﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4228/21 

Екатеринбург

24 июня 2021 г.

Дело № А47-11349/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2021 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Купреенкова В.А., Тороповой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевелевой П.И. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гафарова Рустама Маратовича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.12.2020 по делу № А47-11349/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области в порядке, предусмотренном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Оренбургской области прибыли представители:

индивидуального предпринимателя Гафарова Рустама Маратовича – Баймуканова А.Б. (доверенность от 03.09.2019);

конкурсный управляющий обществом с ограниченной ответственностью «Гармония в доме» – Болотина Т.Н. (копия определения суда от 21.02.2020 по делу № А47-11349/2020).

Индивидуальный предприниматель Гафаров Рустам Маратович (далее – предприниматель Гафаров Р.М., истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гармония в доме» (далее – общество «Гармония в доме», ответчик) о признании договора № 4 аренды земельного участка с последующим выкупом, заключенного 21.09.2015 между обществом «Гармония в доме» и предпринимателем Гафаровым Р.М., договора № 5 аренды земельного участка с последующим выкупом, заключенного 21.09.2015 между обществом «Гармония в доме» и предпринимателем Гафаровым Р.М., прекратившими действие с 02.11.2017 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.12.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2021 решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе предприниматель Гафаров Р.М., ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Согласно доводам заявителя жалобы срок действия спорных договоров истек 02.11.2017. По истечении указанной даты предприниматель Гафаров Р.М. заявил возражения относительно продолжения использования имущества арендатором. По мнению заявителя, в претензии от 03.11.2017 явно выражена воля арендатора на расторжение договоров аренды и отказ от их продления. Кроме того, заявитель жалобы указал, что выражением воли арендодателя на прекращение арендных отношений с обществом «Гармония в доме» также является обращение Гафарова Р.М. в Оренбургский районный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу «Гармония в доме» и участникам долевого строительства о расторжении договоров аренды от 21.09.2015 № 4, от 21.09.2015 № 5 (дело № 2-3/2019).

Предприниматель Гафаров Р.М. также отметил, что спорные договоры аренды заключены с обществом «Гармония в доме» во исполнение обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве. В настоящее время требования участников долевого строительства, включенные в реестр требований о передаче жилых помещений обществом «Гармония в доме», удовлетворены страховой организацией. 

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий обществом «Гармония в доме» просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 21.09.2015 между обществом «Гармония в доме» (арендатор) и Гафаровым Р.М. (арендодатель) заключен договор № 4 аренды земельного участка с последующим выкупом, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:1503, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – малоэтажное строительство таунхаусов, общая площадь 1 500 кв. м, адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договор заключен на срок с 21.09.2015 до 02.11.2016 и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Пунктом 4.1 договора установлено, что общая сумма арендной платы за указанный земельный участок, включая его выкупную стоимость, составляет 3 253 424 руб. 70 коп., из них сумма арендной платы за указанный земельный участок составляет 500 руб. в месяц, выкупная стоимость составляет 3 247 424 руб. 70 коп.

Согласно пункту 7.1 договора аренды все изменения и дополнения к договору действительны только в том случае, если они совершены в письменном форме. По условиям пункта 7.2 договора дополнительные соглашения к договору приобретают обязательную силу с момента их государственной регистрации. Государственная регистрация дополнительных соглашений осуществляется силами за счет средств арендодателя.

Договор не может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае надлежащего исполнения другой стороной условий договора (пункт 7.3 договора). В соответствии с пунктом 7.4 договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным договором и действующим законодательством Российской Федерации.

Договор от 21.09.2015 № 4 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 22.10.2015 .

Дополнительным соглашением от 02.11.2016 пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Настоящий договор заключен с 22.09.2015 до 02.11.2017 и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области».

Кроме того, указанным дополнительным соглашением раздел 4 договора изложен в следующей редакции, в том числе:

«4.1 Сумма арендной платы за указанный земельный участок составляет 500 руб. за весь период действия договора.

4.3 Выкупная стоимость указанного земельного участка составляет 3 252 924 руб. 70 коп.

4.4 Сумма в размере не менее чем 75 000 руб. уплачивается арендатором ежемесячно до 22 числа каждого месяца, в срок до 22.10.2017 и входит в выкупную стоимость указанного участка.

4.5 Оставшаяся часть выкупной стоимости выплачивается в день подписания основного договора купли-продажи, но не позднее 02.11.2017».

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 11.11.2016.

Кроме того, между обществом «Гармония в доме» (арендатор) и Гафаровым Р.М. (арендодатель) заключен договор от 21.09.2015 № 5 аренды земельного участка с последующим выкупом, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:1299, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – малоэтажное строительство таунхаусов, общая площадь 880 кв. м, адрес: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, п. Весенний. Земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:21:3004001 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договор заключен на срок с 21.09.2015 до 02.11.2016 и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Пунктом 4.1 договора установлено, что общая сумма арендной платы за указанный земельный участок, включая его выкупную стоимость, составляет 1 902 675 руб. 85 коп., из них сумма арендной платы за указанный земельный участок составляет 500 руб. в месяц, выкупная стоимость составляет 1 902 675 руб. 85 коп.

Согласно пункту 7.1 договора аренды все изменения и дополнения к договору действительны только в том случае, если они совершены в письменном форме.

По условиям пункта 7.2 договора дополнительные соглашения к договору приобретают обязательную силу с момента их государственной регистрации. Государственная регистрация дополнительных соглашений осуществляется силами за счет средств арендодателя.

Договор не может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае надлежащего исполнения другой стороной условий договора (пункт 7.3 договора).

В соответствии с пунктом 7.4 договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным договором и действующим законодательством Российской Федерации.

Дополнительным соглашением от 02.11.2016 пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Настоящий договор заключен с 22.09.2015 до 02.11.2017 и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области».

Кроме того, указанным дополнительным соглашением раздел 4 договора изложен в следующей редакции, в том числе:

«4.1 Сумма арендной платы за указанный земельный участок составляет 500 руб. за весь период действия договора.

4.3 Выкупная стоимость указанного земельного участка составляет 1 908 175 руб. 82 коп.

4.4 Сумма в размере не менее чем 75 000 руб. уплачивается арендатором ежемесячно до 22 числа каждого месяца, в срок до 22.10.2017 и входит в выкупную стоимость указанного участка.

4.5 Оставшаяся часть выкупной стоимости выплачивается в день подписания основного договора купли-продажи, но не позднее 02.11.2017».

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 14.11.2016.

Как указывает истец, выкупная стоимость по договорам от 21.09.2015 № 4, от 21.09.2015 № 5 в полном объеме не выплачена.

Факт передачи арендодателем арендатору земельных участков с кадастровыми номерами 56:21:3004001:1503, 56:21:3004001:1299 подтверждается осуществлением арендатором строительства на участке многоквартирного жилого дома в соответствии с договорами участия в долевом строительстве. Срок действия договоров истек 02.11.2017.

Истец 07.11.2017 в адрес директора общества «Гармония в доме» Саакян С.С. направил претензию от 03.11.2017 с предложением расторгнуть договоры от 21.09.2015 № 4, от 21.09.2015 № 5, либо погасить задолженность. Указанная претензия получена руководством общества «Гармония в доме» и изъята в ходе обыска от 27.06.2018 в жилище ликвидатора Саакян Н.Н. и директора Саакян С.С. по адресу: Оренбургская область, Оренбургский р-н, с. Нежинка, ул. А.Р. Коняхина, д. 16 в ходе предварительного расследования по уголовному делу в отношении Саакян Н.Н. и Саакяна С.С., что отражено в приговоре Ленинского районного суда г. Оренбурга от 30.05.2019 по делу № 1-37/19.

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения предпринимателя Гафарова Р.М. в арбитражный суд с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2 указанного Кодекса).

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судом установлено, что предприниматель Гафаров Р.М. 07.11.2017 направил в адрес ответчика претензию от 03.11.2017, в которой, ссылаясь на наличие задолженности по договору от 21.09.2015 № 4 в сумме 953 424 руб. 73 коп. и неустойки в сумме 4 767 руб. 12 коп., а также задолженности по договору от 21.09.2015 № 5 в сумме 1 808 175 руб. 82 коп. и неустойки в сумме 3 303 000 руб., предложил обществу «Гармония в доме» расторгнуть указанные договоры аренды либо погасить указанную задолженность, в случае невыполнения указанных в претензии требований Гафаров Р.М. будет вынужден обратиться в суд.

Проанализировав текст указанной претензии, суды пришли к правильному выводу о том, что претензия от 03.11.2017 не содержит формулировок, толкование которых свидетельствовало об изъявлении арендодателем воли на односторонний отказ от исполнения договоров аренды в установленном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке.

При этом совокупность представленных в материалы дела доказательств не позволяют сделать обоснованных выводов о том, что после возобновления договоров аренды на неопределенный срок арендодатель в установленном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке отказывался от их исполнения.

Судом апелляционной инстанции отклонена ссылка истца на явное выражение отсутствия намерений на продление арендных отношений в претензии, а также в процессуальных действиях по заявлению требований о расторжении договоров аренды в 2018 году в суд общей юрисдикции, поскольку указанные действия истца совершены после истечения установленного договорами срока их действия, в связи с чем они не подлежат оценке в качестве возражений относительно возобновления договоров аренды на неопределенный срок по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом также принято во внимание, что переданные ответчику в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 56:21:3004001:1503, 56:21:3004001:1299 имели на момент их передачи в аренду разрешенное использование, соответствующее цели ответчика «для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой постройки (малоэтажное строительство таунхаусов)».

Более того определением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.07.2018 по делу № А47-1506/2018 приняты обеспечительные меры в виде запрета Гафарову Р.М. расторгать договоры аренды земельных участков с последующим выкупом от 21.09.2015 № 4, от 21.09.2015 № 5, заключенные с обществом «Гармония в доме», а также передавать права на земельные участки с кадастровыми номерами 56:21:3004001:1503, 56:21:3004001:1299, иным лицам помимо обществу «Гармония в доме», а также в виде запрета арендодателю распоряжаться указанными земельными участками, иным образом, производить государственную регистрацию данных договоров.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права, не опровергают правильности выводов судов об отказе в удовлетворении заявленных требований и сводятся лишь к переоценке доказательств и установленных по делу обстоятельств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.12.2020 по делу № А47-11349/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гафарова Рустама Маратовича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						С.В. Лазарев 

Судьи						В.А. Купреенков 

                                             					М.В. Торопова