ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-23387/2023

25 октября 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   18 октября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 октября 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи Н.С. Полубехиной,

судей М.В. Балакир, В.В. Черемошкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:  

от общества с ограниченной ответственностью «Райз Девелопмент»: ФИО2 по доверенности от 10.10.2022,

от общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль»: ФИО3 по доверенности от 10.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-30587/2023) общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2023 по делу № А56-23387/2023 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Райз Девелопмент»

к обществу с ограниченной ответственностью «М-Стиль»

о взыскании,  

установил:

ООО «Райз Девелопмент» (далее – истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к ООО «М-Стиль» (далее - ответчик, арендодатель) о взыскании 87 971,95 руб. неосновательного обогащения, 2 982,61 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами с 27.09.2022 по 10.03.2023, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга с 11.03.2023 по день исполнения решения суда.

Определением от 20.03.2023 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 18.05.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением от 20.07.2023 иск удовлетворен частично, суд взыскал с ООО «М-Стиль» в пользу ООО «Райз Девелопмент» 65 589,86 руб. неосновательного обогащения, 2 223,77 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 10.03.2023, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга по правилам статьи 395 ГК РФ с 11.03.2023 по день исполнения решения суда, 2 801 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Не согласившись с указанным решением, ООО «М-Стиль» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит изменить его резолютивную часть, отказав в удовлетворении иска ООО «Райз Девелопмент». 

В обоснование податель жалобы ссылается на представление доказательств, обосновывающих зачет суммы депозита, уплаченной арендатором по договору аренды в размере 103887,95 руб., в счёт оплаты стоимости восстановительного ремонта; обращает внимание на наличие дефектационного акта от 09.09.2022 № 1 и локальной сметы от 09.09.2022 № 1, которой подтверждена стоимость восстановительного ремонта. При этом указывает на непредставление доказательств того, что данная стоимость является чрезмерной, в том числе посредством представления иного расчета стоимости со стороны истца либо заявления ходатайства о назначении соответствующей экспертизы. ООО «М-Стиль» считает, что определенная арендодателем в локальной смете стоимость работ по устранению дефектов помещения является обоснованной и достоверной, в связи с чем основания для взыскания денежных средств в судебном порядке отсутствовали.

ООО «Райз Девелопмент» представлен отзыв, в котором изложены возражения по апелляционной жалобе.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на Интернет-сайте «Картотека арбитражных дел».

Представитель ООО «М-Стиль» доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ООО «Райз Девелопмент» против её удовлетворения возражал.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком 01.07.2020 заключен договор аренды № 1676/20, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого здания с кадастровым номером 78:06:0002095:2012, площадью 4359,2 кв.м., этажностью 6, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург. Большой пр. 13.0., д. 80. лит. А для использования под офис. Общая площадь передаваемой части здания (помещения) в аренду составляет 76 кв.м (часть помещения 1-Н, комн. № 82,97, 3 этаж).

Согласно пункту 7.1 договора он заключен на неопределенный срок.

При этом абзацем первым пункта 2.2.26 договора аренды в редакции, установленной дополнительным соглашением № 01 от 01.07.2021, предусмотрено, что арендатор обязуется письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за шесть календарных месяцев о предстоящем освобождении помещения в случае намерения расторгнуть договор.

Пунктом 3.5.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по внесению депозита в размере 169 480 руб., за счет которого обеспечивается исполнение любого из обязательств арендатора по договору.

Пунктами 2.2.8-2.2.11 договора были предусмотрены обязанности арендатора по содержанию помещения, а также определен порядок его осмотра арендодателем и порядок возврата объекта после аренды.

В соответствии с пунктом 2.2.10 арендатор обязан передать помещение либо часть помещения при его освобождении (в связи с расторжением/прекращением настоящего договора/изменением настоящего договора в связи с отказом арендатора от части помещения) по акту не позднее срока истечения договора, даты его расторжения либо изменения, в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

В случае ухудшения состояния (с учетом нормального износа) помещения вследствие деятельности арендатора, в течение срока действия настоящего договора и/или при освобождении помещения (либо его части) по любому основанию арендатор обязан в течение 10-ти рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего требования возместить арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписании дефектационного акта арендатором в течение 10-ти дней с даты его направления арендатору, односторонний акт, подписанный арендодателем, является основанием возмещения арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта. Споры, возникающие между сторонами по поводу стоимости восстановительного ремонта, разрешаются сторонами в порядке, установленном пунктом 8.1 настоящего договора.

При этом в данном пункте особо оговорено, что нормальный износ не включает в себя: наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна); механических повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, на напольном покрытии от кресел и стульев и т.п.).

Помещение передано в аренду по акту сдачи-приемки помещения от 01.07.2020.

09.02.2022 арендатор направил арендодателю письмо о намерении освободить объект и просил рассмотреть возможность досрочного (до истечения предусмотренных пунктом 2.2.26 договора шести месяцев) расторжения договора аренды.

Арендодатель письмом от 04.03.2022 № 432-5/22 известил арендатора об отказе от расторжения договора аренды ранее чем через 6 месяцев, а также указал, что готов принять помещение по акту сдачи-приемки 02.09.2022 после выполнения арендатором всех обязательств по договору аренды.

02.09.2022 сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды. В этот же день стороны подписали акт сдачи-приемки помещения и дефектационный акт, в котором указано наличие следующих дефектов возвращаемого помещения:

- потертости и царапины на местах расстановки мебели, пятна на плитах, вздутия в местах стыков некоторых плит, следы от скотча, общая площадь повреждений 20 кв.м (12 кв. м в помещении № 97 + 8 кв. м в помещении № 82); 

- отсутствие уголков плинтуса 7 шт. (6 шт. в помещении № 97 + 1 шт. в помещении № 82), плинтусов со сколами 6 п.м. (в помещении № 97); 

- разрегулирована фурнитура дверных блоков, дверной замок вышел из строя (1 шт. в помещении № 97 + 1 шт. в помещении № 82); 

- в связи с сильным износом требуется замена оконных ручек и сервисное обслуживание оконных механизмов (2 шт. в помещении № 97 + 2 шт. в помещении № 82).

Указанный дефектационный акт подписан арендатором с замечаниями, а именно: арендатор не согласен с площадь подлежащего замене напольного покрытия, ссылаясь на то, что часть повреждений, на который ссылается арендодатель в принципе отсутствует, а часть повреждений может быть устранена посредством мытья пола и восстановления глянцевого слоя. Также в акте указано, что все двери и окна находятся в рабочем состоянии.

09.09.2022 арендодатель направил арендатору локальную смету № 1 на выполнение ремонтных работ в помещении на общую сумму 86 573,29 руб., не считая НДС (103 887,95 руб., включая НДС), из которых: отделочные работы на сумму 10 648,21 руб., не считая НДС; работы, связанные с заменой оконных ручек, на сумму 6 169,76 руб., не считая НДС; работы по замене напольного покрытия на сумму 63 823,10 руб., не считая НДС; сервисное обслуживание дверей и окон на сумму 5 932,22 руб., не считая НДС.

Арендатор отказался от согласования локальной сметы, полагая, что указанные в ней работы не связаны с восстановлением реально существующих повреждений. Однако, несмотря на возражения арендатора, арендодатель удержал стоимость восстановительного ремонта в сумме 103 887,95 руб. из депозита, внесенного по договору аренды, о чем сообщил истцу в письме № 1750-5/22 от 27.09.2022.

Для оценки стоимости восстановительного ремонта истец заключил с ООО «Единый центр оценки и экспертиз» договор № 2768-Ма от 05.10.2022 на определение рыночной стоимости ущерба, нанесенного нежилым помещениям, расположенным по адресу: 

<

...>, лит. А. пом. 308 и пом. 309 (

<

...>, лит. А, часть помещения 1-Н. комн. № 82, № 97). Согласно экспертному заключению специалиста № 2768-Ма от 25.10.2022 стоимость ремонта составляет 15 916 руб.

Истец, полагая, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде разницы между удержанной суммой в счет восстановительного ремонта помещения и реальной стоимостью такого ремонта в размере 87 971,95 руб., обратился в арбитражный с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удержания ООО «М-Стиль» 65589,86 руб. обеспечительного платежа, в связи с чем удовлетворил исковые требования в данной части. При этом судом учтено отсутствие оснований для взыскания 38264,14 руб., исходя из того, что использование указанной суммы в целях проведения восстановительного ремонта документально подтверждено. В этой связи судом признано обоснованным требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных от суммы удовлетворенных требований за период с 27.09.2022 по 10.03.2023.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, письменные возражения истца, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимо доказать приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, а также обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2 статьи 381.1 ГК РФ).

В данном случае пунктом 2.2.11 договора стороны предусмотрели обязанность арендодателя оплатить стоимость восстановительного ремонта в случае ухудшения состояния возвращаемого помещения (с учетом нормального износа), особо оговорив, что к нормальному износу не относятся наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна); механический повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, на напольном покрытии от кресел и стульев и т.п.).

Как правильно указал суд первой инстанции, из буквального толкования приведенных положений договора вытекает обязанность арендатора провести восстановительный ремонт помещения в случае его возврата с повреждениями, не являющимися нормальным износом, а не полный косметический ремонт помещений. В этой ситуации для проведения восстановительного ремонта допустимым и разумным является проведение ремонта с частичной заменой поврежденных элементов.

Между тем, возражая против заявленных требований, арендодатель ссылался на то, что за счет обеспечительного платежа им произведена компенсация стоимости восстановительного ремонта помещения на сумму 103 887,95 руб.

Как видно из локальной сметы, составленной ответчиком, и из заключения эксперта, представленного истцом, необходимость замены напольного покрытия и восстановления уголков, сторонами не оспариваются, в то же время истец указал, что площадь замены составляет 9 кв.м., а ответчик исходит из необходимости выполнения ремонта на площади 20 кв.м.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что на фотоматериалах, приложенных к дефектационному акту, зафиксировано наличие потертостей и загрязнений напольного покрытия разной интенсивности. Поскольку из условий договора следует, что любые загрязнения и потертости на напольном покрытии не относятся к нормальному износу, апелляционная коллегия считает правильными выводы суда о том, что независимо от степени таких недостатков, их устранение по всей площади напольного покрытия, требующего восстановления, в данном случае - 20 кв.м., подлежит компенсации арендатором.

Судом первой инстанции обоснованно принята стоимость на восстановление данного участка напольного покрытия, приведенная ответчиком в локальной смете, поскольку она составлена с использованием сметной стоимости именно тех материалов, которые использовались при проведении ремонта. Согласно смете стоимость частичной разборки напольного покрытия, работ по устройству плиток, плинтусов и угловых элементов со стоимостью самих напольных плиток составляет 38 264,14 руб. 

При этом апелляционная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, считает недоказанным тот факт, что затраты на ремонт напольного покрытия превысили 38 264,14 руб. Во второй части сметы ответчиком указаны дополнительные накладные расходы, затраты на материалы, не учтенные расценками, затраты на эксплуатацию машин и пр. Между тем несение указанных затрат в ходе рассмотрения заявления не раскрыто, их обоснованность в порядке апелляционного производства не доказана.

Суд первой инстанции также обоснованно указал, что разрегулировка оконных и дверных блоков происходит в ходе их эксплуатации и связана с естественным износом, в связи с чем необходимость проведения сервисного обслуживания и затраты на его проведение относятся на арендодателя, поскольку иное прямо в договоре не прописано.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции, с учётом документально подтвержденной стоимости расходов на ремонтные работы в размере 38 264,14 руб., правомерно взыскано с ответчика 65589,86 руб. неосновательного обогащения.

В силу положений пункта 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку требование истца признано обоснованным в размере 65 589,86 руб., сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.09.2022 по 10.03.2023, составляет 2 223,77 руб.

Доводы подателя жалобы не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2023 по делу № А56-23387/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль» - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

 

Судьи

 

М.В. Балакир

 

 В.В. Черемошкина