ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А74-1198/2025

г. Красноярск

20 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена «13» января 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен «20» января 2026 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Белан Н.Н., судей: Паюсова В.В., Пластининой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ковалевой П.Д., в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «30» сентября 2025 года по делу № А74-1198/2025,

установил:

Муниципальное автономное учреждение «Черногорский центр культуры и досуга» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – МАУ «Черногорский ЦКИД», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>,

ОГРНИП 

<

***>, далее – ответчик) о взыскании 835 088 рублей 85 копеек, в том числе 674 020 рублей 24 копеек долга по договору № 2024.49664 от 07.05.2024 аренды муниципального недвижимого имущества, 161 068 рублей 61 копейки неустойки.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 30.09.2025 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на следующие доводы:

- переданное помещение изначально не могло использоваться арендатором по назначению, так как требовало проведения ремонтных работ для осуществления основной деятельности;

- в действиях МАУ «Черногорский ЦКИД» усматриваются признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом, поскольку обращаясь в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями, истец понуждает ответчика исполнить обязательство по оплате по договору в отсутствие встречного предоставления, в период, когда помещение было невозможно эксплуатировать;

- спорный договор является недействительной сделкой; - неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает доводы жалобы необоснованными, решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления

копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей сторон.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

МАУ «Черногорский ЦКИД» (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды муниципального недвижимого имущества от 07.05.2024 № 2024.49664, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения, расположенного по адресу:

<

...>, на 1 этаже правого крыла здания КЦ «Луначарский», общая площадь 311,8 кв.м., под размещение клуба виртуальной реальности (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора с 07.05.2024 по 06.05.2025 (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер месячной арендной платы за арендуемое помещение на момент заключения договора составляет 86 056 рублей

80 копеек в месяц. Арендная плата вносится ежемесячно в течении 3 (трех) банковских дней с момента получения счета на оплату, но не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 3.3 договора).

В силу пункта 3.4 договора изменение размера арендной платы и порядка ее внесения возможно лишь по соглашению сторон в письменном виде (дополнительное соглашение).

Текущий ремонт арендуемого помещения производится с согласия арендодателя за счет средств арендатора (пункт 3.5 договора).

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что при просрочке внесения арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы платежа за каждый день просрочки.

Актом приема-передачи от 07.05.2024 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу:

<

...>, на 1 этаже правого крыла здания КЦ «Луначарский», общая площадь 311,8 кв. м., под размещение клуба виртуальной реальности.

Истец направил ответчику претензию об уплате задолженности от 27.11.2024 № 299, которая оставлена без ответа.

Невнесение ответчиком арендных платежей за пользование имуществом послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Суд апелляционной инстанции считает судебный акт суда первой инстанции правомерным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Спорные отношения возникли из договора аренды недвижимого имущества (нежилого помещения), урегулированы нормами параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется

предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи имущества во временное владение и пользование истцом ответчику в рамках спорного договора аренды подтверждается актом приема-передачи от 07.05.2024.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 674 020,24 рублей за период с сентября 2024 года по май 2025 года.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что переданное помещение изначально не могло использоваться арендатором по назначению, так как требовало проведения ремонтных работ для осуществления основной деятельности.

Отклоняя указанный довод, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, помещение было передано ответчику на основании аукциона (извещение № 21000016910000000011). В описании лота было прописано, что помещение в удовлетворительном состоянии, требует ремонта, также были приложены фотографии помещения. Из представленной аукционной документации следует, что помещение в удовлетворительном состоянии, требует ремонта. На официальном сайте в сети Интернет: www.torgi.gov.ru размещены фотоматериалы, свидетельствующие о состоянии помещения.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Довод ответчика о наличии устной договоренности с директором МАУ «Черногорский ЦКИД» о проведении арендатором ремонтных работ с частичной компенсацией арендной платы не имеет правового значения, так как в силу пункта 3.4 договора изменение размера арендной платы и порядка ее внесения возможно лишь по соглашению сторон в письменном виде (дополнительное соглашение).

Письменных соглашений истца и ответчика о компенсации стоимости ремонтных работ в счет арендной платы в дело не представлено.

Из условий договора не следует обязанность арендодателя компенсировать арендатору стоимость ремонта.

В силу статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» разъяснено, что изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, конкурентных закупок, допускается в пределах, установленных законом (например, пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса, статья 95 Закона о контрактной системе), и само по себе не может являться нарушением требований частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции. Например, о создании для победителя преимущественных условий участия не может свидетельствовать сама по себе вероятность привлечения большего количества участников в случае изначального составления договора на измененных условиях. Вместе с тем, если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса.

Таким образом, условия договора, заключенного по результатам торгов, могут быть изменены сторонами, только если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Данные требования призваны гарантировать отсутствие необоснованных экономических преимуществ победителям торгов при осуществлении предпринимательской деятельности с использованием государственного или муниципального имущества (решение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 № АКПИ19-569).

Поскольку ответчик, ознакомленный с аукционной документацией, заключил договор аренды, требование, направленное, по сути, на внесение изменений в договор со ссылкой на несоответствие закону условия о цене, определенного при заключении договора, является необоснованным.

Иной подход нарушает требования пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения как цены на торгах, так и победителя торгов, и ставит в неравное положение участников торгов.

Изменение условий договора в сторону уменьшения размера платы в пользу одного из участников торгов влечет также нарушение прав иных участников гражданского оборота, поскольку фактически предоставляет преимущество отдельному хозяйствующему субъекту в виде получения предмета торгов на значительно более выгодных условиях, чем содержавшиеся в аукционной документации, с учетом того, что при установлении в аукционной документации размера арендной платы в испрашиваемом истцом размере круг лиц, заинтересованных в участии в торгах, мог быть иным (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2025 № 305-ЭС25-1291 по делу № А40-4961/2024).

С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требование истца о взыскании

674 020 рублей 24 копеек долга по арендной плате является законным и обоснованным. Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 161 068 рублей

61 копейки неустойки, начисленной на задолженность по арендной плате за период с мая 2024 года по апрель 2025 года, за общий период с 11.06.2024 по 11.06.2025.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться пеней, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что при просрочке внесения арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы платежа за каждый день просрочки.

Повторно проверив расчет неустойки, апелляционный суд признает его арифметически верным.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании неустойки в размере 161 068 рублей 61 копейки правомерно удовлетворено.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении ходатайства о снижении неустойки, исходил из отсутствия соответствующих оснований для ее снижения.

Повторно рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения договорной неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пунктах 69, 71, 73-75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о

снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно, так как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Доказательства явной несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства по оплате задолженности в материалы дела не представлены.

С учетом общего периода просрочки, размера пени, суд апелляционной инстанции считает, что начисленная истцом неустойка является соразмерной последствиям нарушения обязательства.

Довод апелляционной жалобы о том, что в действиях МАУ «Черногорский ЦКИД» усматриваются признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом, поскольку обращаясь в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями, истец понуждает ответчика исполнить обязательство по оплате по договору в отсутствие встречного предоставления, в период, когда помещение было невозможно эксплуатировать, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Встречным предоставлением по договору аренды является предоставление имущества во временное владение и пользование. Данный факт подтвержден актом приема-передачи от 07.05.2024. Довод ответчика о необходимости ремонта для начала эксплуатации не свидетельствует о непредоставлении имущества. Истец исполнил свою основную обязанность, передав помещение. Возможность его коммерческого использования зависит от действий самого арендатора по приведению имущества в состояние, необходимое для его деятельности, что является его предпринимательским риском, учтенным при участии в торгах и заключении договора.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды является недействительной сделкой, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку данный довод является новым, в суде первой инстанции ответчиком не заявлялся и предметом рассмотрения при вынесении обжалуемого решения не являлся.

Арбитражный процесс основан на принципах равноправия и состязательности сторон, на отсутствии преимуществ одной стороны перед другой, на отсутствии преобладающего значения доказательств одной стороны перед доказательствами другой стороны (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Ответчик в суде первой инстанции доводов о недействительности договора аренды не заявлял.

Указанное процессуальное бездействие является следствием исключительно поведения самого ответчика и в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является его процессуальным риском.

Приводя новые доводы в суде апелляционной инстанции, заявитель нарушает принципы равноправия и состязательности сторон, установленные статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что оспоримость и ничтожность сделки являются предметом самостоятельного доказывания. На момент рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции сведений о том, что договор

аренды является предметом проверки в ходе рассмотрения самостоятельных исков о его оспаривании или сведений о признании данного договора в установленном законом порядке недействительным, не имелось. Встречное исковое заявление о признании договора аренды недействительной сделкой в материалах дела отсутствует.

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о недействительности договора аренды.

Ответчик не привел в апелляционной жалобе убедительных доводов, которые бы свидетельствовали о неправомерности вышеизложенных выводов суда первой инстанции. По существу доводы жалобы основаны на несогласии с оценкой суда представленных в материалы дела доказательств, что само по себе не является основанием для отмены законного и обоснованного судебного акта.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 16549/12).

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «30» сентября 2025 года по делу № А74-1198/2025 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «30» сентября 2025 года по делу № А74-1198/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий Н.Н. Белан Судьи: В.В. Паюсов

Н.Н. Пластинина