ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-3225/2019

г. Киров

05 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судейПоляковой С.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - ФИО3 по доверенности № 76 АБ 0996879 от 13.11.2015, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2019 по делу № А82-3225/2019, 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к акционерному обществу Коммерческий банк "Северный Кредит" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора купли-продажи земельного участка, об обязании ответчика возвратить денежную сумму в размере 755 000 рублей, о взыскании госпошлины,

третьи лица: администрация Рыбинского муниципального района Ярославской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Газпром Трансгаз Ухта» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице Мышкинского ЛПУМГ (Ярославская область, Мышкинский район, д. Зарубино), администрация Назаровского сельского поселения (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец, предприниматель) обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к акционерному обществу Коммерческий банк "Северный Кредит" (далее – ответчик) о расторжении договора № 2 от 30.03.2016 купли-продажи земельного участка в кредит, заключенного между Акционерным обществом коммерческий банк «Северный Кредит» и гр. ФИО4 в части расторжения договора купли-продажи 28-ми земельных участков с кадастровыми номерами: 76:14:030401:1194, 76:14:030401:1195, 76:14:030401:1196, 76:14:030401:1197, 76:14:030401:1198, 76:14:030401:1199, 76:14:030401:1200, 76:14:030401:1201, 76:14:030401:1183, 76:14:030401:1202, 76:14:030401:1203, 76:14:030401:1204, 76:14:030401:1205, 76:14:030401:1206, 76:14:030401:1207, 76:14:030401:1208, 76:14:030401:1209, 76:14:030401:1210, 76:14:030401:1211, 76:14:030401:1212, 76:14:030401:1213, 76:14:030401:1214, 76:14:030401:1215, 6:14:030401:1175, 76:14:030401:1176, 76:14:030401:1177, 76:14:030401:1178, 76:14:030401:1179; об обязании ответчика возвратить денежную сумму в размере 755 000 рублей, уплаченную за земельные участки с кадастровыми номерами 76:14:030401:1205, 76:14:030401:1206, 76:14:030401:1204, 76:14:030401:1197, 76:14:030401:1198, 76:14:030401:1202, 76:14:030401:1183, о взыскании госпошлины.

Определением суда от 24.04.2019 принято уточнение исковых требований, в котором истец уточнил исковые требования по п. 2 просительной части иска, указал, что требования обращены к ответчику АО КБ «Северный Кредит» в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов». 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке ст.51 АПК РФ, привлечены Администрация Рыбинского муниципального района Ярославской области, ООО «Газпром Трансгаз Ухта» в лице Мышкинского ЛПУМГ, Администрация Назаровского сельского поселения.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2019 исковые требования  о возврате суммы 755 000 рублей оставлены без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении требований отказано.

Индивидуальный предприниматель ФИО4 с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт. 

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда, что банк при продаже земельного участка не знал о газопроводе, т.к. из документов видно, что газопровод построен в 1960-х годах, считает, что банк не выяснял информацию либо намеренно скрыл ее от покупателя, однако должен был предоставить всю информацию об объекте. Суд не дал правовой оценки тому, что недостатки спорных земельных участков являются неустранимыми и существенными, поскольку влекут невозможность использования их по своему назначению. Суд при принятии решения не применил нормы права, подлежащие применению, статьи 475, 469, 549, 557 Гражданского кодекса РФ. Сделав вывод о том, что продавец мог не знать о газопроводе, суд не дал правовой оценки неисполнению своих обязанностей продавцом по предоставлению полной и достоверной информации покупателю. С решением суда об оставлении без рассмотрения требования о возврате денежных средств в размере 755 000 рублей заявитель также не согласен, считает, что поскольку в случае расторжения договора купли-продажи к продавцу обратно перейдет право собственности на земельные участки (т.е. продавец получит обратно свой товар уже после возбуждения дела о банкротстве), то и требования об уплате денежных средств должны считаться текущими платежами. 

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 02.10.2019 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 03.10.2019 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу считает решение законным, указал, что стороны согласовали существенные условия договора, покупатель был согласен с качеством имущества, банк не был уведомлен о нахождении на земельном участке газопровода. 

05.11.2019 апелляционный суд определение отложил судебное разбирательство на 02.12.2019, предложил администрации представить материалы, связанные с переводом земель из сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, сторонам – пояснения об обстоятельствах перевода земель. 

27.11.2019 от истца поступили дополнительные пояснения с приложениями. 

Ответчик представил письменные пояснения, указал, что перевод земель был произведен задолго до отзыва  банка лицензии и введения конкурсного производства, конкурсный управляющий об обстоятельствах перевода земельного участка из одной категории в другую информацией не обладает. Ответчик просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. 

Администрация Рыбинского муниципального района Ярославской области направила копию решения муниципального совета Рыбинского муниципального района от 25.06.2015 № 737, копию сводного заключения о согласовании проекта изменений в генеральный план Назаровского сельского поселения. 

Иные участвующие в деле лица отзывы на жалобы не представили. 

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, 30.03.2016 между АО КБ «Северный Кредит» в лице Управляющего Ярославским филиалом и ФИО4, был заключен Договор № 2 купли-продажи земельного участка в кредит.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:784, общей площадью 82 549 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие односемейные или двухсемейные дома с земельными участками 400-3000 кв.м и более; рекламные конструкции, находящийся по адресу: Ярославская область. Рыбинский район.

Общая стоимость участка составила 4 910 000 рублей,

Каких либо обременений и ограничений по использованию земельного участка договор не содержит.

Пунктом 9 договора предусмотрено, что Покупатель вправе произвести межевание Участка на 41 земельный участок в соответствии с Проектом планировки территории земельного участка с кадастровым номером 76:14:030401:784, утвержденным Постановлением Администрации Рыбинского муниципального района от 20.10.2015 №1493. Расположение выделяемых земельных участков изображено на Схеме - Приложении №1, являющейся неотъемлемой частью Договора. 

Согласно п.10 договора в случае отчуждения третьему лицу, с согласия Продавца, одного из земельных участков, выделенных из контура Участка в процессе межевания, в соответствии с Проектом, Покупатель обязуется до момента регистрации данной сделки в Росреестре перечислять на счет Продавца денежные средства в размере стоимости отчуждаемого участка, указанной в пункте 9 Договора, в счет оплаты по Договору.

Пунктом 11 договора зафиксировано, что Покупатель удовлетворен качественным состоянием покупаемого недвижимого имущества, установленного путем его осмотра на месте перед заключением Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил бы Продавец.

Переход права собственности на земельный участок был зарегистрирован в установленном законом порядке.

ФИО4 как собственником земельного участка принято решение от 31.05.2016 о разделе Участка с кадастровым номером 76:14:030401:784 на 41 земельный участок в соответствии со схемой, приложенной к договору.

Позднее сторонами были заключены дополнительные соглашения № 1 от 03.06.2016 и № 2 от 29.11.2016 являющиеся неотъемлемыми частями договора.

Дополнительное соглашение №1 касается п.9 - право Покупателя произвести межевание Участка на 41 земельный участок (указаны кадастровые номера ЗУ1 -ЗУ41 площадь, цена); изменена схема расположения земельных участков - Приложение №1 к Договору.

Дополнительное соглашение №2 продляет срок оплаты Участка до 01.12.2018.

Истец в иске указал, что из вновь образованных 41-го земельного участка, 40 участков предназначались для строительства жилых домов, а 1 участок - земли общего пользования.

Семь земельных участков из 40 участков были выкуплены предпринимателем у АО КБ «Северный Кредит» за 755 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 18.08.2016 №370, от 18.08.2016 № 371, от 14.10.2016 № 560, от 20.01.2017 № 7, от 14.02.2017 № 257, от 14.02.2017 №258, от 24.03.2017 № 559. Затем эти участки проданы гражданам по договорам купли-продажи (в иске указаны реквизиты договоров, стороны и кадастровые номера выделенных земельных участков).

В 2017 году граждане, купившие указанные 7 участков, обратились в администрацию Рыбинского муниципального района Ярославской области за оформлением разрешительной документации на строительство жилых домов. В согласовании строительства им было отказано.

Представленные в материалы дела градостроительные планы земельных участков в п.7 содержат информацию о том, что земельный участок (либо большая часть его) расположен в зоне минимальных допустимых расстояний - 200 м от оси магистрального газопровода Горький-Череповец (диаметр условный (Ду) 700) в каждую сторону. Данная зона устанавливается согласно СНиП 2.05.06-85 (таб. 4,5) на стадии проектирования опасного производственного объекта и для последующей его эксплуатации. Согласно ГПЗУ, режим использования зоны минимально допустимых расстояний магистрального газопровода Горький-Череповец (диаметр условный (Ду) 700) указан в СНИП 2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы». Зона минимально допустимых расстояний - 200 м от оси МГ Горький-Череповец отражена и на чертежах градостроительных планов земельных участков.

Выданное гражданину разрешение было отозвано письмом Управления АПК, архитектуры и земельных отношений администрации РМО от 31.05.2017 № 20-271/342.

Истец указывает, что в ГПЗУ выделенных земельных участков имеется указание на то, что земельные участки расположены в зоне критического затопления.

Истец указал, что в договоре № 2 купли-продажи земельного участка в кредит от 30.03.2016 о вышеназванных ограничениях по использованию земельного участка информация отсутствует.

Истец указал, что при осмотре на местности земельного участка перед приобретением, данные ограничения выявить не представлялось возможным, поскольку границы зон на местности не обозначены.

Истцом было получено письмо Управления АПК, архитектуры и земельных отношений администрации РМР от 25.05.2017 № 20-271/324/1, содержащее информацию о том, что в соответствии с рекомендациями Мышкинского линейного Производственного управления магистральных газопроводов ООО «Газпром Трансгаз Ухта» в генеральный план Назаровского сельского поселения Рыбинского муниципального района внесены изменения, в части отображения в графических материалах генерального плана зон минимальных расстояний магистрального газопровода «Горький-Череповец» и уведомление о том, что часть земельного участка находится в зоне минимальных расстояний газопровода. Указанным письмом Управление просило учесть ограничения по использованию земельных участков, установленные на основании таблицы 4 «СП 36.13330.2012 Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85» при освоении данного земельного участка.

После получения вышеуказанной информации истец заказал у кадастрового инженера ФИО5 чертеж, отображающий наложение зоны минимальных расстояний магистрального газопровода на земельные участки, сформированные из земельного участка с КН 76:14:030401:784.

Согласно представленному чертежу, 28 земельных участков, выделенных из исходного Участка, попадают в зону минимальных расстояний магистрального газопровода.

В письме от 05.03.2018 № 2 в ответ ФИО4 Мышкинское ЛПУМГ ООО «Газпром трансгаз Ухта» сообщило о невозможности согласования строительства индивидуальных жилых домов по причине 200 метровой зоны минимальных расстояний для магистрального газопровода «Горький-Череповец» Д 720 мм, Рр=3,96 МПА, указанной в позиции 1 таблицы 4 «СП 36.13330.2012 Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85».

От граждан, купивших участки, ФИО4 поступили претензии, которые были им удовлетворены, договоры расторгнуты и возвращены денежные средства в сумме 755 000 руб.

Земельные участки вновь зарегистрированы на праве собственности за истцом, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

Предприниматель письмами, направленным в адрес Банка, конкурсного управляющего - ГК «Агентство по страхованию вкладов» и представителя конкурсного управляющего в г. Вологда, просил возвратить стоимость 7-ми земельных участков в размере 755 000 рублей, расторгнуть договор №2 от 30.03.2016 и принять обратно 28 участков, попадающих в зону минимальных расстояний магистрального газопровода.

Ответчик в письмах отказался удовлетворить претензию, указав, что Участок передан отвечающий условиям Договора, покупатель был удовлетворен качественным состоянием Участка, предметом договора являлся Участок с кадастровым номером 76:14:030401:784, межевание Участка произведено по желанию покупателя, а изменения в генеральный план Назаровского сельского поселения Рыбинского муниципального района внесены после заключения Договора.

Истец не согласен с приведенным основанием отказа, считает, что о существовании магистрального газопровода Банк знал, когда осуществлял перевод земельного участка с кадастровым номером 76:14:030401:784 в земли населенных пунктов, до заключения договора купли-продажи Участка.

Ссылаясь на нормы ст.309, п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 1 и п.3 Земельного кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела не подтверждается осведомленность Банка об обусловленных наличием охранной зоны газопровода ограничениях использования земельного участка. 

Апелляционный суд дополнительно по ходатайству истца истребовал от участвующих в деле лиц сведения о переводе земель из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов. 

Однако имеющиеся в материалах дела документы и дополнительно истребованные доказательства не подтверждают, что продавец знал или должен был знать о нахождении приобретенного истцом земельного участка в охранной зоне подземного газопровода. 

Доводы жалобы о том, что банк не выяснял информацию либо намеренно скрыл ее от покупателя, носят предположительный характер. 

Кроме того, предприниматель просит расторгнуть договор лишь в части земельных участков и возвратить часть земельных участков, образованных из того участка, который был продан ему по договору купли-продажи от 30.03.2016.

Однако частью 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ предусмотрено право покупателя требовать уменьшения покупной цены или расторжения в целом договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Денежные требования законно и обоснованно были оставлены без рассмотрения судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Вологодской области по делу №А13-268/2018от 08.03.2018 (резолютивная часть решения объявлена 27.02.2018) по делу № А13-268/2018 Банк признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение функций конкурсного управляющего Банка возложено на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов» (далее - ГК «Агентство по страхованию вкладов»).

Согласно пункту 1 статьи 126 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В пункте 27 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъясняется, что все исковые заявления о взыскании с должника долга по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника-гражданина, поданные в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства, подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Заключение и исполнение спорного договора произведены в 2016-2017 годах, т.е. до возбуждения дела о банкротстве; следовательно, требование о возврате денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, не могло быть признано текущим.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, оснований для отмены судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.08.2019 по делу № А82-3225/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи 

С.Г. ФИО6

ФИО1