АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32 

сайт: http: //krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-42794/2016

г. Краснодар

23 января 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 16.01.2018. Полный текст решения изготовлен 23.01.2018.

 

   Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аридовой Ю.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации муниципального образования г.Геленджик,

к ПАО «Геленджик – Банк»,

о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка площадью 1000 кв. метров с кадастровым номером 23:40:0408020:18, от 13 мая 20005 года №4000001048, расположенного по адресу: 

<

...>; признании отсутствующим право аренды ПАО «Геленджик-Банк» на земельный участок площадью 1000 кв. метров с кадастровым номером 23:40:0408020:18, расположенный по адресу: 

<

...>

третье лицо: Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности,

от ответчика – не явился,

третье лицо – не явился, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования г.Геленджик (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ПАО «Геленджик – Банк» о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка площадью 1000 кв. метров с кадастровым номером 23:40:0408020:18, от 13 мая 20005 года №4000001048, расположенного по адресу: 

<

...>; признании отсутствующим право аренды ПАО «Геленджик-Банк» на земельный участок площадью 1000 кв. метров с кадастровым номером 23:40:0408020:18, расположенный по адресу: 

<

...>. Требования мотивированы тем, что договор аренды  заключен с превышением полномочий и ответчик банкрот не владеет земельным участком.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2017, признано отсутствующим право аренды ПАО «Геленджик-Банк» на земельный участок площадью 1000 кв. метров с кадастровым номером 23:40:0408020:18, расположенный по адресу: 

<

...>, зарегистрированное на основании договора аренды от 13 мая 2005 года №4000001048, заключенного между администрацией муниципального образования г.Геленджик и ОАО «Геленджик-Банк». В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 15.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2017 по делу № А32-42794/2016 в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным (ничтожным) договора от 13.05.2005 № 4000001048 оставлено без изменения. В остальной части судебные акты отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

             Представитель истца  в судебном заседании поддержал заявленные требования.

 Представитель ответчика в судебное заседание не прибыл, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

 Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, на основании постановления главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 6 мая 2005 года №550 «О предоставлении ОАО «Геленджик-Банк» в аренду земельного участка по ул. Островского, №31 в г. Геленджике, для строительства и эксплуатации жилой пристройки к пятиэтажному жилому дома» между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408020:18 площадью 1000 кв. метров, от 13 мая 2005 года №4000001048, сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Приказом Центрального банка Российской Федерации от 17 июля 2015 года №ОД-1697 у ПАО «Геленджик-Банк» отозвана лицензия на осуществление банковских операций.

Приказом  Центрального   банка  Российской   Федерации   от   17   июля 2015 года №ОД-1698 назначена временная администрация по управлениюкредитной организацией ПАО «Геленджик-Банк».

Решением  Арбитражного   суда  Краснодарского   края   от   8   сентября 2016 года по делу №А32-9969/2016 администрации муниципального образования город-курорт Геленджик отказано в удовлетворении исковых требований к ПАО «Геленджик-Банк» о расторжении договора аренды от 13 мая 2005 года №4000001048. Суд высказался о недействительности (ничтожности) указанного договора.

В то же время истец полагает, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в государственный реестр.

Письмом заместителя главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27 октября 2016 года №110-15-15253/16-45-05 ПАО «Геленджик-Банк» предложено согласовать вопрос относительно ничтожности договора аренды от 13 мая 2005 года №4000001048, а также вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:40:0408020:18.

Указанное выше письмо получено ответчиком 8 ноября 2016 года. 

Однако, действий, направленных на выполнение требований истца, со стороны ПАО «Геленджик-Банк» не последовало.

Истец считает, что данная сделка совершена в отсутствии полномочий собственника на распоряжения земельным участком, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения №1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

Курортом, согласно пункту 5 статьи 31, пункту 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1, пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (в действовавших на момент заключения договоров аренды редакциях), является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

   Согласно Постановлению Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае" курорт Геленджик отнесен к группе курортов федерального значения.

            Полномочия по распоряжению землями курортов федерального значения перешли к муниципальным образованиям, по общему правилу, с 20.12.2008 – даты вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях».

            Вопрос о наличии у администрации муниципального образования город-курорт Геленджик полномочий по предоставлению в аренду спорного земельного участка в 2005 году исследовался в судебном заседании, однако доказательств наличия таких полномочий администрацией предоставлено не было. 

            Таким образом, администрация муниципального образования город-курорт Геленджик в 2005 году была не правомочна распоряжаться земельными участками в пределах 2-ой зоны санитарной охраны курорта.

   В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

            В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора аренды) ничтожная сделка является недействительной в силу закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 названного Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, поскольку администрация распорядилась земельным участком, не имея на это полномочий, сделка является недействительной (ничтожной) в силу ст.168 ГК РФ.

Вместе с тем, при рассмотрении дела ответчиком заявлено о пропуске администрацией срока исковой давности.

В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п.1 ст.166 ГК РФ). Вследствие того, что названный Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный п.1 ст.181 ГК РФ, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2011 №456-О-О разъяснено, что согласно ГК РФ исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (п.1 ст.200 ГК РФ).

В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в п.1 ст.181 ГК РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п.1 ст.166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Поскольку право на предъявление иска в этом случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.

Таким образом, действия по фактическому исполнению оспариваемых договоров аренды стороны начали совершать после их подписания и до момента их заключения, определяемого днем государственной регистрации сделок.

Следовательно, исполнение по оспариваемой сделки началось не позднее ее государственной регистрации.

Срок исковой давности по требованиям истца  о признании недействительным (ничтожным) сделки в отношении договора от 09.01.2004 (дата государственной регистрации 21.01.2004) истек не позднее 22.01.2007.

Конституционный Суд РФ в Определениях от 21.12.2006 №576-О, от 19.06.2007 №452-О-О подтвердил, что истечение срока исковой давности, то есть срока, в пределах которого суд обязан предоставить защиту лицу, право которого нарушено, является самостоятельным основанием для отказа в иске (п.2 ст.199 ГК РФ). В этом случае принудительная (судебная) защита прав лица независимо от того, имело ли место в действительности нарушение его прав, невозможна, вследствие чего исследование иных обстоятельств спора не может повлиять на характер вынесенного судебного акта.

На основании изложенного в удовлетворении требований истца о признании договора аренды ничтожной сделки необходимо отказать ввиду пропуска срока исковой давности.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты суда первой и апелляционной инстанции, дал следующие указания.

Администрации предлагается уточнить (окончательно сформулировать) иск в части применения последствий недействительности арендной сделки (статья 167 Гражданского кодекса), а суду в целях эффективного правосудия - рассмотреть требования представителя публичного собственника земельного участка. В связи с заявлением общества об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям, суду необходимо учесть также разъяснения, изложенные в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25). В нем указано, что срок давности по иску о возврате индивидуально-определенной вещи, переданной по недействительному договору о временном пользовании, начинает течь не ранее момента отказа соответствующей стороны сделки добровольно возвратить эту вещь независимо от того, когда такая сделка признана недействительной. В силу приведенных разъяснений, срок исковой давности по требованию о возврате имущества, переданного в аренду по недействительной (ничтожной) сделке, определяется не по общим правилам, закрепленным в статье 181 Гражданского кодекса (с момента начала исполнения ничтожной сделки). В случае, описанном в пункте 82 постановления от 23.06.2015 N 25, подлежит применению абзац второй пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса.

При новом рассмотрении суду необходимо предложить истцу сформулировать в окончательном виде требования в части применения последствий недействительности арендной сделки, дать оценку доводам и возражениям участвующих в деле лиц, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для дела. Спор следует разрешить в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, учесть разъяснения, содержащиеся в постановлениях от 29.04.2010 N 10/22 (пункт 52) и от 23.06.2015 N 25 (пункт 82).

Представитель администрации в судебном заседании пояснил, что заявлены требования о признании сделки недействительной и отдельное требование о признании права отсутствующим. Требование о признании права отсутствующим не является требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В пункте 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидульно-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК РФ).

            Из материалов дела усматривается, что истец предлагал ответчику вернуть земельный участок – письмо от 27.10.2016.

            Однако ответчик земельный участок не возвратил в добровольном порядке.

Следовательно у публичного собственника, при отсутствии факта владения земельным участком, имеется возможность предъявить данные требования – о возврате земельного участка в течении 10 лет с момента направления требования.

Кроме того в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что Гражданский кодекс допускает предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Следовательно, истец вправе предъявить требование о признании сделки недействительной без указания на применение последствий.

Требования истца о признании отсутствующим обременения в виде аренды необходимо удовлетворить на основании следующего.

Согласно ч.1 ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В ст.11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в ст.12 КУ РФ и не является исчерпывающим.

В силу разъяснений, содержащихся в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанной в Постановлении от 24.01.2012 №12576/11, иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

Одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения, то есть установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты.

Представитель ответчика при новом рассмотрении дела излогал иную позицию нежели при первоначальном рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Так, при первоначальном рассмотрении дела представитель истца указал на то что земельный участок свободен и не находится во владении общества.

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции истец высказался о том, что владеет земельным участком.

Так, владение подтверждается внесением арендной платы за земельный участок, а также расположением на земельном участке пристройки (входной группы) в многоквартирный жилой дом, где ранее располагался офис банка.

В целях изучения факта владения суд поручал сторонам провести осмотр земельного участка.

При проведении осмотра действительно на земельном участке находится самовольная пристройка к многоквартирному жилому дому.

Согласно представленной схеме указанная самовольная пристройка занимает не более 3-5% от площади всего земельного участка.

При этом в остальной части земельный участок используется неограниченным кругом лиц.

На земельном участке располагаются тротуары, парковка многоквартирного жилого дома, спортивная площадка.

Следовательно, в большей части земельный участок используется как территория общего пользования.

На основании изложенного суд пришел к выводу что фатическое владение осуществляется собственником земельного участка.

Наличие подписанного акта-приема передачи правового занчения для рассмотрения заявленных требований не имеет, так как договор является ничтожным, как и подписанный акт приема-передачи земельного участка, в отсутствии фактического владения земельного участка.

Кроме того суд учитывает, что общество являющееся банкротом не сможет реализовать цели для которых был предоставлен земельный участок.

Также суд учитывает, что спорное право реализованное с торгов также может отразиться негативно, так как реализовав ничтожное право может привести ко взысканию убытков с конкурсного управляющего.

В настоящее время истец является титульным собственником и осуществляет фактическое владение, в связи с чем суд считает возможным удовлетворить требования истца о признании права аренды на земельный участок отсутствующим.

Аналогичная правовая позиция высказана в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.10.2017 по делу №А32-42791/2016. 

Кроме того истец просит указать на то, что настоящее решение является основанием для погашения записи в ЕГРП.

Однако само по себе решение о признании права отсутствующим является основанием для погашения записи в ЕГРП на основании следующего.

В абз.2 п.52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении с поров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом если заявлен иск о прекращении права (признании права отсутствующим), то суд указывает в резолютивной части решения результат рассмотрения такого требования. 

Это указание в резолютивной части решения является достаточным основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН (ЕГРП).

Следовательно, в удовлетворении требований истца об аннулировании регистрационной записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок, необходимо отказать, так как суд удовлетворяет требования о признании права отсутствующим.

Ничто не препятствует истцу представить копию настоящего решения суда в орган Росреестра для аннулирования (погашения) соответствующей регистрационной записи на основании настоящего решения суда.

Суд считает, что конкурсный управляющий в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» осознавая сложившую ситуацию мог во внесудебном порядке разрешить возникшие в отношении спорного земельного участка разногласия с муниципальным образования.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии пп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ, государственная пошлина взысканию с ответчика в части удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.167-170 АПК РФ, 

 

Р Е Ш И Л :

Признать отсутствующим право аренды ПАО «Геленджик-Банк» на земельный участок площадью 1000 кв. метров с кадастровым номером 23:40:0408020:18, расположенный по адресу: 

<

...>, зарегистрированное на основании договора аренды от 13 мая 2005 года №4000001048, заключенного между администрацией муниципального образования г.Геленджик и ОАО «Геленджик-Банк».

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать ПАО «Геленджик-Банк» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджет государственную пошлину в размере 6 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                          А.В.Семушин