АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-5971/2022

город Вологда

27 сентября 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 27 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Курпановой Н.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копосовой В.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 309352513500052) к обществу с ограниченной ответственностью «СодействиеФарм» (ОГРН 

<

***>) признании договора аренды расторгнутым, обязании освободить нежилое помещение,

при участии от истца – ФИО2 по доверенности от 01.02.2021, от ответчика – ФИО3 по доверенности от 06.04.2022;

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СодействиеФарм» (далее - ООО «СодействиеФарм») о признании договора аренды недвижимого имущества от 20.02.2020 № 0602-2020/СФ расторгнутым с 21.02.2022 и обязании освободить нежилое помещение.

Представитель истца в судебном заседании данные требования поддержал.

ООО «СодействиеФарм» в отзыве на исковое заявление и представитель в судебном заседании 13.09.2022 заявленные требования отклонили, сославшись на отсутствие существенных нарушений условий договора. После перерыва в судебном заседании представитель ответчика не прибыл, направлено ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью явки представителя в связи с удаленностью арбитражного суда от местонахождения ответчика. Рассмотрев данное ходатайство, заслушав позицию представителя истца, возражающего против отложения судебного заседания, суд полагает, что заявленное ходатайство подлежит отклонению. Исковое заявление принято к производству определением от 23.05.2022, в предварительном судебном заседании представитель ответчика также заявлял об отложении рассмотрения дела. В материалы дела представлен отзыв с позицией ответчика и документы в подтверждении позиции, в судебном заседании 13.09.2022, в котором был объявлен перерыв, представитель ответчика также присутствовал. Как следствие, у ответчика имелось достаточно времени для предоставления каких-либо документов. Ссылка на удаленность судом не может быть принята, так как представитель имел возможность направить суду заявление об участии в онлайн-заседании, что им не было сделано. При этом, как пояснил представитель истца каких-либо действий, направленных на урегулирование спора, либо оплат по рассматриваемому договору не производилось. Как следствие, суд расценивает заявленное ходатайство как попытку затягивания судебного процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.02.2020 между Предпринимателем (Арендодатель) и ООО «СодействиеФарм» (Арендатор) заключен договор аренды № 0602-2020/СФ, по условиям которого Арендатору во временное возмездное пользование (аренду) передано нежилое помещение, общей площадью 83 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 1.3 договора арендуемое помещение принадлежат Арендодателю на праве собственности.

Согласно пункту 6.1 договор заключен на пять лет со дня приемки его арендатором. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу разделу 4 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

Постоянная часть арендной платы включает в себя стоимость аренды помещения, подведенных к нему инженерный сетей, оборудования и составляет 70 000 рублей без НДС. Арендодатель не является плательщиком НДС. 

Сумма постоянной арендной платы вносится ежемесячно не позднее пятого числа расчетного месяца (пункт 4.1.2).

Согласно пункту 4.1.4 арендатор обязан самостоятельно заключить с поставщиками коммунальных услуг (теплоснабжение, электропотребление, водоснабжение, водоотведение, долевое содержание домовладения, вывоз ТБО) и самостоятельно оплачивать коммунальные платежи напрямую ресурсоснабжающим организациям на основании заключенных договоров. До даты перезаключения коммунальных договоров данные расходы оплачиваются арендатором отдельно и составляют переменную часть арендной платы.

Согласно пункту 4.7 договора арендодателю предоставлено право пересмотра размера арендной платы исходя из официального уровня инфляции, не чаще одного раза в год.

Помещение передано в аренду по акту приема-передачи от 26.02.2020.

Предприниматель в соответствии с пунктом 4.7 договора 29.04.2021 направил ответчику по электронной почте уведомление об увеличении постоянной арендной платы с 01.06.2021 на уровень инфляции на сумму 3 400 рублей.

В дальнейшем, продублировал данное уведомление путем направления его в письменном виде по юридическому адресу ответчика.

Поскольку арендатор на данное уведомление не прореагировал, арендную плату оплачивал частично, на претензию о погашении задолженности не отреагировал, а также не произвел никаких действий по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, истец в соответствии с пунктом 5.2. договора направил 20.12.2021 в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 21.02.2022.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

Между тем, в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 2015/10, положение договора аренды, в соответствии с которым при изменении порядка взимания или размеров арендной платы арендодатель производит перерасчет платы за пользование арендованным имуществом и направляет его арендатору, а изменение суммы арендной платы считается внесенным с момента получения перерасчета арендатором, не противоречит пункту 1 статьи 452 ГК РФ. Исполнение арендодателем условий такого договора представляет собой исполнение согласованного сторонами условия. В связи с этим не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрация в порядке, установленном пунктом 2 статьи 651 ГК РФ.

Таким образом, изменение Предпринимателем размера арендной платы на уровень инфляции является фактически исполнением условий пункта 4.7 договора и не противоречит нормам пункта 3 статьи 614 ГК РФ. Доводы ответчика об обратном основаны на ошибочном применении приведенных правовых норм. 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По смыслу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального содержания раздела 4 договора, в том числе пункта 4.7, при заключении договора стороны достигли соглашения о допустимости увеличения арендной платы в связи с индексацией один раз в год, которое осуществляется посредством направления арендодателем уведомления в адрес арендатора.

Данное толкование основано на том, что инфляцией является общее повышение уровня цен в результате обесценивания наличных и безналичных денежных средств и снижения их покупательной способности, в связи с чем, устанавливая возможность повышения арендной платы применительно к росту индекса инфляции, стороны имели намерение привести ее в соответствие с рыночной стоимостью арендной платы, поскольку в условиях долгосрочного договора аренды арендодатель вправе получать доходы от использования его имущества в соответствии с реально существующими ценами.

Согласно пункту 9.1 договора стороны договорились при исполнении договора использовать электронный документооборот. 

Уведомление от 25.04.2021 об увеличении постоянной части арендной платы, направленное по электронной почте, было получено ответчиком и, следовательно, новый размер арендных платежей подлежал применению с указанной в нем даты – с 01.06.2021.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора), если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым (пункт 2 той же статьи).

Договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ, устанавливающей также право сторон установить и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а также постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 5782/08 и от 16.02.2010 № 13057/09 отмечено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора, положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 21 статьи 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от его исполнения.

Согласно пункту 5.2 договора арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора в случае невыплаты арендатором в течение 3 месяцев в полном объеме арендной платы.

На момент направления истцом уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке, ответчик в течение 6 месяцев не производил полную оплату арендных платежей по постоянной арендной плате с учетом индекса инфляции и уведомления арендодателя.

Кроме того, ответчик не предпринял никаких мер по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями и не производил оплату переменной арендной платы. Ссылка ответчика на отсутствие счетов судом не может быть принята, так как доказательств истребования данных документов у истца суду не представлено.

Таким образом, со стороны арендатора имело место нарушение условий договора аренды, в связи с чем истец, как арендодатель, правомерно воспользовался правом на односторонний отказ от договора, предусмотренным пунктом 5.2 последнего.

Пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели, что арендодатель письменно уведомляет арендатора о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за 60 дней до дня его расторжения.

Факт получения уведомления о расторжении договора от 20.12.2021 ответчиком не оспаривается, в связи с чем согласованный сторонами порядок прекращения договора соблюден арендодателем, как следствие, данный отказ соответствует статьям 450, 450.1. ГК РФ.

Одновременно суд отмечает, что ответчик не воспользовался правом на обращение в суд с заявлением о признании одностороннего отказа от договора незаконным.

С учетом изложенного, договор аренды прекратил свое действие по истечении 60 дней с момента уведомления арендатора.

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в данном случае, договор аренды прекратил свое действие в связи с его расторжением арендодателем в одностороннем порядке, правовых оснований для его использования ответчиком не имеется.

Как следствие, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

При удовлетворении исковых требований в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

признать договор аренды недвижимого имущества от 20.02.2020 № 0602-2020/СФ между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «СодействиеФарм» расторгнутым с 21.02.2022.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «СодействиеФарм» в тридцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу освободить нежилое помещение, общей площадью 83 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...> и передать его индивидуальному предпринимателю ФИО1 по акту приема-передачи.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СодействиеФарм» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Н.Ю. Курпанова