ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

15.06.2017

             Дело № А40-53183/16

Резолютивная часть постановления объявлена 07.06.2017

Полный текст постановления изготовлен 15.06.2017

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Красновой С.В., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от ООО «АРХИП Т» – ФИО1 ген. директор, приказ №1Д от 05.12.2015

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО2 доверен. от 09.01.2017 №33-Д-3/17

от ООО «АБН-КОНСАЛТ» – не явился, извещен

рассмотрев кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы 

на решение от 09.11.2016

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Скачковой Ю.А.,

на постановление от 31.01.2017

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Григорьевым А.Н., Левченко Н.И., Пирожковым Д.В.,

по иску ООО «АРХИП Т»

к Департамента городского имущества города Москвы

третье лицо: ООО «АБН-КОНСАЛТ»

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АРХИП Т" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий по договору купли-продажи, определив дату заключения (подписания) договора 04 февраля 2016 года;

изложив п. 3.1. договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 12 517 510 (двенадцать миллионов пятьсот семнадцать тысяч пятьсот десять) рублей согласно Отчету об оценке N 041115-Н-4 от 24.11.2015, выполненному ООО "Центр Независимой Оценки". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

п. 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 625 875,5 (шестьсот двадцать пять тысяч восемьсот семьдесят пять) рублей 50 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.";

п. 4.3 договора в следующей редакции: "Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается без согласия с уведомлением Продавца.";

включив п. 4.6 в следующей редакции: "В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и настоящим Договором Покупатель после регистрации перехода права собственности на Объект и регистрации ипотеки вправе распоряжаться Объектом без согласия залогодержателя (Продавца).";

включив п. 4.7 в следующей редакции: "В соответствии со ст. 40 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и настоящим Договором Покупатель после регистрации перехода права собственности на Объект и регистрации ипотеки вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).".

Иск по делу N А40-119736/16-133-1033 обществом с ограниченной ответственностью "АРХИП Т" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий по договору купли-продажи, определив дату заключения (подписания) договора 04 февраля 2016 года;

изложив п. 3.1. договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 12 447 440 (двенадцать миллионов четыреста сорок семь тысяч четыреста сорок) рублей согласно Отчету об оценке N 041115-Н-3 от 24.11.2015, выполненному ООО "Центр Независимой Оценки". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

п. 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 622 372 (шестьсот двадцать две тысячи триста семьдесят два) рубля и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.";

п. 4.3 договора в следующей редакции: "Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается без согласия с уведомлением Продавца.";

включив п. 4.6 в следующей редакции: "В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и настоящим Договором Покупатель после регистрации перехода права собственности на Объект и регистрации ипотеки вправе распоряжаться Объектом без согласия залогодержателя (Продавца).";

включив п. 4.7 в следующей редакции: "В соответствии со ст. 40 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и настоящим Договором Покупатель после регистрации перехода права собственности на Объект и регистрации ипотеки вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).".

Определением от 20.06.2016 суд объединил дела N А40-53183/16-37-455 и N А40-119736/16-135-1033 в одно производство для совместного их рассмотрения, путем передачи дела N А40-119736/16-135-1033 в 37 отделение.

Определением от 20.06.2016 судом, в порядке ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "АБН-КОНСАЛТ".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2016 исковые требования удовлетворены частично, суд урегулировал разногласия сторон по пунктам 3.1, 3.4, 4.3 договоров, во включении пунктов 4.6, 4.7 в договоры отказал.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2016 по делу N А40-53183/16 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной  жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 и решение Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2016 по делу N А40-53183/16 отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной Департаментом.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, суды необоснованно отказали в проведении по делу повторной экспертизы, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 и решение Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2016 по делу N А40-53183/16 отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной Департаментом.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате и месте судебного разбирательства не явилось. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд  кассационной инстанции приходит  к выводу о том, что отсутствуют  основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения  оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "АРХИП Т"  является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:02:0017001:4891, общей площадью 250,1 кв.м. (этаж 1, помещение II, комн. 15-24) и нежилых помещений, расположенных по адресу:  

<

...>, с кадастровым номером 77:02:0017001:4890, общей площадью 248,7 кв.м. (этаж 1, помещение I, комн. 1,2; помещение II, комн. 1-14, 25-32), на основании договора аренды N 03-00044/09 от 26.11.2009 в редакции дополнительного соглашения от 04.03.2015 и договора аренды N 03-00719/05 от 27.10.2015 в редакции дополнительных соглашений от 09.11.2012, 04.03.2015.

19.11.2015 истец обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением  о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений в порядке Закона №159-ФЗ от 22.07.2008.

Рассмотрение указанного заявления было приостановлено, а затем возобновлено, истцу направлены проекты договоров купли-продажи спорных объектов по цене 39 089 000 руб. и 37 881 000 руб. соответственно, указанной ответчиком на основании отчета об оценке, выполненного ООО "АБН-Консалт", и положительного экспертного заключения НП СРО "СВОД".

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 12 517 510 руб. и 12 447 440 руб. соответственно.

Департамент отказал в заключении договора на предложенных истцом условиях.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, судом первой инстанции была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Центр оценки имущества и бизнеса».

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объектов экспертизы составляет: по объекту 1 – 14 997 458 руб., по объекту 2 – 14 913 559 руб.

Оценив экспертное заключение, заслушав пояснения эксперта, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

В остальной части судебные акты Департаментом не оспариваются.

Доводы заявителя жалобы о том, что суды необоснованно обязали ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО «Центр оценки имущества и бизнеса» соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене по объекту 1 – 14 997 458 руб., по объекту 2 – 14 913 559 руб.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по делу № А40-53183/16 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяН.Ю. Дунаева

Судьи:Е.А. Петрова

С.В. Краснова