АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

30.04.2019                                                                  Дело № А62-11320/2018

                          Резолютивная часть решения оглашена 25.04.2019

                                   Полный текст решения изготовлен 30.04.2019

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Красильниковой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Турченковой Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АЛЬФА-КАПИТАЛ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом категории комбинированный "Бизнес-недвижимость 01.10" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Энергия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконными уведомлений № КУВД-001/2018-3612502/1 от 12.09.2018, № КУВД-001/2018-3612493/1 от 12.09.2018, № КУВД-001/2018-3637955 от 12.09.2018,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности;

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АЛЬФА-КАПИТАЛ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом категории комбинированный "Бизнес-недвижимость 01.10" (далее – Общество, заявитель) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области  (далее – Управление, ответчик), в котором просило признать незаконными уведомления о приостановлении «Прекращения ограничений прав на объект недвижимости и обременении объекта недвижимости от 12.09.2018 № КУВД-001/2018-3612502/1, от 12.09.2018 № КУВД-001/2018-3612493/1, о приостановлении государственной регистрации от 12.09.2018 № КУВД-001/2018-3637955.

Заявитель считает, что отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды нарушает его права и законные интересы и не соответствуют положениям законодательства, поскольку Обществом был представлен весь необходимый для регистрации права пакет документов.

Управление требования не признало по доводам, изложенным в отзыве.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Энергия», которое отзыв на заявление не представило; явившиеся в предварительное судебное заседание представители Общества подтвердили факт прекращения договорных отношений с заявителем.  

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, суд пришел к следующим выводам. 

Положениями части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствие с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Из анализа изложенных норм права следует, что для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) требованиям законодательства, и нарушение прав и законных интересов заявителя. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ). 

В силу пункта 3 статьи 1 этого Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (пункт 4 статьи 1).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (пункт 6 статьи 1).

Согласно пункту 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка площадью 6365 кв.м. (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием автосалона №2) с кадастровым номером 67:27:0020458:2, расположенного по адресу: 

<

...>, была внесена запись от 05.06.2013 № 67-67-01/170/2013-383 о праве общей долевой собственности Владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Бизнес-недвижимость 01.10", внесенная на основании договора купли-продажи от 25.04.2013 №10; от 05.06.2013 № 67-67-01/170/2013-383 о доверительном управлении, внесенная на основании правил доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Бизнес-недвижимость 01.10", регистрированные  24.06.2010  Федеральной  службой  по  финансовым рынкам России, реестровый №1810-94168823, с изменениями и дополнениями №1 от 19.08.2010, №2 от 01.03.2011, №3 от 19.07.2011, №4 от 20.10.2011, №5 от 26.04.2012, от 26.07.2012.

В отношении здания автосалона № 1 (назначение: нежилое, общая площадь 1098,2 кв.м,  инв.№ 15895, лит. А) с кадастровым  номером  67:27:0020802:377, расположенного по адресу: 

<

...>, в ЕГРН была внесена запись от 05.06.2013 № 7-67-01/170/2013-381 о праве общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Бизнес-недвижимость 01.10", внесенная  на основании договора купли-продажи от 25.04.2013 №10.

В отношении здания автосалона № 2 (назначение: нежилое, 1-этажный, общая  площадь 1089,1 кв.м,  инв.№ 15895, лит. Б) с кадастровым  номером 67:27:0020802:376, расположенного по адресу: 

<

...>, в ЕГРН была внесена запись от 05.06.2013 № 7-67-01/170/2013-382 о праве общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев   Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Бизнес-недвижимость 01.10", внесенная на основании договора купли-продажи от 25.04.2013 №10.

02 мая 2017г. между ООО «Управляющая компания «Альфа-Капитал» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Бизнес-недвижимость 01.10» (ранее - Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Бизнес-недвижимость 01.10») (далее - Арендодатель, Управляющая компания) и ООО «Энергия» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № б/н, согласно которому ООО Арендодатель предоставил, а Арендатор принял во временное владение и пользование за плату следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадь 6365 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>. Кадастровый номер: 67:27:0020458:2;

- здание автосалона №1, назначение: нежилое, общая площадь 1098,2 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>. Кадастровый номер: 67:27:0020802:377;

- здание автосалона №2, назначение: нежилое, общая площадь 1089,1 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>. Кадастровый номер: 67:27:0020802:376.

Арендуемое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 02.05.2017.

В соответствии с п. 4.1, п.4.2. Договора Арендатор должен был ежемесячно перечислять на расчетный счет Арендодателя сумму арендной платы в размере 200 000 (двести тысяч) рублей в месяц, в т.ч. НДС - 18%, начиная с даты государственной регистрации договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области и до окончания срока аренды.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Смоленской области 16.06.2017.

Арендатором неоднократно нарушались обязательства по оплате арендной платы, в результате чего Арендодатель направил в адрес Арендатора претензию от 02.11.2017 исх. №  3050 с требованием погасить имеющуюся задолженность и уведомление о расторжении в одностороннем порядке на основании пп. 5 п. 6.2.1 Договора в течение 30 дней с даты получения. Претензия и уведомление были получены Арендатором   08.11.2017.

15.12.2017 в связи с расторжением договора аренды Арендодатель и Арендатор подписали Акт приема-передачи, в соответствии с которым Арендатор возвратил ранее арендованные объекты невидимого имущества, а Арендодатель принял их.

04.09.2018 Управляющая компания обратилась в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды в отношении объектов невидимости: земельного участка с кадастровым номером 63:27:0020458:2; здания автосалона №1, назначение: нежилое, общая площадь 1098,2 кв.м; здания автосалона №1, назначение: нежилое, общая площадь 1098,1 кв.м; расположенных по адресу: 

<

...>.

Уведомлениями от 12.09.2018 № КУВД -001/2018-3612502/1, КУВД -001/2018-3612493/1, КУВД-001/2018-3637955 Управляющая компания была уведомлена о приостановлении государственной регистрации.

В уведомлениях указано, что причиной приостановления государственной регистрации является наличие апелляционного определения Промышленного районного суда г. Смоленска от 01.08.2017 № 33-2574/2017, на основании которого в ЕГРН была сделана запись об аресте имущества, принадлежащего ООО «Энергия».

В материалы дела было представлено апелляционное определение Смоленского областного суда от 01.08.2017 по делу № 33-2574/2017, из текста которого следует, что в Промышленном районном суде г.Смоленска находилось на рассмотрении гражданское дело по иску гражданина ФИО3 к ООО «Энергия» о взыскании стоимости восстановительных работ автомобиля. В целях обеспечения иска ФИО3 ходатайствовал о наложении ареста на имущество, находящееся по месту осуществления деятельности ответчика, запрета на совершение сделок, направленных на отчуждение принадлежащего ответчику имущества, либо наложения ареста на денежные средства, находящиеся на расчетном счете ответчика в пределах цены иска. 

Определением Промышленного районного суда г.Смоленска от 28.04.2017 в принятии обеспечительных мер было отказано.

Смоленский областной суд апелляционным определением от 01.08.2017 отменил определение суда от 28.04.2017 и разрешил вопрос по существу; принял обеспечительные меры, наложив арест на принадлежащие ООО «Энергия» денежные средства на расчетных счетах в кредитных учреждениях и другое имущество в пределах суммы иска.  

На запросы Управления Промышленный районный г.Смоленска сообщил, что определение о снятии ареста в отношении ООО «Энергия» не выносилось.

Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда (ч. 2 ст. 139 ГПК РФ).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 140 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации  мерой по обеспечению иска может быть, в том числе, наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц. 

Вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории  Российской Федерации; определения суда об обеспечении иска приводятся в исполнение немедленно (пункт 1 статьи 13, пункт 1 статьи 142 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 3 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" арест на имущество должника применяется: 1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; 2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества; 3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, обеспечительные меры, принимаемые судом, призваны обеспечить в дальнейшем (на стадии исполнительного производства) возможность исполнения решения суда. 

Поскольку гражданский иск ФИО3 к ООО «Энергия» был направлен на взыскание денежных сумм, принятые обеспечительные меры должны были обеспечить сохранение за Обществом имущества и денежных средств в пределах суммы иска.   

Формулировка «наложить арест на имущество, принадлежащее ответчику» подразумевает, что имущество должно принадлежать ответчику на таком праве, которое позволит в рамках исполнительного производства реализовать данное имущество с целью погашения долга перед взыскателем.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность изъятия принадлежащего ООО «Энергия» на праве аренды спорного имущества (земельный участок и здания) с целью реализации или для передачи иному лицу в счет погашения долга ООО «Энергия».  

Таким образом, у Управления Росреестра отсутствовали правовые основания для внесения записи об аресте спорного имущества и, соответственно, для приостановления государственной регистрации снятия обременений по заявлению Управляющей компании.

Сохранение в ЕГРН непогашенной записи о наличии договора аренды нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку содержит недостоверную информацию об объекте недвижимости и препятствует регистрировать новые долгосрочные договора аренды в отношении принадлежащего пайщикам недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, оспариваемые уведомления о приостановлении государственной регистрации прекращения ограничения прав и обременений на объекты недвижимости являются незаконными и нарушающими права и законные интересы заявителя.

В рассматриваемом случае способом устранения допущенного Управлением Росреестра по Смоленской области нарушения прав и законных интересов заявителя является осуществление Управлением государственной регистрации прекращения ограничения прав и обременений на объекты недвижимости: здание, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 1089,1 кв.м.; здание, расположенное по адресу: 

<

...> площадью 1098,2 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:2, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 6365 кв.м.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ с ответчика в пользу заявителя подлежат взысканию судебные расходы в виде уплаченной по делу государственной пошлины в размере 9 000 руб., излишне уплаченная государственная пошлина в размере 6 000 руб. подлежит возврату заявителю из федерального  бюджета.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) № КУВД-001/2018-3612502/1 от 12.09.2018, № КУВД-001/2018-3612493/1 от 12.09.2018, № КУВД-001/2018-3637955 от 12.09.2018.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АЛЬФА-КАПИТАЛ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом категории комбинированный "Бизнес-недвижимость 01.10" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) путем осуществления государственной регистрации прекращения ограничения прав и обременений на объекты недвижимости: здание, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 1089,1 кв.м.; здание, расположенное по адресу: 

<

...> площадью 1098,2 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:2, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 6365 кв.м.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АЛЬФА-КАПИТАЛ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом категории комбинированный "Бизнес-недвижимость 01.10" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 9 000 руб. судебных расходов.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АЛЬФА-КАПИТАЛ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом категории комбинированный "Бизнес-недвижимость 01.10" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 6 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины, на что выдать справку.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья        В.В. Красильникова