﻿/

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-3500/2018

г. Краснодар

24 июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2019 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 24 июля  2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск», г. Ейск (ИНН 2331012321, ОГРН 1022303856684) – Иванкина Б.Е. (руководитель), Кивоенко Д.В. (доверенность от 28.04.2019), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Рябича А.М. (доверенность от  24.12.2018), в отсутствие представителей истца – общества с ограниченной ответственностью  «Агрофирма «Октябрьская» (ИНН 2361010360, ОГРН 1132361004533), ответчика – администрации Трудового сельского поселения Ейского района (ИНН 2331014449, ОГРН 1052317511949), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: прокурора Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), Вагнера С. В., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма “Октябрьская”» и департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019 по делу № А32-3500/2018, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Октябрьская» (далее – общество-1) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрации Трудового сельского поселения Ейского района (далее – администрация  поселения) и обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Волготрансгаз-Ейск» (далее – общество-2) о признании  недействительным договора от 01.12.2014 № 20/11-2014 купли-продажи доли, эквивалентной 153 га, в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 13 886 995 кв. м с кадастровым номером 23:08:0000000:176, расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, с/о Трудовой, невостребованные доли в границах СХП «Советское», относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения (далее – договор купли-продажи, земельный участок, доля в праве собственности на него, земельная доля), о признании отсутствующим права на долю в праве собственности на земельный участок, о понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) к погашению в Едином государственном реестре недвижимости соответствующей записи от 08.07.2016 с номером регистрации 23-23/020-23/020/009/2016-536/2 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены прокурор Краснодарского края, управление, департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент), Вагнер С. В.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019, департаменту отказано во вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, а обществу-1 – в удовлетворении иска. Судебные акты мотивированы следующим. Самостоятельные требования департамента о признании недействительным договора купли-продажи, о применении последствия его недействительности путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации перехода к обществу-2 права на долю в праве собственности на земельный участок, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края на земельные участки площадью 970 671 кв. м с кадастровым номером 23:08:0602003:70, площадью 92 112 кв. м с кадастровым номером 23:08:0602003:72, площадью 25 273 кв. м с кадастровым номером 23:08:0605000:241, площадью 741 231 кв. м с кадастровым номером 23:08:0605000:255, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения и входящих в состав земельного участка (единого землепользования) площадью 1388,6995 га с кадастровым номером 23:08:0000000:176, (далее – краевые земельные участки) не тождественны исковым требованиям общества-1 по настоящему делу. Общество-1 не является лицом, имеющим подлежащий судебной защите интерес в оспаривании договора купли-продажи. Оно не обладает правом на приобретение земельной доли и не выражало волю на участие в публичной процедуре по реализации этой доли. Общество-1 не являлось арендатором (пользователем) земельного участка. 

Общество-1 обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  19.02.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Общество-2 не доказало наличие у него статуса арендатора (пользователя) земельного участка. Фактическое использование земельного участка обществом-2 не порождает у него право на приобретение земельной доли. Распоряжение администрации поселения о предоставлении доли в праве собственности на земельный участок обществу-2 в собственность за плату противоречит действующему законодательству. Земельный участок не находится в муниципальной собственности, а администрация поселения не вправе отчуждать земельную долю. Общество-1 обладает интересом в признании договора купли-продажи недействительным.

Департамент в кассационной жалобе указал на нарушение оспариваемым договором купли-продажи вещных прав Краснодарского края на земельный участок в части его наложения на краевые земельные участки. Последние не могут быть вовлечены в легальный гражданский оборот. Бюджет Краснодарского края в этой связи не дополучает неналоговые доходы. Администрация поселения не имела права распоряжаться краевыми земельными участками. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что вступившим в законную силу решением Ейского районного суда Краснодарского края от 27.03.2014 по делу № 2-1/2014 по иску администрации поселения признано право муниципальной собственности на долю в праве собственности на земельный участок как на невостребованные земельные доли. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.06.2014 внесена соответствующая запись. 

В выпусках газеты «Приазовские степи» от 04.07.2014 и газеты «Вольная Кубань» от 05.07.2014 администрация поселения опубликовала информацию о возможности приобретения использующими земельный участок сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами находящейся в муниципальной собственности доли в праве собственности на земельный участок по цене 1 617 699 рублей 60 копеек, составляющей 15 процентов от произведения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и эквивалентной земельной доле площади. 

Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 24.01.2018 по делу № 44г-13, судебными актами арбитражных судов по делу № А32-6360/2015 установлено, что общество-2 использует земельный участок с 1995 года. Данное обстоятельство также подтверждено актами о внесении удобрений, расхода семян на посевы и расхода средств защиты растений на обработку посевов от вредителей и болезней культур, учетными листами трактористов-машинистов за 2012-2014 годы. 

Общество-2 как сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, обратилось в администрацию поселения с заявлением от 21.11.2014 о выкупе земельной доли. Распоряжением администрации поселения от 01.12.2014 № 61-р доля в праве собственности на земельный участок предоставлена обществу-2 за плату. Администрация поселения (продавец) и общество-2 (покупатель) заключили договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок по цене 1 617 699 рублей 60 копеек. Переход к обществу-2 доли в праве собственности на земельный участок зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.07.2016.

Полагая, что оспариваемый договор купли-продажи земельной доли препятствует обществу-1 в приобретении земельного участка в собственность или аренду доли в земельном участке, общество-1 обратилось в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса, статьям 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется установленными законом способами. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Поскольку оспариваемый договор заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 – 176, 178 – 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление Пленума № 25). Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом. К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Удовлетворение требования о признании недействительной ничтожной сделки поставлено в зависимость от наличия у лица, предъявляющего такое требование, охраняемого законом интереса в этом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в предусмотренных законом случаях и имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов. 

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75, 78, 84 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. При этом само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Удовлетворение иска лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности возможно только при отсутствии установленного гражданским законодательством иного, помимо реституции, способа защиты права этого лица. Иск о признании недействительной ничтожной сделки допустим при наличии у заявителя законного интереса в признании такой сделки недействительной.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в качестве одного из оснований возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, назван договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (пункт 1 статьи 39.1). По общему правилу, продажа таких земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.3). Одним из исключений из этого правила предусмотрена продажа без торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (подпункт 8 пункта 2 статьи 39.3). При этом уполномоченный орган обязан принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если с соответствующим заявлением обратилось лицо, не имеющее право на это (пункт 1 статьи 39.16).

Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) в основание оборота земель сельскохозяйственного назначения положен, в том числе принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения либо использующих его сельскохозяйственной организации, гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на этот земельный участок при ее (доли) возмездном отчуждении участником долевой собственности (пункт 4 части 3 статьи 1). Одной из особенностей совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения является право органа местного самоуправления в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю продать ее сельскохозяйственной организации (крестьянскому (фермерскому) хозяйству), использующей (-ему) этот земельный участок, по цене, составляющей пятнадцать процентов от произведенияудельного показателя кадастровой стоимости такого участка и соответствующей доле площади. При этом обязательно предварительное, не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю, официальное опубликование информации о возможности названного приобретения (часть 4 статьи 12). В определении от 23.06.2016 № 1374-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что норма части 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ обеспечивает необходимую преемственность отношений по ведению сельскохозяйственного производства на конкретном земельном участке, находящемся в долевой собственности.

Одним из условий реализации права на льготный выкуп принадлежащих муниципальному образованию долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения является использование сельскохозяйственной организацией (крестьянским (фермерским) хозяйством) земельного участка до регистрации права муниципальной собственности на земельные доли. Законом не установлены основания такого использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, не определен срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности. Доказательствами использования земельного участка могут быть не только договоры аренды, безвозмездного пользования, иные, заключенные в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством, но и любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие) в случае, если указанные субъекты использовали земельный участок без оформления правоотношений. При этом недопустимо приобретение земельных долей недобросовестным лицом. Использование должно быть законным и правомерным. Названной льготой не может воспользоваться лицо, действующее недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях самовольного захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях). Длительность использования, перерывы в использовании и другие обстоятельства использования земельного участка, с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности, также могут быть учтены при оценке добросовестности заявителя и наличия у него права на льготное приобретение долей в праве общей собственности на земельный участок. Аналогичный правовой подход продемонстрировал Верховный Суд Российской Федерации в определении от 25.07.2017 № 310-КГ16-21437 при раскрытии сути примененного в Законе № 101-ФЗ понятия использования земельного участка сельскохозяйственной организацией (крестьянским (фермерским) хозяйством). 

В пункте 1 статьи 177 Федерального закона от 26.19.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дано понятие сельскохозяйственной организации, которой могут быть юридические лица, основными видами деятельности которых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой, составляет не менее чем 50 % общей суммы выручки. 

Льготный порядок приобретения земельного участка возможен только для сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, а отсутствие у лица такого статуса лишает его права приобрести земельную долю на льготных условиях. Аналогичный правовой подход поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (пункты 24, 25 Обзора судебной практики № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, определения Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2017 № 310-КГ16-21437, от 31.08.2017 № 310- КГ17-6693).

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 3 постановления Пленума № 25). 

В пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разяснено, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дана рекомендация, согласно которой в отсутствие передачи арендодателем имущества арендатору, последний не становится его законным владельцем и, следовательно, не может использовать вещно-правовые способы защиты от действий третьих лиц. В отсутствие доказательств такой передачи права арендатора могут быть защищены путем истребования имущества в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжением договора и возмещением убытков, причиненных его неисполнением. 

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Общество-1 не является лицом, имеющим подлежащей судебной защите интерес в оспаривании договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок. Оно не обращалось в администрацию поселения с заявлением о приобретении земельной доли, не вступило во владение земельным участком, в том числе во исполнение решения общего собрания участников долевой собственности от 06.10.2017 о предоставлении земельного участка в аренду обществу-1, а также не доказало его соответствие критериям сельскохозяйственной организации. Общество-2 добросовестно использовало земельный участок до его обращения в администрацию поселения с заявлением о выкупе земельной доли. Заключение обществом-2 оспариваемого договора купли-продажи и переход к нему доли в праве собственности на земельный участок сами по себе не препятствуют обществу-1 в приобретении земельного участка в аренду. Поскольку приобретенная по оспариваемому договору доля является абстрактной, а в счет нее обществом-2 не выделен физический земельный участок, отсутствуют основания для вывода о том, что приобретение этой доли обществом-2 повлекло нарушение прав публичного собственника краевых земельных участков и невозможность их истребования из чужого незаконного владения в рамках отдельного производства. Департамент принял меры по судебной защите региональной собственности посредством обращения в компетентный суд с виндикационным иском. 

Иные доводы кассационных жалоб названные выводы не опровергают, основаны на добросовестном заблуждении заявителей относительно содержания и смысла вышеназванных норм, направлены, по сути, на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия для такой переоценки доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).  

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019 по делу № А32-3500/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Н.С. Мазурова

Судья								                                 А.И. Мещерин