ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«

Дело  № А48-6363/2022

г. Воронеж

02» июня 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена «26» мая 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено «02» июня 2023 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

          ФИО1,

судей

                          ФИО2,

 

ФИО3,              

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

при участии:                      

от индивидуального предпринимателя ФИО5: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от публичного акционерного общества «Сбербанк Россия» в лице Орловского отделения № 8595: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО6: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО7: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО8: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО9: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО10: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО11: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО12: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО13: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО14: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО15: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от закрытого акционерного общества «Объединенная промышленно-экологическая компания»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от ФИО16: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 на решение Арбитражного суда Орловской области от 01 февраля 2023 года по делу №А48-6363/2022 (судья Карасев В.В.) 

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), публичному акционерному обществу «Сбербанк Россия» в лице Орловского отделения № 8595 (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), о признании недействительным договора аренды от 07.09.20166 №433, заключенного между УМИЗ Администрации г. Орла и ПАО «Сбербанк России» в отношении земельного участка с кадастровым номером №57:25:0040306:15, 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО7 (ИНН: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО8 (ИНН: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО9 (ИНН: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО10 (ИНН: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО11 (ИНН: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО12 (ИНН: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО13 (ИНН: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО14 (ИНН: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО15 (ИНН: 

<

***>), закрытого акционерного общества «Объединенная промышленно-экологическая компания» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), ФИО16,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО5 обратилась в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла о признании недействительным договора аренды от 07.09.20166 № 433, заключенного между УМИЗ Администрации г. Орла и ПАО «Сбербанк России» в отношении земельного участка с кадастровым номером № 57:25:0040306:15.

Определением суда от 12.10.2022, в порядке ст. 46 АПК РФ с учетом заявленного истцом ходатайства, к участию в деле в качестве соответчика привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк Россия» в лице Орловского отделения № 8595.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привечены: ИП ФИО6, ИП ФИО7, ИП ФИО8, ИП ФИО9, ИП ФИО10, ИП ФИО11, ИП ФИО12, ИП ФИО13, ИП Ахмедов Ядигар Ахмед оглы, ИП ФИО15, ЗАО «Объединенная промышленно-экологическая компания» и ФИО16.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 01 февраля 2023 года в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 26 мая 2023 года представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, по договорам купли-продажи 02.11.2020 года № 823 и от 17.02.2020 № 812 истец в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», приобрел у муниципального образования «Город Орел» нежилые помещения №8 (площадью 9,4 кв.м. кадастровый номер 57:25:0040306:3070) и №30 (площадью 10,3 кв.м. кадастровый номер 57:25:0040306:3072), расположенные на втором этаже здания по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 57:25:0040306:123.

Помимо помещений истца, в здании находятся нежилые помещения, приобретенные в порядке приватизации муниципального имущества и  принадлежащие публичному акционерному обществу «Сбербанк», а также третьим лицам, привлеченным к участию в деле.  

Само здание расположено на земельном участке площадью 8 253 кв.м с кадастровым номером 57:25:0040306:15, относящимся к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Занятый зданием земельный участок был передан Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла одному из собственников расположенных в здании нежилых помещений - публичному акционерному обществу «Сбербанк России» по договору аренды №433 от 07 сентября 2016 г. 

В последующем с индивидуальными предпринимателями ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО13, ФИО15, ФИО16 были заключены соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка от 07.09.2016 №433. 

Требования управления о понуждении к заключению соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка других собственников нежилых помещений: индивидуальных предпринимателей ФИО5, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО14, ЗАО «Объединенная Промышленная Экологическая Компания» рассматриваются в Арбитражном суде Орловской области дела. 

В настоящем деле индивидуальный предприниматель ФИО5 оспаривает договор аренды от 07.09.20166 № 433, заключенный между УМИЗ Администрации г. Орла и ПАО «Сбербанк России» в отношении земельного участка, который, как она полагает, принадлежит ей наряду с иными собственниками помещений в здании на праве общей долевой собственности. Истец не согласен с размером доли земельного участка, используемой в расчете арендной платы; считает, что арендодатель не вправе требовать понуждения к заключению договору аренды земли, пока не предоставит ей техническую документацию на здание и на каждое помещение в здании.

Из обстоятельств дела следует, что свои права на земельный участок, ставший объектом аренды по оспариваемому договору, истец основывает на факте приобретения нежилых помещений в расположенном на нем здании. По мнению предпринимателя, к нему перешли права на землю, занятую приобретенной недвижимость в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Отклоняя указанный довод, суд первой инстанции правомерно заключил, что изложенные истцом нормы не применимы к спорным отношениям.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность, в частности, субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По смыслу разъяснений, содержащихся в абзаце 5 подпункта 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Согласно пункту 3 статьи 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Поскольку принадлежащие истцу нежилые помещения в здании были приобретены им в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», его отношения по поводу земельного участка, занятого зданием, подпадает по регулирования специальных положений законодательства о приватизации государственного имущества, не предполагающих приобретение прав на землю при приобретении расположенной на нем недвижимости, выкупаемой субъектом малого и среднего предпринимательства.

Сведений о том, что все части здания были приватизированы и у собственников приватизированного имущества возникло право на одновременное приобретение в общую долевую собственность земельного  участка под зданием, в материалах дела не имеется. 

Напротив, представленной истцом выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что в здании находятся помещения, которые находятся в публичной собственности и переданы собственником в оперативное управление.

В этой связи судом не могут быть поддержаны доводы истца о том, что, заключив оспариваемый договор аренды, его стороны недобросовестно лишили остальных собственников нежилых помещений права выкупа земельного участка. 

Доводы истца о неверном расчете площади здания сторонами оспариваемого договора как основании его недействительности также отклоняются арбитражным судом. 

Как следует из пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательств по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с подпунктами 2 - 4 статьи 39.20 ЗК РФ, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них.

Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

При этом по смыслу закона доли в праве на здание определяются не соглашением сторон, а на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 

Анализ оспариваемых положений договора позволяет заключить, что стороны не имели намерения отступить от установленного в пункте 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации принципа пропорциональности при определении арендной платы. 

Спор о действительном значении показателей, используемых при расчете платежей, подлежащих внесению по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, иных условиях заключения соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка, подлежит разрешению в деле о понуждении истца к заключению такого соглашения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Доказательств, указывающих на то, что при заключении оспариваемой сделки стороны нарушили требования закона или иного правового акта, истец не представил, что позволило арбитражному суд обоснованно отказать в удовлетворении иска. 

Приведенные в апелляционной жалобе аргументы не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

Судом апелляционной инстанции также принимается во внимание правовая позиция, содержащаяся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2013 г. № 16549/12, согласно которой, в силу принципа правовой определенности,  решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.  

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 01 февраля 2023 года по делу № А48-6363/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

ФИО1 

 

Судьи

ФИО2

 

ФИО3