АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-27151/18

г. Уфа

31 октября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 24.10.2019

Полный текст решения изготовлен 31.10.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Нурисламовой И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мустафиной Р.И., рассмотрев дело по иску ИП Зигангирова Р. Ф. (ИНН 027303465272, ОГРН 304027612600021) к ООО УК "А-Групп" (ИНН 0276126040, ОГРН 1100280015010) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 1 337 142,85 руб., 

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО5, ПАО Сбербанк (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО6, доверенность от 09.01.2019,

от ответчика: ФИО7, доверенность от 14.09.2018, ФИО8, доверенность от 28.01.2019,

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте суда.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО УК "А-Групп" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 1 337 142,85 руб.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО5, ПАО Сбербанк (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

До принятия решения истец представил уточнение исковых требований, просит взыскать задолженность по договору аренды в размере 937 933,30 руб. Судом уточнение иска принято в порядке ст. 49 АПК РФ, приобщено к материалам дела. 

В судебном заседании истец исковые требования поддерживает, просит удовлетворить в полном объеме. Ответчик исковые требования не признает, просит отказать.

От третьих лица, участвующих в деле (в судебное заседание не явились)  ФИО9, ФИО4,  ПАО Сбербанк через канцелярию суда поступили ходатайства о рассмотрении спора в их отсутствие.  

 Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания. 

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между ФИО2 (истец, арендодатель) и ООО Управляющая компания «А-Групп» (ответчик, арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 28.08.2014 года (л.д. 14-19).

Согласно п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду следующие объекты недвижимого имущества для осуществления хозяйственной деятельности:

- здание, 2-этажное, общая площадь 3 137,2 кв.м., инвентарный №10255, литер А, кадастровый (или условный) номер: 02-04-14/041/2007-027, расположенное по адресу: 

<

...>.

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения автотехцентра, общая площадь 8 052 кв.м., кадастровый (или условный номер): 02:57:030405:755, расположенный по адресу: 

<

...>.

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения автотехцентра, общая площадь 237 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 02:57:030405:754, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (

<

...>).

Пунктом 1.3. договора установлено, что имущество передается в аренду с 01.09.2014 года по 01.07.2021 года.

Согласно пп. в п.2.2 договора арендодатель обязан в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы.

В   соответствии   с   п.3.1   договора   общая   сумма арендной платы составляет 32 000 рублей в месяц.

Согласно п.3.2 договора арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет арендодателю сумму месячной арендной платы, указанной в п.3.1 настоящего договора.

Пунктом 3 дополнительного соглашения от 28.08.2014  года к договору установлено, что стороны решили п.3.21 договора изложить в следующей редакции: арендатор до  10 числа каждого  месяца оплачивает  арендодателю сумму ежемесячной арендной платы, указанной в п.3.1 настоящего договора наличными денежными средствами, либо перечислением денежных средств по реквизитам арендодателя, указанных арендодателем дополнительно. Обязанность по оплате возникает у арендатора с даты государственной регистрации договора аренды недвижимости имущества с правом выкупа от 28.08.2014 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Башкортостан (л.д. 20-22).

В соответствии со справочной информацией по объектам недвижимости: условный номер 02-04-14/041/2007-027, кадастровый номер 02:57:030405:755, кадастровый номер 02:57:030405:754 запись об аренде в качестве ограничения была внесена 31.03.2015.

Передачу имущества в пользование арендатору истец подтверждает п.6,7 дополнительного соглашения к договору, которые имеют отсылки на акт приема-передачи от 01.09.2014 к договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 28.08.2014.

Так же факт того, что арендатор принял имущество в пользование истец подтверждает договором субаренды 01/08-15 от 01.09.2015 согласно которому ответчик передал имущество в субаренду (л.д. 23-27).

Истец полагает, что арендатор принял имущество 01.09.2014, а обязательство по оплате возникло с 31.03.2015.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-10624/2015 от 15.01.2016 года в отношении Индивидуального предпринимателя ФИО10 была введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО11.

25.03.2016 конкурсный управляющий в рамках дела о банкротстве на  основании ст.102, п.7 ст.213.9 ФЗ «О несостоятельности «банкротстве» направил ответчику заявление об отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 28.08.2014 г., что подтверждается описью вложения ценного письма (л.д. 30)

Данное заявление было получено ответчиком 04.04.2016 года, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №45002492001568 (л.д. 31). 

В соответствии со ст. 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № ФЗ от 26.10.2002 т., договор считается расторгнутым с даты получения сторонами по такому договору заявления арбитражного управляющего об отказе от исполнения договора. 

Таким образом, истец полагает, что договор прекратил своё действие 04.04.2016 года, однако предмет договора не был возвращен собственнику, в связи с чем арендатору начислена плата за фактическое использование.

17.02.2018 г. между ФИО2   в   лице финансового управляющего ФИО11   и   гражданином   ФИО3 Mapатом Владиславовичем (третье лицо) было заключено соглашение о передаче имущества в качестве отступного № 17.02.2018г., согласно которому во исполнение обязательств ФИО2 ФИО3 предано следующее имущество: 

- объект недвижимости: 2-этажное здание, лит.А, общей площадью 3 137,2 расположенное по адресу: РБ, 

<

...>, инвентарный номер 10255, кадастровый номер 02:57:030405:731, в соответствии с кадастровым паспортом, поэтажным планом и экспликацией;

- земельный участок, общей площадью 8 052 кв.м, кадастровый номер 02:57:030405:755, категория земель: земли населенных пунктов, для размещения автотехцентра, в соответствий с кадастровым паспортом земельного участка (л.д. 32-34).

Имущество переоформлено на нового собственника.

Как указал истец, ответчик обязательства по оплате исполнял ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 10.10.2015 по 25.02.2018 в размере 937 933,30 руб. (с учетом уточнения).

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность, однако данная претензия была оставлена последним без ответа. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим иском в суд (л.д. 35-40).

Согласно представленному отзыву, ответчик указал, что имущество, указанное в п. 1.1. спорного договора аренды на момент подписания находилось в залоге по договору ипотеки №22787 от 17.10.2011, заключенному с ИП ФИО2 и ОАО «Сбербанк России», о чем ответчику не было известно.

Решением Арбитражного суда РБ от 25.06.2015 г. по делу №А07-4868/2015(вступило в законную силу 26.07.2015г.) исковые требования ОАО «Сбербанк России» об обращении взыскания на заложенное имущество ИП ФИО2 в счет погашения задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №21462 от 29.07.2011 г. удовлетворены. 

Таким образом, ссылаясь на п. 2 статьи 346 ГК РФ и ст. 40 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ответчик полагает, что с 25.07.2015 г. (с даты вступления решения суда об обращении взыскания на спорное имущество в силу) договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 28.08.2014 прекратил свое действие.

Ответчик также указал, что соглашением от 31.12.2015 спорный договор аренды расторгнут с указанием на отсутствие каких-либо финансовых претензий по договору.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления требований о взыскании аренды за период с 01.09.2014г. по 12.09.2015г.

Оценив  все  представленные  доказательства  в  отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению,  основанному  на  всестороннем,  полном,  объективном  и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.  

В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая согласованность сторонами в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ всех существенных условий договора аренды недвижимости (объектов аренды и размер арендной платы), фактическое исполнение сторонами условий договора, о чем свидетельствует передача объекта аренды ответчику, соответствие его формы предъявляемым действующим законодательством требованиям, суд приходит к выводу о заключенности договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 28.08.2014 года и возникновении между арендодателем и арендатором обязательственных отношений по аренде названных объектов недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Факт надлежащего исполнения обязательства по передаче имущества арендатору подтвержден актом приема-передачи от 01.09.2014, подписанным сторонами без замечаний. Акт приема-передачи предоставлен Управлением Росреестра по Республике Башкортостан в соответствии с определением Арбитражного суда Республики Башкортостан об истребовании доказательств от 05.08.2019.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате с учетом уточнения за период с 10.10.2015 по 25.02.2018 (дата передачи имущества ФИО3 по акту приема-передачи в соответствии с соглашением о передачи имущества в качестве отступного №1 от 17.02.2018)  составила 937 933,30 руб.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен, признан верным.

Согласно ст.ст. 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы ответчика об отсутствии обязанности по оплате в связи с тем, что договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 28.08.2014 прекратил свое действие подлежат судом отклонению на основании следующего.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В абз. 2 п.8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств. 

На это же указано в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». 

Исходя из положений ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения, арендованное сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, т.е. по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. 

Доказательства возврата ООО УК "А-Групп" объектов по спорному договору арендодателю по акту приема-передачи нежилых помещений ответчиком не представлено.

Пользование ответчиком помещением подтверждается договором аренды нежилого помещения №01/08-15 от 01.09.2015, в соответствии с которым ООО УК "А-Групп" передало в субаренду ФИО4 и ФИО9 объекты, являющиеся предметом спорного договора от 28.08.2014 (л.д. 23-28).

Кроме того, имеется вступившее в законную силу определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23 сентября 2016 г. по делу №А07-11638/2016, в соответствии с которым между ООО УК "А-Групп", ИП ФИО4 и ИП ФИО5 заключено мировое соглашение, по условиям которого ответчики признают, что имеют задолженность перед истцом по договору субаренды №01/08-15 от 01.09.2015г. за период с 01 декабря 2015 года по 29 февраля 2016 года в размере 150 000 рублей.

В соответствии с п.2 ст.69 "Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 25.12.2018) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено судом, согласно представленному в материалы дела акту приема-передачи имущества (приложение к соглашению о передаче имущества в качестве отступного №1 от 17.02.2018) ФИО3 предано спорное  имущество 26.02.2018 (л.д. 32-34).

Соглашением от 22.06.2018 между ФИО3 и ООО УК "А-Групп" договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 28.08.2014 расторгнут в части аренды объекта недвижимости: 2-этажное здание, лит.А, общей площадью 3 137,2 расположенного по адресу: РБ, 

<

...>, инвентарный номер 10255, кадастровый номер 02:57:030405:731, в соответствии с кадастровым паспортом, поэтажным планом и экспликацией и земельного участка общей площадью 8 052 кв.м, кадастровый номер 02:57:030405:755, категория земель: земли населенных пунктов, для размещения автотехцентра, в соответствий с кадастровым паспортом земельного участка.

Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 28.08.2014, подписанное 31.12.2015 в качестве доказательства возврата помещения опровергается определением  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23 сентября 2016 г. по делу №А07-11638/2016.

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. 

На основании изложенного, учитывая, что доказательств, подтверждающих освобождение помещения после окончания срока действия договора и возвращение (передачу) его арендодателю по акту приема-передачи нежилых помещений не представлено (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а факт уклонения арендодателя от приема объектов ответчиком не доказан, истцом правомерно заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате. 

Довод ответчика о применении срока исковой давности в рамках требований о взыскании арендной платы за период с 01.09.2014 г. по 12.09.2015 г. также является несостоятельным, в связи с представлением истцом уточнения исковых требований, согласно которому ФИО2 заявлено о взыскании задолженности за период с 10.10.2015 по 25.02.2018.

Доказательства оплаты арендных платежей в материалах дела отсутствуют, ответчиком, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлены, в связи с чем ответчик в силу нормы ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет риск неисполнения им данного процессуального действия.

Согласно ч.ч.1, 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Стороны, согласно ст.ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными процессуальными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе в части непредставления доказательств в обоснование своей правовой позиции.

Принимая во внимание требования приведенных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд пришел к выводу, что требования истца в части взыскания основного долга по арендным платежам в размере 937 933,30 руб. обоснованные, подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ИП ФИО2 удовлетворить. 

Взыскать с ООО УК "А-Групп" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ИП ФИО2 задолженность по договору аренды в размере 937 933,30 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Взыскать с ООО УК "А-Групп" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 21 759 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И.Н. Нурисламова