АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

                                                   

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-6681/2023

23 апреля 2024 года

г. Челябинск

Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурковой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуальных предпринимателей ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, г. Челябинск, ФИО2, ОГРНИП 

<

***>, г. Челябинск, к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, об урегулировании разногласий, при участии в судебном заседании представителя истцов ФИО3 по доверенностям от 05.09.2022, паспорт, 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 и ИП ФИО2 (далее – истцы) 06.03.2023 обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к КУИЗО г. Челябинска (далее – ответчик) об  урегулировании разногласий, возникших при согласовании расчета за аренду земли № 14 по договору долгосрочной аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора УЗ № 005118-Д-2008 от 04.02.2009 путем указания и использования в расчетах в отношении каждого из истцов ставки арендной платы равной 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка, об исключении в отношении ФИО1 из расчета платы за аренду земли № 14 по договору долгосрочной аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора УЗ № 005118-Д-2008 от 04.02.2009 пеню в размере 2 301 руб. 07 коп.

Определением от 28.03.2023 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

В судебном заседании истцы поддержали требования в полном объеме. Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом в порядке ст. 121-123 АПК РФ. Возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании 16.04.2023 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 23.04.2024. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, между истцами (арендаторы) и ответчиком (арендодатель) заключен договор УЗ № 005118-Д-2008 от 04.02.2009 долгосрочной аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 08.04.2014 (л.д. 20-33, т. 1), в соответствии с которым ответчик передал, а истцы приняли в долгосрочную аренду земельный участок площадью 4 116 кв.м с кадастровым номером 74:36:0115005:31, расположенный по адресу: 

<

...>, для эксплуатации нежилого здания (детский сад, объект в полуразрушенном состоянии (лит.А)) (п. 1.2. договора). 

Договор заключен на основании Распоряжения первого заместителя Главы города Челябинска от 03.02.2009 № 337-д «О предоставлении ФИО1, ФИО2 и ФИО4 земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации нежилого здания (детский сад, объект в полуразрушенном состоянии (лит.А)) по адресу: 

<

...>».

В течение срока действия договора сторонами подписывались расчеты платы за аренду земли (л.д. 34-44, т. 1).

В мае 2022 года истцы получили от ответчика расчеты № 14 платы за аренду земли по договору долгосрочной аренды земли УЗ № 005118-Д-2008 от 04.02.2009 (л.д. 45-46, т. 1). 

Письмами от 17.05.2022 № 17842 и № 17843 истцы уведомили ответчика о несогласии с расчетом ответчика в части ставки арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того истец ФИО1 указал на необоснованное начисление пени, поскольку он производил все платежи по договору аренды земли своевременно (л.д. 47-48, т. 1).

По мнению истцов, при расчете арендной платы необходимо было применить ставку арендной платы в размере 0,3% кадастровой стоимости земельного участка, которая применялась при расчете арендной платы по договору долгосрочной аренды земли УЗ № 005118-Д-2008 от 04.02.2009 за 2021 год (л.д. 39-40, т. 1)

Письмами от 22.06.2022 № 27097 и № 27100 ответчик указал, что ставка в размере 2% установлена исходя из фактического использования земельного участка (эксплуатация автостоянки), которое, по мнению ответчика, было подтверждено обследованиями земельного участка от 27.04.2022 и 14.06.2022, и соответственно, отказал в изменении расчетов арендной платы за землю. Также ответчик указал на правомерность расчетов пени за нарушение сроков оплаты арендной платы по договору аренды (л.д. 49-52, т. 1).

Сопроводительным письмом от 05.09.2022 истцы направили в адрес ответчика протоколы разногласий к вышеуказанным расчетам, где изложили расчеты с применением ставки арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. Также истец ФИО1 вновь выразил несогласие с начисленной ему пеней за 2021 год. Письмо получено Комитетом 15.09.2022 вх. № 36268, о чем имеется соответствующая отметка. 

Письмом № 47516 от 21.10.2022 ответчик не согласился с изменением ставки арендной платы и отказал во внесении изменений в расчеты платы за аренду земли № 14 (л.д. 57-58, т. 1).

Как указали истцы в заявлении, на спорном земельном участке расположено полуразрушенное здание и забор, которые используются в качестве спортивного объекта для занятий пейнтболом совместно со спортивным клубом «Александр». Здание может быть использовано для занятий пейнтболом, что отражено в решении Арбитражного суда Челябинской области по делу № А76-3833/2016. На земельном участке находятся малые мобильные формы (укрытия, корпуса автомобилей, автомобильные колеса и т.п.), используемые для моделирования различных ситуаций в играх. На земельном участке могут находиться автомобили владельцев здания, охранников объекта или членов спортивного клуба «Александр».

Прокуратурой Металлургического района г. Челябинска в мае-июне 2022 года проводилась проверка деятельности истцов на спорном земельном участке на предмет соблюдения законодательства об антитеррористической защищенности объектов с массовым пребыванием людей, в т.ч. в сфере соблюдения прав несовершеннолетних. Письмом от 29.08.2023 Прокуратурой дан ответ о том, что по результатам проверки меры реагирования к предпринимателям не применялись (л.д. 42, 53, т. 2).

Истцами в материалы дела приобщены акты осмотра спорного земельного участка от 16.05.2023, от 01.08.2023 с приложением фотоматериалов (л.д. 60-76, т. 2). Акты осмотра от подписаны истцами и членами клуба спортивного пейнтбола «Александр», на акте от 01.08.2023 имеется отметка, что в осмотре участвовал представитель КУИЗО г. Челябинска ФИО5, от подписания акта отказался.

В судебном заседании истцы пояснили, что неустановленными лицами в Сервис 2ГИС была передана ложная информация об использовании спорного земельного участка в качестве платной автостоянки.

Истцами в материалы дела представлен скрин-шот переписки с Сервисом 2ГИС от 16.05.2022, в котором служба поддержки сервиса указала, что на спорном земельном участке нет платной автостоянки, это территория пейнтбольного спортивного клуба, обещала скорректировать информацию в следующем обновлении.

Так же в 2024 году истцы повторно обращались в ООО «ДубльГИС» с просьбой указать корректную информацию в отношении спорного земельного участка.

На запрос суда ООО «ДубльГИС» представило пояснения, согласно которым присвоение информации об объекте по адресу: 

<

...>, в Сервисе 2ГИС носит справочно-информационный характер, информация о наличии по данному адресу автостоянки появилась 27.12.2022 из открытых источников. Так же указало, что Сервис 2ГИС не является официальным источником для подтверждения адресной или любой иной информации о размещенных в нем объектах и организациях (л.д. 77, т. 2). 

Так же истцами приобщено в материалы дела заключение специалистов № 22024.07С от 26.02.2024, подготовленное ООО «Независимая судебная экспертиза «Принцип», в котором сделаны следующие выводы:

1. Площадь земельного участка в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0115005:31, необходимого для эксплуатации здания с кадастровым номером 74:36:0115005:1474, расположенного по адресу: 

<

...>, с учетом его функционального назначения составляет 4 300,56 кв.м.

2. Использование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0115005:31, расположенного по адресу: 

<

...>, в качестве стоянки автотранспорта невозможно, поскольку такая эксплуатация противоречит требованиям п. 7.3.1 СПП 113.133330.2023. На территории земельного участка имеется элемент благоустройства в виде парковочных мест для посетителей спортивного объекта.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.

Возражая против заявленных требований, Комитет в письменном отзыве от 18.05.2023 указал, что сотрудниками муниципального земельного контроля проведено обследование спорного земельного участка, в результате которого было установлено, что на нем расположена круглосуточная автостоянка (л.д. 90-91, т. 1). В подтверждение своих доводов ответчиком представлены акты обследования земельного участка от 27.04.2022, от 07.09.2022, от 01.08.2023 с приложением фотоматериалов (л.д. 92-95, т. 1, 4-19, 34-41, т. 2). Так же ответчиком представлен скрин-шот экрана из программы 2-ГИС по спорному адресу, в котором указано, что на земельном участке расположена автостоянка (л.д. 20-21, т. 2).

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо обладает правом на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как указано в п/п 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно законодательству Российской Федерации о налогах и сборах плательщиками земельного налога признаются лица, владеющие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (ст. 388 НК РФ). Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, являются нормативно регулируемыми (ст. 39.7 ЗК РФ).

В отношении земель из неразграниченной государственной собственности, к которым относится спорный земельный участок, Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утверждена следующая методика определения размера платы за землю:

Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Законом № 257-ЗО применение для расчета арендной платы размера К1 поставлено в зависимость от вида разрешенного использования участка.

Значения коэффициентов К1, К2, К3 утверждены решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016, подобные объекты, несмотря на факт постановки их на кадастровый учет в качестве объекта недвижимости и осуществления государственной регистрации прав на них в Едином государственном реестре недвижимости, фактически являются частью земельного участка и самостоятельной недвижимой вещью не признаются.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно п. 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 3 ст. 445 ГК РФ).

Увеличение размера арендной платы и ее перерасчет производится арендодателем в одностороннем порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ) в связи с изменением действующего порядка расчета арендной платы либо базовой стоимости (ставки) арендной платы. 

Как следует из материалов дела, в расчете платы за аренду за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 применена ставка арендной платы - 0,3% (л.д. 39-40, т. 1). При этом, в расчете платы за аренду за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 применена ставка арендной платы - 2%.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с абзацем вторым п. 2 ст. 445 ГК РФ, при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникающих при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

При не достижении сторонами соглашения по существенным условиям договора и после того, как принятые сторонами меры по разрешению возникших разногласий оказались безуспешными, разногласия, возникающие между сторонами при его заключении, можно передать на рассмотрение суда. Понятия «разногласия» может означать несовпадение предложенных контрагентами содержания или формулировок условий договора, либо уклонение одним из них от его заключения.

В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом, федеральными законами.

Поскольку истцы являются собственниками нежилого здания, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0115005:31, в силу ст. 36 ЗК РФ Комитет является стороной, обязанной заключить договор аренды указанного земельного участка. Соответственно, требование истцов об урегулировании разногласий по договорам подлежит рассмотрению в судебном порядке.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В силу ст. 654 ГК РФ условие о размере арендной платы относится к существенным условиям договора.

Поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование земельными участками определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора аренды.

При определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству, в рассматриваемом случае - Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В соответствии с подпунктом «д» п. 2 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства установлено значение ставки арендной платы в размере 0,3%.

Судом отмечается, что цель заключения договора аренды обусловлена не намерением его сторон использовать земельный участок для автостоянки. Более того, представленным в материалы дела заключением специалиста установлена невозможность применения вида разрешенного использования для установления ставки арендной платы.

Следовательно, при заключении договора арендодатель не рассчитывал на получение арендной платы, исходя из вида разрешенного использования земельного участка – размещение автостоянки, а рассчитывал на получение арендной платы, исходя из тех условий, которые согласовал в договоре аренды земельного участка.

Факт использования истцами нежилого здания в качестве объекта для занятий пейнтболом, который является видом спорта, правила которого утверждены приказом Минспорттуризма России № 287 от 05.04.2010, подтверждается кадастровой выпиской об объекте, фотографиями объекта, расположенного на земельном участке, актами осмотра земельного участка, а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.10.2016 по делу № А76-3833/2016, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора в силу положений ст. 69 АПК РФ.

Доказательств обратного ответчиком не представлено. Равно, как и не представлено Комитетом документальных доказательств использование земельного участка истцами под автостоянку.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая положения ст. 9, 65 АПК РФ, установив фактическое использование спорного земельного участка, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом, судом отмечается, что вопросы о размере пени не могут быть предметом спора о разрешении разногласий при урегулировании условий договора, поскольку размер пени является расчетной величиной, зависящей как от размера арендной платы, так и от своевременности ее внесения. Указание в расчете арендной платы какой-либо суммы пени носит справочный характер и не является условием договора, подлежащим урегулированию в судебном порядке.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцами уплачена государственная пошлина в общей сумме 6 000 руб. 00 коп. (по 3 000 руб. 00 коп. каждым), что подтверждается чек-ордерами от 10.11.2022.

Поскольку требования удовлетворены, расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168, 223 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить. 

2. Урегулировать разногласия, возникшие при согласовании расчета за аренду земли № 14 по договору долгосрочной аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора УЗ № 005118-Д-2008 от 04.02.2009, путем указания и использования в расчетах в отношении каждого из истцов ставки арендной платы равной 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

3. Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО1 3 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

4. Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО2 3 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). 

6. Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья                  Д.М. Холщигина