Д Е В Я Т Ы Й   А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й   А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й   С У Д

127994, г. Москва, ГСП -4,  проезд Соломенной сторожки, д. 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 09АП-56767/2024

город Москва

04 октября 2024 года

Дело № А40-112667/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,

судей Е.А. Птанской, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Н. Хрущак, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО «УСТ - Офисная недвижимость»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июля 2024 года

по делу № А40-112667/2023, принятое судьей К.А. Кантор,

по иску ООО «Городская недвижимость» (ОГРН 

<

***>)

к ООО «УСТ - Офисная недвижимость» (ОГРН 

<

***>)

о взыскании убытков,

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.09.2023,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 25.06.2024, 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Городская недвижимость» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО «УСТ - Офисная недвижимость» (далее – ответчик) о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков недвижимого в размере 1 477 544 руб. (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 июля 2024 года  исковые требования удовлетворены.

При этом суд исходил обоснованности исковых требований.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Указывает, что к прорыву теплотрассы привели противоправные действия первоначального собственника здания, который не произвел надлежащим образом соответствующие работы по противокоррозионному покрытию и теплоизоляции подземного трубопровода; причинно - следственная связь между действиями причинителя вреда, о которых указывает суд (в виде нарушения условий договора купли-продажи, заверений и гарантий) и наступившими у истца неблагоприятными последствиями (в виде порыва трубопровода и его ремонта) отсутствует; истец не имеет права требовать возмещении недостатков, обнаруженных после 28.08.2022 г. ввиду пропуска срока на заявление подобных требований.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.

Исковые требования по настоящему делу мотивированы следующим.

Между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: здания (кад. номер 78:14:0007567:1147) и земельного участка (кад. номер 78:14:0007567:26), расположенных по адресу: 

<

...>, литера Е (далее - договор; недвижимое имущество). 

В процессе эксплуатации недвижимого имущества, а именно, в июле 2022 года, истцом был выявлен скрытый недостаток - утечка теплоносителя, вызванная прорывом на участке теплотрассы, находящейся на балансе истца. Для устранения недостатка недвижимого имущества истец осуществил за свой счет, с привлечением третьих лиц (подрядчиков/поставщиков) работы итогом которых является ремонт (замена) локального участка теплотрассы Д133, протяженностью 44 метра (далее - ремонтные работы на сумму 1.477.544 руб.

Пунктом 9.12 договора установлено, что продавец несет ответственность за скрытые недостатки недвижимого имущества, которые могут выявиться в процессе эксплуатации. В соответствии с пунктом 5.5. договора при обнаружении в процессе эксплуатации скрытых недостатков недвижимого имущества, которые не были письменно сообщены продавцом и которые невозможно было установить путем обычного осмотра недвижимого имущества, покупатель вправе предъявить претензию продавцу. Покупатель вправе требовать от продавца устранения выявленных недостатков. Покупатель вправе устранить недостатки за свой счет и требовать от продавца возмещения произведенных им расходов.

Истец ссылается, что по общему правилу, установленному ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, по сделке, объектом которой является главная вещь, должна быть передана и ее принадлежность, если иное не установлено договором. Здание следует рассматривать как главную вещь, а находящиеся в нем коммуникации, в том числе теплотрассу, которая не является линейным объектом, как принадлежность, которая при продаже передается вместе со зданием покупателю и следует его судьбе.

Условия пунктов 5.5. и 9.12. договора купли-продажи касаются любых скрытых недостатков, которые проявляются в процессе эксплуатации и которые не были письменно сообщены продавцом и которые невозможно было установить путем обычного осмотра недвижимого имущества. Подпункт 8.1.4. договора купли-продажи определяет, что ответчик предоставил истцу гарантию того, что вся переданная документация позволяет эксплуатировать здание и земельный участок, а также является достоверной. Кроме того, ответчик гарантировал обеспечение здания всеми требуемыми ресурсами (подпункт 8.1.9 договора). Условиями договора купли-продажи каких-либо оговорок в этой части не предусмотрено.

Претензии истца оставлены ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд города Москвы с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 15, 309, 310, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями заключенного между сторонами договора, с учетом результатов судебной экспертизы, подтвердившей скрытый характер недостатков теплотрассы, исходил из доказанности истцом наличия совокупности условий, необходимой для взыскания с ответчика убытков в отыскиваемом размере.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Действительно в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации  закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данные разъяснения содержатся в пункте 38 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В рассматриваемом случае сети инженерно-технического обеспечения, располагающиеся в границах того земельного участка, на котором размещено здание, теплоснабжение которого они обеспечивают, к линейным объектам не относятся. Теплотрасса построена с целью обеспечения теплоснабжения конкретного одного здания и проходит только в границах земельного участка, на котором это здание расположено. Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и по существу ответчиком не оспариваются.

При этом согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

Поскольку спорная теплотрасса не является самостоятельной недвижимой вещью, а предназначена для технического обслуживания здания и связана с ним общим назначением, суд апелляционной инстанции соглашается с доводами истца о том, что применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации его юридическая судьба и принадлежность определяются по принадлежности соответствующего здания, земельного участка.

Истец в обоснование иска ссылается на положения статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Таким образом, в рамках настоящего дела истцом заявлены требования о возмещении расходов на устранение недостатков не в рамках деликтных обязательств (вследствие причинения вреда теплотрассе), а в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи  о соответствии переданной вещи требованиям к ее качеству.

Вместе с тем, из представленного в материалы дела договора купли-продажи и акта приема передачи следует, что предметом данного договора является земельный участок, а также располагающееся на этом земельном участке нежилое здание - торговый центр. В пункте 8.1.8 договора купли- продажи содержится заверение покупателя о том, что он осознанно приобретает здание, длительное время, находившееся в эксплуатации и требующее значительных затрат для поддержания его в надлежащем техническом состоянии. При этом, согласно пункту 8.1.5 договора ответчик давал заверение о том, что на момент его заключения здание не имело скрытых недостатков, препятствующих его эксплуатации по назначению, о которых было известно продавцу и о которых он письменно не сообщил покупателю. 

Никаких обязательств и заверений относительно состояния теплотрассы договор купли-продажи не содержит, все заверения касались исключительно состояния здания. 

Тот факт, что теплотрасса как принадлежность следует судье главной вещи, по смыслу статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации касается и определяет исключительно ее принадлежность новому собственнику в вещно-правовом аспекте. Теплотрасса в рассматриваемой ситуации не является недвижимым имуществом и не подлежит государственной регистрации. При этом следуя судье главной вещи определяет правомочия собственника главной вещи ею владеть, пользоваться и распоряжаться, пресекать правопритязания на нее со стороны других лиц. Однако указанное не может возлагать на ответчика не принятого им по договору купли-продажи обязательства о соответствии принадлежности главной вещи заявляемым истцом в иске требованиям качества.

Из материалов дела следует, что прорыв трубопровода произошел не из-за нарушения условий договора купли-продажи или указанных в нем заверений, что вменяет в вину ответчику истец, а из-за технического недостатка теплотрассы - отсутствия противокоррозионного покрытия и теплоизоляции, что является нарушением требований рабочей документации при ее строительстве. 

При этом ответчик не может нести ответственности за недостатки вещи – теплотрассы, которая не являлась предметом договора, не указана в нем в качестве неотъемлемой его части, и в отношении которой ответчиком какие-либо обязательства или заверения не принимались.

При этом  действительно в соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

При этом пунктом 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В рассматриваемом случае здание и теплотрасса не зарегистрированы в качестве единого недвижимого комплекса, в отношении которого действительно можно распространить требования о качестве в целом как на здание, так и на другие вещи - объекты в рамках этого комплекса.

В пояснениях истца имеет место непоследовательная квалификация теплотрассы в одних случаях как принадлежности главной вещи - здания, а, следовательно, самостоятельного объекта материального мира, хоть и следующего судьбе главной вещи, которая не являлась предметом договора сторон, а в ряде случаев как неотъемлемой части здания. При этом, как указано выше, в силу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие государственной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом, на который может быть распространен режим единого объекта недвижимого имущества, как на этом настаивает истец.

Истец  также ссылается, что условия пунктов 5.5. и 9.12. договора купли-продажи касаются любых скрытых недостатков, которые проявляются в процессе эксплуатации и которые не были письменно сообщены продавцом и которые невозможно было установить путем обычного осмотра недвижимого имущества. Подпункт 8.1.4. договора купли-продажи определяет, что ответчик предоставил истцу гарантию того, что вся переданная документация позволяет эксплуатировать здание и земельный участок, а также является достоверной. Кроме того, ответчик гарантировал обеспечение здания всеми требуемыми ресурсами (п.п. 8.1.9.). 

На момент передачи здания здание было обеспечено всеми требуемыми ресурсами. При этом непосредственно теплотрасса как вещь не являлась предметом договора, не указана в нем в качестве неотъемлемой части здания как имущественного комплекса. В отношении теплотрассы ответчиком какие-либо обязательства или заверения не принимались, она не предавалась по акту. Судьба теплотрассы следует судьбе главной вещи в вещно-правовом аспекте и не возлагает на ответчика ответственность за возможные скрытые недостатки вследствие нарушений при ее строительстве в рамках спорного договора купли-продажи. Передача с договором строительной документации на теплотрассу также не свидетельствует о том, что ответчиком приняты какие-либо договорные обязательства в отношении данного объекта. При этом стоимость устранения скрытых недостатков непосредственно в отношении предмета договора - здания  уже взыскана с ответчика в рамках дела № А40-48233/21 на общую сумму 15.182.942 руб. В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации истец как собственник несет бремя содержания имущества в данном случае теплотрассы, расположенной на принадлежащем ему земельном участке, которая не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, не предавалась ответчиком по договору купли-продажи, в отношении которой истец осуществляет правомочия собственника будучи владельцем главной вещи. 

С учетом изложенного, причинно - следственная связь между действиями причинителя вреда, о которых указывает суд (в виде нарушения условий договора купли-продажи, заверений и гарантий) и наступившими у истца неблагоприятными последствиями (в виде порыва трубопровода и его ремонта) в данном случае отсутствует.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, нарушении судом норм материального права, в связи с чем на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции следует отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 июля 2024 года по делу№ А40-112667/2023 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ООО «Городская недвижимость» (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «УСТ - Офисная недвижимость» (ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3.000 руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                            О.Н. Лаптева 

 

Судьи:                                                                                                         Е.А. Птанская 

 

                                                                                                                      А.И. Трубицын