышает ставки Банка  России, отсутствие документального подтверждения наступления для  Комитета негативных последствий, связанных с нарушением ответчиком  обязательства, принимая во внимание разъяснения Верховного Суда  Российской Федерации, изложенные в пункте 80 Постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении  судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации  об ответственности за нарушение обязательств», в целях соблюдения баланса  интересов участников гражданского оборота, суд области по праву счел, что  начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения  обязательства, и уменьшил ее размер до 0,1 %, что составило 2 125 960 руб.  72 коп.  

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у судебной  коллегии не имеется.  

ООО «Соловьиная роща», предъявляя встречные требования о  признании недействительными уведомлений Комитета об изменении размера  арендной платы № 6112/07.01-14 от 09.12.2013, № 535/07.01-14 от 30.01.2015,   № 536/07.01-14 от 30.01.2015, сослалось на то, что отчет об оценке № 22/1113-18 от 22.11.2013, выполненный ИП ФИО3 (ФИО4),  отчет об оценке № 0144300004014001257_105895-14 от 25.11.2014,  выполненный ООО «Международный независимый центр оценки»,  оценщиком ФИО5, на основании которых установлена рыночная  стоимость аренды нежилых помещений по ул. Ленина, 72, г. Курск,  площадью 999,2 кв.м и площадью 2617,9 кв. м на период с 01.12.2013 по  31.01.2015 и на период с 01.02.2015 по 31.01.2016 составлены с нарушением  Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» (далее – Закона об оценочной деятельности) и  Федеральных Стандартов Оценки, которые носят неустранимый характер,  

содержат методологические ошибки, недействительную и недостоверную  информацию, а ставки арендной платы не являются рыночными.  

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса РФ, сделки могут  быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.  

Односторонней считается сделка, для совершения которой в  соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон  необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.  

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая  требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из  закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения,  не связанные с недействительностью сделки.  

Исковые требования о признании оспоримой сделки недействительной  может быть предъявлено стороной сделки. Оспоримая сделка может быть  признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые  законом интересы лица, оспаривающего сделку, в т.ч. повлекла  неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского  кодекса РФ).  

В части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ  указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным,  если в результате его проверки и исследования выясняется, что  содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.  

В настоящем деле разрешение вопроса о законности основания  увеличения размера арендной платы по спорному договору аренды зависит  от разрешения вопроса о соответствии либо несоответствии требованиям  законодательства отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы,  положенных в основу расчета измененного размера арендной платы.  

При составлении отчета оценки оценщик должен соблюдать  требования Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов  оценки, сам отчет не должен противоречить указанным нормативным актам.  

Как указано ранее, основанием для изменения размера арендной платы  являлось только определение рыночной цены арендной платы спорных  объектов. Отчет об оценке № 22/11-13-18 от 22.11.2013, выполненный ИП  ФИО3 (ФИО4), отчет № 0144300004014001257_105895-14  от 25.11.2014, выполненный ООО «Международный независимый центр  оценки», оценщиком ФИО5, составлены с нарушением Закона об  оценочной деятельности и Федеральных Стандартов Оценки.  

Поскольку положенные в основу оспариваемых уведомлений отчеты  составлены с нарушением установленных законодательством правил  составления отчетов об оценке, не подтверждают указанную в нем рыночную  стоимость помещений, одностороннее изменение размера арендной платы не  может быть признано соответствующим требованиям действующего  законодательства.  

При таких обстоятельствах, арбитражный суд области пришел к  правомерному выводу о том, что уведомления, являющиеся односторонними  

сделками по увеличению размера арендной платы, являются  недействительными.  

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции Комитетом  заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, в связи с чем, принимая  во внимание, что ООО «Соловьиная роща» узнало о нарушении своих прав с  момента получения соответствующих отчетов об оценке рыночной  стоимости арендной платы (после 26.01.2016), арбитражный суд области  обоснованно, со ссылкой на положения части 2 статьи 181, 204, 199, 200  Гражданского кодекса РФ, пункт 14 постановления Пленума Верховного  Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах,  связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской  Федерации об исковой давности», пришел к выводу о том, что срок исковой  данности в отношении требований ООО «Соловьиная роща» об оспаривании  уведомлений № 6112/07.01-14 от 09.12.2013, № 535/07.01-14 от 30.01.2015,   № 536/07.01-14 от 30.01.2015 не пропущен.  

При новом рассмотрении ООО «Соловьиная роща» поддержало  требования о возмещении судебных расходов на юридические услуги по  встречному иску в сумме 114 572 руб. (с учетом произведенной Комитетом  оплаты в сумме 11 428 руб.).  

Оценивая заявленный к взысканию размер судебных расходов на  оплату юридических услуг, принимая во внимание представленные  доказательства их несения, в том числе договор на оказание юридических  услуг № 025/2/2016 от 15.09.2016, акты выполненных работ от 26.09.2016, от  30.11.2016, от 26.01.2017, 27.02.2017, 19.04.2017, 11.05.2017, 11.07.2017,  платежные поручения № 539 от 10.07.2017, № 541 от 10.07.2017, № 542 от  10.07.2017, № 543 от 10.07.2017, 544 от 10.07.2017, № 545 от 10.07.2017,  

 № 546 от 11.07.2017, объем фактически оказанных услуг, с учетом  положений статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а  также разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда  Российской Федерации № 1 от 21.01.2016 «О некоторых вопросах  применения законодательства о возмещении издержек, связанных с  рассмотрением дела», Информационном письме Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации № 121 от 05.12.2007, принимая  во внимание рекомендации, содержащиеся в Решении Совета адвокатской  палаты Курской области о минимальных ставках вознаграждения за  оказываемую юридическую помощь от 06.05.2013, арбитражный суд области  пришел к обоснованному выводу о взыскании судебных расходов в сумме  

20 000 руб., полагая указанную сумму отвечающей критерию разумности. 

Доказательств, опровергающих разумность определенных судом  области ко взысканию судебных расходов, ответчиком, в подтверждение  соответствующих доводов своей апелляционной жалобы, не представлено.  

Поскольку Комитетом платежным поручением от 07.09.2018 № 818943  произведена оплата ООО «Соловьиная роща» судебных расходов в сумме  

11 428 руб., подлежащие взысканию судебные расходы составили 8 572 руб.  

Доводы заявителей апелляционных жалоб по существу не опровергают  выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не  может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого  судебного акта.  

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства  дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами,  участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял  обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и  процессуального права.  

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в  силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ  безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено  не было.  

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Курской  области от 26.02.2019 следует оставить без изменения, а апелляционные  жалобы - без удовлетворения.  

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной  жалобы общества, в соответствии со статьей 110 Арбитражного  процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо  возмещению не подлежат.  

Поскольку КУМИ г. Курска освобожден от уплаты государственной  пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, оснований для  взыскания или возврата государственной пошлины за рассмотрение его  апелляционной жалобы не имеется.  

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный  апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Курской области от 26.02.2019 по делу 

 № А35-11706/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества  с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» и Комитета по  управлению муниципальным имуществом города Курска – без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может  быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального  округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий судья И.В. Ушакова 

Судьи Г.Н. Кораблева 

ФИО1