Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

         

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-21184/2018

г. Челябинск

07 марта 2019 г.

Резолютивная часть решения оглашена 04 марта 2019 г. 

          Решение в полном объеме изготовлено 07 марта 2019 г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, 

о взыскании 7 364 562 руб. 32 коп.,

при участии в судебном заседании:

истец - представитель ФИО2, доверенность от 09.01.2019, служебное удостоверение,

                                           УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, комитет) 04.07.2018 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды УЗ№002390-К-2008 от 22.07.2009 в период с 01.01.2011 по 31.03.2018 в размере 2 767 948 руб. 80 коп., пени за просрочку платежей за период с 01.04.2011 по 31.03.2018 в размере 4 596 613 руб. 46 коп., продолжить начисление неустойки на сумму задолженности 2 767 948 руб. 80 коп. с 01.04.2018 по день фактического уплаты долга в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства. 

Истец исковые требования поддерживает в полном объеме, основывая их на ст. 307, 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давностьи (л.д.96).

Ответчик в судебное заседание не явился, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (л.д. 96, 112). Дело рассмотрено в его отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив представленные доказательства по делу, заслушав представителя истца, арбитражный суд считает заявленные требования  подлежащими удовлетворению частично в силу следующего. 

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Первого заместителя главы города Челябинска от 21.07.2009 №2860-д (л.д. 23 т.1) между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и обществом «МЖК Полет» (арендатор) подписан договор УЗ№002390-К-2008 аренды земли города Челябинска от 22.07.2009 (л.д. 24-32), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:161 площадью 1 709 кв.м., расположенный по ул. Работниц в Калининском районе города Челябинска, для строительства жилого дома без проведения торгов (конкурсов, аукционов), сроком на два года.

Размер арендной платы определен в приложении (Форма №2), являющемся неотъемлемой частью договора (п.2.1. договора).

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форма №2).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает  пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (п.6.3. договора).

На основании договора от 06.04.2010 общество «МЖК Полет» передало обществу «Стройинвест» права и обязанности по договору аренды земли г. Челябинска УЗ№002390-К-2008 от 22.07.2009 (л.д.35-37).

Дополнительным соглашением от 05.10.2011 срок договора аренды продлен до 31.12.2012 (л.д. 38). 

Дополнительным соглашением от 04.12.2014 срок договора аренды продлен до 31.12.2016 (л.д. 39).

Земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:36:00000000:161 поставлен на кадастровый учет 18.08.2005 (л.д. 40).

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды как заключенный.

Обществу «Стройинвест» выдано разрешение на строительство от 20.08.2012 №RU74315000-1-ж-2012 на объект капитального строительства жилого дома (л.д. 95). 

23.10.2018 специалистами отдела муниципального земельного контроля комитета проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:161, в ходе которого установлено, что на земельном участке расположен незавершенный строительством объект (многоэтажный дом), на участке проведены работы по благоустройству территории (построены пешеходные дорожки и парковка для автотранспорта) (л.д. 79-81).

Право собственности на Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0614011:857, площадью застройки 692,2 кв.м. зарегистрировано за обществом «Стройинвест» (л.д.87-92).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, п. 4.2.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

По расчетам истца у ответчика образовалась задолженность по договору аренды за пользование земельным участком за период с 01.01.2011 по 31.03.2018 в размере 2 767 948 руб. 80 коп. (л.д.10-12).

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Истцом расчет аренды с 01.01.2011 по 13.08.2011 произведен на основании закона Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО, решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 №32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска». При расчете аренды истцом применены следующие коэффициенты: 

- кадастровая стоимость земельного участка в размере 4 693 864 руб. 32 коп. до 23.02.2012, в размере 15 021 504 руб. 66 коп. в период с 24.02.2012 по 06.12.2015, в размере 18 548 836 руб. 58 коп. в период с 07.12.2015;

- ставка арендной платы 0,3% (предоставленных на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности) в период с 01.01.2011 по 20.07.2011 и с 21.07.2011 по 13.08.2011 в размере 0,5% (предоставленных для строительства объектов в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства);

- коэффициент К3 равный 1 (льготы отсутствуют) в период с 01.01.2011 по 13.08.2011;

-  коэффициент К1 равный 1,13 (строительство) в период с 01.01.2011 по 13.08.2011; 

- коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе К2 равный 3,4 (Калининский район) в период с 01.01.2011 по 13.08.2011.

С 14.08.2011 по 31.03.2018 расчет арендной платы произведен на основании  Закона Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО и от 30.10.2008 №316-ЗО, п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» по формуле кадастровая стоимость земельного участка х 5% = арендная плата за землю

У сторон нет спора в отношении методики расчета арендной платы, размера кадастровой стоимости, коэффициентов К1, К2, К3. 

При расчете арендной платы истец применяет ставку арендной платы 0,5% (для строительства объектов в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства) в период с 21.07.2011 по 13.08.2011.

В отношении соответствующих земель, к которому относится и спорный земельный участок по указанному договору, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где «Скад» - кадастровая стоимость земельного участка, «Сап» - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), «К1» - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, «К2» - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, «К3» - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Частью 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО установлено, что ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка принимаются равными: 0,3% - в отношении земельных участков, в том числе, предоставленных на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства (подпункт «е» пункта 2), 0,5% - в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов, в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства (пункт 4).

В настоящем случае комитет исчислил задолженность по арендной плате с применением ставки 0,5%.

Между тем, понятие «норматива продолжительности строительства», указанного в части 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО в качестве критерия для применения ставки арендной платы в размере 0,3% либо 0,5%, названным Законом не предусмотрено.

В тексте договора аренды значение либо порядок определения «норматива продолжительности строительства» не указаны. Договором установлен лишь срок его действия, что не является идентичным. Исковые требования комитет заявил на основании существующих арендных правоотношений сторон в соответствии со ст. 621 ГК РФ. Соответственно, срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, не может быть применен и одновременно как «норматив продолжительности строительства».

Кроме того, в силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 указанной статьи).

Таким образом, застройщик имеет право приступить к строительству только после получения соответствующего разрешения на строительство.

В силу части 19 указанной статьи разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Обществу «Стройинвест» выдано разрешение на строительство от 20.08.2012 №RU74315000-1-ж-2012 на объект капитального строительства жилого дома с учетом продления сроком 31.12.2018 (л.д. 95). 

Таким образом, Комитет в одностороннем порядке применил значение ставки арендной платы в повышенном размере 0,5%, однако, доказательства в подтверждение превышения обществом установленного норматива продолжительности строительства не представил.

Тем самым, не имеется оснований для применения правила пункта 4 части 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО.

Вместе с тем, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности к требованиям за период с 01.01.2011 по 05.07.2015 (л.д.96).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст.195 ГК РФ).

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст.196 ГК РФ).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст.201 ГК РФ).

Течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок (ст.203 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Отнесение претензионного порядка к процедуре разрешения споров во внесудебном порядке не противоречит содержанию п. 3 ст. 202 ГК РФ, в котором перечень таких процедур не является исчерпывающим, и соответствует разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени. 

Установленный в ч. 5 ст. 4 АПК РФ тридцатидневный срок для соблюдения процедуры претензионного урегулирования спора носит общий характер и в силу прямого указания в данной статье применяется, если иной срок не установлен законом либо договором.

С претензией об оплате задолженности за период с 01.01.2011 истец обратился к ответчику 21.05.2018 (л.д.18-22).

С рассматриваемым иском истец обратился 04.07.2018 (л.д.3).

Следовательно, с учетом факта приостановления течения срока исковой давности, в связи с принятием комитетом 21.05.2018 мер к урегулированию спора в претензионном порядке, суд приходит к выводу о том, что за период, предшествующий 04.06.2015, общий трехлетний срок исковой давности пропущен.

Вместе с тем, согласно пункту 2.1. договора размер и сроки внесения арендной платы определен в приложении (Форма №2), являющемся неотъемлемой частью договора.

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форма №2).

Учитывая вышеизложенное, обязательство по оплате за первый квартал (с 01.01.2015 по 31.03.2015) наступило 01.04.2015, за второй квартал (с 01.04.2015 по 30.06.2015), за третий квартал (с 01.07.2015 по 30.09.2015) наступило 01.10.2015 и с этого времени истец должен был узнать о задолженности за третий квартал, следовательно, срок исковой давности подлежит применению до 30.06.2015.

Следовательно, задолженность по арендной плате подлежит взысканию с 01.07.2015 по 31.03.2018 

К расчету арендной платы с 01.07.2015 по 31.03.2018 не подлежит применению п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», поскольку договор аренды заключен сторонами в 2009 году. 

На основании вышеизложенного, арендная плата за период с 01.07.2015 по 31.03.2018 составила 504 817 руб. 79 коп. согласно информационному расчету (л.д.107-108). 

Истцом заявлено о взыскании пени за просрочку платежей за период с 01.04.2011 по 31.03.2018 в размере 4 596 613 руб. 46 коп., продолжить начисление неустойки на сумму задолженности 2 767 948 руб. 80 коп. с 01.04.2018 по день фактического уплаты долга в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 6.3. договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает  пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Поскольку к задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.06.2015 применен срок исковой давности, неустойка подлежит начислению за период с 01.10.2015 по 31.03.2018.

Истцом в материалы дела представлен информационный расчет неустойки за период 01.10.2015 по 31.03.2018 на сумму 680 658 руб. 69 коп. (л.д. 110), который судом проверен признан верным. 

Оснований для освобождения ответчика от ответственности по п. 1 ст. 401 ГК РФ суд не находит.

По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Согласно п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом ст.ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 9 626 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность в сумме 504 817 руб. 79 коп., пени в сумме 680 658 руб. 69 коп., продолжить взыскание пени на сумму задолженности 504 817 руб. 79 коп. с 01.04.2018 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 0,3% от размера задолженности за каждый день просрочки исполнения обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.   

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9 626 руб.     

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья           А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru  или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.