АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-21378/2022

г. Новосибирск

18 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 18 ноября 2022 года.

Арбитражный  суд  Новосибирской  области  в  составе  судьи   Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по  исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Меркас» (ИНН 

<

***>), г. Москва

к Мэрии города Новосибирска (ИНН  

<

***>), г. Новосибирск 

об урегулировании разногласий по договору №20350 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2767,

при участии представителей:

истца – ФИО2 – доверенность от 31.01.2022, служебное удостоверение,

ответчика – не явился, уведомлен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Меркас» (далее – истец, ООО «Меркас») обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска (далее – ответчика) об урегулировании разногласий по договору №20350 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2767 путем принятия отдельных положений договора в редакции, предложенной истцом, а именно пункт 2.1 принять в следующей редакции: «Цена земельного участка определяется в соответствии с п. 1 ст. 2,  п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п, и составляет 96 069,51 (девяносто шесть тысяч шестьдесят девять рублей 51 копейка) рублей. Расчет цены земельного участка приводится в Приложении 2 к Договору»;

Приложение 2 к договору в следующей редакции:

Кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с законодательством Российской Федерации (руб.)

Кратность размера кадастровой стоимости (%)

Цена земельного участка (руб.)

3 682 780,36

2,5

96 069,51

Прописью: Девяносто шесть тысяч шестьдесят девять рублей 51 копейка

Ответчик в судебное заседание не явился, представил отзыв, которым отклонил исковые требования как необоснованные.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2767 (далее - земельный участок) без торгов по льготной цене 2,5% от кадастровой стоимости Земельного участка, на основании пп.6 п.2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ, п.1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

 Ответчиком в адрес истца направлен проект договора № 20350 купли-продажи Земельного участка (далее - договор), согласно пункту 2.1 которого цена земельного участка определяется в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015г № 280-п и составляет: 552 417 рублей 05 копеек. Расчет цены земельного участка приводится в Приложении 2 к Договору.

Согласно приложению №2 к договору кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с законодательством РФ,  составляет 3 682 780 рублей 36 копеек, кратность размера ставки земельного налога – 10, Ставка земельного налога, установленная решением городского Совета Новосибирска от 25.10.2005 №105 – 1,50%, цена земельного участка - 552 417 рублей 05 копеек.

Договор подписан истцом с протоколом разногласий, согласно которому ООО «Меркас» предложило мэрии города Новосибирска изложить пункт 2.1 договора, приложение 2 к договору в иной редакции, определив цену земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в сумме 92 069,51 рублей.

Поскольку между истцом и ответчиком возникли разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка в части определения его цены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого условия договора.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 2 статьи 39.4 ЗК РФ).

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Таким образом, положения пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Кроме того, пунктом 4 Порядка также предусмотрено, что цена земельного участка определяется в размере двух с половиной процентов его кадастровой стоимости при продаже земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона.

Ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что здание с кадастровым номером 54:35:061490:2586, ранее принадлежало Производственному объединению «Сибсельмаш», которое в процессе приватизации было передано ОАО «НПО «Сибсельмаш».

В 1985 году Производственному объединению «Сибсельмаш» для эксплуатации имущественного комплекса, в том числе здания с кадастровым номером №54:35:061490:2586, предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на право пользования землей №А-1 №557084 от 07.05.1985.

В 2001 году, то есть до 01.07.2012 г., Производственное объединение «Сибсельмаш» (предшествующий владелец земельного участка, на котором расположено здание с кадастровым номером54:35:061490:2586) переоформило право постоянного (бессрочного) пользования землей на право аренды, что подтверждается Постановлением Мэрии города Новосибирска №3177 от 08.11.2001 «Об утверждении планов границ земельных участков и о предоставлении государственному предприятию Новосибирскому производственному объединению «Сибсельмаш» в аренду, занимаемых земельных участков в Ленинском районе».

В 2003 году здание передано ОАО «НПО «Сибсельмаш» в процессе приватизации государственного имущества, что подтверждается Распоряжением Департамента земельных и имущественных отношений Администрации Новосибирской области № 3146-р от 25.12.2003 и передаточным актом (Приложение №1 строка 60).

В последующем, в 2021 году здание в составе единого лота продано на торгах ООО «Меркас», что подтверждается договором купли-продажи имущества от 07.06.2021. 

После переоформления Производственным объединением «Сибсельмаш» права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды, данный земельный участок неоднократно подвергались разделу, в результате чего сформирован земельный участок с кадастровым № 54:35:061490:2767, используемый для эксплуатации здания с кадастровым номером 54:35:061490:2586.

Истцом в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера, согласно которому земельный участок, предоставленный Производственному объединению «Сибсельмаш» на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на право пользования землей № 278 от 07.05.1985 г. является исходным земельным участком для земельного участка, предоставленного Государственному предприятию Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш» на основании Постановления Мэрии г. Новосибирска № 3177 от 08.11.2001 года, договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 19801 от 04.12.2001 с кадастровым номером 54:35:061490:0074. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:74 являлся исходным участком для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:282; земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:282 являлся исходным участком для земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:061490:308 и 54:35:061490:310; земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:310 являлся исходным участком для земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:061490:2776, 54:35:061490:2767, 54:35:061490:3319 и 54:35:061490:2763. На основании вышесказанного можно заключить, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:74 являлся общим исходным участком для земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:061490:2776, 54:35:061490:2767, 54:35:061490:3319 и 54:35:061490:2763.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2767 составляет 3 682 780 рублей 36 копеек. 

Таким образом, совокупность установленных по делу обстоятельств позволяет суду сделать вывод о наличии  оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка по цене 2,5% от его кадастровой стоимости. 

Учитывая изложенное, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2767, изложив 

пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена земельного участка определяется в соответствии с п. 1 ст. 2,  п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п, и составляет 96 069,51 (девяносто шесть тысяч шестьдесят девять рублей 51 копейка) рублей. Расчет цены земельного участка приводится в Приложении 2 к Договору»;

Приложение 2 к договору в следующей редакции:

Кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с законодательством Российской Федерации (руб.)

Кратность размера кадастровой стоимости (%)

Цена земельного участка (руб.)

3 682 780,36

2,5

96 069,51

Прописью: Девяносто шесть тысяч шестьдесят девять рублей 51 копейка

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Меркас» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья

Ю.А. Петрова