ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-10004/2018

г. Челябинск

07 августа 2018 года

Дело № А76-27298/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2018 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Техномир» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2018 по делу № А76-27298/2017 (судья Гусев А.Г.).

 

Администрация Миасского городского округа  (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Техномир» (далее – ООО «Техномир», ответчик) о взыскании задолженности по договору № 6716 от 28.11.2012 за период с 07.12.2015 по 06.06.2016 в размере 422 479 руб. 04 коп. (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований, л.д. 3-5, 126). 

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.05.2018 исковые требования Администрации удовлетворены частично: в ее пользу с ООО «Техномир» взыскана задолженность в сумме 93 423 руб. 58 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано (л.д. 143-146). 

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Техномир» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в пользу истца взыскать задолженность в размере 51 953 руб. 62 коп.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необоснованное применение судом первой инстанции в расчете арендной платы ставки в размере 3%. ООО «Техномир» является управляющей компанией розничного сельскохозяйственного рынка, расположенного на  арендуемом земельном участке. Соответственно оно не является организацией, осуществляющей торговую деятельность. На основании договора аренды от 28.11.2012 № 6716 земельный участок был предоставлен для строительства зрелищных сооружений и озеленения территории рынка, с 10.12.2015 павильон зрелищных сооружений (торговый павильон) введен в эксплуатацию. Податель жалобы полагает, что указанное сооружение не является торговым, а земельный участок под ним не относится к категории земель, предназначенных для размещения объектов торговли. В этой связи ответчик считает, что в период начисления арендной платы с 10.12.2015 по 06.06.2016 должна быть применена ставка 2%, установленная для иных категорий земель. В соответствии с приведенным в апелляционной жалобе расчетом, задолженность по арендной плате составляет 51 953 руб. 62 коп.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца и ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации Миасского городского округа Челябинской области от 20.11.2012 № 6739 (л.д.8) между Администрацией (арендодатель) и ООО «Техномир» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 6716 от 28.11.2012, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 74:34:1002089:54, площадью 2 625 кв.м., находящийся по адресу: Челябинская область, г. Миасс, в Центральном районе, для строительства зрелищных сооружений и озеленения территории рынка (л.д. 8-11). 

Срок аренды участка устанавливается с 20.11.2012 по 20.11.2015 (п. 2.1 договора). 

По условиям п. 3.3 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления арендной платы в соответствии с приложением 1 к договору. 

По акту приема-передачи от 20.11.2012 земельный участок передан арендатору (л.д.11 оборот). 

Земельный участок 15.10.2012 прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:34:1002089:54, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 15.10.2012 №7400/101/12-358979 (л.д. 12 оборот). Разрешенным использованием земельного участка является строительство зрелищных сооружений и озеленение территории рынка

Письмом от 12.09.2014 № 36 общество «Техномир» просило разрешение на раздел арендуемого земельного участка по договору № 6716 от 28.11.2012 с кадастровым номером 74:34:1002089:54 путем образования земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002089:84 площадью 80 кв.м. (л.д. 13 оборот). 

Из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 74:34:1002089:54  от 23.05.2017 усматривается, что он имеет площадь 2545 кв.м., разрешенное использование – предприятие торговли, общественного питания ( л.д. 15).

Дополнительным соглашением от 24.02.2015 внесены изменения в пункт 1.1 договора № 6716 от 28.11.2012 в части размера площади земельного участка – 2 545 кв.м. (л.д.13). 

10.12.2015 обществу «Техномир» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – павильон зрелищных сооружений (торговый павильон), расположенный в  г. Миассе, в Центральном районе, на земельном участке с кадастровым номером 74:34:1002089:54 (л.д.14). 

На основании письма общества «Техномир» от 12.05.2016 № 16 между Администрацией и обществом «Техномир» заключен договор аренды земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения № 7414 от 01.07.2016, предметом которого являются земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002089:53, площадью 2 004 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002089:54 площадью 2 545 кв.м. с разрешенным использованием – предприятия торговли, общественного питания (л.д. 43). 

Указанный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 08.07.2016 (л.д. 20). 

08.08.2017 начальником отдела муниципального земельного контроля Управления по имуществу и земельным отношениям Администрации Миасского городского округа проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002089:54, площадью 2 545 кв.м., с видом разрешенного использования – предприятия торговли, общественного питания, в ходе которого установлено, что границы земельного участка на местности частично обозначены забором, расположены металлические сооружения – торговые павильоны, заасфальтированные дорожки, часть объекта незавершенного строительства, нежилое административное здание, земельный участок используется (л.д. 26-30). 

18.11.2016 Администрация направила в адрес ответчика претензию № 6071/11 с требованием оплатить задолженность, которая образовалась в связи с перерасчетом арендной платы (л.д.31). 

Оставление ответчиком требований, изложенных в названной претензии, без удовлетворения, послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящими требованиями о взыскании задолженности по договору аренды №6716 за период 07.12.2015 по 06.06.2016 (с учетом уточнений).

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы. Размер арендной платы в части оспариваемого ответчиком коэффициента К1, устанавливающего вид деятельности арендатора на земельном участке, определен судом исходя из фактического использования земельного участка в период с 10.12.2015 по 06.06.2016 для осуществления деятельности по организации розничного рынка (размещения объекта торговли).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору № 6716 от 28.11.2012, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку переданный обществу в аренду земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, а договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, установленная ими арендная плата является регулируемой.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Как следует из материалов дела, переданный в аренду обществу земельный участок, относится к землям государственная собственность на которые не разграничена, категории земель земли населенных пунктов с видом разрешенного использования для предприятий торговли, общественного питания (л.д. 15).

Аналогичные положения зафиксированы также и в пункте 3.6 договора № 6716.

На территории Челябинской области вопросы порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, урегулированы Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО (далее - Закон № 257-ЗО).

Частью 1 статьи 1 Закона № 257-ЗО предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Земельный участок по договору аренды от 28.11.2012 № 6716 предоставлен для строительства зрелищных сооружений и озеленения территории рынка, с 10.12.2015 павильон зрелищных сооружений (торговый павильон) введен в эксплуатацию. 

При расчете арендной платы за период с 07.12.2015 по 06.06.2016 суд первой инстанции правомерно исходил из следующих показателей:

- кадастровой стоимости земельного участка в период с 07.12.2015 равной 11 136 156 руб. 50 коп.;

- ставки арендной платы в период до 09.12.2015 равной 0,3%, установленной в отношении земельных участков, предоставленных на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства (подпункт 2 «е» пункта 2 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО), в период с 10.12.2015 равной 3%, установленной в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц (подпункт 6 «а» пункта 2 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО);

- коэффициента К1, учитывающего вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участке, в период по 09.12.2015 равном 1,25, в период с 10.12.2015 равного 0,75;

- коэффициента К2, учитывающего особенности расположения земельного участка в городском округе, равного 1 (пункт 8 статьи 1 Закона Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО);

- коэффициента К3, учитывающий категорию арендатора, равного 1 (прочие категории арендаторов) (пункт 11 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО).

Вопреки возражениям подателя жалобы суд первой инстанции верно применил в период с 10.12.2015 по 06.06.2016 ставку арендной платы в размере 3%, поскольку с 10.12.2015 павильон зрелищных сооружений (торговый павильон) был введен в эксплуатацию.

Указание подателя жалобы на то, что общество является организатором розничного рынка, а, следовательно, согласно части 3 статьи 22 Федеральный закон от 30.12.2006 № 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» (далее - Федерального закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ) ответчик не имеет право заниматься самостоятельной торговой деятельностью, а именно осуществлять торговую деятельность в павильоне, судебной коллегией не принимается в качестве основания для изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ розничный рынок - это имущественный комплекс, предназначенный для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на основе свободно определяемых непосредственно при заключении договоров розничной купли-продажи и договоров бытового подряда цен и имеющий в своем составе торговые места. Рынки подразделяются на универсальные и специализированные.

В силу части 3 статьи 4 указанного Закона розничный рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном Правительством Российской Федерации порядке органом местного самоуправления, определенным законом субъекта Российской Федерации. Порядок выдачи разрешения урегулирован статьей 8 Федеральный закон от 30.12.2006 № 271-ФЗ.

Как установлено судом первой инстанции, Администрацией обществу «Техномир» выданы разрешения на организацию розничного рынка по адресу: г. Миасс, пересечение улиц Набережной и Гвардейской № 3 от 01.09.2011сроком до 01.09.2016, № 4 от 12.01.2016 сроком до 31.12.2020 (л.д. 85-86).

Постановлением Администрации от 25.12.2014 № 7708 обществу «Техномир» также было разрешено проведение универсальной Ярмарки на территории пересечения улиц Гвардейская и Набережная, время проведения ярмарки с 01.01.2015 по 20.11.2015 (л.д. 87).

Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц общества «Техномир» к дополнительным видам деятельности общества относятся: торговля оптовая автомобильными деталями, узлами и принадлежностями, кроме деятельности агентов, торговля розничная автомобильными деталями, узлами и принадлежностями, торговля оптовая неспециализированная замороженными пищевыми продуктами, торговля розничная замороженными продуктами в неспециализированных магазинах, торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках, торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах.

Вновь построенный  торговый павильон (склад) принадлежит ООО «Техномир» на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 25).

Таким образом, доводы ответчика о том, что им не осуществляется торговая деятельность, несостоятельны.

Исчисленная судом первой инстанции исходя из вышеназванных показателей задолженность ответчика перед истцом по внесению арендной платы за период с 07.12.2015 по 06.06.2016 составила 93 423 руб. 58 коп.

Поскольку доказательства оплаты ответчиком арендной платы в полном объеме не представлено, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены заявленные требования о взыскании суммы основного долга в размере 93 423 руб. 58 коп.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относится на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2018 по делу № А76-27298/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Техномир» - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.Ю. Соколова

Судьи:                                                                         Л.П. Ермолаева

                                                                                     Л.А. Суспицина