Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№А24-6200/2019

г. Владивосток

30 октября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Трасса»,

апелляционное производство № 05АП-6233/2020,

на решение от 05.08.2020 судьи Е.Ю. Лебедевой

по делу № А24-6200/2019 Арбитражного суда Камчатского края, 

по иску Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации ПетропавловскКамчатского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Салгир» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Трасса», конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Салгир» ФИО2,

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии:

от ООО «Трасса»: ФИО3, по доверенности от 20.10.2020, сроком действия на 1 год, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «Салгир» (далее – ответчик, ООО «Салгир») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010126:3550, адрес (местонахождения) объекта: 

<

...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010113:341, путем продажи с публичных торгов.

Определениями суда от 11.11.2019, 08.07.2020 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Трасса» (далее – ООО «Трасса»), временный управляющий ООО  «Салгир» ФИО2 (далее – Гарный А.И.).

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 05.08.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с дополнительным решением от 05.08.2020, ООО «Трасса» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в обоснование своей позиции указав на то, что возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг) подлежат предъявлению только в деле о банкротстве, рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. По мнению апеллянта, судом сделан необоснованный вывод о том, что Управлением архитектуры заявлен иск неимущественного характера, соответственно, он подлежит рассмотрению в рамках общего искового производства. Полагает неверным вывод суда о том, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010126:3550, не обладает признаками недвижимого имущества. Считает, что арбитражным судом при вынесении решения не приняты во внимание имеющиеся в деле документы, свидетельствующие о создании объекта недвижимого имущества участвующего в гражданском обороте. Просит отменить решение суда первой инстанции, оставить иск без рассмотрения.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2020 жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 28.10.2020.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ООО «Трасса» поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.

16.02.2012 между Министерством имущественных и земельных отношений Камчатского края (Арендодатель) и  ООО «Салгир» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №50/12, по условиям которого Арендодатель передает земельный участок, находящийся в распоряжении Камчатского края, государственная собственность на который не разграничена, а Арендатор принимает на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 41:01:010126:482, разрешенное использование: промышленный объект III – IV класса вредности, площадью 7210 кв.м, местоположение: 

<

...> для строительства сооружений растворо-бетонного узла (далее – Участок).

В соответствии с пунктом 1.4 договора от 16.02.2012 участок считается переданным Арендатору с 16.02.2012. Данный пункт имеет силу передаточного акта. Пунктом 2.1 договора от 16.02.2012 установлено, что договор заключен до 16.02.2015. 

В связи с внесением изменений в Земельный кодекс Российской Федерации с 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах городских и сельских поселений, передаются органам местного самоуправления, в связи с чем права и обязанности арендодателя по договору от 20.06.2012 №172/12, с 01.03.2015 переданы в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа. 

Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.12.2015 №839-р Департамент переименован в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа. 

15.02.2016 на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010126:482 ООО «Салгир» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 41:01:0010126:3550, общая площадь застройки 460,5 кв.м, степень готовности объекта 15%, адрес (местонахождения) объекта: 

<

...>. 

24.03.2016 между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения (Арендодатель) и ООО «Салгир» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №12/16.

В преамбуле договора от 24.03.2016 указано, что договор заключается на основании заявления общества от 11.03.2016  13-02-02-00/3854/16, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.03.2016 №41/001/303/2016-5217, в соответствии с пунктом 21 статьи 3, пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 24.03.2016 Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:0010126:482, площадью 0,7210 га (семь тысяч двести десять кв.м), категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): 

<

...>; вид разрешенного использования: промышленный объект III–IV классов вредности; фактическое (целевое) использование: для завершения строительства объекта: объект незавершенного строительства (далее – Участок).

Согласно пункту 1.3 договора от 24.03.2016 на момент заключения настоящего договора Участок, в соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, находится в пользовании у Арендатора с 16.02.2016. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

Пунктом 2.1 договора от 24.03.2016 предусмотрено, что договор заключается однократно на три года и действует до 23.03.2019.

Письмом от 18.03.2019 №01-08-01/1291/19 Управление архитектуры уведомило ответчика о прекращении договора и необходимости закончить строительство объекта незавершенного строительства до окончания срока действия договора, а также предупредило, что в ином случае Управление имеет право обратиться в судебные органы с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. 

На момент прекращения действия договора от 24.03.2016 степень готовности указанного объекта незавершенного строительства не изменилась, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости (объект незавершенного строительства) от 22.07.2019 №КУВИ-001/2019-18001673.

Ссылаясь на то обстоятельство, что срок действия договора аренды земельного участка от 24.03.2016 №12/16 истек, а строительство спорного объекта недвижимости обществом не завершено, Управление архитектуры обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 указанной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В рамках настоящего спора в обоснование иска Управлением архитектуры указано на окончание срока действия договора аренды земельного участка от 24.03.2016 №12/16, заключенного с ООО «Салгир», после вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ.

Из преамбулы и пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 24.03.2016 №12/16 следует, что он заключен на основании пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано путем заключения договора аренды земельного участка от 24.03.2016 №12/16, строительство объекта недвижимости в период действия данного договора не завершено, в связи с чем к рассматриваем правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

Объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком.

По смыслу пункта 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество.

Как следует из представленной выписки из ЕГРН от 22.07.2019, степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010126:3550 составляет 15%.

В материалы дела представлен акт обследования территории от 11.02.2020, согласно которому на земельном участке отсутствует строительная техника и какие-либо строительные материалы, строительство не ведется, участок не огорожен. Истцом также был представлен фотоматериал, из которого не следует возведение на земельном участке какого-либо фундамента, имеются лишь металлические конструкции.

В рабочем проекте «Сооружение растворо-бетонного узла по улице Высотной в городе Петропавловске-Камчатском» в разделе «Общие данные»                   «4. Конструктивные решения» предусмотрено наличие фундамента столбчатого с ростверком. В строительных конструкциях предусмотрено фундаменты столбчатые монолитные железобетонные, отдельно стоящие. Балки выполнить монолитными железобетонными из тяжелого бетона В15. 

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства завершения фундаментных работ спорного объекта.

С учетом изложенного, судом первой инстанции на основании оценки всех представленных доказательств, был сделан обоснованный вывод о том, что объект незавершенного строительства степенью готовности 15% на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010126:3550 фактически отсутствует. Само по себе наличие на земельном участке железобетонных сооружений не свидетельствует о возникновении объекта недвижимого имущества, доказательства того, что они могут быть использованы в качестве самостоятельной вещи, в материалах дела отсутствуют.

В этой связи коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что спорный объект незавершенного строительства не обладает признаками недвижимой вещи, принудительная реализации которой возможна на публичных торгах в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Апелляционный суд отмечает, что в силу статей 9, 41, 65 АПК РФ участвующие в деле лица самостоятельно осуществляют свои процессуальные права и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, обязаны своевременно представлять доказательства в подтверждение своих доводов. При рассмотрении дела в суде первой инстанции общество не заявляло ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Кроме того, поскольку по тексту жалобы апеллянт считает необоснованными выводы суда о том, что спорный объект незавершенного строительства не является объектом недвижимости, сделанные на основании акта осмотра от 11.02.2020, коллегия обращает внимание на то, что ответчик и третье лицо не были лишены возможности представить иные доказательства в подтверждение своей правовой позиции о завершении сооружения фундамента или подтверждения того, что имеющиеся на земельном участке железобетонные сооружения могут быть использованы в качестве самостоятельной вещи.

Доводы апеллянта о том, что заявленные Управлением требования подлежат предъявлению только в деле о банкротстве, в связи с чем иск подлежит оставлению без рассмотрения, отклоняются коллегией ввиду следующего.

Действительно, решением Арбитражного суда Камчатского края от 22.07.2020 ООО «Салгир» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

По общим положениям статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу абзаца 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В рамках настоящего спора Управлением заявлены исковые требования неимущественного характера, соответственно, они подлежат рассмотрению в рамках общего искового производства. Судом обоснованно учтено, что ООО «Салгир» не признано застройщиком по правилам Закона о банкротстве, в отношении которого применяются специальные положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Кроме того, как следует из пункта 21 Постановления №1299 средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих изменить выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, апелляционная жалоба не содержит.

Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит возложению на заявителя в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 05.08.2020  по делу №А24-6200/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова