ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-19446/2019

Дело № А41-89689/16

14 октября 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  07 октября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 октября 2019 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатова В.Ю.,

судей Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от ФКУ «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства»: ФИО2, представитель по доверенности от 27.05.2019; ФИО3, представитель по доверенности от 22.03.2018; ФИО4 представитель по доверенности от 26.11.2018; ФИО5, представитель по доверенности от 06.09.2019,

от Доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание» ООО Управляющая компания «Альфа-Капитал»: ФИО6, представитель по доверенности от 04.10.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Федерального казенного учреждения «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства» на определение Арбитражного суда Московской области от 23.07.2019 о приостановлении производства по делу, принятое судьей Уваровым А.О. по делу  № А41-89689/16 по иску Федерального казенного учреждения «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства» к Доверительному управляющему Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание» Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Альфа-Капитал» об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0030154: установлении возмещения за изымаемые земельные участки в размере 25 507 365 руб. прекращения права собственности ответчика на спорные земельные участки; признания права собственности РФ на спорные земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное казенное учреждение «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства» (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Перспектива» (далее - Общество), осуществляющему доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание» (далее - ЗПИРФ «Созидание») об изъятии для государственных нужд Российской Федерации земельных участков с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0000000:156993, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющих вид разрешенного использования «сельскохозяйственное производство», расположенных по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, и установлении компенсации за изымаемые земельные участки в размере 25 507 365 руб.; признании права собственности Российской Федерации на указанные земельные участки после исполнения обязанности по выплате возмещения; указании в судебном акте на то, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для прекращения права собственности на указанные земельные участки владельцев инвестиционных паев ЗПИРФ «Созидание», доверительное управление которым осуществляет Общество; снятии этих участков с кадастрового учета и регистрации права собственности владельцев инвестиционных паев на вновь сформированные и не подлежащие изъятию земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0000000:154243 (образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030154:8), 50:23:0030154:13 (образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030154:5), 50:23:0000000:156993 (образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030139:2).

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.07.2017, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2018, у общества - доверительного управляющего фондом «Созидание» изъяты для государственных нужд Российской Федерации земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14 (площадью 100 703 кв. м), 50:23:0030154:12 (площадью 6508 кв. м), 50:23:0000000:156993 (площадью 23 469 кв. м), размер возмещения за изымаемые земельные участки, включающий рыночную стоимость земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия, установлен в сумме 155 573 750 руб., в остальной части иска отказано.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2018 принятые по делу судебные акты отменены в части изъятия для государственных нужд Российской Федерации земельных участков площадью 100 703 кв. м, 6508 кв. м, 23 469 кв. м с кадастровыми номерами соответственно 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0000000:156993 и установления возмещения за изымаемые земельные участки в размере 155 573 750 руб.

Дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В ходе повторного рассмотрения дела в суде первой инстанции определением арбитражного суда от 14.02.2019 по настоящему делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту Ассоциации «Саморегулируемая организация судебных экспертов «Сумма мнений» ФИО7, эксперту НП «Деловой союз экспертов» ФИО8 с целью установления по состоянию на дату проведения оценки с использованием аналогов, имеющих те же категорию и вид разрешенного использования земельных участков, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки, размер возмещения за изымаемые земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0030154: (часть земельного участка площадью 23 469 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0030139:2).

Как следует из представленного заключения эксперта, при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030154:14 им были выбраны аналоги, отнесенные к иной категории земельных участков, в частности, земельный участок с кадастровым номером  50:23:0000000:156902 имеет категорию земельного участка «земли поселений». 

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23.07.2019 суд назначил судебную экспертизу. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Ленинградская Экспертная Служба «ЛЕНЭКСП» ФИО9. На разрешение эксперта судом поставлен следующий вопрос: 1) С учетом методики, предусмотренной пунктом 4 статьи 56.8 ЗК РФ установить по состоянию на дату проведения оценки с использованием аналогов, имеющих те же категорию и вид разрешенного использования земельных участков, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате проведения оценки, размер возмещения за изымаемые земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0030154: (часть земельного участка площадью 23 469 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0030139:2), включающий в себя рыночную стоимость земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия.

Производство по делу приостановлено.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу,  которой просит его отменить.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. 

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268, 272 АПК РФ. 

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в  деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Как следует из определения Верховного Суда РФ 09 августа 2018 г., принятого по настоящему делу, заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его 8 рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Закона № 135-ФЗ, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов. 

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 (далее – ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; 

- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; 

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 

В силу пункта 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. 

При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. 

На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог – объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее – Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков. 

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). 

Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. 

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

 Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: 

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

 б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; 

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; 

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; 

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. 

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные 10 характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; 

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Исследовав материалы дела, принимая во внимание указанные выше обстоятельства, учитывая указания, содержащиеся в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2018, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости проведения по делу повторной экспертизы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 144 АПК РФ в случае назначения арбитражным судом экспертизы арбитражный суд вправе приостановить производство по делу.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции о необходимости проведения повторной экспертизы, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела. 

При этом арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что экспертное заключение ООО «Ленинградская Экспертная Служба «ЛЕНЭКСП» поступило в материалы дела. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 19.09.2019 назначено судебное заседание в целях разрешения вопроса о возобновлении производства по делу.

Истец не лишен права представить при рассмотрении дела в суде первой инстанции свою позицию по вопросам, связанным с проведением судебной экспертизы, а также по заключению экспертов.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца и отмены определения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ч. 4 ст. 272, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 23.07.2019 по делу № А41-89689/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

В.Ю. Бархатов

Судьи

 

С.А. Коновалов

Л.В. Пивоварова