Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-71139/23

02 июля 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 02 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 02 июля 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузиной К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "ВЕНИСА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды от 22.05.2012 № ЮА-164 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010301:93, при участии в заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

Третьи лица: 

Министерство жилищной политики Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); 

Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

ГОСУДАРСТВЕННОЕ КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ГОРОДА МОСКВЫ "УПРАВЛЕНИЕ ДОРОЖНО-МОСТОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

при участии в судебном заседании - согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрации городского округа Химки Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕНИСА" (далее - ответчик) с требованиями: 

1.Расторгнуть с ООО «Вениса» Договор аренды земельного участка ЮОА-164 от 22.05.2012, кадастровый номер 50:10:0010301:93, площадью 395 кв. м, категории земель «земли населённых пунктов», с видом разрешенного использования «для размещения автомоечного комплекса и кафе», расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, в районе Международного шоссе. 

2. Обязать ООО «Вениса» вернуть Администраций городского округа Химки Московской области земельный участок кадастровым номером 50:10:0010301:93, площадью 395 кв. м, категории земель «земли населённых пунктов», с видом разрешенного использования «для размещения автомоечного комплекса и кафе», расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, в районе Международного шоссе.

3. В случае неисполнения судебного акта в течение 14 дней с момента вступления судебного акта в законную силу взыскать с ООО «Вениса» (ОГРН: 

<

***> ИНН: 

<

***>) в пользу Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) судебную неустойку (астрент) в порядке п. 1 ст. 308.3 ГК РФ за каждый день неисполнения в размере 5 000 рублей в течении первых 30 дней неисполнения решения суда вступившего в законную силу, начиная с 31 дня неисполнения судебного акта с ежедневным прогрессивным увеличением судебной неустойки (астрента) на 2 000 руб. в день до момента фактического исполнения судебного акта. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) привлечены Министерство жилищной политики Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, ГОСУДАРСТВЕННОЕ КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ГОРОДА МОСКВЫ "УПРАВЛЕНИЕ ДОРОЖНО-МОСТОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА".

Истец обеспечил в судебное заседания явку представителя, требования поддержал, дал пояснения.

Третье лицо ГКУ ГОРОДА МОСКВЫ "УПРАВЛЕНИЕ ДОРОЖНО-МОСТОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" в судебное заседание явилось, дал пояснения по иску.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и иных третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы представителя истца, третьего лица, суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодателем) и ООО "Вениса" (арендатором) заключен договор аренды от 22.05.2012 № ЮА-164, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010301:93, общей площадью 395 кв.м., по адресу: Московская область, г. Химки, в районе Международного шоссе, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение автомоечного комплекса и кафе.

Пунктом 1.3 договора установлено, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Срок аренды участка составляет 49 лет с момента передачи участка по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора.

На основании пункта 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя или по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством (пункт 5.4.5 договора).

Согласно выписке из ЕГРН договор аренды земельного участка от 22.05.2012 №ЮА-164 зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010301:93 передан арендатору по акту приема-передачи.

Истцом указано, что 26.06.2023 им осуществлен акт выездного обследования (л.д.28), при котором проведен осмотр указанного земельного участка на предмет соблюдения условий договора и соответствия виду разрешенного использования, в результате чего зафиксировано, что участок не огорожен, доступ неограничен.

Претензией от 13.07.2023 администрация предложила обществу досрочно расторгнуть договор в связи с неиспользованием земельного участка.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, и указано выше, претензией от 13.07.2023 администрация предложила ООО "Вениса" досрочно расторгнуть договор аренды от 22.05.2012 № ЮА-164.

Данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации в качестве юридического лица.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В обоснование требования о расторжении договора аренды от 22.05.2012 № ЮА-164 истцом представлен акт от 26.06.2023 выездного обследования (л.д.28),  произведен осмотра земельного участка ос кадастровым номером 50:10:0010301:93, которым установлено, что территория участка не огорожена, доступ не ограничен.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлен ООО "Вениса" под размещение автомоечного комплекса и кафе, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

Судом установлено, что по заданию ООО "Вениса" изготовлен Проект предприятия автомоечного комплекса и кафе, предназначенного для размещения на арендуемом земельном участке, арендатором принимаются меры по осуществлению технологического присоединения к электрическим сетям, по подключению к городской системе дождевой канализации для проектирования и строительства объекта, подготовлен бизнес-план автомойки "Вениса", заключен инвестиционный договор на строительство от 23.11.2017 № ВР11/17, договор на выполнение проектных работ от 22.05.2017, получен градостроительный план земельного участка № RU50301000-MSK019873, в котором определены границы зон для расположения здания; эскизный проект здания автомойки по адресу: Московская область, г.о. Химки, земельный участок с кадастровыми номерами 50:10:0010301:93; также на основании договора от 11.07.2019 № 817, заключенного с МП "АПУ-Химки", подготовлено заключение кадастрового инженера на спорный земельный участок, согласно которому на земельном участке просел грунт, проведен кабель и установлен колодец и световой фонарь; в соответствии с письмом МУП "Химводосток" от 28.09.2020 исх. № 2020/303 городские сети ливневой канализации вблизи земельного участка отсутствуют; ООО "ЦИТЭО" в письме от 13.11.2020 № 298 сообщило о наличии технической возможности присоединения к сетям водоснабжения и водоотведения (10 куб.м. в сутки); ООО "Энергостандарт" в письме от 13.11.2020 № 257 сообщило о наличии технической возможности присоединения к электрическим сетям.

Кроме того, согласно представленной в материалы дела проектной документации в границах спорного участка ответчиком планируется строительство объекта как легковозводимой конструкции, по своим технических характеристикам не относящейся к объектам, для строительства которых требуется получение разрешения на строительство.

Иных доказательств неиспользования земельного участка для целей строительств истцом в материалы дела не представлено, судом не установлено.

Указанные обстоятельства, подтверждены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 28.12.2020 по делу № А41-46993/19, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2021, а также решением Арбитражного суда Московской области от 09.03.2016 по делу №А41-86837/15.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Также суд отмечает, что Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 12.04.2022 № 18668 «Об установлении публичного сервитута на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010301:93» в соответствии с главой V.7 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве», постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы», решением Рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии по вопросам градостроительной деятельности города Москвы (протокол от 21 марта 2022 №11) установлен публичный сервитут на указанный земельный участок.

Пунктом 1 Распоряжения от 12.04.2022 № 18668 утверждены границы зоны действия публичного сервитута площадью 299 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010301:93.

Срок публичного сервитута установлен сроком на два года 10 месяцев на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010301:93, предоставленный на праве аренды ООО «ВЕНИСА», для обеспечения строительства объекта городского заказа «Строительство путепроводов на пересечении Октябрьского направления Московской железной дороги в 2 районе 24-25 км Ленинградского шоссе с необходимой для их функционирования улично-дорожной сетью».

Обладателем публичного сервитута является ГКУ «УДМС» (почтовый адрес: ул. Намёткина, д. 6, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) (пункт 3 распоряжения).

Третьим лицом в судебном заседании указано, что в сведениях из ЕГРН были указаны некорректные сведения о периоде установления сервитута.

Таким образом, с учетом представленных в материалы дела доказательств, в том числе публичного сервитута на часть земельного участка, оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается принятие ответчиком мер, направленных на использование земельного участка по целевому назначению, суд приходит к выводу, что требования Администрации городского округа Химки Московской области являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                         Д.Н. Москатова