/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-27694/2017

03 октября 2017 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     28 сентября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 октября 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Желтянникова В.И.

судей  Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Ткаченко Я.А., 

при участии:  

от истца: Кузнецова Е.П., по доверенности от  17.08.2017,

от ответчика: не явился, извещён,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-21534/2017)  АО "Недвижимость ИЦ ЕЭС"

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2017 по делу № А56-27694/2017 (судья Галенкина К.В.), принятое

 

по иску акционерного общества "Недвижимость ИЦ ЕЭС"

к обществу с ограниченной ответственностью  "Никси"

 

о расторжении договора, обязании, 

 

установил:

Акционерное общество «Недвижимость ИЦ ЕЭС» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Никси» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения № А3-02 от 15.05.2002, обязании ответчика освободить занимаемые помещения 42-Н, 20-Н и 22-Н по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 111/3, лит. А, общая площадь которых составляет 1 023,6 кв.м, передав их по акту приема-передачи в срок 30 дней со дня расторжения указанного договора.

Решением от 29.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований АО «Недвижимость ИЦ ЕЭС».

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на следующие обстоятельства: рассматривая спор, суд необоснованно применил статью 451 Гражданского  кодекса Российской Федерации, тогда как истец обратился с требованием о расторжении спорного договора на основании статей 1, 10, 428 Гражданского  кодекса Российской Федерации; условия договора являются явно обременительными для истца, поскольку арендная плата за пользование спорным помещением не менялась более 13 лет, а ответчик уклоняется от контактов с истцом, в связи с чем у АО «Недвижимость ИЦ ЕЭС» отсутствует возможность согласовать изменение условий договора.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

15.05.2002 ответчик по договору аренды нежилых помещений № А3-02 (далее – договор) получил во временное владение и пользование часть нежилого помещения с кадастровым номером 78:1497:2:6:30, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 111/3, лит. А.

Со стороны арендодателя договор был заключен открытым акционерным обществом «Проектно-изыскательский и научно-исследовательский институт по проектированию энергетических систем и электрических сетей «Севзапэнергосетьпроект», являвшимся собственником на дату заключения договора. В настоящее время указанное нежилое помещение принадлежит на праве общей долевой собственности истцу (доля в праве 1501/16786), который приобрел право собственности на переданные ответчику помещения в порядке универсального правопреемства в процессе реорганизации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.07.2015 сделана запись регистрации № 78-78/042-78/042/001/2015-1698/2.

Согласно условиям договора, а также дополнительных соглашений от 16.05.2002 № 1 и от 31.10.2003 № 2 ответчик использует помещения 42-Н, 20-Н и 22-Н по указанному адресу, площадь которых составляет 1 023,6 кв.м, являющиеся частью объекта недвижимости с кадастровым номером 78:1497:2:6:30 (состоящим из помещений 20-Н, 21-Н, 22-Н, 42-Н, 44-Н, 48-Н общей площадью 1 678,6 кв.м, расположенных на 1-2-3-4 этажах).

Пунктом 7 дополнительного соглашения от 16.05.2002 № 1 срок аренды помещений установлен по 31.12.2027.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата определена в размере 25 долларов США за 1 кв.м в год без НДС (из расчета стоимости 1 доллар на 1 число месяца, следующего за расчетным). 

Коммунальные платежи за арендованные помещения не входят в стоимость аренды и уплачиваются на основании отдельных счетов, выставляемых арендодателем.

В обоснование требований истец указывает, что арендная плата рассчитывается и уплачивается ответчиком без изменения ее размера с января 2004 года, т.е. более 13 лет. По мнению истца, в течение указанного периода уплачиваемая арендная плата за помещения уменьшилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и стала существенно ниже таких ставок. 

Для определения фактической стоимости использования помещений истец провел оценку рыночной стоимости размера арендной платы. Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы за пользование объектами недвижимости № Р-1796/16 на дату 23.08.2016 рыночная стоимость права временного владения и пользования за 1 кв.м в год составляет 6 552 руб. без учета НДС (7 731,54 руб. с учетом НДС). Стоимость пользования всеми занимаемыми ответчиком помещениями в год составляет 6 831 770 руб. без учета НДС (8 061 488,6 руб. с учетом НДС), что эквивалентно более чем 100 долларам США за 1 кв.м в год без НДС. Ответчиком в 2016 году было оплачено 3 427 692,54 руб. с учетом НДС.

Письмом от 22.11.2016 № 0671-УК истец обратился к ответчику с предложением о пересмотре условий договора, касающихся размера арендной платы с приложением проекта дополнительного соглашения № 3 от 18.11.2016 для подписания; в случае отказа от пересмотра условий договора истец предложил ответчику согласиться с досрочным расторжением договора с 01.01.2017.

16.11.2016 истцом в адрес ответчика было направлено письмо № 0470 с просьбой об осмотре арендуемых помещений при участии представителя ответчика. Однако ответчик участия в осмотре не принял, при этом истцом в результате осмотра части помещения 42-Н каб. 3, 4, 5, 6, 8, 9, 27 установлено, что они переданы в субаренду индивидуальному предпринимателю Санаржевскому В.В.

Ссылаясь на несправедливость условий договора, касающихся размера арендной платы, злоупотребление ответчика своим правом, лишение возможности исполнять договор на справедливых условиях, соответствующих рыночным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств по делу суд первой инстанции пришел к правомерному заключению об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Согласно пункту 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации,  присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 9 постановления от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Согласно пункту 8 названного постановления, в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом.

Тем не менее, апелляционная коллегия не усматривает в действиях ответчика признаков злоупотребления правом, равно как и оснований для применения в рассматриваемом случае положений положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом не оспаривается факт сохранения договорных отношений между ОАО «Проектно-изыскательским и научно-исследовательским институтом по проектированию энергетических систем и электрических сетей «Севзапэнергосетьпроект» (правопредшественником истца) и ООО «Никси» в течение 15 лет.  Таким образом, при заключении и исполнении спорного договора  контрагенты не заявляли возражений относительно размера арендной платы, что не позволяет трактовать данное условие применительно к положениям пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть как включение в контракт явно несправедливого договорного условия, ухудшающего положение стороны, что поставило арендатора в более выгодное положение и позволило ему извлечь необоснованное преимущество.

Доводы заявителя жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку оспаривание условий договора, в отношении которых не возникали споры на стадии его заключения и исполнения, нарушает фундаментальный принцип стабильности и правовой определенности в сфере гражданского оборота хозяйствующих субъектов. 

Апелляционный суд приходит к заключению, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 29.08.2017 по делу №  А56-27694/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.И. Желтянников

Судьи

 

Е.В. Жиляева

 И.А. Тимухина