АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

                    

                                        

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А14-23838/2017

12 ноября 2020 года

город Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2020 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 12 ноября 2020 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскoй Л.А.,

судей

Калуцких Р.Г.,

ФИО1,

при ведении протокола 

судебного заседания

 

  помощником судьи Шишкиной Д.И.,

при участии в заседании: 

 

от  заявителя жалобы: 

 

 

от иных участвующих                 в деле лиц:

 

ФИО2 - представитель Департамента  имущественных и земельных отношений  Воронежской области, доверенность  № 67 от 02.06.2020, копия диплома, паспорт;

 

ФИО3 -  представитель   ООО «ВудСервис-1», доверенность  от 09.01.2020, копия диплома, паспорт;

 

 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу Департамента  имущественных и земельных отношений  Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.05.2020 и  постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2020 по делу № А14-23838/2017, 

 

                                               УСТАНОВИЛ:

 

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВудСервис-1» (далее - ООО «ВудСервис-1», ответчик, общество) о взыскании 3 537 510,62 руб. задолженности по пене по договору аренды от 02.03.2017 № 4342-17/гз за период с 15.03.2017 по 02.11.2017,                          937 568,23 руб. задолженности по процентам за пользование чужими денежными средствами, начисленными в соответствии со статьей 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды от 02.03.2017 № 4342-17/гз за период с 15.03.2017 по 02.11.2017, 883 493,75 руб. задолженности по процентам за пользование чужими денежными средствами, начисленными в соответствии со статей 395 ГК РФ, по договору аренды от 02.03.2017 № 4342-17/гз за период с 15.03.2017 по 02.11.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.05.2020  (судья Есакова М.С.) в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2020  (судьи: Ушакова И.В.,  Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю.) решение суда области  оставлено без изменений.

Полагая состоявшиеся по делу судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права, департамент (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда области и апелляционное постановление  полностью отменить и  принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель  указывает на необоснованность выводов судов двух инстанций  о тождественности понятий «первый арендный платеж» и «арендная плата за первый год аренды», содержащихся в договоре, ввиду разграничения данных понятий непосредственно положениями статьи 39.11 Земельного кодекса РФ. Учитывая изложенное, по мнению кассатора,  последовал также неверный вывод о своевременности исполнения ООО «ВудСервис-1»  обязательства по внесению периодических платежей  и необоснованности  начисления неустойки.  Как считает заявитель, арбитражным судом не учтено, что  после заключения сторонами договора общество не оспорило в установленном законом порядке договор, приняло его положения и более того внесло арендную плату за первый год аренды в полном объеме, о чем свидетельствует платежное поручение от 03.11.2017 № 123. 

В судебном заседании  суда округа представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить.

Представитель общества  считает судебные акты по делу законными и обоснованными, просит оставить  их в силе.

        Третье лицо по делу явку своего полномочного представителя в судебное заседание  суда кассационной инстанции не обеспечило, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. 

      Арбитражный кассационный суд в соответствии со ст. 284  Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее -  АПК РФ) РФ считает возможным рассмотреть дело в  отсутствие третьего лица.

        Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и  апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости  отмены   обжалуемых судебных актов и направления дела  на новое рассмотрение  в суд  первой инстанции, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что 02.03.2017 между департаментом (арендодатель) и ООО «ВудСервис-1» (арендатор) заключен договор аренды № 4342-17/гз  земельного участка для комплексного освоения территории, находящегося в собственности Воронежской области (далее -  договор, договор аренды), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком на 5 лет земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 269 274 кв.м, в том числе охранные зоны сетей инженерно-технического обеспечения общей площадью 743 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> для комплексного освоения территории  (далее - земельный участок) (пункты 1.1., 2.1. договора).

По акту приема - передачи земельный участок передан арендатору; договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.03.2017.

Согласно пункту 3.2. договора размер ежегодной арендной платы устанавливается на основании статьи 432 ГК РФ, статей 39.11, 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) и постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008 № 349 «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», исходя из кадастровой стоимости 506 081 633,82 руб., арендной ставки 3% и составляет 15 182 449,01 руб. в год.

В связи с неуплатой ответчиком арендного платежа за первый год аренды в установленные сроки истец начислил на сумму несвоевременного платежа пени в соответствии с пунктом 6.3. договора за период с 15.03.2017 по 30.10.2017 в размере 3 021 307,35 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 317.1 ГК РФ за период со 02.03.2017 по 30.10.2017 в размере 923 975, 21 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ за период с 15.03.2017 по 30.10.2017 в размере 873 198,80 руб., и направил в адрес ответчика уведомление-предупреждение от 31.10.2017 № 52-17-14996з с предложением в течение 5-ти календарных дней с момента получения уведомления погасить имеющуюся сумму задолженности.

Неуплата ответчиком в добровольном порядке суммы долга послужила основанием для обращения департамента в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В ходе рассмотрения дела  судами двух инстанций  также установлено, что договор аренды  заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 01.02.2017 № 48 (единственная заявка).  

Также между сторонами 02.03.2017 заключен договор о комплексном освоении территории № 4342-17/гз/ко, являющийся неотъемлемой частью договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, находящегося в собственности Воронежской области №4 342-17/гз от 02.03.2017 (пункт 10.2. договора аренды).

Пунктом 3.1. договора аренды предусмотрено, что первый арендный платеж по договору на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе № 48 от 01.02.2017 составляет 26 580 000 руб. Задаток, внесенный арендатором на счет организатора аукциона в сумме 26 580 000 руб. засчитывается в счет первого арендного платежа.

Первый арендный платеж за вычетом суммы задатка арендатор обязан перечислить на расчетный счет, указанный в пункте 3.4. договора, в течение 7 банковских дней с даты подписания договора.

Платежным поручением от 06.02.2017 № 32839 арендатором внесено                            26 580 000 руб. с назначением платежа - перечисление задатка согласно протоколу от 01.02.2017 № 48.

Как указывалось выше, в силу п. 3.2. договора размер ежегодной арендной платы составляет 15 185 449,01 руб.

В соответствии с пунктом 3.5. договора арендную плату за первый год аренды арендатор обязан перечислить на расчетный счет, указанный в пункте 3.4. договора, в течение 7 банковских дней с даты подписания договора. 

Арендную плату за последующие годы, арендатор обязуется вносить поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (пункт 3.6. договора).

Ответчиком 09.03.2017  также  уплачено 7 591 224, 50 руб. (50% от годовой арендной платы) залога (платежное поручение № 5) по договору о комплексном освоении территории от 02.03.2017 № 4342-17/гз/КО. 

Судом области установлено, что основанием заявленных требований послужил возникший между сторонами спор относительно толкования условий пунктов 3.1. и 3.5. договора аренды в части размера арендного платежа, подлежащего внесению за первый год аренды.

Так,  по мнению истца,  употребленные в договоре понятия «первый арендный платеж» и «арендная плата за первый год аренды» не тождественны, ввиду чего внесенный платежным поручением № 32839 от 06.02.2017 задаток за участие в аукционе в сумме 26 580 000 руб. засчитывается в счет «первого арендного платежа» в таком же размере, а «арендная плата за первый год аренды» в сумме 15 185 449,01 руб. должна была быть внесена ООО «ВудСервис- 1» сверх «первого арендного платежа» в 7-дневный срок с момента подписания договора. Поскольку данный платеж был совершен обществом только 03.11.2017 (платежное поручение № 123), ООО «ВудСервис-1» считается просрочившим данный арендный платеж и подлежит привлечению за это к ответственности.

Общество, напротив, полагает, что поскольку ни в аукционной документации, ни в условиях заключенного договора аренды нет четкого, прямого указания на то, что «первый арендный платеж» начисляется сверх (отдельно от) предусмотренной договором ежегодной арендной платы или указания на конкретный период пользования земельным участком, за который уплачивается первый арендный платеж,  в рассматриваемой ситуации «первый арендный платеж» является той самой «арендной платой за первый год аренды», оплачиваемой арендатором единовременно и подлежащей зачету за счет задатка за участие в аукционе.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой  инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 214, 606, 614, 431  ГК РФ, статей 3, 65  ЗК РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», пункте 7 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 11 Постановления № 16 от 14.03.2014 «О свободе договора и ее пределах», сославшись на недоказанность  истцом несвоевременного внесения ООО «ВудСервис-1» платежа за первый год аренды, пришел к выводу о том, что поскольку пунктами 3.1. и 3.5. договора установлен единый срок для уплаты как «первого арендного платежа», так и «арендной платы за первый год аренды» - в течение 7 банковских дней с даты подписания договора, а условие о необходимости внесения «первого арендного платежа» сверх «арендной платы за первый год аренды» отсутствует в аукционной документации и не следует из договора,  становится очевидно, что воля ООО «ВудСервис- 1» не была направлена на внесение дополнительных, помимо арендной платы, платежей за пользование спорным земельным участком.

Позицию суда области поддержала  апелляционная коллегия, указав, что департамент, подготавливая проект договора с приложениями к нему и формулируя их условия, должен был приложить максимальные усилия к тому, чтобы соответствующие условия были ясными, недвусмысленными и понятными сторонам соглашения. Истцом не представлено ни одного доказательства того, что им предпринимались какие-либо меры для разрешения возникшего противоречия, и учитывая разъяснения, содержащиеся в Пленуме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 11 Постановления № 16 от 14.03.2014, и установленные по делу обстоятельства, истолковал вышеназванные условия договора в пользу арендатора.

Между тем, суд округа  не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций, как преждевременными, сделанными при неполном выяснении фактических обстоятельств дела, с нарушением норм материального  права.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Пунктом 15 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) начальной ценой предмета аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка является размер первого арендного платежа, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец указал на тот факт, что  отчетом независимого оценщика                             № 1333-30/10/16 по состоянию на 28.10.2016 определен рыночный размер первого арендного платежа за земельный участок с кадастровым номером 36:34:0348001:2, который составил 26 580 000 руб.

Согласно аукционной документации (извещению от 01.11.2016                               № 2016-109) в отношении земельного участка начальная цена предмета аукциона (размер первого арендного платежа) определена 26 580 000 руб., шаг аукциона - 3% от начальной цены предмета аукциона.

 Настаивая на заявленных требованиях, департамент указал, что на основании пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) определяется размер первого арендного платежа.

По мнению суда кассационной инстанции, при  рассмотрении дела по существу  судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что в силу подпунктов 5, 10 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ  извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере ежегодной арендной платы при предоставлении земельного участка юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории, за исключением первого арендного платежа, размер которого определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.  

При этом размер ежегодной арендной платы, если предметом аукциона является размер первого арендного платежа, определяется в порядке, установленном для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Таким образом, по результатам аукциона может быть изменена только величина первого арендного платежа, так как она является начальной ценой предмета аукциона, проходящего посредством повышения стоимости от стартового размера предложения, тогда как размер арендной платы за год определяется расчетным путем на основания действующих нормативно-правовых актов и остается фиксированной вне зависимости от итоговой цены аукциона.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7 ЗК РФ).

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Суд округа полагает, что поскольку  предметом   проведения аукциона согласно п. 15 ст. 39.11 ЗК РФ является  право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса), судами двух инстанций не дана  правовая оценка доводу истца о том, что «первый арендный платеж» по сути является  платой за право на заключение договора.

Более того, со  стороны судов первой и апелляционной инстанций не получили правовой оценки действия общества по внесению арендной платы за первый год аренды в полном объеме, о чем свидетельствует  платежное поручение от 03.11.2017 № 123.

  Ввиду изложенного, судебные акты судов двух инстанций нельзя признать соответствующими требованиям законности и обоснованности, в связи с чем они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд области, при котором  арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст.  289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

                                              ПОСТАНОВИЛ:

 

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.05.2020 и  постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2020 по делу № А14-23838/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение  в Арбитражный суд Воронежской области.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                         Л.А. Крыжскaя

 

Судьи                                                                                      Р.Г. Калуцких

                                                                                       

                                                                                             ФИО1