﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А03-18073/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  17 сентября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 сентября 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Демидовой Е.Ю. 

судей							Севастьяновой М.А.

								Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств  видеоконференц-связи помощником судьи Мухаровой С.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края на решение от 02.04.2019 Арбитражного суда Алтайского края (судья Зверева В.А.) и постановление от 11.07.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Киреева О.Ю., Фертиков М.А.) по делу № А03-18073/2018 по иску индивидуального предпринимателя Мелконяна Ашота Бегларовича (ОГРНИП 304224111400032, ИНН 226800844429) к Управлению имущественных отношений Алтайского края (656049, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Чкалова, 64, ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656002, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Советская, 16, ОГРН 1042202282132, ИНН 2225066565) о признании договора аренды возобновленным и об исключении записи о государственной регистрации его прекращения.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края (судья Куличкова Л.Г.) в заседании участвовали представители: индивидуального предпринимателя Мелконяна Ашота Бегларовича - Бабичева Н.В. по доверенности от 20.06.2019; Управления имущественных отношений Алтайского края - Соколова Н.Е. по доверенности от 20.11.2018.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Мелконян Ашот Бегларович (далее - ИП Мелконян А.Б., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Управление Росреестра), в котором просит признать договор аренды № 2765-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 03.06.2011, заключенный между Мелконяном Ашотом Бегларовичем и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края, возобновленным на неопределенный срок; обязать Управление Росреестра исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) запись о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка, расположенного о адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, д. 9, кадастровый номер 22:63:030321:22, по договору аренды от 03.06.2011 № 2765-з. 

В соответствии со статьей 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд изменил наименование ответчика Министерства имущественных отношений Алтайского края на Управление имущественных отношений Алтайского края (далее – Алтайкрайимущество).

Решением от 02.04.2019 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 11.07.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда исковые требования удовлетворены. 

Алтайкрайимущество обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает, что предприниматель был уведомлен письмом о необходимости завершения строительства и переоформлении права на земельный участок до истечения срока его действия, договор считается прекращенным в связи с истечением срока его действия, оснований для понуждения Алтайкрайимущество к продлению (возобновлению) его действия на неопределенный срок не имелось; в спорных правоотношениях подлежат применению специальные нормы земельного законодательства, а не общие положения гражданского законодательства. Кроме того, считает неправомерным возложение судебных расходов только на одногоиз ответчиков, что нарушает принцип долевого возмещения судебных расходов.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Управление Росреестра отзыв на кассационную жалобу не представило.

Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Управление Росреестра в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Алтайкрайимущества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель предпринимателя поддержал позицию, изложенную в отзыве, пояснив, что продление срока договора на неопределенный срок необходимо для совершения действий по регистрации права собственности на объекты, возведенные во время действия договора аренды. 

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

При рассмотрении спора судами установлено, что 03.06.2011 между Алтайкрайимущество (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2765-з, по условиям которого предпринимателю предоставлен сроком на 3 года за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030321:22, площадью 19 557 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Трактовая, 9, для строительства производственной базы.

Договор зарегистрирован в ЕГРН 22.06.2011.

В ответ на обращение предпринимателя от 17.06.2014, Алтайкрайимущество 31.07.2014 направило уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, в котором указало, что поскольку срок действия договора истек 03.06.2014, он считается возобновленным на неопределенный срок, на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) оно возражает против дальнейшего продления договора.

Решением от 30.04.2015 Арбитражного суда Алтайского края по делу№ А03-1760/2015 суд признал незаконным отказ Алтайкрайимущество в продлении договора аренды спорного земельного участка, и обязал в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу Алтайкрайимущество продлить срок действия договора аренды земельного участка от 03.06.2011 № 2765-з на 3 года.

Дополнительным соглашением к договору от 26.06.2015 срок действия договора был установлен с 03.06.2011 по 02.06.2018, подпункт 4.4.14 договора изложен в следующей редакции: «4.4.14. После окончания строительства и государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект - оформить новый правоустанавливающий документ на пользование землей.».

На основании разрешений на строительство, выданных сроком до 25.11.2014, 20.11.2015, 18.08.2017, 19.10.2017, 25.03.2018 предпринимателем возведены объекты строительства: сооружение для хранения транспортных средств, общей площадью 727, 5 кв.м., гараж с административно-бытовыми помещениями, площадью 524,6 кв.м., склад временного хранения материалов, площадью 128,1 кв.м., что подтверждается техническими паспортами, техническим планом сооружения от 25.05.2018, актом о приемке законченного строительством объекта от 26.04.2018, свидетельством о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов № 1 от 26.04.2018, актом обследования от 05.04.2018, свидетельством о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов № 1 от 26.04.2018.

Алтайкрайимущество 23.04.2018 направило в адрес предпринимателя заказное письмо с уведомлением № 24/6371 об истечении срока действия договора и его прекращении с 02.06.2018, а так же необходимости регистрации права собственности на незавершенные, либо завершенные  строительством объекты недвижимости и переоформления прав на земельный участок на иных условиях (для завершения строительства, либо для эксплуатации объектов, расположенных на земельном участке) до истечения указанного срока. Почтовый конверт Мелконяном А.Б. не был получен, и был возвращен отделением почтовой связи 26.05.2018 с отметкой «истек срок хранения».

Управление Росреестра на основании заявления арендодателя - Алтайкрайимущество, полученного в электронном виде, 05.06.2018 погасило запись о государственной регистрации аренды спорного земельного участка.

Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула письмом от 08.06.2018 № 2735-з/к-01024 отказал предпринимателю в продлении разрешения на строительство в связи с отсутствием сведений о зарегистрированных правах на земельный участок.

Предприниматель 05.06.2018 в Алтайкрайимущество подал заявку № 1513 о предоставлении спорного земельного участка без торгов сроком на 3 года.

В ответ на указанную заявку Алтайкрайимущество письмом от 14.06.2018 № 24/9677 отказало предпринимателю в предоставлении в аренду без торгов сроком на 3 года спорного земельного участка для завершения строительства производственной базы на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Не согласившись с действиями Алтайкрайимущество по предоставлению в Управление Росреестра заявления и уведомления о прекращении аренды земельного участка и действиями по погашению записи о государственной регистрации аренды земельного участка, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 165.1, 610, 621 ГК РФ, статьями 22, 35, 46 ЗК РФ, статьями 198, 200 АПК РФ, положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ), в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений, и исходили из того, что заключенный между сторонами договор аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок, и при отсутствии надлежащих доказательств уведомления арендатора о прекращении права аренды земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством, у Управления Росреестра отсутствовали основания для осуществления государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

В силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение нового срочного договора аренды земельного участка взамен прекратившихся по истечении срока действия арендных правоотношений сторон.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ реализация данного права возможна исключительно при согласии арендодателя на заключение такого договора с прежним арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязательства.

Действия Алтайкрайимущество по направлению уведомления от 23.04.2018 № 24/6371 явно и недвусмысленное свидетельствовали о волеизъявлении арендодателя на прекращение арендных отношений на условиях договора аренды от 03.06.2011 № 2765-з по истечении срока действия договора аренды, что исключает применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

При этом вывод судов о продлении договора аренды на неопределенный срок ввиду неполучения предпринимателем уведомления № 24/6371 от 23.04.2018 и возвращения почтового конверта с отметкой «истек срок хранения», а также отсутствием доказательств письменного уведомления об одностороннем отказе от договора аренды является неверным. 

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в ЕГРИП или в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Согласно абзацу второму пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица» юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 67 Постановлении № 25, в соответствии с которым извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Арендодатель, выражая свою волю на отказ от продления арендных отношений, направил уведомление от 23.04.2018 № 24/6371 в адрес предпринимателя по месту его жительства, указанному в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (далее – ЕГРИП), а так же в договоре аренды от 03.06.2011 № 2765-з, данный адрес указан и в исковом заявлении.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции считает, что предприниматель был надлежащим образом уведомлён о волеизъявлении арендодателя не продолжать арендные отношения на условиях договора аренды от 03.06.2011 № 2765-з после истечения срока его действия.

Учитывая, что договор аренды от 03.06.2011 № 2765-з не содержит  условий о безусловном его продлении, при отсутствии согласия арендодателя на его продление, суд кассационной инстанции считает договор аренды земельного участка прекращенным в связи с истечением его срока, а уведомление Алтайкрайимущества о прекращении арендных отношений на условиях договора № 2765-з не противоречащим действующему законодательству.

При этом суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что предприниматель не лишен возможности обратиться за государственной регистрацией права собственности на незавершенные строительством объекты, расположенные на земельном участке, являвшимся ранее объектом аренды, учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства. Кроме того, предприниматель, получивший спорный участок в аренду для строительства до 01.03.2015, вправе приобрести этот участок в аренду без торгов на три года для завершения строительства.

При таких обстоятельствах у судов отсутствовали основания для признания договора аренды от 03.06.2011 № 2765-з возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ и удовлетворения исковых требований.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Принимая во внимание, что по делу установлены все фактические обстоятельства, но неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным принятые по делу судебные акты отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. 

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 02.04.2019 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 11.07.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-18073/2018 отменить. Принять новый судебный акт.

	В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Мелконяна Ашота Бегларовича отказать.

	Взыскать с индивидуального предпринимателя Мелконяна Ашота Бегларовича в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 					Е.Ю. Демидова

Судьи									М.А. Севастьянова

											В.В. Тихомиров