ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-2995/2018

город Ростов-на-Дону

14 декабря 2018 года

15АП-11141/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Сулименко О.А., 

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н., 

при ведении протокола судебного заседания до перерыва: секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва – секретарем судебного заседания ФИО2, 

при участии: до перерыва: 

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 19.10.2018,

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 27.10.2017,

от администрации города Ростова-на-Дону: представитель ФИО5 по доверенности от 13.11.2018,

от остальных лиц: представителя не направили, извещены надлежащим образом, 

после перерыва: 

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 27.10.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону 

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.05.2018 по делу № А53-2995/2018, 

принятое судьей Димитриевым М.А.,

по заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО6 

(ИНН 

<

***> ОГРНИП 314619507300012) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: муниципальное казенное учреждение «Управление благоустройства Октябрьского района города Ростова-на-Дону», Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону,

о расторжении договора аренды, о признании объекта самовольно возведенным, 

о сносе, 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО6 о расторжении договора аренды земельного участка от 08.10.2013 №34958, об обязании осуществить снос самовольно возведенного строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 61:44:0082020:13, площадью 778 кв.м., по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное казенное учреждение «Управление благоустройства Октябрьского района города Ростова-на-Дону», Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.05.2018 в удовлетворении иска отказано. Решение мотивировано тем, что основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют. Арендованный земельный участок используется в соответствии с договором аренды и основным видом разрешенного использования. Тот факт, что на арендованном земельном участке возводится кафе, не нарушает основной вид разрешенного использования земельного участка, поскольку кафе относится по своему функциональному назначению к предприятиям общественного питания. Заключенный между сторонами договор не исключал возможности сноса и возведения на арендованном земельном участке зданий и сооружений в целях их эксплуатации как предприятий общественного питания. Арендатор земельного участка, арендованного в целях эксплуатации того или иного объекта недвижимости в силу действующего правового регулирования не лишен права на реконструкцию, снос и строительство на арендованном земельном участке объектов недвижимости, если последующая эксплуатация возведенных объектов недвижимости не будет нарушать вид разрешенного использования земельного участка. На строительство спорного объекта недвижимости получено разрешение Департамента архитектуры и градостроительства города Ростована-Дону, доказательства нарушения градостроительных норм и правил при возведении строения истцом не представлены.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. Земельный участок с кадастровым номером по ул. Стадионной, 52, предоставлялся в целях эксплуатации существующего строения литер А с кадастровым номером 61:44:0082020:10, а не для строительства. Таким образом, возводимое здание является самовольной постройкой. Выдача органами местного самоуправления разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, не устраняет установленный законами, градостроительными и строительными нормами и правилами запрет на такое строительство. 

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит оставить решение суда первой инстанции без изменения. 

Определением от 12.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечена Администрация г. Ростова-на-Дону. 

В судебном заседании до и после перерыва участвующие в деле лица настаивали на доводах апелляционной жалобы и отзыва на нее. 

В судебном заседании 21.11.2018 объявлен перерыв до 28.11.2018 до 09 час. 05 мин., о чем участвующие в деле лица уведомлены под роспись, информация о перерыве размещена в сети Интернет. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.10.2013 № 34958.

Согласно пунктам 1.1 и 1.2 договора стороны предметом является земельный участок с кадастровым номером 61:44:0082020:13 площадью 778 кв.м. по адресу: 

<

...>. Земельный участок занят предприятием общественного питания, в том числе летними площадками для кафе. 

Дополнительным соглашением от 31.12.2013 № 1 арендатор ФИО7 заменен на ФИО6 Установлен механизм расчета арендной платы. 

Обременение в виде аренды зарегистрировано в ЕГРН на срок с 04.03.2014 по 02.08.2062 в пользу ответчика.

ФИО6 Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону выдано разрешение на строительство № 61-310-902001/2017 от 30 марта 2017 года на строительство кафе на 96 посадочных мест по адресу: 

<

...> (с учетом продления) до 30 декабря 2018 года.

26.12.2017 между департаментом и предпринимателем подписано дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земельного участка № 34958 от 08 октября 2013 года, согласно которому с учетом проведения строительных работ на земельном участке изменен размер арендной платы за данный участок.

Департамент полагает, что строительство на земельном участке невозможно с учетом того, что земельный участок не был предоставлен предпринимателю для целей строительства. 

Отклоняя указанный довод, суд указал, что арендатор земельного участка, арендованного в целях эксплуатации того или иного объекта недвижимости, в силу действующего правового регулирования не лишен права на реконструкцию, снос и строительство на арендованном земельном участке объектов недвижимости, если последующая эксплуатация возведенных объектов недвижимости не будет нарушать вид разрешенного использования земельного участка. Иной правовой подход вступал бы в противоречие не только с экономической обусловленностью правоотношений по аренде земельных участков под объектами недвижимости, но и со здравым смыслом, поскольку предполагал бы, что при любом виде строительных работ на арендованном публичном земельном участке необходимость расторжения договора аренды участка под объектами недвижимости и заключения договора аренды участка под строительство объекта с последующим возвращением из строительной аренды в эксплуатационную.

Вид разрешенного использования земельного участка - «предприятия общественного питания, в том числе летние площадки для кафе» допускает возведение данном земельном участке объекта недвижимости – кафе.

С указанным выводом судебная коллегия не согласна, поскольку сделан он без учета целевого назначения договора аренды (эксплуатация объекта недвижимости), расположения земельного участка в парковой зоне, производства ответчиком нового строительства, не связанного с эксплуатацией имеющегося на праве собственности объекта. 

Вывод суда о безусловном праве арендатора на возведение на арендуемом земельном участке новых объектов недвижимости, совпадающих с разрешенным видом использования – предприятия общественного питания – сделан без учета следующего. 

На основании пункта 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, занятые парками, относятся к рекреационной территориальной зоне и используются для отдыха граждан и туризма. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению (пункт 5 статьи 98 Земельного кодекса).

Отнесение земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082020:13 к землям общего пользования также установлено в деле № А53-8088/2012. Так, из постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 по указанному делу видно, что изначально принадлежащий ФИО6 объект (кафе с летней площадкой) приобретен ее правопредшественником ФИО8 на основании договора купли-продажи от 26.11.2010 у открытого акционерного общества "Комбинат благоустройства" Октябрьского района и представляет собой подземный этаж (подвал) 1956 года постройки, не имеющий надземных этажей. 

О том, что и предпринимателем ФИО6 эксплуатируется лишь подземный объект капитального строительства, делается вывод и в акте негосударственной экспертизы проектной документации объекта «Кафе на 96 посадочных мест» - т. 1 л.д. 119. Указано, что существующее здание реконструировано под кафе много лет назад, является одноэтажным подземным сооружением. 

Строение на момент передачи объекта по договору 2010 года использовалось как кафе. 

Апелляционный суд в деле А53—8088/2012 установил, что земельный участок частично расположен на территории общего пользования, а именно, территории одного из скверов города Ростова-на-Дону – сквера "Комсомольский", в центре участка сквера "Комсомольский" между улицами Ивановская и Стадионная.

Согласно выводам апелляционного суда по делу № А53-8088/2012, принадлежащий предпринимателю объект недвижимости изначально располагался под территорией общего пользования. 

Таким образом, в пользование ФИО6 передан подземный объект, возведенный в 1956 году, расположенный на землях общего пользования без цели строительства на указанном земельном участке. 

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0082020:13 находится в зоне общественных парков организованного отдыха (Р-1).

Данная зона предназначена для организации мест отдыха населения, то есть является территорией, которой пользуется неограниченный круг лиц. 

В деле № А53-8088/2012 судами апелляционной и кассационной инстанции установлено, что участок испрашивается предпринимателем ФИО8 (правопредшественником ФИО6) площадью 778 кв.м. не только для эксплуатации существующего подвала, но и для летней площадки для кафе. При этом апелляционный суд указал, что в таком случае неприменимы правила о фактическом землепользовании, площадь для эксплуатации принадлежащего предпринимателю подвала нормативно не обоснована и материалами дела не подтверждена. 

Возведение нового объекта планируется с примыканием к существующему объекту (как указано в акте экспертизы – с востока здание проектируемого кафе граничит с существующим нежилым объектом – т. 1 л.д. 104). 

Таким образом, предприниматель осуществляет застройку территории общего пользования в отсутствие волеизъявления собственника земельного участка. 

К основным видам разрешенного использования земельного участка относятся предприятия общественного питания, в том числе летние площадки для кафе. 

Вместе с тем, для нового строительства земельный участок не предоставлялся, что констатировано и привлеченной к участию в деле Администрацией г. Ростова-на-Дону. 

Суд первой инстанции, по мнению апелляционной коллегии, не учел, что сохранение самовольной постройки, возведенной на принадлежащем публичному собственнику земельном участке без его согласия, нарушает право собственности истца и противоречит закону.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3).

Из приведенных правовых норм следует, что если самовольная постройка возведена на земельном участке, в отношении которого создавшее ее лицо не имеет каких-либо прав, то такая постройка не может быть сохранена и подлежит сносу.

С учетом того, что земельный участок предоставлен из земель общего пользования для эксплуатации подвального помещения и летних площадок для кафе, а новая площадь застройки примыкает к подвалу и занимает земли общего пользования, на которых ранее были расположены некапитальные летние площадки (площадь земельного участка 778 кв.м., площадь застройки – 687 кв.м.), судебная коллегия полагает, что здание возводится на земельном участке, который для строительства не предоставлялся, и является самовольной постройкой. 

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Разрешение на строительство, таким образом, выдано Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону с нарушением статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, без учета отсутствия воли собственника на строительство на земельном участке. 

Согласно пункту 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно статьям 35.1 и 44 Устава г. Ростова-на-Дону исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления является администрация г. Ростова-на-Дону, обладающая правами юридического лица. В свою очередь, ДИЗО, осуществляющий свою деятельность на основании Положения "О департаменте имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону", является отраслевым (функциональным) органом администрации, входящим в ее структуру, и обеспечивающим проведение единой политики в области управления и распоряжения муниципальной собственностью в пределах городской черты.

Следовательно, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет соответствующий орган местного самоуправления.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону не является собственником земельного участка, его обращение в суд основано на осуществлении им публичных функций по распоряжению муниципальной собственностью, что не противоречит правовой позиции, изложенной в пункте 22 Постановления N 10/22, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2010 N 71/10.

Соответственно, иск о сносе заявлен надлежащим лицом. 

Позиция Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о соблюдении процедуры выдачи разрешения на строительство опровергается вышеизложенными обстоятельствами. 

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2 Постановления Пленума N 10/22 ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Правовые последствия самовольной постройки определены в пункте 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владение, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Оснований для применения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации по настоящему делу не установлено. 

С учетом того, что принадлежащий предпринимателю подземный объект строительством не затрагивается, над ним запроектирована двухэтажная терраса (т. 1 л.д. 104), судебная коллегия полагает, что вывод о возможности освобождения земельного участка возможно сделать на основе имеющихся материалов дела. 

Также ДИЗО заявлено требование о расторжении договора аренды мотивированное нецелевым использованием арендованного земельного участка.

Истец указывает, что земельный участок предоставлялся для использования предприятия общественного питания, в том числе летней площадки для кафе. Истец полагает, что строительство объекта недвижимости не отвечает виду разрешенного использования земельного участка, что является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

С учетом того, что на месте летних площадок возведено не предусмотренное договором здание, апелляционный суд полагает, что нецелевое использование земельным участком материалами дела подтверждается. 

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 450 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Указанное условие ДИЗО города Ростова-на-Дону соблюдено. Предпринимателю ФИО6 27.10.2017 направлена претензия о допущенных нарушениях, необходимости использовать участок в соответствии с целевым использованием, и устранении нецелевого использования до 27.11.2017, о чем уведомить департамент.

 По итогам обследования земельного участка 28.11.2017 предпринимателю направлено уведомление от 05.12.20217 № 59-30-26768/6 о расторжении договора аренды, получено предпринимателем 15.12.2017. Досудебный порядок разрешения требований истцом соблюден, что в ходе рассмотрения дела предпринимателем не оспаривалось.

С учетом возведения объекта недвижимости на земельном участке, который дл этих целей не предоставлялся, указанное признается судом нецелевым использованием. 

На основании изложенного суд считает требования истца о расторжении договора аренды, заключенного между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и предпринимателем ФИО6 подлежащими удовлетворению.

Таким образом, суд апелляционной инстанции признает апелляционную жалобу ДИЗО г. Ростова-на-Дону обоснованной. 

Обжалуемый судебный акт подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта о расторжении договора аренды и об обязании предпринимателя освободить земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.05.2018 по делу № А53-2995/2018 отменить. 

Расторгнуть заключенный между Департаментом имущественно-земельных города Ростова-на-Дону и индивидуальным предпринимателем ФИО6 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 314619507300012) договор аренды от 08.10.2013 № 34958 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082020:13.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 314619507300012) осуществить снос самовольно возведенного строения – кафе на 96 посадочных мест по адресу: ул. Стадионная, 52 (Комсомольский парк), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0082020:13.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 314619507300012) в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины по иску, 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.А. Сулименко

СудьиВ.В. Галов

М.Н. Малыхина