Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-36954/2021

16 сентября 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  14 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  16 сентября 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Отдел по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области (187700, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>),

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Балт-Форт» (198095,                         

<

...>, ОГРН: 

<

***>),

о взыскании по договору аренды от 15.11.2017 №101-Г задолженности и пени, 

при участии:

- от истца: ФИО2 по доверенности от 28.06.2021, 

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 15.06.2020,  

установил:

Отдел по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области (далее – истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд города СанктПетербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Балт-Форт» (далее – ответчик, арендатор) о взыскании по договору аренды от 15.11.2017 № 101-Г задолженности по арендной плате в размере 399 137, 16 руб. и пени в размере 242 627, 11 руб.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, пояснил, что указание на обременение участка - водоохранную зону - отсутствовало в выписке из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее – выписка из ЕГРН) из-за технической ошибки Росреестра, однако на данный момент указанная ошибка исправлена.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, считает, что расчет задолженности должен проводиться без учета спорного коэффициента. 

Заслушав пояснения представителя истца, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

15.11.2017 между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «РОС» (далее – ООО «РОС») был заключен договор аренды земельного участка № 101-Г (далее – договор), в соответствии с которым ООО «РОС» был передан для завершения строительства земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 47:06:0102006:1489, расположенный по адресу: Ленинградская область, Лодейнопольский муниципальный район, Лодейнопольское городское поселение, г. Лодейное поле, пр. Ленина, в районе д. 2, с разрешенным использованием – для строительства второй очереди причального комплекса с речным вокзалом, площадью 3600 кв.м. (далее – участок). 

В соответствии с договором от 02.04.2019 № 1/19 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.11.2017 № 101-Г и от 15.11.2017 № 102-Г, заключенными между ООО «РОС» и ответчиком, все права и обязанности в отношении участка перешли к ответчику. 

Указанные договоры прошли государственную регистрацию.

Пунктом 1.3 договора установлено, что участок ограничен в пользовании – соблюдение режима водоохранной зоны р. Свирь. 

Согласно п. 3.1 и п. 3.3 договора годовая сумма арендной платы за участок составляет 122 929, 35 руб. и подлежит перечислению равными долями на счет ежеквартально в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября. Расчет арендной платы определен в приложении № 1 к договору. 

При этом п. 3.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем (уведомительном) порядке в случае изменения порядка определения арендной платы, утвержденного Правительством Ленинградской области, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, не чаще 1 раза в год.

Вместе с тем, обязательство по арендной плате ответчиком за 2019, 2020 гг. в полном объеме не исполнено, в связи с чем истцом в его адрес были направлены  претензии от 01.04.2020 №111/1 и от 09.03.2021 № 122 об уплате задолженности. 

Однако ответчиком задолженность не погашена, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд. 

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

В силу п. 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Ответчик в своем отзыве признает наличие задолженности по арендной плате в размере 199 565, 57 руб. В остальной части задолженность не признается, в связи с тем, что ответчик полагает неправомерным расчет арендной платы с применением коэффициента учета водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы.

Данный вывод ответчика является ошибочным в силу следующего. 

Водоохранными зонами в силу ч. 1 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ) являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. 

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности (ч. 2 статьи 65 ВК РФ). 

В соответствии с ч. 13 статьи 65 ВК РФ ширина прибрежной защитной полосы реки, озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере двухсот метров независимо от уклона прилегающих земель.

В силу статьи 10 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», постановления Правительства Российской Федерации от 10.01.2009 № 17 «Об утверждении Правил установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов» сведения о границах водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов вносятся в государственный кадастр. 

Вместе с тем, в соответствии с п. 8 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до января 2022 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до дня официального опубликования настоящего Федерального закона одним из следующих способов: 

1) решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения; 

2) согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством; 

3) нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории; 

4) решением суда. 

Следовательно, одно лишь отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости информации о границах зоны с особыми условиями не свидетельствует об отсутствии таких границ.

Согласно п. 11 приложения № 1 к приказу Комитета по природным ресурсам Ленинградской области от 12.05.2010 № 29 «Об установлении водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов» ширина водоохранной зоны р. Свирь определена в размере 200 м., а прибрежная защитная полоса – в размере 50 м. 

При этом в сведения ЕГРН внесены сведения о наличии водоохранной зоны реки Свирь.

Дополнительно необходимо отметить, что в договоре также имеется указание на то, что участок ограничен в пользовании – соблюдение режима водоохранной зоны р. Свирь и изначально расчет арендной платы произведен с применением коэффициента учета водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы. Увеличение размера арендной платы также было произведено с применением указанного коэффициента.

Таким образом, расчет задолженности правомерно произведен истцом с применением коэффициента учета водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование приведенных доводов и возражений.

Ответчиком, доказательств, подтверждающих погашение задолженности по арендной плате, не представлено. 

Расчет задолженности произведен истцом в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, утвержденным постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области» и арбитражным судом проверен. 

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 399 137, 16 руб. подлежит удовлетворению в полном объеме. 

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 242 627, 11 руб.

В соответствии с ч. 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором. 

Согласно п. 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором п. 3.3 договора начисляется пени в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.  

В соответствии с расчетом истца размер неустойки за период с 15.06.2019 по 21.04.2021 составляет 242 627, 11 руб.

Арбитражным судом расчет проверен и признан обоснованным. 

Вместе с тем, ответчик, ссылаясь на отсутствие причинение истцу реального ущерба в связи с неисполнением обязательств, полагает, что размер заявленной ко взысканию неустойки несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем заявил ходатайство о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 25 155, 39 руб. Согласно расчету, приведенному в отзыве, ответчик считает обоснованным расчет неустойки исходя из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период нарушения исполнения обязательства.  

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как указано в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 71, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно правовой позиции, определенной в пунктах 1 и 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Оценив доводы ответчика в этой части, учитывая, что размер неустойки, предусмотренной договором, значительно превышает ставки банковского кредита, с целью обеспечения баланса интересов сторон, суд полагает возможным снизить размер взыскиваемых с ответчика пеней до 170 000 руб., в связи с чем, требование истца в данной части подлежит удовлетворению частично. 

Государственная пошлина в сумме 14 043 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции, в соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ и статьей 333.17 НК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балт-Форт» в пользу Отдела по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области 399 137,16 руб. задолженности по арендной плате, 170 000 руб. пени. 

В остальной части иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балт-Форт» в доход федерального бюджета 14 043 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.