Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-18070/2021

14 сентября 2021 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 14 сентября 2021 года.

Решение в полном объёме изготовлено 14 сентября 2021 года.  

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***> г. Челябинск 

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Доступное жилье», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

о взыскании 3 886 002 руб. 18 коп., 

при участии в судебном заседании истца – представитель ФИО2, доверенность от 08.06.2021,  

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) 31.05.2021 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Доступное жилье» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору УЗ № 013939-К-2016 за период с 01.12.2019 по 28.02.2021 в размере 3 758 907 руб. 92 коп., пени за период с 10.01.2020 до 28.02.2021 в размере 127 094 руб. 26 коп.  

В обоснование требований истец ссылается на ст.ст. 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, по доводам иска.

В соответствии с ч. 1 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным суд ом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 4 ст. 121 АПК РФ судебные извещения, адресованные юридическим лицам, направляются по месту их государственной регистрации.  

Из материалов дела следует, что определение от 02.06.2021 направлено арбитражным судом по адресу ответчика согласно данным ЕГРЮЛ (л.д. 58-59).

Кроме того, определение суда размещено на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» за пятнадцать рабочих дней до момента проведения судебных заседаний, что соответствует абзацу второму ч. 1 ст. 121 АПК РФ.

Процессуальное бездействие ответчика является его риском негативных для него последствий (ст. 9 АПК РФ). 

Дело слушается по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом извещённого удом ответчика. 

Исследовав представленные по делу доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Челябинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Краснополье» (арендатор) подписан договор аренды земли г. Челябинска УЗ № 013939-К-2016 от 06.04.2016 (далее – договор, л.д. 13-16).

В соответствии с п. 1.1. – 1.1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора аренды следующее недвижимое имущество - земельный участок площадью 33 135 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0714001:208, расположенный по ул. Бейвеля, жилой район №12 Краснопольская площадка-1, микрорайон №54 (проект) в Курчатовском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства спортивно – оздоровительного центра и торгово- офисного здания с подземной автостоянкой. 

Договор заключен на срок на три года с даты акта приема- передачи земельного участка, то есть до 06.04.2019 (п. 1.4. договора).

Согласно п. 2.1. договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 6.3. договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени  в размере 1/300 ставки рефинансирования в день от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Споры по договору разрешаются в Арбитражном суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (п. 7.2. договора).  

В приложении к договору (Форма № 2) сторонами согласован расчет арендной платы.

Участок передан в аренду на основании акту приема-передачи от 06.04.2016 (л.д. 18). 

На участке с номером 74:36:0714001:208 согласно выписке из ЕГРН расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:36:0714001:19431, 74:36:0714001:21377 и 74:00:0000000:716 (л.д. 21). 

Кадастровый номер 74:36:0714001:19431 принадлежит объекту незавершенным строительством площадью 19 449 кв.м. степенью готовности 10%  (лд. 22), и с 01.11.2018 являющегося собственностью общества «Доступное жилье». 

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п.1 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Оценив договор аренды земли г. Челябинска УЗ № 006239-К-2008 от 27.11.2008 (далее – договор аренды)  на предмет соответствия  его  формы и  содержания требованиям законодательства, суд приходит к выводу о том, что договор заключен в надлежащей  форме, существенные условия договора аренды сторонами согласованы, в силу чего признает указанный договор аренды заключенным (ст.432 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п.1 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

Поскольку за ООО СК «Доступное жилье» с 01.11.2018 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0714001:19431, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0714001:208, что не оспаривалось лицами, участвующими в деле (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ), в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ к ООО СК «Доступное жилье» с указанной даты перешли права и обязанности арендатора по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 013939-К-2016 от 06.04.2016.  

На основании изложенного, с 01.11.2018 стороной по договору аренды является ООО «Доступное жилье».

Комитет направил ООО СК «Доступное жилье» претензию от 24.03.2021 № 11409 (л.д. 10-12) с требованием об оплате задолженности по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 013939-К2016 от 06.04.2016 за период с 01.12.2019 по 28.02.2021 и  неустойки.

Требования указанной претензии ООО СК «Доступное жилье» были оставлены без удовлетворения, что явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

На основании п.п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. 

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). 

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. 

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В соответствии с п. 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора. 

В соответствии с п. 2.2. договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение срока действия договора вносить арендную плату, ежемесячно: за текущий месяц – до 1-го числа следующего месяца. 

В приложении к договору (форма № 2) стороны согласовали расчет платы за аренду земли, подлежащую внесению за период с 25.11.2015 по 31.12.2016, а также установили порядок (механизм) исчисления арендной платы в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». 

Истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 013939-К-2016 от 06.04.2016 за период с 01.12.2019 по 28.02.2021 в размере 3 758 907 руб. 92 коп. 

В материалы дела представлен расчет задолженности ответчика за указанный период (л.д. 6-7). 

Судом расчет задолженности по арендной плате в обозначенный истцом период проверен, признан арифметически верным. 

Обязанность по своевременному внесению указанной суммы арендной платы ответчик не исполнил надлежащим образом, в установленный срок арендную плату не оплатил. 

По смыслу норм ст.ст. 606, 614 ГК РФ, ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе. 

С учетом того, что ответчиком суду не было представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, суд первой инстанции приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 013939-К2016 от 06.04.2016 за период с 01.12.2019 по 28.02.2021 в размере 3 758 907 руб. 92 коп. 

На основании п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 3 ст. 425 ГК РФ). 

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). 

Согласно п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. 

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ). 

В силу п. 10 указанного постановления Пленума ВАС РФ, если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в том числе по ведению чужого дела (по договору комиссии, доверительного управления и т.п.), не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ). 

Таким образом, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0714001:208 после истечения срока действия договора краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 013939-К-2016 от 06.04.2016 не был возвращен Комитету, истец вправе требовать взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за спорный период. 

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В силу п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. 

Согласно п. 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства. 

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена. Поскольку оплата аренды за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требования Комитета о взыскании финансовых санкций (пеней) являются обоснованными. 

Комитет просит суд взыскать с общества неустойку по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 013939-К2016 от 06.04.2016 за период с 10.01.2020 по 28.02.2021 в размере 127 094 руб. 26 коп., согласно представленному расчету (л.д. 8). 

Судом проверена арифметическая правильность произведенного истцом расчета неустойки, и суд находит расчет верным. 

Ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ ответчиком не заявлялось, доказательства чрезмерности неустойки, ставка которой является общеупотребимой в гражданском обороте, ответчиком суду не представлялись. 

С учетом изложенного требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 013939-К-2016 от 06.04.2016 подлежит удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

На основании п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении. 

При цене иска 3 886 002 руб. 18 коп. размер государственной пошлины по иску составит 42 430 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»). 

Согласно подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины. 

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты. 

При подаче искового заявления государственная пошлина Комитетом не уплачивалась, поскольку истец как орган местного самоуправления в силу подп. 1.1. п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины. Соответственно, с учетом полного удовлетворения заявленного иска государственная пошлина в сумме 42 430 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Доступное жилье» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по арендной плате в размере 3 758 907 руб. 92 коп., неустойку в размере 127 094 руб. 26 коп., всего – 3 886 002 руб. 18 коп.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Доступное жилье» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 42 430 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                         Л.Д. Мухлынина

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.