﻿387/2019-21503(2) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  г. Тюмень Дело № А70-11186/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2019 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2019 года.  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:  председательствующего судьи Шуйской С.И.,  

судей Зиновьевой Т.А.,   Сириной В.В.,  

при протоколировании судебного заседания с использованием средств  аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной  ответственностью «ЛидерРиэлт» (истца) на решение от 14.11.2018  Арбитражного суда Тюменской области (судья Крюкова Л.А.)  

и постановление от 04.03.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда  (судьи Шиндлер Н.А., Лотов А.Н., Сидоренко О.А.) по делу  

 № А70-11186/2018 по исковому заявлению общества с ограниченной  ответственностью «ЛидерРиэлт» (625026, Тюменская обл., г. Тюмень,  

ул. Республики, д. 211, оф. 319, ИНН 7203390831, ОГРН 1167232076208) к индивидуальному предпринимателю Исуповой Елене Юрьевне 

(ИНН 720405539307, ОГРНИП 306720302600140) о взыскании  задолженности по арендной плате.  

В заседании приняли участие представители: 

от общества с ограниченной ответственностью «ЛидерРиэлт» (истца) –  Новиков Р.А. по доверенности от 16.09.2018;  

от индивидуального предпринимателя Исуповой Елены Юрьевны  (ответчика) – Валеев В.Р., Филипчик С.А. по доверенности от 08.08.2018.  

Суд установил: 

общество с ограниченной ответственностью «ЛидерРиэлт» (далее – общество  обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением,  уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному  предпринимателю Исуповой Елене Юрьевне о взыскании  

717 792 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате за период с декабря  2017 года по 25.06.2018, а также 75 249 руб. 52 коп. пеней за просрочку  платежей в период с 05.10.2016 по 25.06.2018.  

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы  тем, что у ответчика образовалась непогашенная задолженность по договору  аренды нежилых помещений от 01.10.2016 № 16/10-01 (далее – договор  аренды).  

Решением от 14.11.2018 Арбитражного суда Тюменской области,  оставленным без изменения постановлением от 04.03.2019 Восьмого  арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены  частично, с ответчика в пользу истца взыскано 253 914 руб. 90 коп.  основного долга, 35 548 руб. 58 коп. пеней и 6 884 руб. 34 коп. судебных  расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной  части иска отказано.  

В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные  судебные акты в части отказа в удовлетворении заявленных требований.  

В обоснование жалобы заявитель указывает, что при наличии  

задолженности по арендной плате ограничение доступа нельзя расценивать  как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную  плату, а ссылка на пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда  Российской Федерации № 2 от 26.06.2016 не обоснована, поскольку  содержащаяся в данном пункте правовая позиция касается ситуации, при  которой арендатор лишен возможности пользоваться объектом аренды по  независящим от него обстоятельствам; неправильно судами произведен  расчет неустойки; суды не мотивировали решение об исключении периода  начисления неустойки по арендным платежам, которые возникли после  введения ограничения доступа ответчику в арендуемое помещение.  

В отзыве на кассационную жалобу Исупова Е.Ю. просит оставить без  изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности  содержащихся в жалобе аргументов.  

В судебном заседании представитель общества поддержал позицию,  изложенную в кассационной жалобе, просил отменить состоявшиеся  судебные акты, дело направить на новое рассмотрение, а представители  Исуповой Е.Ю. возражали против удовлетворения жалобы.  

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела,  обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке,  предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных  актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно  заключенному между обществом (арендодателем) и Исуповой Е.Ю.  (арендатором) договору аренды арендодатель по акту приема-передачи от  01.10.2016 передал в пользование арендатора на срок с 01.10.2016 по  30.09.2021, если действие договора не будет прекращено ранее в  соответствии с условиями, установленными настоящим договором (пункт  

2.1), помещения, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Чернышевского,  д. 2а, корп. 12/2, которые находятся на первом этаже, общей площадью 25,5  м², и помещения № 14-24, находящиеся на 2 этаже, общей площадью 227,5  м², подключенные к системе электроснабжения, холодного и горячего  водоснабжения, отопления и водоотведения.  

По акту приема-передачи от 24.07.2017 арендатор возвратил  арендодателю помещения первого этажа.  

В пункте 3.1 договора аренды оговорено, что размер арендной платы  состоит из двух частей:  

- фиксированной части в размере 113 850 руб. в месяц, из которых:  

25,5 м² стоимостью 11 475 руб.; 227,5 м² стоимостью 102 375 руб.; с  24.07.2017 только из фиксированной части арендной платы в размере  

113 850 руб. в месяц, исходя из площади 227, 5 м², стоимостью 113 850 руб. 

- переменной части, включающей в себя оплату коммунальных  

и эксплуатационных затрат на содержание помещений (услуги связи,  интернет, энергоснабжение, водоснабжение, канализация, отопление); с  24.07.2017 включающей компенсацию 55 процентов затрат истца на  коммунальные услуги за пользование всеми арендаторами общим  имуществом: помещениями № 14-16, расположенными на 1 этаже, и  помещениями, расположенными на 1 и 2 этажах, указанными в приложении   № 1.1 к договору аренды (электрическая энергия согласно счетчику  Меркурий 23 0АМ-01 № 03912757-10г, тепловая энергия согласно счетчику  ТЭМ-104 № 1543734), компенсацию 55 процентов затрат истца за  содержание общего имущества многоквартирного дома – общедомовых нужд  (услуги по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий  ремонт общего имущества в многоквартирном доме, холодная и горячая  вода, электрическая энергия, тепловая энергия, потребляемые при  содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за  

отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в  многоквартирном доме).  

Пунктами 3.2, 3.3 договора аренды предусмотрено, что в период с  01.10.2016 по 30.09.2017 в связи с проведением ремонтных и отделочных  работ в арендуемых помещениях, размер фиксированной части арендной  платы составляет 12 650 руб. в месяц (НДС не предусмотрен);  фиксированная часть арендной платы может быть индексирована не чаще  одного раза в год в размере ежегодной инфляции путем подписания  сторонами дополнительного соглашения.  

Дополнительным соглашением от 19.10.2017 № 3 размер фиксированной  части арендной платы за период с 01.10.2016 по 31.10.2017, в связи с  проведением ремонтных и отделочных работ в арендуемых помещениях,  определен в размере 12 650 руб. в месяц; за период с 01.11.2017 по  30.11.2017, в связи с предоставлением ответчику 30 процентов скидки от  фиксированной части арендной платы, в размере 79 695 руб. в месяц.  

По условиям пунктов 3.5, 3.6 договора аренды фиксированная часть  арендной платы перечисляется арендатором на счет арендодателя  ежемесячно не позднее 05 числа текущего месяца за текущий месяц.  

Переменная часть арендной платы перечисляется арендатором на  расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее пяти рабочих дней с  момента предоставления счета на оплату.  

Если вся или часть арендной платы, причитающаяся к оплате  арендодателю, не оплачена арендатором в срок, указанный в пунктах 3.5, 3.6  настоящего договора, арендодатель по своему усмотрению может запретить  доступ в помещения, пользование ими и находящимся в них имуществом.  Также арендодатель вправе прекратить настоящий договор, передав  письменное уведомление о расторжении договора. По получении  уведомления о расторжении договора, предусмотренного настоящим  

пунктом, ответчик обязан освободить помещения в течение 7 дней. С  момента получения ответчиком уведомления договор считается  расторгнутым (пункт 5.1 договора аренды).  

Письмом от 07.03.2018 № 09, в связи с задолженностью по договору  аренды, истец со ссылкой на пункт 5.1 договора аренды уведомил  

Исупову Е.Ю. о введении запрета доступа с 17 часов 00 минут 07.03.2017 в  арендуемые помещения и удержании находящегося в арендуемых  помещениях имущества последней, указав, что после оплаты задолженности  в полном объеме в течение одного рабочего дня снимает ограничения путем  составления и подписания сторонами акта.  

Претензией от 12.03.2017 № 11 общество потребовало погасить долг. 

В дальнейшем уведомлением от 08.06.2017 № 16/10-01 (получено  ответчиком 25.06.2017) арендодатель известил арендатора о расторжении  договора аренды по причине неуплаты задолженности, который считается  расторгнутым с момента получения настоящего уведомления, и потребовал  освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи.  

Претензией от 07.06.2018 № 24 общество предъявило Исуповой Е.Ю.  требование об оплате долга и пеней.  

 Так как ответчик не выполнил требования истца, общество обратилось в  суд с настоящим иском.  

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что истец вправе взыскать 

с ответчика арендную плату за период с декабря 2017 года по 06.03.2018,  исключив период ограничения пользования арендным помещением.  

При этом, руководствуясь статьями 606, 611 ГК РФ, правовой позицией,  изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда  Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного  Суда Российской Федерации 26.06.2015, сочли, что сам по себе факт наличия  

задолженности арендатора (ответчика) перед арендодателем (истцом) по  внесению арендной платы не изменяет существа законодательного  регулирования правоотношений по аренде и не дает право арендодателю, не  обеспечившему возможность использования арендованного имущества,  требовать внесения арендной платы за периоды, в которых возможность  использования арендованного имущества не предоставлена, иное  противоречило бы положениям статьи 10 ГК РФ, устанавливающей принцип  добросовестного пользования правами.  

Установив, что за период действия договора аренды арендодатель  (истец) выставил Исуповой Е.Ю. счета на оплату фиксированной части  арендной платы на общую сумму 607 730 руб. 48 коп., из которых  арендатором было оплачено 357 995 руб., суды пришли к выводу, что  ответчиком частично не оплачены счета за декабрь 2017 года на сумму  56 925 руб. и за январь 2018 года на сумму 56 925 руб., полностью не  оплачены счета за февраль 2018 года на сумму 113 850 руб. и за март 2018  года на сумму 113 850 руб.  

Поэтому, принимая во внимание, что в марте 2018 года ответчик  пользовался нежилыми помещениями по договору аренды только 6 дней с  01.03.2018 по 06.03.2018, посчитали, что размер фиксированной части  арендной платы за этот период составил 22 035 руб. 48 коп., а задолженность  по постоянной части арендной платы за период с декабря 2017 года по  06.03.2018 – 249 735 руб. 48 коп., которую на основании статьи 614 ГК РФ  взыскали с Исуповой Е.Ю.  

Что касается переменной части арендной платы, то судами установлено,  что за период действия договора аренды общество в соответствии с  показаниями приборов учета выставило ответчику счета на оплату  

264 765 руб. 64 коп., из которых оплачено 260 568 руб. 22 коп.  Задолженность арендатором не оплачена лишь за март 2018 года,  

составившая 4 179 руб. 42 коп. за период с 01.03.2018 по 06.03.2018,  

вследствие чего данная сумма также взыскана судами с Исуповой Е.Ю. 

Проверив расчет пеней, произведенный истцом, суды признали его  неверным.  

Пунктом 6.3 договора аренды на арендатора за неуплату арендной платы  в сроки, предусмотренные договором, возложена ответственность в виде  пеней в размере 0,1 процентов за каждый день просрочки.  

Применив положения статей 134, 190, 193, 330 ГК РФ, содержащиеся в  пунктах 66, 71-75 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за  нарушение обязательств», пункте 30 постановления Пленума Верховного  Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах  рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого  помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору  социального найма или принадлежащего им на праве собственности»  разъяснения, суды удовлетворили требования истца в части взыскания с  ответчика 35 548 руб. 58 коп. неустойки, указав, что пени подлежали  исчислению на сумму фиксированной и переменной частей арендной платы,  начисленных за фактическое использование помещений, за вычетом  выходных дней и исходя из даты поступления оплаты и даты расторжения  договора аренды.  

При таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворены  частично на законных основаниях.  

Учитывая наличие у арендатора обязанности по внесению арендных и  коммунальных платежей лишь при доказанности встречного исполнения  арендодателем обязательства по предоставлению подлежащего сдаче в  аренду имущества в состоянии, при котором арендатор может использовать  

это имущество в предпринимательской деятельности (статьи 328, 611,  

614 ГК РФ), и отсутствии препятствий в пользовании имуществом, суды  отклонили довод заявителя о том, что Исупова Е.Ю. на основании договора  аренды обязана была вносить платежи в случае ограничения обществом  доступа арендатору в помещения в связи с задержкой оплаты последним,  отметив, что иное свидетельствует о злоупотреблении арендодателем  правом.  

Кроме того, договор аренды не содержит условие о праве арендодателя  начислять арендную плату арендатору в случае запрета доступа в  арендуемые помещения за весь период ограничения.  

Довод заявителя о том, что это прямо вытекает из пункта 5.1 договора  аренды, несостоятелен, так как такое толкование условия ничем не  подтверждено.  

Таким образом, доводы подателя жалобы направлены на переоценку  выводов судов первой и апелляционной инстанций относительно  установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, что  

в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда  кассационной инстанции.  

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не допущено  неправильного применения норм материального и нарушений норм  процессуального права (статья 288 АПК РФ), обжалуемые судебные акты не  подлежат отмене, а кассационная жалоба – удовлетворению.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение от 14.11.2018 Арбитражного суда Тюменской области 

и постановление от 04.03.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда  

по делу № А70-11186/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу –  без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья С.И. Шуйская 

Судьи Т.А. Зиновьева 

 В.В. Сирина