ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-16973/2023

г. Саратов

30 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2025 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.М. Заграничного,

судей О.И. Антоновой, Е.В. Романовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                    А.Е. Шмелевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда: 

<

...>, зал 3, посредством видеоконференц-связи, апелляционные жалобы муниципального учреждения коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания (правопреемник Муниципальное казенное учреждение Служба единого заказчика – застройщика администрации Волгограда) и администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 мая 2024 года по делу № А12-16973/2023

по иску муниципального казенного учреждения Служба единого заказчика-застройщика администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда(ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), администрация Волгограда(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Департамент городского хозяйства администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Горизонталь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о принудительном изъятии для муниципальных нужд объекта недвижимости,

в Арбитражный суд Волгоградской области явились:

- от муниципального учреждения коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания представитель ФИО2, действующая на основании доверенности от 03.12.2024, выданной сроком до 31.12.2025, 

- от индивидуального предпринимателя ФИО1 представитель ФИО3, действующая на основании доверенности от 10.09.2015, выданной сроком на 10 лет, 

- от общества с ограниченной ответственностью «Горизонталь» представитель ФИО4, действующий на основании доверенности от 21.09.2024, выданной сроком на 1 год, 

- от Департамента муниципального имущества администрации Волгограда представитель ФИО5, действующий на основании доверенности от 12.09.2024,

в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд явились:

- от администрации Волгограда представитель ФИО6, действующий на основании доверенности от 03.03.2023, выданной сроком на 3 года, представлен диплом о наличии высшего юридического образования,

- от муниципального казенного учреждения Служба единого заказчика-застройщика администрации Волгограда  представитель ФИО7, действующая на основании доверенности от 06.08.2024, выданной сроком на 1 год,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о принудительном изъятии для муниципальных нужд объекта недвижимости, в соответствии с постановлением администрации Волгограда от 16 марта 2020 года № 235 «Об изъятии объектов недвижимого имущества (в том числе земельных участков) для муниципальных нужд с целью размещения объектов улично-дорожной сети местного значения по ул. Ополченской, ул. им. Шурухина, ул. им. Мещерякова, ул. им. Могилевича, ул. им. Жолудева в Тракторозаводском районе».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07 мая 2024 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, муниципальное учреждение коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания и администрация Волгограда обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.

В качестве доводов жалоб заявителями указано на завышении экспертом размера стоимости изымаемого имущества.

В связи с нахождением в отпуске судьи С.А. Жаткиной произведена замена судьи Жаткиной С.А. на судью Романову Е.В.

В связи с отпуском судьи Силаковой О.Н. произведена замена судьи Силаковой О.Н. на судью Антонову О.И.

В связи с отпуском судьи О.И. Антоновой произведена замена судьи О.И. Антоновой на судью С.А. Жаткину.

В связи с отпуском судьи С.А. Жаткиной произведена замена судьи С.А. Жаткиной на судью О.И. Антонову.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2024 произведена в рамках дела №А12-16973/2023 замена истца – Муниципального учреждения коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания его правопреемником – Муниципальным казенным учреждением Службой единого заказчика – застройщика администрации Волгограда (ИНН 

<

***>).

Представители муниципального учреждения коммунально-дорожного строительства, ремонта и содержания, администрации Волгограда,  муниципального казенного учреждения Служба единого заказчика-застройщика администрации Волгограда, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда поддержали доводы, указанные в апелляционных жалобах, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы – удовлетворить.

Представители индивидуального предпринимателя ФИО1 и общества с ограниченной ответственностью «Горизонталь» возражали против доводов, указанных в апелляционных жалобах, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом был объявлен перерыв в судебном заседании до 27 января 2025 года до 12 часов 30 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалоба, с учетом отзыва на них, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Постановлением администрации Волгограда от 16.03.2020 № 235 «Об изъятии объектов недвижимого имущества (в том числе земельных участков) для муниципальных нужд с целью размещения объектов улично-дорожной сети местного значения по ул. Ополченской, ул. им. Шурухина, ул. им. Мещерякова, ул. им. Могилевича, ул. им. Жолудева в Тракторозаводском районе» (далее - Постановление) принято решение об изъятии для муниципальных нужд с целью размещения объектов улично-дорожной сети местного значения объектов недвижимого имущества согласно приложениям 1,2 Постановлении.

В перечень изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества (земельных участков), расположенных в зоне размещения объектов местного значения по ул. Ополченской в Тракторозаводском районе, вошли 20811/69370 долей земельного участка с кадастровым номером 34:34:010058:170, общей площадью 6 937 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащих на праве собственности ФИО1 (запись о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости от 25.08.2017 № 34:34:010058:170-34/001/2017-10) и нежилое помещение с кадастровым номером 34:34:010058:475, общей площадью 1 960,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащих на праве собственности ФИО1 (запись государственной регистрации права собственности в Едином государственном недвижимости от 25.08.2017 № 34:34:010058:475-34/001/2017-4).

Согласно п. 3.2 Постановления администрации Волгограда от 16.03.2020 № 235, МУ «Комдорстрой» поручено произвести оценку изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1 настоящего постановления, определить размер возмещения.

Пунктами 3.3, 3.4 Постановления администрации Волгограда от 16.03.2020 № 235 на МУ «Комдорстрой» возложена обязанность по подготовке и направлению соглашения об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд сторонам такого соглашения для подписания.

В случае если по истечении 90 дней со дня получения соглашения об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд правообладателем изымаемого для муниципальных нужд объекта недвижимого имущества, указанного в пункте 1 настоящего постановления, не представлено подписанное соглашение об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, указано на необходимость обратиться в суд с иском о принудительном изъятии для муниципальных нужд объекта недвижимого имущества, указанного объекта недвижимого имущества.

Во исполнение Постановления администрации Волгограда от 16.03.2020 № 235 и требований статьи 56.10 ЗК РФ, МУ «Комдорстрой» произведена оценка изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, определен размер возмещения, подготовлен и направлен правообладателю проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд (далее - Проект соглашения).

Согласно отчету № 712-1 от 01 марта 2021 г. об оценке рыночной стоимости и размера возмещения за земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, площадью 6 937 кв.м, расположенный по адресу: Россия, 

<

...> размер возмещения ФИО1 за изымаемый для муниципальных нужд земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества составил 56 058 350 руб.

Указанный Проект соглашения, в котором указан размер возмещения за изымаемый земельный участок, получен правообладателем 28.04.2022 года.

Основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд послужило то обстоятельство, что ответчик не подписал соглашение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

Правильно применив нормы права, а именно - статьи 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 7.1, 11, 49, 56.2, 56.3, 56, 56.1, 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации, положения Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимая во внимание правовые позиции, изложенные в Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом, определяя размер возмещения, суд первой инстанции исходил из результатов экспертизы, проведенной экспертом ООО «Оценочная фирма «ТОСКОР».

Повторно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалоб, суд апелляционной инстанции не может в полной мере согласиться с выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Как указывалось ранее, в апелляционных жалобах истец выражает несогласие с выводами эксперта ООО «Оценочная фирма «ТОСКОР», изложенными в заключении от 29.02.2024 №04/2024-ЗЭ, в части определения размера возмещения. По мнению истца, установленная экспертом стоимость изымаемого имущества, является завышенной.

Аналогичные доводы приведены истцом в возражениях на судебную экспертизу, представленных суду первой инстанции.

Рассмотрев указанные доводы, апелляционный суд приходит к следующему.

Определением от 06.11.2024 удовлетворено ходатайство Муниципального казенного учреждения Служба единого заказчика-застройщика администрации Волгограда о назначении повторной экспертизы; назначена повторная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту АНО «Независимая экспертиза - ВИРГО» ФИО8. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Определить размер рыночной стоимости за изымаемые для муниципальных нужд нежилое помещение торгового комплекса общей площадью 1 960,7 кв.м, с кадастровым номером 34:34:010058:475 и 20811/69370 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенные по адресу: 

<

...>; 

2. Определить размер убытков, причиненных изъятием нежилого помещения торгового комплекса общей площадью 1 960,7 кв.м, с кадастровым номером 34:34:010058:475 и 20811/69370 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенные по адресу: 

<

...>.

23.12.2024 поступило заключение эксперта №23с/12-03 (т. 12, л.д. 4-154), содержащее следующие выводы:

Ответ на вопрос № 1: Рыночная стоимость изымаемых для муниципальных нужд нежилого помещения торгового комплекса общей площадью 1 960,7 кв.м, с кадастровым номером 34:34:010058:475 и 20811/69370 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенных по адресу: 

<

...> составляет: 54 951 000 (пятьдесят четыре миллиона девятьсот пятьдесят одна тысяча) рублей, в том числе стоимость 20811/69370 долей в праве собственности на земельный участок, составляет 7 367 000 (Семь миллионов триста шестьдесят семь тысяч) рублей.

Ответ на вопрос № 2: Размер убытков, причиненных изъятием нежилого помещения торгового комплекса общей площадью 1 960,7 кв.м, с кадастровым номером 34:34:010058:475 и 20811/69370 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенных по адресу: 

<

...> составляет: 37 121 000 (тридцать семь миллионов сто двадцать одна тысяча) рублей.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" указал, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства.

Заключение экспертов является одним из доказательств по делу, которое оценивается арбитражным судом с точки зрения относимости, допустимости, достоверности, соответствия способов получения доказательств требованиям закона (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение экспертов в силу положений частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствам.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений части 2 и 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу.

Таким образом, оценка в рамках рассматриваемого арбитражным судом дела доказательств, в том числе, относимости, допустимости и достоверности заключения эксперта, составленного по результатам проведения экспертизы, является правовым процессуальным действием и относится к исключительной компетенции суда.

Истцы против результатов проведенной экспертизы не возражали, ответчик не согласен с выводами экспертизы, указывая, что стоимость объектов недвижимости была занижена, в суде первой инстанции проведенная экспертиза, которая соответствовала всем требованиям относимости и допустимости.

Исследовав и оценив представленное в материалы дела экспертное заключение, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение эксперта №23с/12-03 отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, образование эксперта соответствует объектам исследования, на все поставленные перед экспертом вопросы даны понятные ответы, которые соответствуют исследовательской части экспертного заключения. Экспертное заключение, является ясным и полным, содержит ответы на все поставленные судом вопросы, выводы эксперта не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

В экспертном заключении указаны нормативные, методические и технические средства, использованные в исследовании. Полученные результаты и выводы, содержащиеся в экспертном заключении, основаны на анализе фактических данных документации и материалов, представленных в распоряжение эксперта, используя при этом существующие и допустимые при проведении судебной экспертизы методы проведения исследований, изложенные в экспертном заключении.

Оснований не доверять заключению эксперта, соответствующему требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу пункта 2 статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Порядок и условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения. Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти принимают также решения об изъятии земельных участков в связи с осуществлением недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены: утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования); утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса (пункт 4 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае если в связи с изъятием земельных участков изъятию подлежат расположенные на них здания, сооружения, находящиеся в них помещения, копия решения об изъятии направляется также по месту нахождения таких зданий, сооружений, помещений. Если правообладатель изымаемой недвижимости сообщил адрес для связи в виде электронной почты, ему также отправляется копия решения об изъятии в электронной форме. В отсутствие сведений об адресах, указанных в настоящем пункте, копия решения об изъятии по указанным адресам не направляется.

В силу пунктов 1, 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно пункту 3 части 3 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом следующих особенностей, в том числе в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.

Пунктами 1, 2, 6, 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство. Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

При этом доводы ИП ФИО1 о том, что в связи с динамичностью рынка недвижимости, изменением рыночной стоимости объектов (в сторону увеличения) выводы заключения эксперта №23с/12-03 представляются в полной мере не актуальными, подлежат отклонению с учетом правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденном 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, согласно которой определение выкупной стоимости изымаемого объекта следует производить из рыночной стоимости, максимально приближенной к дате принятия решения.

У суда не имеется оснований считать, что после проведения по делу дополнительной судебной экспертизы, у предпринимателя не появится новых оснований не согласиться с выводами проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции экспертное заключение №04/2024 от 29.02.2024 признает не надлежащим и не допустимым доказательством по делу, в виду того, что стоимость Единого объекта недвижимости (земельного участка и объекта капитального строительства) экспертом ООО «Оценочной фирма «Тоскор» была определена только доходным подходом. Использован метод капитализации дохода от сдачи торговых мест в аренду. Расчет построен на основании данных, предоставленных собственником изымаемых помещений (заинтересованным лицом в результате экспертизы). В заключении проанализированы только арендные ставки на соответствие рыночным данным, а расходы нет. Одним из вариантов определения величины чистой прибыли (ЧОД) является расчет чистой прибыли исходя из прогнозного валового дохода и операционных расходов.

Судебный эксперт берет при расчете прогнозный валовый доход весь отчетный период за 2023 год без учета затрат в размере 3 898 368 руб. согласно страницы 118 Заключения, при том, что вещевой рынок с 01.08.2023 г. не работал. Ошибка в расчете реального чистого дохода напрямую влияет на размер полученной стоимости.

Судебным экспертом предоставлены неоднородные ценовые предложения, что подтверждается двумя предложениями фактической стоимости мест по Тракторозаводскому району Волгограда (страница 26 Заключения) и предложениями с www.avito.ru, где стоимость аренды недвижимости представлена из районов Волгограда отличных от района Объекта исследования по судебной экспертизе.

Предоставленная реальная рыночная стоимость аналогичных объектов МУ «Комдорстрой» по стоимости за квадратный метр меньше чем за один квадратный метр 39 873,13 руб. (Бизнес-центр Меркурий 105 600 000 стоимость помещения 2 648,4 кв.м), чем по Заключению (66 760,30 руб.). При этом принадлежащее ФИО1 помещение является неотапливаемым одноэтажным помещением с отделкой внутри из уличной плитки, что свидетельствует об отсутствии ремонта как такового. Судебный эксперт указывая, что Бизнес-центр Меркурий относится к иному сегменту рынка коммерческой недвижимости (страница 11 пояснений эксперта к Заключению) противоречит странице 21 Заключения, где указаны специализированные объекты торгового назначения: «Торгово-развлекательные комплексы и центры, мегамоллы, гипермаркеты, супермаркеты, торговые павильоны, бутики, киоски, крытые рынки».

Кроме того, МКУ Служба единого заказчика-застройщика администрации Волгограда в материалы дела представлена рецензия № 1251/10-24 на заключения эксперта №04/2024-ЗЭ от 29.02.2024г. в рамках дела №А12-16973/2023, согласно которой экспертом не верно определен объект исследования исходя из поставленных вопросов перед ним. Объектом исследования являться размер рыночной стоимости и размер убытков, а не объекты недвижимости, которые указывает эксперт. На стр. 34 экспертного заключения эксперт не обосновано отказывается от применения затратного подхода к оценке. Эксперт на стр. 21 указывает, что объект является специализированным объектов торгового назначения. 

Эксперт указывает, что затратный подход применяется «когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подхода к оценке, а так же для оценки недвижимости специального назначения и использования». Таким образом, затратный подход является единственным применимым, если остальные подходы не применяются. Однако эксперт не провел исследование возможности выделения нежилого помещения из общего здания, его автономности и возможности его использования как отдельного объекта капитального строительства. Таким образом, обоснование от отказа применения затратного подхода является не обоснованным.

Объектом оценки является 20811/69370 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенные по адресу: 

<

...>, к которому эксперт применяет сравнительный подход и указывает, что имеется достаточное количество предложений к продаже для использования сравнительного подхода и на стр. 29-32 экспертного заключения приводит перечень предложений к продаже. Вместе с тем, предложения принадлежат на праве собственности/аренды 100% доли, а не долевая собственной как рассматриваемый объект. Таким образом, эксперт не обосновано применяет сравнительный подход к оценке земельного участка, так как на рынке не представлены к продаже доли на земельные участки.

При расчете методом доходного подходам эксперту необходимо определить доходы и расходы, относимые к объекту недвижимости. При этом эксперт не проводит анализ данных расходов на относимость их к объекту исследования. Так, например, статья расходов «подключение сетей заказчика к сетям эл. снабжения, водоснабжения, теплоснабжения» является разовой и не производиться каждый год. Таким образом, чистый операционный доход определен не верно, и не может быть принят к расчету.

Основной причиной отказа от применения сравнительного подхода к оценке единого объекта недвижимости (земельный участок и нежилое помещение) эксперт указывает, что на рынке Волгограда отсутствуют предложения о продаже крытых вещевых рынков.

Согласно п.11 ФСО 7 «Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». Вместе с тем, указанные действия при подготовке экспертного исследования выполнены не были.

Согласно п. 12 ФСО V («Подходы и методы оценки (ФСО V)» утвержден Приказом Минэкономразвития РФ об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки №200 от 14.04.2022»):

Рассматривая возможность и целесообразность применения доходного подхода, оценщику необходимо учитывать:

- способность объекта приносить доход (значимость доходного подхода выше, если получение дохода от использования объекта соответствует целям приобретения объекта участниками рынка);

- степень неопределенности будущих доходов (значимость доходного подхода тем ниже, чем выше неопределенность, связанная с суммами и сроками поступления будущих доходов от использования объекта).

Пункт 18 ФСО V: 18. При выборе прогнозного периода учитываются: -оставшийся срок полезного использования объекта оценки;

- период, на который доступна информация для составления прогноза;

- период достижения стабильного темпа роста денежных потоков объекта оценки, после завершения которого возможно применить постпрогнозную стоимость. Для объектов оценки с сезонным или циклическим характером деятельности прогнозный период должен учитывать сезонность или включать полный цикл получения доходов соответственно.

Вместе с тем, экспертом не выполнены данные положения и не определена способность объекта приносить доход в будущем, учитывая наличие в СМИ информации о начале с августа 2023 г. ликвидации тракторного рынка.

Таким образом, способность приносить доход в будущем от основной деятельности «сдача торговых мест в аренду» экспертом не проверена. Обоснование применения доходного подхода является не мотивировано.

При расчете рыночной стоимости земельного участка и внесение корректировок (стр. 69-72) эксперт не применяет корректировки на наличие прав, так как объект оценки - это долевая собственность на земельный участок, причем земельной участок не выделен в натуре, а все объекты аналоги - это земельные участки, принадлежащие на праве собственности, и выделены в натуре на местности. Необходимость применения корректировки отражено в справочниках, которые использует эксперт при расчете стоимости земельного участка.

Таким образом, заключение эксперта имеет методологические ошибки, не объективно и не соответствует АПК РФ и ФЗ от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности».

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд считает, что за изымаемое у ответчика недвижимое имущество следует установить денежную компенсацию в размере, определенном по результатам повторной судебной экспертизы, в сумме 92 072 000 руб., в связи с чем, в данной части решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Согласно подпункту 1, подпункту 6 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности организации, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии такого земельного участка и которая предоставила за изымаемый земельный участок в полном объеме возмещение, предусмотренное соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда, за исключением случаев, если приобретение такого земельного участка в частную Код доступа к оригиналам судебных актов, подписанных электронной подписью судьи собственность не допускается на основании федерального закона (пункт 4 части 4 статьи 56.11 ЗК РФ).

Согласно п.2.2 соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд администрация установила, что возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется Муниципальным казенным учреждением Служба единого заказчика – застройщика администрации Волгограда в течение 90 дней с момента подписания сторонами соглашения.

В связи с  тем, что добровольно соглашение подписано сторонами не было, суд апелляционный инстанции считает необходимым установить срок возмещение стоимости изымаемого имущества в течение 90 дней после вступления решения суда в законную силу. 

Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пунктов 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а апелляционные жалобы - частичному удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 07 мая 2024 года по делу №А12-16973/2023 изменить, резолютивную часть изложить в следующей редакции:

Изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования городского округа города – героя Волгоград принадлежащие на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО1 объекты недвижимого имущества: 

- нежилое помещение торгового комплекса, общей площадью 1960,7 кв.м., с кадастровым номером 34:34:010058:475, расположенное по адресу: 

<

...>; 

- 20811/69370 долей земельного участка, с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенное по адресу: 

<

...>, с установлением денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество в размере 92 072 000 руб.

Прекратить после выплаты компенсации в сумме 92 072 000 руб. право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение торгового комплекса, общей площадью 1960,7 кв.м., с кадастровым номером 34:34:010058:475, расположенное по адресу: 

<

...>; 

- 20811/69370 долей земельного участка, с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенные по адресу: 

<

...>. 

Решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1, для государственной регистрации права собственности муниципального образования городского округа города – героя Волгоград и для прекращения ограничений (обременений) на объекты недвижимого имущества: 

- нежилое помещение торгового комплекса, общей площадью 1960,7 кв.м., с кадастровым номером 34:34:010058:475, расположенное по адресу: 

<

...>; 

- 20811/69370 долей земельного участка, с кадастровым номером 34:34:010058:170, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Установить следующие условия возмещения: 

- индивидуальный предприниматель ФИО1 обязан в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу предоставить муниципальному образованию городского округа города – героя Волгоград реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изымаемого недвижимого имущества;

- возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляется Муниципальным казенным учреждением Служба единого заказчика – застройщика администрации Волгограда в течение 90 дней после вступления решения суда в законную силу, на основании представленных индивидуальным предпринимателем ФИО1 реквизитов расчетного счёта, путем перечисления денежных средств на счёт индивидуального предпринимателя ФИО1; 

- обязательства по оплате считаются исполненными с момента списания денежных средств с расчетного счёта Муниципального казенного учреждения Служба единого заказчика – застройщика администрации Волгограда, днём оплаты является дата списания денежных средств со счёта Муниципального казенного учреждения Служба единого заказчика – застройщика администрации Волгограда; 

- в случае отказа индивидуального предпринимателя ФИО1 предоставить реквизиты расчетного счёта более 5 рабочих дней, денежные средства, составляющие стоимость изымаемого недвижимого имущества, вносятся Муниципальным казенным учреждением Служба единого заказчика – застройщика администрации Волгограда на депозит нотариуса. 

Возвратить Администрации Волгограда с депозитного счета арбитражного суда Волгоградской области уплаченное вознаграждение эксперта за проведение судебной экспертизы в сумме 62.152 руб., перечисленное по платежному поручению № 136958 от 17.04.2024г. 

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда перечислить Автономной некоммерческой организации «Независимая экспертиза - ВИРГО» с депозитного счета суда денежные средства за проведение по делу судебной экспертизы в сумме 70 000 руб., перечисленные платежным поручением № 302962 от 01.08.2024.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда возвратить Муниципальному казенному учреждению Служба единого заказчика – застройщика администрации Волгограда в размере 10 000 руб., уплаченные платежным поручением № 302962 от 01.08.2024.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                 И.М. Заграничный

Судьи                                                                                                                О.И. Антонова

                                                                                                                           Е.В. Романова