АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-10277/2018

28 марта 2019 года

г. Владимир

В соответствии со статьей 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 21.03.2019. Полный текст решения изготовлен 28.03.2019.  

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи                   Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 600025, 

<

...>, дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Санкт-Петербург, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316784700312440, к открытому акционерному обществу «ВФМ», 600017, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, о взыскании 151 643 руб.,

по встречному исковому заявлению открытого акционерного общества «ВФМ», 600017, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Санкт-Петербург, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316784700312440, о взыскании 107 029 руб. 82 коп., при участии в судебном заседании представителей: от ИП ФИО2 – ФИО3, по доверенности от 13.12.2018; от ОАО «ВФМ» – ФИО4, по доверенности от 11.06.2018, в судебном заседании 20.03.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 21.03.2019 до 08 час. 40 мин., установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – ФИО2, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к открытому акционерному обществу «ВФМ» (далее по тексту – ОАО «ВФМ», Общество) о взыскании неосновательного обогащения в размере 151 280 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 363 руб. 

В обоснование иска Предприниматель сослалась на договор аренды от 01.07.2017 № 18-17, в том числе пункт 3.2.11, указала, что ответчиком необоснованно удерживается обеспечительный платеж в размере 151 280 руб., уплаченный при заключении договора. 

ИП ФИО2 пояснила, что 06.06.2018 (при возврате арендованных помещений в связи с прекращением договора аренды),  Обществом указано на необходимость проведения ремонта, представлена смета на сумму 151 797 руб.  Истица  с требованием о проведении ремонта не согласна, считает, что наличие недостатков помещений документально не подтверждено, смета на проведение работ не согласована.

Предприниматель отметила, что при заключении договора аренды  она приняла  помещения с недостатками, отраженными в акте от 03.07.2017:  стены выкрашены в разные тона; 99 отверстий в плитке, ворота монтировались в уже имеющиеся отверстия; фасад имел следы рекламы. Кроме того,  самим Предпринимателем выполнены работы на сумму 25 185 руб. (покрашены стены, устранены сколы в плитке; отремонтирован подоконник; произведена генеральная уборка (претензия от 09.06.2018)). 

Истца указала, что перегородки ею не возводились, уже были на момент передачи ей помещений, что подтверждается выкопировкой поэтажного плана.

Общество требование не признало и со ссылкой на пункт 3.2.1 договора аренды указало,  что зачет обеспечительного платежа обоснован. Считает, что помещения возращены с недостатками (акты от 06.06.2018, 07.06.2018, 09.06.2018), в счет устранения которых и зачислен платеж. 

Определением от 24.01.2019 судом в соответствии со статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят к рассмотрению встречный иск  ОАО  «ВФМ» к ИП ФИО2, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 82 237 руб. 53 коп. (33 565 руб. – стоимость ремонтных работ; 17 000 руб. – стоимость проведенного обществом с ограниченной ответственностью «Бюро судебных экспертиз» заключения; 15 158 руб. – арендная плата с 07.06.2018 по 09.06.2018; 16 514  руб. 53 коп. – пени за несвоевременное внесение платы).  

В возражениях на первоначальное требование и в обоснование встречного Общество указало, что 06.06.2018 произведен осмотр возвращаемых помещений, обнаружены недостатки, которые арендатор не устранил, а проведенные Предпринимателем ремонтные работы произведены некачественно (покраска пятнами только мест сверления, стены покрашены разным тоном, стеклопакеты не заменены, перегородки не демонтированы, фасад не отремонтирован).  Для проведения ремонта затрачено 184 845 руб. (184 845 руб. – 151 280 руб. (обеспечительный платеж)), ко взысканию заявлено 33 565 руб.

Также Общество просит взыскать 17 000 руб., уплаченные за составление обществом  с ограниченной ответственностью «Бюро судебных экспертиз» заключения от 30.07.2018 № 341гр/16.1 об определении стоимости работ по устранению дефектов помещения и некачественно выполненных работ.  

Кроме того, ООО «ВФМ» указало, что помещения переданы только по акту от 09.06.2018, следовательно, подлежит взысканию арендная плата с 07.06.2018 по 09.06.2018 в размере 15 158 руб., а также пени, начисленные за несвоевременное внесение арендной платы в размере 16 514 руб. 53 коп.  

В качестве подтверждения того, что ремонт проведен,  затраты понесены, ООО «ВФМ», том числе представило: договор аренды от 28.06.2018, заключенный после возврата помещений ИП ФИО5, акт об устранении недостатков, подписанный с новым арендатором о том,  что стеклопакеты заменены, стены покрашены, пожарная сигнализация восстановлена, перегородки и стеллажи демонтированы, следы их установки устранены и акт о начале коммерческой деятельности от 14.09.2018; договор подряда на выполнение ремонтных работ от 03.08.2018 № 5; акт от 03.08.2018; накладные от 03.08.2018; квитанцию об оплате от 03.08.2018; платежное поручение от 13.07.2018 № 61; договор подряда от 09.07.2018; смету на сумму 139 590 руб.; акт сдачи приемки работ от 07.08.2018; соглашение о зачете взаимной задолженности от 07.08.2018; акта сдачи-приемки работ от 10.09.2018; платежное поручение гот 10.12.2018 № 271. 

В ходатайстве от 20.02.2019 ИП ФИО5 указала, что не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по встречному иску.

Возражая против встречного иска, Предприниматель сообщила, что по ее мнению,  ни акты осмотра, ни заключение специалиста не подтверждают наличие недостатков, соглашение о задолженности от 07.08.2018 не соответствует требованиям к порядку и форме зачета (статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и не соответствуют законодательству договоры подряда, акты выполненных работ и иные первичные документы, следовательно, не подтверждают факт выполнения ремонтных работ.

ИП ФИО5 обратила внимание суда, что она с 07.06.2018 не имела доступа в помещение, не может нести ответственность за его сохранность, вернула помещения 06.08.2018,  подписала акт, ключи передала. Считает, что если и должна уплачиваться арендная плата, то исходя из 1000 руб. в месяц, так как в пункте 4.1 договора установлен размер платы на период проведения ремонтных работ - 1000 руб. в месяц.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующее. 

01.07.2017 между ОАО «ВФМ» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 18-17, в соответствии с которым передаются в аренду помещения площадью 189, 1 кв.м (№ 82 -184, 9 кв.м, помещения № 83 – 4.2 кв.м), выделенные на поэтажном плане первого этажа, расположенные по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора нежилые помещения передаются в целях размещения магазина товара для творчества и рукоделия.

Срок действия договора аренды - одиннадцать месяцев. Начало срока аренды определяется моментом подписания акта приема-передачи нежилых помещений. 

В пункте 4.1 договора указано, что за арендуемые помещения арендатор выплачивает постоянную часть арендной платы:

- на период проведения ремонтных работ - 1000 руб. в месяц (пункт 4.1.1);

- с момента открытия магазина, что фиксируется соответствующим актом и по 30.11.2017 - 132 370 руб. (пункт 4.1.2);

- с 01.12.2017 - 152 280 руб. Оплата - не позднее 5-ого числа текущего месяца (пункт 4.1.3). 

Переменная часть арендной платы (плата за коммунальные, эксплуатационные услуги, техобслуживание, осуществление пропускного режима в здание и услуги по наблюдению за техническим состоянием здания, указанного в п. 1.1. настоящего договора) производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца следующего за истекшим, на основании выставленного счета-фактуры. 

В соответствии с пунктом 3.2.11 договора в случае прекращения договора арендатор для приведения помещений в состояние, в котором он их получил (согласно акту - приложения № 2), обязан провести косметический ремонт или возместить сумму ремонта, согласно сметы, предложенной арендодателем. Для реализации данного условия  арендатор в течение 5-ти дней с момента подписания договора обязуется внести арендодателя залог - 151 280 руб., которые после расторжения договора используются арендодателем на проведение текущего ремонта. В случае, если при расторжении договора аренды арендатор докажет или стороны придут к взаимному соглашению о том, что проведение ремонта не требуется или требуется, но на меньшую сумму, чем сумма залогового платежа, либо ремонтные работы выполняются арендатором самостоятельно, средства и/или их часть внесенные в качестве залога, засчитываются в счет текущей арендной платы, или возвращаются арендатору. Возврат производится по письменному требованию арендатора в течение 5-ти дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи. В случае не возврата в указанный срок арендодатель уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы не исполненных обязательств за каждый день просрочки. 

В пункте 3.2.13 стороны согласовали, что арендатор имеет право производить перепланировку, переоборудование помещений, а также других неотделимых улучшений, только при письменном согласии арендодателя. 

В материалы дела представлен акт от 03.07.2017, подписанный сторонами, о том,  что принимаются помещения площадью 189, 1 кв.м, по адресу: 

<

...>, отражены недостатки: 

1) разбито два витражных стекла;

2) имеются сколы и отверстия в 99 плитках на полу;

3) отверстия в стенах на 70 % площади стен.

По платежному поручению от 10.07.2017 № 105 ИП ФИО2 оплатила ОАО «ВФМ» обеспечительный  платеж в размере 121 280 руб. 

25.07.2017 подписан акт окончания ремонтных работ о том, что стороны к техническому и санитарному состоянию помещений, инженерных сетей и коммуникаций претензий не имеют. Замечания по пунктам № 1 и № 2 акта от 03.07.2017 устранены, а по пункту  № 2 (плитки на полу) сохраняются. 

01.10.2017 подписано дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым с 01.10.2017 по 30.11.2017 постоянная часть - 132 670 руб., а с 01.12.2017 - 151 580 руб. в месяц; и дополнительное соглашение от 01.03.2018  - с 01.03.2018 по 30.04.2018 - 132 670 руб., а с 01.12.2017 - 151 580 руб. в месяц. 

ИП ФИО2 направила арендодателю уведомление о расторжении договора аренды с 06.06.2018. 

В материалы дела Обществом представлена подписанная сторонами дефектная ведомость работ по проведению текущего ремонта о том, что:

1. испачканы стены - необходимо провести грунтовку стен, шпаклевку, покраска всей поверхности (объем работы 17 кв.м); 

2. работы по восстановлению рекламного места – 1 шт; 

3. замена стеклопакетов – 2 шт;

4. замена пластикового подоконника – 1 шт;

5. генеральная уборка – 189, 1 кв.м, 

5. ремонт керамогранитных элементов – ремонт плитки. 

04.06.2018 ОАО «ВФМ» вручило представителю ИП ФИО2 претензию о необходимости выполнить ремонтные работы. 

06.06.2018 между сторонами подписан акт приема-сдачи помещений, в котором отражено: 

1. стены не покрашены, зафиксированы локальные пятна, в соответствии с фото (площадь 67 кв.м): (отметка арендатора: покрасим в срок до 07.06.2018);

2. подоконник не отремонтирован, подлежит замене: (отметка арендатора: не согласна, отремонтируем путем монтажа уголка 07.06.2018);

- 2 стеклопакета треснуто (подлежат замене): (отметка арендатора:  ждем, согласовываем сумму);

- фасад после демонтажа рекламной вывески не отремонтирован: (отметка арендатора: устраним до 12.06.2018);

- плитка повреждена (подлежит замене) 1 кв.м: (отметка арендатора: не согласна).

В акте указано, что смета арендодателя арендатором не согласована. 

В материалы дела Обществом представлена дефектная ведомость от 06.06.2018, подписанная сторонами, в которой отражено, что:

1. испачканы стены - необходимо провести грунтовку стен, шпаклевку, покраска всей поверхности –67 кв.м: согласна, устраняем; 

2. работы по восстановлению рекламного места: не согласна; 

3. замена стеклопакетов: согласна, зачет из обеспечительного платежа;

4. замена пластикового подоконника – 1 штука: устраним до 07.06.2018, 

5. генеральная уборка – 189, 1 кв.м: не согласна, уборка произведена 06.06.2018,

6. ремонт керамогранитных элементов ремонт плитки 1 кв.м: не согласна, выполнен ремонт;

7: фасад после ремонта вывески не отремонтирован 4,8 кв.м: отремонтируем до 12.06.2018. 

Уведомлением от 07.06.2018 Общество сообщило ИП ФИО2, что на стенах после покраски разводы, тон подобран некорректно (на полу пятна от краски, поврежденная плитка не заменена, стеклопакеты не заменены), предложило устранить недостатки. 

07.06.2018 между сторонами подписан акт о том, что смета не согласована, а замечания будут устранены в срок до 08.06.2018, указано: 

1. не стенах существенные разводы, стены с разным оттенком краски;

2. после покраски стен на полу пятна от краски;

3. поврежденная плитка нее заменена, ремонт плитки не удовлетворителен;

4. рекламное место не восстановлено (оргстекло не заменено);

5. стеклопакеты не заменены.

На уведомлении сделана отметка представителем ИП ФИО5, что ключи переданы,  доступ в помещение не имею. 

Уведомлением от 09.06.2018 № 38, полученным представителем Предпринимателя, Общество перечислило недостатки, указанные в уведомлении от 07.06.2018, дополнительно сообщило, что охранно-пожарная сигнализация неисправна и произведено переустройство перегородки и стеллажей, которые не демонтированы, назначило дату сдачи 13.06.2018. 

09.06.2018 между сторонами подписан акт возврата и устранения недостатков, в котором отражено: 

1. не стенах после покраски имеются существенные разводы, тон подобран некорректно (стены с разным оттенком краски);

2. после покраски стен на полу пятна от краски;

3. поврежденная плитка не заменена, ремонт плитки не удовлетворителен;

4. рекламное место не восстановлено (оргстекло не заменено);

5. стеклопакеты не заменены;

6. существующая охранно-пожарная сигнализация не исправна;

7. возведенная перегородка не демонтирована (самовольная перепланировка помещения) 

В уведомлении от 09.06.2018 № 38 (получено представителем ИП ФИО5), в претензии от 09.06.2018 № 39 (почтовая квитанция об отправке от 10.06.2018) Общество указало на недостатки, просило внести плату за 7 - 9 июня  и пени. 

ОАО «ВФМ» направило ИП ФИО2 уведомление (почтовая квитанция от 21.06.2018) от 15.06.2018 № 42 сообщило о недостатках, указало, что обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательств по ремонту, просило оплатить арендную плату. 

Также Общество направило в адрес ИП ФИО6 уведомление от 26.06.2018 № 45 о том, что 04.07.2018 в 15 час. 00 мин., по адресу: 

<

...>, будет производиться осмотр помещений. 

В материалы дела истцом представлено заключение общества с ограниченной ответственностью «Бюро судебной экспертизы» от 30.07.2018 № 341гр/16.1 по определению стоимости работ по устранению дефектов помещения и некачественно выполненных работ по адресу: 

<

...>, в котором указано, что осмотр производился 04.07.2018 с присутствии представителя ОАО «ВФМ» и ИП ФИО2 – ФИО7  

При осмотре установлено:

1. В помещении имеются перегородки из гипсокартонных листов размерами 5,2 х 3,2 (м) и 3,5 х 3,2 с дверными блоками, в помещении, ограниченном перегородками и двумя стенами, установлены стеллажи;

2. Стены окрашены - разнотон, непрокрас, дефекты в виде отверстий;

3. Два стеклопакета имеют трещины;

4. Полы облицованы плиткой из керамогранита, плитки имеют трещины и отверстия в месте установки входных ворот в помещении 4 штуки, под стойками стеллаже 35 штук;

5. С потолка свисают провода охранно-пожарной сигнализации;

6. Фасад облицован плитами, на которых наблюдаются отверстия от крепления рекламы – 8 штук. 

В заключении отмечено, что в представленных ОАО «ВФМ» документах указано, что повреждено 99 плиток в напольном покрытии, кроме указанных в акте осмотра. Итого поврежденных плиток 138 штук. 

В соответствии с выводом, сделанным в заключении: стоимость ремонтных работ по устранению недостатков - 184 845 руб. 

К заключению от 30.07.2018 № 341гр/16.1 представлен акт осмотра, в котором представителем ИП ФИО5 (ФИО7) сделаны замечания: краска и колер представлены арендодателем, перегородку не устанавливали, ворота установлены в имеющиеся сколы в плитке, отверстия на фасаде сделаны не нами, реклама уже висела. 

Общество направило Предпринимателю предложение об урегулировании спора (почтовая квитанция от 30.08.2018), просило оплатить 33 565 руб. в счет работ, плату с 07.06.2018 по 13.06.2018 и пени. 

В материалы дела Обществом представлен договор подряда от 03.08.2018 № 5 с ИП ФИО8 (подрядчик) на демонтаж и монтаж стеклопакетов по адресу: 

<

...> материалами заказчика (стоимость 24 205 руб.), акт сдачи – приемки работ от 08.08.2018, накладная на отпуск материалов на сумму 21 050 руб.,  квитанция об оплате 24 205 руб., товарная накладная от 03.08.2018 на сумму 21 050 руб. (изделия из ПВХ), платежное поручение от 13.07.2018 № 6 на сумму  21 050 руб., договор подряда от 09.07.2018, заключенный с ООО ФК «СервисОптСтрой» на выполнение работ по адресу: 

<

...> (№№ 82 и 83), смета на сумму 139 590 руб. – окраска стен в 2 слоя краской, демонтаж перегородок и стеллажей, устранение следов их монтажа, уборка строительного мусора, замена керамогранита 39 штук, ремонт фасада локально, ремонт, монтаж и настройка пожарной сигнализации, акт сдачи-приемки работ от 07.08.2018, соглашение о зачете взаимной задолженности, платежное поручение от 12.12.2018 на сумму 60 500 руб. № 271.   

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к  следующим выводам. 

1) В части требований ИП ФИО5 к ОАО «ВФМ» о взыскании обеспечительного платежа в сумме 151 280 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, встречного требования о взыскании стоимости ремонта в сумме 35 368  руб. 67 коп. 

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 610 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По смыслу пунктов 1, 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 

Таким образом, по смыслу статьей 210, 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ. 

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. На основании пунктов 1 и 2 названной нормы лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом условиями для применения ответственности в виде взыскания убытков на основании указанных статей Кодекса является доказанность факта причинения убытков, их размера, противоправности действий ответчика и юридически значимую причинно-следственную связь между этими действиями ответчика и истребуемыми по делу убытками. Недоказанность хотя бы одного обстоятельства является основанием для отказа в иске.

Из смысла приведенных норм следует, что в предмет доказывания по настоящему делу входит: состояние помещений в момент их передачи арендатору, качественное соотношение недвижимого имущества при передаче и возврате имущества, стоимость ремонта, необходимого для восстановления качественного состояния помещений, противоправность действий причинителя вреда и наличие причинной связи между причинением вреда и возникшими убытками. При этом в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) обязанность доказывания этих обстоятельств лежит на истце.

В данном случае помещение было передано ИП ФИО5 в надлежащем состоянии, что подтверждается актом от 25.07.2017, в котором указано, что помещение пригодно для использования по целевому назначению, к техническому и санитарному состоянию, инженерным сетям претензий нет, а замечания по пункту 1 и пункту 3 (разбито два витражных стекла и имеются отверстия в стенах), указанные в акте от 03.07.2017, устранены, не устранены только замечания № 2 (имеются сколы в 99 плитках на полу).

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ)  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акты приема-передачи помещений от 01.07.2017, от 25.07.2018, 06.06.2018, 07.06.2018, 09.06.2018, дефектные ведомости, подписанные обеими сторонами, фотографии, уведомления, также подписанные представителями двух сторон и направленные арендатору, заключение специалиста, произведенное по результатам осмотра в присутствии представителей сторон, доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд пришел к выводу, что после прекращения действия договора помещения возвращены не в том состоянии, в котором получены по договору аренды, а с недостатками, требующими восстановления путем проведения ремонтных работ.

Суд принимает во внимание, что заключая договор аренды от 17.07.2017, стороны согласовали, что помещение должно быть возращено не только без недостатков, но и с проведенным косметическим ремонтом, т.е.  в том состоянии, в котором ИП ФИО5 его получила (пункт 3.2.11 договора аренды). Более того, Предприниматель  обязалась произвести косметический ремонт арендуемого помещения  или возместить сумму такого ремонта, согласно сметы, предложенной арендодателем. В обеспечения данного обязательства ИП ФИО5 и был внесен обеспечительный платеж. 

Перед приемкой помещения и передачей их ФИО2 ООО «ВФМ» проведен ремонт, устранены недостатки, о чем и составлен акт от 25.07.2017. 

Суд отклоняет ссылку Предпринимателя о том,  что смета на ремонт помещения ею не согласована, так как из буквального толкования пункта 3.2.11 договора аренды следует, что стоимость ремонта подлежит возмещению не исходя из согласованной, а исходя из предложенной арендодателем сметы. 

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается необходимость проведения косметического  ремонта в помещении, факт его ненадлежащего проведения ИП ФИО5, факт осуществления изменений спорных помещений во время владения ими (возведение помещений из перегородок и стеллажей).

Суд приходит к выводу, что доказан факт возведения перегородок ИП ФИО5,  независимо от того, что в акте приема-передачи от 25.07.2017 сторонами не уточнялись все характеристики передаваемого имущества. Из материалов дела следует, что Предприниматель  приняла помещения согласно техническому паспорту (приложение к договору аренды), в котором перегородки не отражены. Ни в договоре аренды от 01.07.2017, ни в  приложении № 1 к договору (на котором выделены и отмечены  арендуемые помещения),  ни в акте от 03.07.2017, ни в акте от 25.07.2017 также не указано на наличие перегородок из гипсокартонных листов, образующих отдельное помещение с дверью,  а из договора и акта явно следует, что передаются только два помещения № 82 и № 83. 

Каких-либо доказательств того, что данные перегородки, образующие отдельное помещение с дверью, и стеллажи  находились в арендуемом помещении до заключения договора аренды от 01.07.2017  ИП ФИО5 в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено. 

При этом в соответствии с пунктом 3.2.3 договора арендатор взял на себя обязательство производить перепланировку и переоборудование арендованных помещений, а также других неотделимых улучшений арендованного имущества  только по письменному согласию арендодателя. В материалы дела согласие не представлено.

То обстоятельство, что требование о демонтаже перегородок предъявлено только в претензии от 09.06.2018, а не 06 - 07.06.2018,  не опровергает бесспорно факт его возведения ИП ФИО5 без письменного согласия ОАО «ВФМ».

Общество указало, что стоимость ремонтных работ составляет 184 845 руб.  (37 352 руб. + 41 374 руб. + 45 255 руб. + 633 руб. + 25 146 руб. + 34 967 руб. + 118 руб.)

а) Стоимость демонтажа и восстановления помещения после демонтажа стеллажей и перегородок составляет 37 352 руб. Работы выполнены ООО ФК «СервисОптСтрой» (договор подряда от 09.07.2018).

б) Стоимость замены плитки на полу (керамогранита) - 41 374 руб.

Ответчик, возражая против необходимости оплаты ремонтных работ по восстановлению плитки, в том числе указывает на то, факт повреждения плитки документально не подтвержден, более того, при передаче помещений 01.07.2017 имелись сколы у 99 плиток, что также подтверждается актом от 25.07.2017.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что необходимость ремонта плитки на полу подтверждена вышеперечисленными документами, заключением специалиста от 30.07.2018 № 341гр/16.1,  а также тем, что плитка повреждена возведенными перегородками.

В акте от 03.07.2017 сторонами зафиксировано повреждение  99 плиток. При составлении сметы от 06.06.2018 предъявлено требование о  замене 4  плиток в месте установки ворот, сметы от 09.06.2018 о замене еще 2 кв.м керамогранита, ввиду демонтажа перегородок и стеллажей специалистом установлено повреждение всего 138 плиток. Таким образом, повреждено в период действия договора аренды  39 плиток (138-99), что включено в смету для восстановления.

Работы выполнены ООО ФК «СервисОптСтрой» (договор подряда от 09.07.2018), плитка заменена. 

в) Стоимость замены стекол -  45 255 руб. (работы по демонтажу и монтажу – 24 205 руб., изделия -  21 050 руб.).  

Факты наличия треснутых витражных стекол, их замены, подтверждаются вышеперечисленными документами, более того,  арендатор не заявлял возражений против необходимости замены стекол, просил согласовать смету, в претензии от ИП ФИО5 не возражала против замены стекол. 

Стоимость работ подтверждена заключением специалиста от 30.07.2018, договором подряда от 03.08.2018 № 5, актом сдачи-приемки работ от 08.08.2018, накладной на отпуск материалов от 03.08.2018, квитанцией от 03.08.2018, товарной накладной от 03.08.2018, платежным поручением от 13.07.2018 № 61. 

г) Стоимость ремонта фасада  - 633 руб. Работы выполнены ООО ФК «СервисОптСтрой» (договор подряда от 09.07.2018). 

Необходимость ремонта фасада также подтверждена вышеперечисленными документами. Суд  также принимает во внимание, что  ИП ФИО5 взяла на себя обязательства по ремонту фасада в срок до 12.06.2018 (акт от 06.06.2018), однако, в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательства ремонта не представлены.

д) Стоимость покраски стен – 25 146 руб.

Необходимость покраски стен, вызванная неровной покраской и дефектами в виде отверстий, подтверждается вышеперечисленными доказательствами, том числе актом от 06.06.2018 с отметкой арендатора: покрасим в срок до 07.06.2018, дефектной ведомостью о необходимости  покраски с отметкой арендатора: согласно устраняем, актами от 07.06.2018 и от 09.06.2018, а также заключением специалиста, в котором указано,  что в стенах имеются дефекты в виде отверстий. При этом, при приеме помещений в июле 2017 года ИП ФИО5 указывала на наличие в стенах отверстий как на недостаток помещений, который устранен арендодателем, а помещения приняты без замечаний. 

Работы выполнены ООО ФК «СервисОптСтрой» (договор подряда от 09.07.2018).

е) Стоимость пожарной сигнализации - 34 967 руб.;

ж) Стоимость уборки строительного мусора - 118 руб. Работы выполнены ООО ФК «СервисОптСтрой» (договор подряда от 09.07.2018).

Доводы ИП ФИО5 о том, что помещения переданы в ненадлежащим состоянии, с недостатками, указанными в акте от 03.07.2017, не принимается судом, так как, во-первых, согласно вышеописанному акту от 25.07.2017 помещение пригодно для использования, замечания по пунктам  1 и 3 (разбито два стекла и отверстия в стенах), указанные в акте от 03.07.2017, устранены, не устранены замечания № 2 (имеются сколы в 99 плитках). 

Доказательств того, что помещение возращено и находилось на момент прекращения действия договора (06.06.2018) в ином состоянии, чем то, которое отражено в актах, уведомлениях  и в заключении специалиста об определении стоимости  ремонта, в материалы дела не представлено, иного акта с описанием помещений ИП ФИО5  не составлено, в материалы дела не представлено, после окончания действия договора арендодателю не направлено.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на заключение общества с ограниченной ответственностью «Бюро судебных экспертиз» от 30.07.2018 № 341гр/16.1 (эксперт ФИО9, имеющий высшее образование, специальность инженера-строителя), которое суд признает относимым и допустимым доказательством по делу.  

Оценивая размер понесенных расходов на проведение ремонта, суд руководствуется определенной экспертом сметной стоимостью ремонта (184 845 руб. руб.) и реально понесенными и полностью подтвержденными расходами на осуществление восстановительного ремонта (184 845 руб.). Все работы  выполнены подрядчиками в рамках восстановительного ремонта спорных помещений, в целях устранениях недостатков, выявленных специалистом и указанных в актах осмотрах и уведомлениях. Доказательств того, что работы не произведены или произведены на меньшую сумму,  не представлено.

Довод о том, что с 07.06.2018 арендатор не имел доступ в помещения,  не принимается судом, так как доказательств того, что после 07.06.2018 арендодатель препятствовал проведению ремонта не представлено, новый договор аренды заключен только 29.06.2018. 

2. В части взыскания арендной платы и пени.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Предприниматель не согласна с начислением арендной платы с 07.06.2018 по 09.06.2018, указала, что вернула помещения  06.08.2018, ключи от помещения у Предпринимателя не находились, а находились на посту охраны здания.

Первоначальный акт подписан сторонами 06.06.2018, в акте указано, что ремонтные работы будут производиться 07.06.2018, впоследствии подписывались акты от 07.06.2018 и 09.06.2018. В уведомлении от 07.06.2018 ОАО «ВФМ» указало, что помещение не принимает, так как оно передается в ненадлежащем состоянии.  Акт от 07.06.2018 подписан с указанием на то, что ключи сданы, доступа к помещению не имеем. Однако, с учетом того, что последний акт возврата помещений подписан, как арендатором так и арендодателем 09.06.2018,  то подлежит взысканию арендная плата за период с 06.06.2018 по 09.06.2018, оснований считать, что помещения возращены ранее 9 июня 2018 года, у суда не имеется. 

На основании изложенного с ИП ФИО5 подлежит взысканию арендная плата в размере 15 158 руб.  

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 6.7 договора в случае несоблюдения арендатором обязательств, установленных в п. 4.1 и п. 4.2 договора, взимается пени в размере 0,1% за каждый день просрочки платежей. 

Учитывая, что ответчик  нарушил обязательства по своевременному и полному внесению арендных платежей он должен  нести ответственность в виде уплаты пеней за период с 08.08.2017 по 06.06.2018, в размере 16 514 руб. 53 коп. согласно представленному расчету, который проверен судом и признан обоснованным. 

Кроме того, предъявлены ко взысканию 17 000 руб. расходов по оплате стоимости затрат на проведение заключения специалиста. Расходы на оплату стоимости заключения понесены ОАО «ВФМ» для восстановления нарушенного права вследствие ненадлежащего исполнения ИП ФИО5 своих обязанностей арендатора по договору. 

В обоснование факта несения данных расходов истец представил заключение общества с ограниченной ответственностью «Бюро судебных экспертиз» от 30.07.2018 № 341гр/16.1, договором от 05.07.2018, платежным поручением от 22.07.2018 № 74.

Расходы в сумме 17 000 руб., понесенные в связи с необходимостью восстановления права, подлежат возмещению. Из материалов дела усматривается, что указанные расходы понесены с целью установления факта недостатков в спорном помещении и в целях определениях их стоимости. Заключение непосредственно связано с необходимостью установления факта возврата помещения в ненадлежащем состоянии и размера затрат на восстановление помещений. 

Факт несения истцом расходов подтвержден документально,  в связи с чем в соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ затраты в сумме 17 000 руб. подлежат взысканию в качестве убытков, понесенных для восстановления нарушенного права (статья 15 ГК РФ).

Расходы по государственной пошлине по первоначальному иску суд относит на ИП ФИО2 в силу статьи 110 АПК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлине по встречному исковому заявлению в сумме 3290 руб. в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат взысканию с ИП ФИО2 в пользу ОАО «ВФМ». В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации ОАО «ВФМ» подлежит возврату из федерального бюджета госпошлина в размере 921 руб. в связи с уменьшением суммы иска.

Руководствуясь статьями 17, 37, 49, 65, 70, 71, 110, 156, 167 – 171, 176, 180, 181 и 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1. В удовлетворении требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к открытому акционерному обществу «ВФМ» отказать. 

2. Требования открытого акционерного общества «ВФМ» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 удовлетворить. 

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г Санкт-Петербург, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316784700312440, в пользу открытого акционерного общества «ВФМ», 600017, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, задолженность в сумме 65 723 руб., пени в сумме 16 514 руб. 53 коп., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 3290 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

4. Возвратить открытому  акционерного общества «ВФМ», 600017, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 921 руб.

Основанием для возрата государственной пошлины является настоящее решение. 

5. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.    

 

Судья                                                                                     З.В. Попова