ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-21893/2020

18 июня 2021 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  10 июня 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 июня 2021 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Воронова Т.А., Грязниковой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5355/2021) общества с ограниченной ответственностью «Нефтехимдеталь» на решение от 31.03.2021 Арбитражного суда Омской области по делу№ А46-21893/2020 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Нефтехимдеталь» (ИНН 5503051410, ОГРН 1025500736470)к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска(ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140102:27, 55:36:140102:3003,

при участии в судебном заседании:

директора общества с ограниченной ответственностью «Нефтехимдеталь»– ФИО2  (протокол от 26.09.2018 № 2);

представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО3 (по доверенности от 02.10.2020 № ИСХ-ДИО/9741 сроком действия один год);

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Нефтехимдеталь» (далее– ООО «Нефтехимдеталь», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении:

- договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:27, общей площадью 22 477 кв.м., с видом разрешенного использования: для общественно-деловых целей под здания, строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение которого установлено относительно здания склада с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Седова, д. 55, установив выкупную цену земельного участка в размере 10% от его кадастровой стоимости, а именно в размере 2 083 955 руб. 06 коп.; 

- договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3003, общей площадью 6 961 кв.м., с видом разрешенного использования: для производственных целей под здания, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение которого установлено относительно одноэтажного здания мастерской с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Материальная, д.51 А, установив выкупную цену земельного участка в размере 10% от его кадастровой стоимости, а именно в размере 638 991 руб. 96 коп.

Решением от 31.03.2021 Арбитражного суда Омской области по делу№ А46-21893/2020 в удовлетворении исковых требований общества отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ее податель указал, что на обоих земельных участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, в том числе пристройка отапливаемого склада к нежилому зданию по ул. Материальная, д. 51, площадью 484,1 кв.м, которая является вспомогательным объектом к основному зданию. Общество считает, что имеет право на установление выкупной стоимости участков в размере 10% от кадастровой стоимости, поскольку все основные здания находятся в собственности более трех лет, а регистрация права собственности на объект вспомогательного использования не делает его основным зданием.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

До рассмотрения жалобы по существу от ООО «Нефтехимдеталь» поступили дополнительные пояснения, которые приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представительООО «Нефтехимдеталь» поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. Заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для предоставления дополнительных доказательств: сведений об отсутствии задолженности по арендной плате.

Представитель Департамента просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Оставил разрешение ходатайства об отложении судебного заседания на усмотрение суда.

В удовлетворении ходатайства ООО «Нефтехимдеталь» судом апелляционной инстанции отказано.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

В каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела и мнения лиц, участвующих в деле, самостоятельно решает вопрос об отложении дела слушанием, за исключением тех случаев, когда суд обязан отложить рассмотрение дела ввиду невозможности его рассмотрения в силу требований АПК РФ.

В рассматриваемом случае необходимость отложения судебного заседания отсутствует, поскольку наличие в материалах сведений об оплате задолженности на обоснованность исковых требований не повлияет, о чем будет изложено ниже, соответственно, отсутствует необходимость в отложении судебного разбирательства и предоставления сторонами дополнительных доказательств.

Изучив материалы дела. рассмотрев апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Из обстоятельств дела следует, что вступившим в законную силу решениемот 04.06.2020 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-1347/2020на Департамент возложена обязанность заключить с ООО «Нефтехимдеталь» договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140102:27 общей площадью 22 477 кв.м и 55:36:140102:3003 общей площадью 6 961 кв.м.

В порядке исполнения судебного акта Департаментом в адрес общества направлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:27 пунктом 2.1 которого предусмотрена выкупная стоимость участка в размере 6 251 865 руб. 17 коп. как 30% от кадастровой стоимости.

Аналогичный проект договора купли-продажи представлен Департаментом в отношении участка с кадастровым номером 55:36:140102:3003 по стоимости1 916 975 руб. 87 коп. как 30% от кадастровой стоимости участка.

Не согласившись с предложенными условиями, ООО «Нефтехимдеталь» направило в адрес ответчика протокол разногласий (письмо от 02.10.2020 № НХД18-2020исх.) в котором потребовало установить выкупную цену участков в размере 10% от их кадастровой стоимости на основании порядка определения цены земельных участков, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов»  (далее – Постановление № 275-п) в суммах 2 083 955 руб. 06 коп. и 638 991 руб. 96 коп. соответственно.

Поскольку разногласия в досудебном порядке не урегулированы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

 Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 271, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 35, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), нормами Постановления № 275-п и исходил из того, что истцом не доказано соответствие требуемым условиям в части необходимости нахождения объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, в собственности лица, обратившегося с указанным заявлением, непрерывно в течение трех и более лет, поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:140102:6489, зарегистрированный в 2019 году.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого решения.

По условиям пункта 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 указанной статьи).

Как установлено статьей 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений пункта 4 статьи 445 ГК РФ в таком случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, разрешая переданный на рассмотрение суда спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 174 АПК РФ, согласно которой по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следует отметить, что разрешение судом преддоговорных споров сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Согласно правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-17035, суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда.

В настоящем случае суд первой инстанции при принятии обжалуемого решения не указал, на каких условиях спорный пункт договоров купли-продажи подлежат применению сторонами, не установил цену земельных участков или необходимость ее определения в установленном размере (10 или 30% соответственно), т.е.  не установил определенности в правоотношениях сторон.

Таким образом, нельзя сделать вывод о том, что суд первой инстанции урегулировал имеющиеся между сторонами разногласия.

Данное обстоятельство в силу пункта 4 части 1, части 3 статьи 270 АПК РФ является основанием для изменения обжалуемого судебного акта с указанием в резолютивной часть выводов в отношении спорных условий.

По существу спора, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Из материалов дела следует, что разногласия между сторонами возникли в части установления выкупной цены земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:140102:27, 55:36:140102:3003.

На основании положений пункта 4 статьи 421, абзаца 2 пункта 1 статьи 424ГК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ, цена земельного участка определяется в соответствии с утвержденным Правительством Омской области, как органом местного самоуправления, порядком установления стоимости выкупной цены.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104, выкупная стоимость земельного участка должна определяться в соответствии с тем законодательным регулированием, которое действовало на дату обращения предпринимателя в департамент с заявлением о выкупе земельного участка.

В порядке статьи 39.4 ЗК РФ Правительством Омской области Постановлением № 275-п утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов (далее – Порядок).

Согласно пункту 2 Порядка  цена земельных участков определяется в размере 40% их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 - 9 настоящего Порядка.

Пунктом 8 Порядка предусмотрено, что цена земельных участков определяется в размере 30% их кадастровой стоимости при продаже земельных участков субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим требованиям Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и являющимся собственниками зданий, сооружений, помещений в них, расположенных на приобретаемых земельных участках, за исключением случая, предусмотренного пунктом 9 настоящего Порядка.

Пунктом 9 Порядка предусмотрено, что цена земельных участков определяется в размере 10% их кадастровой стоимости при продаже земельных участков лицам, указанным в пункте 8 настоящего Порядка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 - 7 настоящего Порядка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату подано в порядке, установленном статьей 39.17 ЗК РФ, в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, до 1 декабря 2020 года;

2) здание, сооружение, расположенное на земельном участке, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, находится в собственности лица, обратившегося с указанным заявлением, непрерывно в течение трех и более лет. При этом трехлетний срок исчисляется с даты, указанной в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе, являющемся основанием для государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке;

3) отсутствие задолженности по арендной плате и (или) неустойки (пеней) по договору аренды земельного участка, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, иной задолженности перед бюджетом за использование указанного земельного участка. При этом в случае отсутствия действующего договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть оплачена стоимость неосновательного обогащения до подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Таким образом, установленный органом местного самоуправления предусматривает общий порядок определения выкупной стоимости земельного участка в размере 40% от его кадастровой стоимости; льготу субъектам малого и среднего предпринимательства и являющимся собственниками зданий расположенных на приобретаемых земельных участках (цена равна 30% от кадастровой стоимости); льготу субъектам малого и среднего предпринимательства и являющимся собственниками зданий расположенных на приобретаемых земельных участках при одновременно соблюдении предусмотренных пунктом 9 Порядка условий (цена равна 10% от кадастровой стоимости).

Установленная кадастровая стоимость участков, наличие оснований для отнесения ООО «Нефтехимдеталь» к субъектам малого и среднего предпринимательства и наличие у общества права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорных участках, сторонами не оспаривается.

Согласно общедоступным сведениям ООО «Нефтехимдеталь» включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства как малое предприятие с 01.08.2016 (https :// rmsp.nalog. ru/ search.html ?mode= inn-list #pnlSearch Result).

Право собственности общества на объекты недвижимости, расположенные на участках по адресам: 

<

...> установлено в рамках дела № А46-1347/2020 и, так же как и кадастровая стоимости участков, сторонами не оспаривается.

Указывая на несогласие с предложенной ООО «Нефтехимдеталь» редакцией условий договора о цене участков Департамент в письменных возражениях указал на наличие объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:140102:6489 – пристройка отапливаемого склада к нежилому зданию по ул. Материальная, д. 51А, право собственности на которое зарегистрировано за обществом 29.08.2019, расположенного одновременно на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:140102:27, 55:36:140102:3003.

Данные сведения подтверждены выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 04.10.2019 № КУВИ-001/2019-24097086, информацией по результатам осмотра земельного участка от 04.10.2019, фотоматериалами, не опровергаются иными материалами дела.

Между тем, данное обстоятельство указывает на несоответствиеООО «Нефтехимдеталь» условиям подпункта 2 пункте 9 Порядка и применение льготной выкупной цены участков в размере 10% от их кадастровой стоимости. 

Податель жалобы считает, что поскольку объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:140102:6489 имеет вспомогательное назначение, приведенные в пункте 9 Порядка требования на него не распространяются.

Между тем, подпункт 2 пункта 9 Порядка не предусматривает каких-либо исключений из общего правила, содержит конкретное условие о том, что здание, сооружение, расположенное на земельном участке, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, должно находиться в собственности лица, обратившегося с указанным заявлением, непрерывно в течение трех и более лет.

Трехлетний срок исчисляется с даты, указанной в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе, являющемся основанием для государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке.

Соответственно, исходя из пунктов 8, 9 Порядка и положений статей 130, 131 ГК РФ следует, что выкуп земельных участков по льготной цене осуществляется  в отношении тех участков, на которых расположены объекты недвижимости заявителя вне зависимости от их функционального назначения. 

Иными словами, необходимым условием является лишь отнесение такого объекта к недвижимому имуществу (здание, сооружение, помещения в них), что имеет место в настоящем случае.

Дифференциация прав заявителей на выкуп земельных участков в зависимости от использования объектов недвижимости, их назначения, а также по давности права на какое-либо отдельное строение законом не предусмотрена.

Оснований полагать, что объект с кадастровым номером 55:36:140102:6489 не является объектом недвижимости, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, ввиду наличия на земельных участках объекта недвижимости, право собственности общества на которое зарегистрировано 29.08.2019, суд первой инстанции пришел к верному выводу о несоответствии ООО «Нефтехимдеталь» условиям пункта 9 Порядка.

Доводы апелляционной жалобы о статусе спорного строения как вспомогательного отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании норм права, не имеющие значения для дела.

Исходя из изложенного установление Департаментом выкупной цены участков в размере 30% от их кадастровой стоимости по пункту 8 Порядка соответствует нормам права и фактическим обстоятельствам дела, а наличие (отсутствие) за обществом задолженности по арендной плате значения в данном случае для дела не имеет, поскольку в любом случае совокупность условий пункта 9 Порядка отсутствует.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции, приняв верное по существу решение, допустил нарушение материального и процессуального права выраженного в неурегулировании по существу возникших разногласий, а решение от 03.12.2020 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-21893/2020 подлежит изменению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

В силу изложенного и положений части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционных жалоб подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 31.03.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-21893/2020 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Нефтехимдеталь» и Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска при заключении договоров купли-продажи земельных участков, изложив пункты 2.1. договоров в редакции Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, а именно:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:27 процент от кадастровой стоимости 30%, цена выкупа 6 251 865 руб. 17 коп.;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3003 процент от кадастровой стоимости 30%, цена выкупа 1 916 975 руб. 87 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Т.А. Воронов

 А.С. Грязникова