АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

02 ноября 2017 года

Дело №

А56-41458/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Власовой М.Г.,                Малышевой Н.Н.,

при участии от администрации Колпинского района Санкт-Петербурга Ерецкого В.Н. (доверенность от 05.05.2017), от санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Жилищное агентство Колпинского района Санкт-Петербурга» Кирикова И.Л. (доверенность от 17.01.2017), от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЖИВИ-ЮГ» Поддубской Т.Н. (доверенность от 24.12.2015),

рассмотрев 31.10.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЖИВИ-ЮГ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2016 (судья Золотарева Я.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 (судьи              Зотеева Л.В., Протас Н.И., Толкунов В.М.) по делу № А56-41458/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЖИВИ-ЮГ», место нахождения: 194044, Санкт-Петербург, Финляндский пр., д. 4, лит. А, ОГРН 1157847381405, ИНН 7802549567 (далее - Компания), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации Колпинского района Санкт-Петербурга, место нахождения: 196655, Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Урицкого, д. 1/4, лит. А,                             ОГРН 1027808752839, ИНН 7817006891 (далее – Администрация), о признании недействительными и отмене результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами по адресам: Санкт-Петербург, г. Колпино, Понтонная ул., д. 7, корп. 1, лит. А; д. 9, корп. 1, лит. А.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены санкт-петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Колпинского района Санкт-Петербурга», место нахождения: 196650, Санкт-Петербург, г. Колпино,              пр. Ленина, д. 70, ОГРН 1027808760484, ИНН 7817030855 (далее – Агентство), и общество с ограниченной ответственностью «Рыбацкое-Стройсервис», место нахождения: 193076, Санкт-Петербург, ул. Дмитрия Устинова, д. 4, корп. 1,  ОГРН 1027806079861, ИНН 7811091481 (далее – Общество).

Решением суда первой инстанции от 31.10.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.03.2017, в иске отказано.

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и нарушение норм процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение от 31.10.2016 и постановление от 29.03.2017 отменить, иск удовлетворить полностью.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Администрации и Агентства возражали против её удовлетворения.

Общество надлежаще уведомлено о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в судебное заседание не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, 24.03.2016 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выданы разрешения № 78-06-09-2016 и 78-06-10-2016 на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, построенных по адресам: Санкт-Петербург, г. Колпино, Понтонная ул., д. 7, корп. 1, лит. А; д. 9, корп. 1, лит. А (далее – МКД).

Администрация 03.04.2016 опубликовала на официальном сайте извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД (объектами нового строительства), согласно которому заявки могут подаваться с 14.04.2016 по  16.05.2016; дата и время вскрытия конвертов - 16.05.2016, 15 ч 00 мин.

Согласно протоколам вскрытия конвертов от 16.05.2016 на участие в конкурсе поступило 6 заявок, в том числе от Компании и Общества. 

Как следует из протокола конкурсной комиссии от 24.05.2016, участником конкурса признано Общество, которому конкурсной комиссией предложено в течение трех рабочих дней подготовить и направить проект договора управления МКД; остальные претенденты к участию в конкурсе не допущены.

Письмом от 16.05.2016 № 1934/11/16 Компания в целях отмены открытого конкурса известила Администрацию о принятии собственниками помещений МКД (участниками  долевого строительства) на общих собраниях решений о выборе способа управления МКД - управляющей организацией и Компании в качестве управляющей организации, приложив к извещению  протоколы общих собраний от 15.05.2016, а также реестры заключенных договоров.

В ответном письме от 14.06.2016 Администрация сообщила о передаче полученных от Компании документов в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга и Управление Федеральной антимонопольной службы для проверки и получения разъяснений по поводу дальнейших действий.

Не согласившись с результатами открытого конкурса, Компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, признав требования Компании необоснованными, отказали в иске.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.

При вынесении обжалуемых судебных актов суды исходили из того, что в силу прямого указания закона управляющую организацию выбирают собственники помещений в многоквартирном доме, а владельцы помещений, получившие их по акту, но не зарегистрировавшие право собственности, таким правом не обладают.

Между тем суды не учли следующего.

На основании частей 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (далее – Правительство РФ), проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В силу пункта 39 (ред. от 04.03.2015) Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Закона № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений Закона № 214-ФЗ с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Следует отметить, что хотя участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта возникают обязанности по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ) и за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций, сделанный на основе оценки материалов дела, о наличии у Администрации правовых оснований для проведения открытого конкурса в связи с отсутствием у участников общих собраний права собственности на помещения в МКД, нельзя признать законным и обоснованным.

Указанная правовая позиция поддержана Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212 по делу № А56-2498/2016.

При таком положении принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует принять во внимание изложенное, устранить отмеченные недостатки, достоверно установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства. Кроме того, суду необходимо с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дать надлежащую правовую оценку доказательствам в их совокупности и взаимной связи, проверить доводы сторон и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение, по результатам рассмотрения спора распределить расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьей 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 по делу № А56-41458/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

В.В. Дмитриев

 

Судьи

 

М.Г. Власова

Н.Н. Малышева