АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-13088/2017

город Киров

05 марта 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2018 года 

В полном объеме решение изготовлено 05 марта 2018 года  

 

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Бельтюковой С.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Миткиных А.А.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 610926, Россия, Кировская область, г. Киров)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 610000, 

<

...>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Нововятск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 610008, 

<

...> (Нововятский), д. 3),

о признании недействительным решения департамента муниципальной собственности администрации города Кирова от 11.09.2017 № 5896-01-05

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 10.04.2017,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 13.12.2017,

от третьего лица – не явился, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, департамент) о признании недействительным решения департамента муниципальной собственности администрации города Кирова от 11.09.2017 № 5896-01-05 об отказе от договора аренды нежилого помещения от 04.12.2015 № 7348.

Определением от 05.12.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Нововятск».

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Кировской области в сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 АПК РФ, в судебное заседание не явилось. 

С учетом согласи сторон суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, признав дело подготовленным к рассмотрению по существу, завершил предварительное судебное заседание 22.01.2018 и назначил дело к судебному разбирательству.

Заявитель настаивает на предъявленных требованиях, указывает на недействительность принятого департаментом решения об отказе от договора, поскольку отсутствуют законные и договорные основания для одностороннего отказа от договора.

Ответчик с заявленными требованиями не согласен, указывает на наличие оснований для расторжения спорного договора в одностороннем порядке, в связи с чем, принятое департаментом решение от 11.09.2017 № 5896-01-05 об отказе от договора аренды является законным и обоснованным.

Третье лицо мнение на заявление не представило.

 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

04.12.2015 между заявителем (арендатором) и ответчиком (арендодателем) на основании протокола от 19.11.2015 № 694 о результатах проведения аукциона заключен договор аренды нежилого помещения № 7348 (далее – договор, договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения площадью 25,3 кв.м (номера помещений по этажу плану – 1, 26, 26б), расположенного в нежилом помещении общей площадью 152,5 кв.м по адресу: г. Киров, Нововятский район, ул. Пушкина, д. 32а, помещение 1004, с кадастровым номером 43:40:000745:996. Места общего пользования пропорционально передаваемой площади (часть помещения №№ 6,7, 8, 9, 11, 12, 24, 25) составляет  - 9 кв.м., целевое назначение нежилого помещения – многофункциональное.

Характеристика и план помещения определяется приложением № 1, 2 к договору (пункты 1.1, 1.2 договора).

Факт передачи нежилого помещения от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи.

Срок действия договора аренды определен с 04.12.2015 по 03.12.2020 (пункт 8 договора).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора арендатор обязан заключить в 20-дневный срок договоры с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО; с управляющей организацией договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома; со страховой компанией на страхование арендуемого помещения.

Согласно пункту 2.2.3 договора арендатор обязуется заключить договоры в 20-дневный срок с момента подписания настоящего договора с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией; с управляющей организацией договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 2.2.6 договора арендатор обязан предоставить копии договоров на коммунальные услуги, договора страхования в департамент муниципальной собственности в течение 10 дней с момента их заключения.

Пунктом 2.2.9 договора предусмотрена обязанность арендатора по внесению платы по настоящему договору в установленные сроки, а также обязанность производить оплату по договорам на коммунальное обслуживание и по управлению многоквартирным домом.

Пунктом 2.2.22 договора на арендатора возложена обязанность обеспечивать представителям арендодателя беспрепятственный доступ в помещения для проверки соблюдения условий договора и состояния арендуемого помещения в любое время.

За неисполнение арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6, 2.2.9, 2.2.22, пунктом 5.1.1 договора предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере  годовой арендной платы без НДС. 

Кроме того, за наличие задолженности по оплате коммунальных платежей арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты штрафа в двойном размере от суммы задолженности (пункт 5.1.2 договора).

Размер годовой арендной платы установлен пунктом 3.1 договора, в соответствии с протоколом конкурсной комиссии составляет 57 684 рублей 00 копеек с НДС, и 48 884 рубля 75 копеек без НДС.

В соответствии с пунктом 6 договора аренды арендатор вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, уведомив арендатора за один месяц в случае, если арендатор использует помещение не по прямому назначению, в том числе, в случае нарушения правил торговли спиртосодержащими жидкостями; а также при нарушении пунктов 2.2.3, 2.2.22 договора, и в иных случаях, предусмотренных пунктом 6.2 договора аренды.

1. Из материалов дела следует, что 25.05.2016 и 18.08.2017 специалистом контрольного управления администрации города Кирова ФИО4 были проведены проверки исполнения условий договоров аренды от 04.12.2015 № 7348 и № 7349.

Согласно акту проверки от 25.05.2016 № 53 специалистом контрольного управления установлено, что доступ в помещения № 1, 26, 26б отсутствует, поскольку входная дверь закрыта.

В результате проверки 18.08.2017 на основании распоряжения начальника контрольного управления администрации города Кирова был составлен акт № 76 от 18.08.2017 проверки использований помещений, переданных по договорам аренды от 04.12.2015 № 7348 и № 7349.

Согласно названному акту помещение № 26 на момент проведения проверки закрыто, в доступе отказано, ключ у продавца отсутствует.

Распоряжение на проведение проверки вручено продавцу магазина ФИО5

2. 10.08.2017 в адрес администрации г. Кирова от ООО «УК «Нововятск» поступила претензия от 03.08.2017, согласно которой за собственником помещения числиться задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с декабря 2015 года по июнь 2016 года в размере 37 130 рублей 96 копеек.

Указанная претензия направлена в адрес ФИО1

Также материалы дела содержат письма МУП «Нововятский «Водоканал» от 21.09.2017 и АО «Кировские коммунальные системы» от 21.09.2017 с указанием на то, что ФИО1 с указанными ресурсоснабжающими организациями соответствующие договоры не заключались.

3. Ответчиком представлены протоколы об административных правонарушениях по факту нарушения действующего законодательства в сфере нарушения правил торговли алкогольной спиртосодержащей продукции от 02.06.2016 и 15.08.2016.

 

Вышеуказанные обстоятельства были рассмотрены на заседании комиссии по использованию муниципальной собственности, что отражено в протоколе от 31.08.2017 № 1085.

По результатам рассмотрения акта проверки исполнения условий договора аренды комиссией принято решение расторгнуть договор аренды от 04.12.2015 № 7348 в одностороннем порядке на основании пункта 6.2 названного договора.

Оспариваемое решение от 11.09.2017 было получено ФИО1о лично 15.09.2017, о чем свидетельствует копия почтового уведомления с отметкой о вручении.

Не согласившись с названным решением, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением, в котором просит признать недействительным решение департамента муниципальной собственности администрации города Кирова от 11.09.2017 № 5896-01-05 об отказе от договора аренды нежилого помещения от 04.12.2015 № 7348.

Заявитель указывает на отсутствие оснований для расторжения в одностороннем порядке; кроме того, ссылается на отсутствие полномочий ФИО4 на проведение проверки использования спорного помещения, поскольку, как указывает заявитель, данное лицо действовало не от имени арендодателя. Подробно доводы предпринимателя изложены в заявлении и дополнениям к нему.

 

Исследовав и оценив материалы дела, представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу пункта 2 статьи 154 ГК РФ односторонней является сделка, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Таким образом, решение об отказе от договора аренды (уведомление от 11.09.2017 № 5896-01-05) по сути является односторонней сделкой, направленной на прекращение прав и обязанностей по договору аренды от 04.12.2015 № 7348.

Согласно частям 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 71 Постановления № 25 указано, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По пунктам 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Следовательно, из общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.

Порядок расторжения и прекращения договора предусмотрен сторонами в разделе 6 договора, подписанном арендатором и арендодателем без каких-либо разногласий. 

Проанализировав пункт 6.2 договора аренды от 04.12.2015 №7348 с учетом положений статьи 431 ГК РФ, суд установил, что ответчик имеет право на односторонний отказ от договора с предварительным письменным уведомлением арендатора об этом, при наличии нарушений, перечисленных в названном пункте договора (как одного из них, так и в совокупности).

Как следует из материалов дела, предметом заключенного сторонами договора аренды от 04.12.2015 № 7348 является предоставление предпринимателю нежилого помещения находящегося в муниципальной собственности для многофункционального использования.

Комиссией по использованию муниципальной собственности была проведена проверка предпринимателя, по результатам которой составлен акт от 18.08.2017 № 76  с отражением нарушений. 

11.09.2017 вышеназванной Комиссией было принято решение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании пункта 6.2 договора от 04.12.2015 №7348. 

11.09.2017 департамент, ссылаясь на пункт 6.2 договора, направил предпринимателю решение об отказе от договора аренды по истечении одного месяца с момента его получения и освобождении арендованного помещения.

Основаниями для принятия решения от 11.09.2017 о прекращении договора аренды в одностороннем порядке послужили выводы департамента о неоднократном нарушении условий договора аренды от 04.12.2015 № 7348, в частности: неоднократное нарушение требований действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей, табачной продукции; нарушение правил торговли спиртосодержащими жидкостями; невыполнение в установленные сроки условий, предусмотренных пунктом 2.2.3 договора; необеспечение беспрепятственного доступа в арендуемое помещение в случае, предусмотренном пунктом 2.2.22 договора, которые в силу пункта 6.2 договора являются основанием для расторжения спорного договора в одностороннем порядке.

Согласно пункту 6.2 договора аренды арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, уведомив арендатор за один месяц, когда арендатор, в том числе: 1) неоднократно нарушает требования действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей, табачной продукции; 2) не выполняет в установленный срок условия, предусмотренные пунктом 2.2.3 договора; 3) не обеспечивает беспрепятственный доступ в помещение представителям арендодателя и балансодержателя в случаях, предусмотренных в пунктах 2.2.22 и 2.2.23.

1. Обстоятельств неоднократного нарушения заявителем требований действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей, табачной продукции судом не установлено.

Представленным протоколам об административных правонарушениях от  02.06.2016 и 15.08.2016 дана правовая оценка во вступивших в законную силу решениях суда по делу № А28-15069/2016 и по делу № А28-15070/2016, в соответствии с которыми факт нарушения заявителем требований действующего законодательства в сфере оборота алкогольной и спиртосодержащей продукции установлен в помещениях, переданных арендатору на основании договора аренды от 04.12.2015 № 7349, который не является спорным в рассматриваемом случае.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В отсутствие иных протоколов об административных правонарушениях и иных доказательств, свидетельствующих о нарушении заявителем названных условий договора, суд признает не доказанным факт нарушения заявителем требований действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей, табачной продукции, в связи с чем не принимает данный факт  в качестве основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

2. Как следует из пункта 2.2.3 договора аренды арендатор обязуется заключить договоры в 20-дневный срок с момента подписания настоящего договора с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией; с управляющей организацией договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Вступившим в законную силу решением суда от 24.07.2017 по делу № А28-15070/2016 установлено, что в рамках договора аренды № 7348 договоры страхования и на коммунальное обслуживание были заключены арендатором в апреле и июне 2016 года.

Изучив представленные в дело доказательства, в том числе: лист согласования к договору аренды от 04.12.2015 №7348; заключенные ИП ФИО1о с ресурсоснабжающими организациями договоры по оказанию коммунальных услуг; договор страхования; проанализировав решение Арбитражного суда Кировской области от 24.07.2017 по делу №А28-15070/2016, в котором установлен факт наличия у предпринимателя указанных договоров, суд, с учетом пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ установил, что перечисленные доказательства опровергают наличие у арендодателя оснований для отказа от исполнения договора.

Довод ответчика о том, что арендатором не переоформлен договор на предоставление коммунальных услуг в соответствии изменениями норм жилищного законодательства, отклоняется судом, поскольку отсутствие переоформленного договора не исключает наличие ранее заключенного договора на предоставление услуг. 

При этом, приводя доводы о том, что арендатором не представлен департаменту договор на теплоснабжение с ОАО «КТК», ответчик не учитывает, что данная обязанность установлена пунктом 2.2.6 договора и  не поименована в качестве нарушений в оспариваемом решении «об отказе от договора аренды».

Сведения о наличии задолженности арендатора по оплате коммунальных услуг не является нарушением пункта 2.2.3 договора.

Таким образом, суд признает недоказанными обстоятельства, свидетельствующие о неисполнении ИП ФИО1о обязанности заключить в 20-дневный срок договоры с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией.

 

3. Вместе с тем, судом признается установленным факт ограничения истцом доступа представителю ответчика в арендуемое помещение, а доводы предпринимателя относительно того, что ФИО4 не является уполномоченным проводить проверку от имени арендодателя лицом, -подлежащими отклонению, в силу следующего.

Пунктом 2.2.22 договора на арендатора возложена обязанность обеспечивать представителям арендодателя беспрепятственный доступ в помещения для проверки соблюдения условий договора и состояния арендуемого помещения в любое время.

Согласно пункту 3.1.2 Положения о контрольном управлении администрации города Кирова управление исполняет, среди прочего, функции органов местного самоуправления в сфере обеспечения контроля за надлежащим и эффективным использованием муниципального имущества, в том числе, проводит проверки сохранности и использования муниципального имущества, переданного юридическим лицам и физическим лицам по договорам аренды, а также проверки соблюдения арендаторами условий соответствующих договоров. 

Судом установлено, что ФИО4 являлась в спорный период (18.08.2017) сотрудником контрольного управления администрации г.Кирова.

Отсутствие доверенности само по себе не препятствовало проведению названным лицом, являющимся муниципальным служащим администрации города, проверки в интересах арендодателя – муниципального образования (абзац 2 пункта 1 статьи 182 ГК РФ). При этом несогласие арендатора с осуществлением проверки сотрудником иного подразделения администрации города не основаны на условиях договора аренды. 

То обстоятельство, что ФИО4 осуществляла проверку условий исполнения договора № 7348, отражено также в тексте акта от 18.08.2017.

Кроме того, вступившим в законную силу решением суда от 24.07.2017 по делу № А28-15070/2016 были признаны надлежащими полномочия лица, проводившего проверку в рамках договора № 7348 (ФИО4, специалиста контрольного Управления администрации г.Кирова), равно как и полномочия указанного контрольного управления, на осуществление проверок исполнения условий договора аренды муниципального имущества от имени арендодателя.

Доводы предпринимателя о том, что дверь в помещение № 26 не была заперта ввиду поломки замка, судом рассмотрены и отклоняются как необоснованные и не имеющие правового значения в данном случае. Содержание обязательства арендатора по обеспечению беспрепятственного доступа арендодателя в арендуемое помещение предполагает обеспечение возможности пройти в помещение, независимо от наличия либо отсутствия запирающих устройств и их исправности; в данном случае в акте проверки от 18.08.2017 в доступе в помещение было отказано лицом, находившимся в данный момент в указанном помещении (продавцом ФИО5); при этом соответствующие риски, обусловленные поведением данного лица, его действиями и пояснениями, а также наличием у него соответствующих полномочий, возлагаются на арендатора как на лицо, обязанное в любое время рабочего дня обеспечить беспрепятственный доступ арендодателя в арендуемое помещение.

Доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором указанной обязанности, а равно как и доказательств, свидетельствующих о чинении арендодателем препятствий исполнения арендатором данной обязанности, в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

В силу изложенного, суд признает установленным факт нарушения арендатором условий договора по обеспечению беспрепятственного доступа в арендуемое помещение № 26 представителю арендодателя 18.08.2017 в случаях, предусмотренных в пункте 2.2.22, что также в силу пункта 6.2 договора является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения договора в одностороннем порядке.

Остальные доводы заявителя судом отклоняются как позицию предпринимателя не подтверждающие и выводы суда не опровергающие.

С учетом изложенного, принимая во внимание достаточность установленного судом нарушения для одностороннего прекращения действия спорного договора арендодателем, суд не находит оснований для признания решения департамента муниципальной собственности администрации города Кирова от 11.09.2017 № 5896-01-05 об отказе от договора аренды нежилого помещения от 04.12.2015 № 7348 недействительным, в связи с чем отказывает предпринимателю в заявленных требованиях.

  Государственная пошлина в размере 300 рублей 00 копеек в соответствии со статьей 110 АПК РФ, статьей 333.17 Налогового кодекса РФ относится на заявителя, которая уплачена им в полном объеме.

 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 

Судья                                                                                               С.А. Бельтюкова