﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-26435/2018

г. Краснодар

19 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – администрации муниципального образования город Краснодар, ответчика – индивидуального предпринимателя Саркисяна Меружана Ивановича (ИНН 230800377000, ОГРНИП 309230819100018), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Павловой Татьяны Вениаминовны, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2019 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2019 (судьи Нарышкина Н.В., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу № А32-26435/2018, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Саркисяну М.И. (далее – предприниматель) об истребовании из чужого незаконного владения ответчика земельного участка с кадастровым номером 23:43:0428016:2825, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 150/19; признании отсутствующим права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:2825, указав в решении, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о прекращении права собственности предпринимателя на указанный земельный участок, а также что оно является основанием государственной регистрации права собственности муниципального образования город Краснодар на указанный земельный участок.

Требования мотивированы недействительностью сделки – договора купли-продажи от 24.02.2012 № 148 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0428016:1141, заключенного администрацией и ООО «Животновод» (далее – общество), что влечет недействительность всех последующих сделок с земельными участками, образованными из исходного.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление), Павлова Т.В.

Решением от 11.06.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.08.2019, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды руководствовались статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пунктами 37 – 39 совместного постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), установив, что договор купли-продажи земельного участка от 24.04.2012 № 148 между администрацией и обществом заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования участком (кадастровый номер 23:43:0428016:1441). Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии воли истца на отчуждение недвижимого имущества. Ссылка органа местного самоуправления на решение суда общей юрисдикции от 27.07.2016 по делу № 2-3184/16, которым признаны недействительными договор купли-продажи от 24.04.2012 № 148 земельного участка и последующие сделки, не принята во внимание с указанием на пункт 39 постановления № 10/22, согласно которому недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Предприниматель является добросовестным приобретателем, поскольку не знал и не имел возможности знать о том, что лицо, у которого он возмездно приобрел имущество, не имело правомочий на его отчуждение. Предоставление администрацией земельного участка в собственность общества в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования не может рассматриваться как выбытие земли из владения администрации помимо ее воли, поскольку данные действия во исполнение норм федерального закона, обязывающего землепользователя переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, являются осуществлением публичной обязанности и не могут противоречить или не соответствовать действительной воле публичного собственника земельного участка. Доказательства, свидетельствующие о выбытии земельного участка из владения администрации помимо воли публичного собственника (хищение, мошеннические действия, фальсификация документов, утрата имущества, отмена решения суда, на основании которого администрация обязана к предоставлению земельного участка в собственность) не представлены. Павлова Т.В., у которой предприниматель приобрел спорный земельный участок, также являлась лицом, имеющим право на его отчуждение (право Павловой Т.В. на землю зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; далее – ЕГРП, ЕГРН). Кроме того, суды исходили из разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления № 10/22 и пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», такой способ защиты как признание права отсутствующим может быть реализован только в случае, если заявлен владеющим лицом. Администрация не представила доказательств фактического владения испрашиваемым земельным участком. При этом незастроенность земельного участка не свидетельствует о непоступлении земельного участка во владение ответчика или о выбытии данного участка из владения. Ответчик сделал заявление о применении срока исковой давности, по которому суды указали, что об обстоятельствах выбытия спорного имущества из собственности администрации она могла и должна была знать не позднее февраля 2012 года, то есть в момент регистрации права собственности за обществом на исходный участок (23:43:0428016:1141). Смена владельца земельного участка не является основанием для восстановления срока на защиту права собственности.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 11.06.2019 и апелляционное постановление от 05.08.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что в ЕГРН имеется запись о праве собственности на земельные участки, возникшем на основании сделки, являющейся недействительной (ничтожной). Администрация стороной договоров купли-продажи, по которым спорный земельный участок перешел ответчику, не является, поэтому такой способ защиты права как применение последствий недействительности ничтожной сделки, не восстановит прав истца. Таким образом, администрация избрала два способа защиты: истребование из чужого незаконного владения и признание отсутствующим права ответчика с одновременным признанием права собственности администрации. Иск о признании права собственности на недвижимое имущество представляет собой требование лица, считающего себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункты 58, 59 постановления № 10/22). Наличие зарегистрированного права собственности ответчика препятствует заявителю распоряжаться спорным земельным участком. Вместе с тем, удовлетворение данного требования приведет к исключению из ЕГРН сведений о недействительной (ничтожной) сделке и восстановлению прав истца как законного собственника. Суды не учли, что при переоформлении права выкупа земельного участка общество не сообщило администрации о наличии на объекте транспортной инфраструктуры, однако, данные обстоятельства установлены Советским районным судом города Краснодара в ходе рассмотрения дела № 2-3184/16. Согласно пункту 2 статьи 178 Гражданского кодекса при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, таких качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные. Учитывая, что содержание договора не соответствует воле администрации по передаче земельных участков, на которых расположены объекты транспортной инфраструктуры (дороги), сделка совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены. Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, решением Советского районного суда города Краснодара от 27.07.2016 по делу № 2-3184/16 удовлетворены исковые требования Любивого Г.В. и Стрижко Г.И. к администрации, Мирошниченко Д.В., Чолакяну Р.В., Новак О.А., Лебедь В.Д. о признании недействительными в силу ничтожности договора купли-продажи от 24.02.2012 № 148 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0428016:1141 площадью 257 050 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, почтовое отделение № 27, заключенный обществом и администрацией, сделки общества с Мирошниченко Д.В., Чолакяном Р.В., Новак О.А., Лебедем В.Д., повлекшие за собой возникновение прав на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0428016:1203, 23:43:0428016:1204, 23:43:0428016:1205, 23:43:0428016:1206, 23:43:0428016:1207, 23:43:0428016:1208, 23:43:0428016:1209, 23:43:0428016:1210, 23:43:0428016:1211, 23:43:0428016:1212. Суд применил последствия недействительности сделок путем исключения из ЕГРП сведений (записи) о регистрации прав собственности на указанные земельные участки и обязал Мирошниченко Д.В., Чолакяна Р.В., Новак О.А., Лебедя В.Д. возвратить администрации земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0428016:1203, 23:43:0428016:1204, 23:43:0428016:1205, 23:43:0428016:1206, 23:43:0428016:1207, 23:43:0428016:1208, 23:43:0428016:1209, 23:43:0428016:1210, 23:43:0428016:1211, 23:43:0428016:1212, а также снять с государственного кадастрового учета данные земельные участки путем исключения из государственного кадастра недвижимости сведений об этих объектах.

Из письма филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 05.09.2017 № 12252/01-6 следует, что из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0428016:1441 образован ряд земельных участков, в числе которых участок с кадастровым номером 23:43:0428016:2825 (т. 1, л. д. 27).

Согласно выписке из ЕГРН от 08.06.2018 № 23/001/078/2018-5773 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0428016:2825, ранее входящего в состав земельного участка 23:43:0428016:1441, 23.12.2015 зарегистрировано право собственности Павловой Т.В.; а 11.04.2016 – за Саркисяном М.И.

Ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора купли-продажи от 24.04.2012 № 148 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0428016:1441, а также всех последующих сделок, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса). Виндикационный иск представляет собой требование не владеющего вещью собственника к владеющему вещью лицу, не являющемуся собственником. Цель предъявления такого иска – возврат конкретной вещи во владение лицу, доказавшему свои права на истребуемое имущество (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.02.2010 № 13944/09).

По делу об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на имеющийся в натуре земельный участок определенной площади и в определенных границах, а также то обстоятельство, что конкретное лицо владеет этим земельным участком незаконно. В случае недоказанности одного из перечисленных обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен быть не может (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2015 по делу № 4-КГ15-39).

Собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (пункты 32, 36 постановления № 10/22).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений, имущество может быть истребовано собственником у недобросовестного приобретателя, а также у добросовестного приобретателя – в случае, если оно было утеряно собственником либо выбыло из владения последнего помимо его воли.

При разрешении спора суды указали на отсутствие доказательств тому, что исходный земельный участок выбыл из владения публичного собственника помимо его воли. Действия администрации совершены во исполнение норм федерального закона, обязывающего землепользователя переоформить право постоянного (бессрочного) пользования, и являются осуществлением публичной обязанности. Поскольку обстоятельства выбытия земельного участка из владения представителя публичного собственника помимо его воли не доказаны, принимая во внимание, что администрация в исковом заявлении признает добросовестность его приобретения обществом, суды не усмотрели оснований для удовлетворения виндикационного требования.

Коллегия окружного суда считает вывод судебных инстанций о недоказанности администрацией оснований для удовлетворения заявленных требований, необоснованным, исходя из следующего.

В соответствии с решением Советского районного суда города Краснодара от 27.07.2016 по делу № 2-3184/16 общество на основании договора купли-продажи от 24.04.2012 № 148 переоформило право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земель (территорий) общего пользования (дорог), составляющих исходный земельный участок (кадастровый номер 23:43:0428016:1141). В этой связи судам следовало учесть, что переоформление земель (дорог) общего пользования юридическим лицом на право собственности не является исполнением уполномоченным органом публичной обязанности в смысле, придаваемом такому переоформлению Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Ссылаясь на то, что администрация в исковом заявлении признает добросовестность приобретения имущества ответчиком, суды не учли, что данное обстоятельство истец связывает именно с возмездным характером приобретения обществом спорного земельного участка, тогда как возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя (пункт 37 постановления № 10/22).

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 постановления № 10/22).

Конституционный Суд в Постановлении от 22.06.2017 № 16-П указал, кто является добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации. Им является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Решением Советского районного суда города Краснодара от 27.07.2016 по делу № 2-3184/16 подтвержден факт незаконного переоформления обществом права постоянного (бессрочного) пользования в отношении исходного земельного участка, поскольку объектом переоформления (купли-продажи) явились земли (территории) общего пользования (дороги). Данный факт установлен судом общей юрисдикции по результатам исследования представленных доказательств, в том числе кадастрового паспорта исходного участка, картографических и фотоматериалов. В этой связи последующие сделки в отношении земельных участков (земель общего пользования), образованных (в результате раздела) из исходного участка с кадастровым номером 23:43:0428016:1141 также признаны недействительными. В отношении образованных (из исходного) земельных участков суд общей юрисдикции применил последствия недействительности ничтожных сделок. Поскольку спорные участки образованы из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0428016:1141, постольку необходимо исходить из презумпции отнесения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0428016:2825 к территориям (дорогам) общего пользования, пока не будет доказано обратное. Приобретение обществом земельных участков, являющихся частью территории (земель) общего пользования (администрация в исковом заявлении сослалась на решение по делу № 2-3184/16), свидетельствует о недобросовестности приобретателя имущества. В случае подтверждения данного факта, обстоятельства выбытия земельных участков из владения публичного собственника не будут иметь правового значения для разрешения виндикационного требования администрации. Между тем, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, опровергающие довод истца о приобретении обществом в собственность части земель (территорий) общего пользования (дорог). Вместе с тем по сведениям публичной кадастровой карты, по земельному участку с кадастровым номером 23:43:0428016:2825 проходит дорога (данные обстоятельства суды не проверили).

Если спорные участки являются частью земель (дорог) общего пользования (обратное материалами дела не подтверждается), то общество не могло вступить во владение такими участками, которые, в свою очередь, не могут считаться выбывшими из владения публичного собственника (как часть объекта инженерной инфраструктуры, размещенного в границах муниципального образования). Следовательно, обстоятельства владения спорными земельными участками имеют существенное значение для правильного разрешения требования администрации о признании отсутствующим права на данные участки и возможности применения к отношениям сторон норм Гражданского кодекса об исковой давности.

Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права. Вместе с тем в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (пункт 57 постановления № 10/22).

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

Основаниями для отмены решения, постановления судов первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Исходя из обстоятельств данного спора и норм права (разъяснений), подлежащих применению, вывод судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований администрации не может быть признан окружным судом правильным. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию представленных доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся и дополнительно представленные доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям). Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2019 по делу № А32-26435/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

А.И. Мещерин

Е.Г. Соловьев