АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А35-5684/2021

город Калуга

26 сентября 2022 года

 

Резолютивная часть постановления вынесена 21.09.2022.

Постановление в полном объёме изготовлено  26.09.2022.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

         ФИО1,

судей

         ФИО2,

 

ФИО3,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Курской области от 17.03.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2022 по делу №А35-5684/2021,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковыми заявлениями к индивидуальному предпринимателю ФИО5, индивидуальному предпринимателю ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Конкурент", индивидуальному предпринимателю ФИО6, индивидуальному предпринимателю ФИО7 об обязании заключить соглашения о вступлении нового арендатора в договор №07-19/6342-21ф аренды земельного участка от 16.03.2021, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска,  в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу (дела №А35-5684/2021, №А35-5685/2021, №А35-5686/2021, №А35-5688/2021, №А35-6161/2021).

Определениями суда от 20.09.2021 и от 09.12.2021 дела №А35-5684/2021, №А35-5685/2021, №А35-5686/2021, №А35-5688/2021, №А35-6161/2021 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу №А35-5684/2021.

В ходе рассмотрения дела ответчики подписали соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды земельного участка от 16.03.2021 №07-19/6342-21ф с протоколами разногласий.

В протоколах разногласий от 01.10.2021 новые арендаторы выражают несогласие по содержанию отдельных пунктов проекта соглашений и предлагают заменить их на предложенную ими редакцию, в частности в пункте 1 соглашения предлагают указать соответствующие доли; в пункте 2 и Приложении 1 соглашения предлагают дату начисления арендной платы определить со дня, следующего после дня государственной регистрации соглашения; предлагается ввести пункт о том, что соглашение имеет силу акта приема-передачи земельного участка с кадастровым 46:29:102266:12 от арендодателя к новому арендатору; предлагается в проект соглашения ввести пункт о том, что изменения, внесенные в договор без согласования с новым арендатором после подписания им проекта соглашения, не имеют юридической силы.

Кроме того, арендаторы заявили возражения относительно площади участка для начисления арендной платы, которая подлежит уточнению с учетом действительной площади административного здания с кадастровым 46:29:102266:26; указали, что размер арендной платы определен не в соответствии с федеральными законами и имеющимися в договоре условиями; в соглашении и договоре отсутствует порядок определения арендной платы, в том числе его базового размера, в связи с чем предлагали внести в соглашение правило определения арендной платы и определение данного параметра; размер арендной платы, в том числе содержание таблицы в приложении 1, подлежит пересчету комитетом в соответствии с условиями для одного из соарендаторов - Контрольно-счетной палаты Курской области, либо пунктов 1.1, 2.1 и 3.1 договора.

Комитет отклонил протоколы разногласий, указав, что они составлены и сформулированы некорректно, в некоторых пунктах протокола разногласий отсутствуют конкретные условия; поскольку договор аренды зарегистрирован к нему не могут быть поданы протоколы разногласий, изменяющие каким-либо образом условия уже заключенного договора в отношении иных собственников недвижимости.

С учетом изложенного, комитет уточнил исковые требования и просил суд обязать ответчиков заключить соглашение о вступлении нового арендатора в договор №07-19/6342-21ф аренды земельного участка от 16.03.2021, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, на условиях (в редакции) комитета.

Решением Арбитражного суда Курской области от 17.03.2022,  оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2022, заявленное требование удовлетворено.

Не согласившись с выводами судов первой и апелляционной инстанций, индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что условия договора аренды земельного участка и соглашения о вступлении нового арендатора не соответствуют требованиям закона.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В письменном отзыве ответчики ИП ФИО5, ИП ФИО6, ИП ФИО7, ООО "УО Конкурент" полагали кассационную жалобу ИП ФИО4 подлежащей удовлетворению.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102266:12 площадью 1425 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...>, расположено одиннадцатиэтажное нежилое здание с кадастровым номером 46:29:102280:26, площадью 7912, 6 кв.м.

Земельный участок находится в собственности Курской области, помещения в расположенном на нем здании в собственности и оперативном управлении юридических лиц и граждан, включая ответчиков.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра ФИО4 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 46:29:102266:107, 46:29:102266:103, 46:29:102266:93; ФИО5  объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 46:29:102266:35, 46:29:102266:36, 46:29:102266:37, 46:29:102266:38, 46:29:102266:39, 46:29:102266:40, 46:29:102266:41, 46:29:102266:42, 46:29:102266:43, 46:29:102266:44, 46:29:102266:45, 46:29:102266:46, 46:29:102266:47, 46:29:102266:48, 46:29:102266:49, 46:29:102266:50, 46:29:102266:54, 46:29:102266:56, 46:29:102266:57, 46:29:102266:58, 46:29:102266:64; ФИО6 объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 46:29:102266:64, 46:29:102266:67, 46:29:102266:69; ООО "УО Конкурент" объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 46:29:102266:60, 46:29:102294:1165; ФИО7 объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 46:29:102266:35, 46:29:102266:93.

По договору №07-19/6342-21ф аренды земельного участка от 16.03.2021, находящегося в государственной собственности Курской области, земельный участок, занятый нежилым зданием, передан истцом в аренду иным собственникам помещений в здании: ФИО8, ФИО9, ФИО10 Договор зарегистрирован 27.05.2021.

Пунктом 8.4 договора установлено, что арендаторы не возражают против присоединения к договору иных правообладателей зданий, строений, сооружений, помещений, расположенных на участке; в этом случае права и обязанности сторон осуществляются на основании дополнительных соглашений.

26.05.2021 по соглашению о вступлении нового арендатора в договор аренды земельного участка от 16.03.2021 №07-19/6342-21ф соарендатором по договору стала Контрольно-счетная палата Курской области, владеющая на праве оперативного управления помещениями с кадастровыми номерами 46:29:102266:97, 46:29:102266:98, 46:29:102266:93.

Ссылаясь на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, комитет письмами от 28.04.2021 направил индивидуальным предпринимателям ФИО11, ФИО4, ФИО7, ФИО6, ООО "УК Конкурент" для подписания проекты соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды земельного участка от 16.03.2021 №07-19/6342-21ф с приложением расчета арендной платы и сроков ее внесения.

Поскольку полученные соглашения не были подписаны ответчиками, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды первой и апелляционной инстанций исходили из обоснованности заявленных комитетом требований и предусмотренной законом обязанности ответчиков заключения соглашений о вступлении нового арендатора в договор аренды земельного участка.

Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

 В соответствии с пунктом 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Положения рассматриваемой статьи возлагают на собственников объектов недвижимости, имеющих исключительное право на использование земельного участка, на котором расположены зарегистрированные за ними на праве собственности объекты, обязанность подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и представить его в уполномоченный орган, а на уполномоченные органы - обязанность на обращение в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанного договора аренды земельного участка, с иском о понуждении заключить этот договор аренды.

Как верно указывают суды, заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них. При этом в силу прямого указания закона заключению подлежит не отдельное соглашение, а единый договор для всех собственников помещений, расположенных в одном здании; в конкретном рассматриваемом случае - соглашение о вступлении в уже действующий договор.

При заключении соглашений о вступлении в действующий договор аренды, между сторонами возникли разногласия по поводу действия договора аренды, размера арендной платы и порядка его определения, переданные на рассмотрение суда в порядке статьи 446 ГК РФ.

Согласно разъяснениям пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Судами установлено, что арендная плата, рассчитанная истцом в проекте соглашения, определена в соответствии с установленным Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Администрации Курской области от 27.03.2017 №249-па, с учетом постановления Администрации Курской области от 27.08.2018 №691-па, устанавливающего коэффициенты (коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка).

Довод о необходимости включения в соглашение правил определения арендной платы и базовой ставки арендной платы, обоснованно отклонен судами со ссылкой на то, что цена договора в силу прямого указания закона является регулируемой и рассчитывается исходя из нормативных актов, действующих в конкретный период времени.

В силу пункта 11 Порядка размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 статьи 39.20 ЗК РФ, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что владельцы помещений в здании своим соглашением либо в судебном порядке изменили порядок пользования земельным участком, расположенным под зданием. Поэтому площадь земельного участка для начисления арендной платы обоснованно была рассчитана истцом пропорционально площади занимаемых объектов недвижимости, права на которые прошли государственную регистрацию. Расчет долей и вычисление площади земельного участка при этом осуществлялось относительно площадей всех помещений, расположенных на данном земельном участке, составляющей 7 443, 9 кв.м. Сведения о площади помещений, принадлежащих ответчикам, тождественны данным государственного реестра.

Выводы судов в указанной части являются правильными, соответствуют вышеназванным нормам права и установленным по делу обстоятельствам.

Также суды указали, что условия спорного соглашения, согласно которым арендная плата для ответчиков начисляется за период, предшествовавший заключению соглашения в судебном порядке, соответствует положениям статьи  65 ЗК РФ, пункта 2 статьи 425 ГК РФ.

При этом обоснованно учли, что фактические отношения по поводу пользования ответчиками спорным земельным участком установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 05.03.2022 по делу №А35-3572/2021.

Поскольку земельный участок находился в фактическом владении ответчиков до их вступления в спорное арендное обязательство, суды пришли к правильному выводу, что указанное обстоятельство исключает необходимость указания на то, что соглашения являются также актами приема-передачи земельного участка.

Оснований считать указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствующими требованиям действующего законодательства и представленным в материалы дела доказательствам, у суда кассационной инстанции не имеется. 

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых актов не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 17.03.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2022 по делу №А35-5684/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

      ФИО1

 

Судьи

      ФИО2

 

ФИО3