Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-16333/2022

26 декабря 2023 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Белоглазовой Е.В., Кушнаревой Н.П.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Гордэн» Фабричной А.В. (доверенность от 10.07.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), представителя администрации Мамонского муниципального образования - администрации сельского поселения ФИО1 (доверенность от 30.10.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Мамонского муниципального образования - администрации сельского поселения на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05 сентября 2023 года по делу № А19-16333/2022 Арбитражного суда Иркутской области,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гордэн» (далее – истец, общество, ООО «Гордэн») обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Мамонского муниципального образования - администрации сельского поселения (далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Байкал-Навигатор» (далее – ООО «Байкал-Навигатор») о признании незаконным постановления № 274 от 13.05.2022 «Об условиях приватизации имущества, находящегося в собственности Мамонского муниципального образования», недействительными торгов в форме электронного аукциона по продаже нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 49,7 кв. м, этаж № 1, кадастровый номер 38:06:130101:2679, с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадь 6976 кв.м, кадастровый номер 38:06:130101:1026, расположенные по адресу: 

<

...> недействительным договор купли-продажи муниципального имущества, приватизируемого на аукционе от 07.07.2022 №2022.9929, заключенного между администрацией и ООО «Байкал-Навигатор», предметом которого является вышеуказанные нежилое помещение и земельный участок, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ООО «Байкал-Навигатор» на указанное имущество.

Решением суда первой инстанции от 03 июля 2023 года истцу отказано в удовлетворении требований.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05 сентября 2023 года решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт. Постановление администрации № 274 от 13.05.2022 «Об условиях приватизации имущества, находящегося в собственности Мамонского муниципального образования» признано незаконным, как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации, Гражданскому кодексу Российской Федерации. Суд постановил администрации устранить нарушение прав и законных интересов ООО «Гордэн». Торги в форме электронного аукциона по продаже нежилого помещения с кадастровым номером 38:06:130101:2679 и земельного участка с кадастровым номером 38:06:130101:1026, расположенных по адресу: 

<

...> оформленные Протоколом о результатах аукциона от 24.06.2022, признаны недействительными. Договор купли-продажи муниципального имущества, приватизируемого на аукционе от 07.07.2022 №2022.9929, заключенный между администрацией и ООО «Байкал-Навигатор», признан недействительным.

Не согласившись с принятым апелляционной инстанцией судебным актом администрация обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование доводов жалобы администрация указывает на необоснованность вывода суда о том, что собственность земельного участка с кадастровым номером 38:06:130101:1026 является долевой в силу закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение в здании, поскольку в выписке из Единого государственного реестра недвижимости отсутствуют сведения об иных собственниках, кроме администрации. Кроме того, заявителем кассационной жалобы указано на то, что судом апелляционной инстанции не установлено, каким образом нарушаются права истца в отношении продажи нежилого помещения площадью 49,7 кв.м, не выявлены доказательства существенного нарушения закона при проведении торгов и нарушения прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Также указало на отсутствие нарушений проведения торгов, установленных Управлением Федеральной антимонопольной службы Иркутской области, решение которого обществом не обжаловалось.

В представленном отзыве общество с доводами кассационной жалобы не согласилось, сослалось на их необоснованность.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы заявленной кассационной жалобы.

Представитель общества в судебном заседании с доводами кассационной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

ООО «Байкал-Навигатор» своих представителей в судебное заседание не направило, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается извещенным надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей ООО «Байкал-Навигатор».

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и в отзыве на нее, правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.09.2020 собственником земельного участка с кадастровым номером 38:06:130101:1026 площадью 6976 кв.м, местоположение: 

<

...> являлась Иркутская область (дата государственной регистрации права – 16.05.2017). Право собственности Мамонского муниципального образования на данный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 22.10.2020.

В границах указанного земельного участка находятся следующие объекты недвижимости: здание с кадастровым номером 38:06:130101:966 (площадь 470,6 кв.м, кирпичный гараж, 1 этаж) и здание с кадастровым номером 38:06:130101:682.

При этом в здании с кадастровым номером 38:06:130101:966 имеются следующие помещения: с кадастровым номером 38:06:130101:2679 (нежилое помещение площадью 49,7 кв.м, являющееся собственностью Муниципального образования Мамонское, дата регистрации - 07.08.2020) и с кадастровым номером 38:06:130101:2680 (нежилое помещение площадью 420,9 кв.м, находящееся в собственности ООО «Гордэн», дата регистрации – 11.08.2020).

Решением Думы Мамонского муниципального образования от 29.04.2022 года №58-272/д утвержден Прогнозный план приватизации муниципального имущества: нежилого помещения с кадастровым номером 38:06:130101:2679 и земельного участка с кадастровым номером 38:06:130101:1026. Постановлением администрации от 13.05.2022 №274 определены условия приватизации указанного имущества.

Протоколом о результатах аукциона от 24.06.2022 победителем торгов по  продаже  нежилого помещения с кадастровым номером 38:06:130101:2679 и земельного участка с кадастровым номером 38:06:130101:1026 признано ООО «Байкал-Навигатор», с которым 07.07.2022 заключен договор купли-продажи муниципального имущества, приватизируемого на аукционе.

Полагая нарушенными свои права и законные интересы вышеуказанным постановлением администрации и проведенными торгами по продаже земельного участка и нежилого помещения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 273, 449, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018, признал способ защиты права ненадлежащим, и, соответственно, исходил из отсутствия восстановления прав истца удовлетворением такого иска.

Отменяя указанное решение и удовлетворяя иск, апелляционный суд, руководствуясь также положениями статей 12, 250, 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», учитывая правовую позицию, изложенную в Постановлении Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 №23-П, исходил из того, что ответчик при реализации указанного земельного участка с публичных торгов нарушил права и законные интересы собственника на долю в спорном земельном участке.  При этом суд апелляционной инстанции признал ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что исковые требования истца не могут быть удовлетворены, поскольку не приведут к восстановлению прав.

Указанные выводы суда апелляционной инстанции являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные Гражданским кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 3 статьи 28 указанного закона, собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Данной статьи также предусмотрено, что при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством (пункт 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Так, особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, предусмотрены статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных норм следует, что законом установлен специальный порядок приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в собственности публичного образования, лицами, приватизирующими часть расположенного на таком земельном участке задания, что исключает возможность приобретения права собственности на такой участок (долю в таком участке) иным способом.

Указанный порядок подразумевает, что собственники помещений в здании (сооружении), расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, имеют возможность реализовать свое право на приобретение данного участка в долевую собственность путем совместного обращения в уполномоченный орган. Следовательно, при приобретении отдельных помещений в таком здании у собственника автоматически не возникает право общей долевой собственности на соответствующий земельный участок.

При этом действующее правовое регулирование не предусматривает возможности возникновения на земельный участок общей долевой собственности одновременно у публично-правового образования и частного лица, при продаже только одного из помещений в здании (части здания), расположенном на публичном участке, в связи с чем положения земельного и гражданского законодательства о передаче покупателю недвижимости права собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью, не распространяются (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункт 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Только в случае, если все помещения в здании, расположенном на публичном земельном участке, перейдут в частную собственность нескольких лиц, эти лица по совместному волеизъявлению имеют право на приобретение такого участка в общую долевую собственность (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Изложенное соответствует правовому подходу, содержащемуся в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 №305-ЭС22-6663, от 22.11.2022 №308-ЭС22-13775.

При таких обстоятельствах, вывод апелляционного суда о возникновении у ООО «Гордэн» права собственности на долю в праве на спорный земельный участок именно 11.08.2020 (с даты регистрации права собственности на помещение с кадастровым номером 38:06:130101:2680) суд округа признает ошибочным. 

Доводы отзыва ООО «Гордэн», согласно которому общество в силу закона после приобретения помещения в здании в порядке Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ, автоматически стало собственником доли в праве на земельный участок, отклоняется судом округа, в том числе и по тому, что на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения между администрацией и обществом «Гордэн», администрация собственником земельного участка не являлась (договор купли продажи помещения заключен 27.07.2020, переход права собственности на земельный участок от министерства к администрации зарегистрирован 22.10.2020).

Вместе с тем ошибочный вывод суда апелляционной инстанции, касающийся определения возникновения права общей долевой собственности у истца 11.08.2020, не привел к принятию неправильного решения по существу спора по требованию о признании недействительным постановления, торгов и договора. 

В рассматриваемом случае, у истца возникло право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Кроме того, суд округа учитывает факт обращения истца к администрации о рассмотрении возможности предоставить земельный участок под принадлежащим ему объектом, полученным администрацией 22.12.2020 и оставленным без ответа.

При таких обстоятельствах, у администрации не имелось правовых оснований для продажи с публичных торгов земельного участка с кадастровым номером 38:06:130101:1026.

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного кодекса (пункт 2).

Предусмотренный пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, на что указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 (вопрос 10), в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018.

В рассматриваемом случае, в результате реализации на торгах всего земельного участка с кадастровым номером 38:06:130101:1026 и перехода прав на него иному частному лицу, истец лишился возможности реализовать свое право на приобретение данного участка в долевую собственность либо аренду.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции правильно пришел к выводу, что при реализации спорного земельного участка с публичных торгов ответчик нарушил права и законные интересы истца на долю в спорном земельном участке.

Исходя из положений глав 7, 19, 20 и 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полномочия по исследованию и оценке представленных в материалы дела доказательств и установлению обстоятельств предоставлены только судам первой и апелляционной инстанций. В данном случае апелляционный суд произвел оценку представленных в материалы дела доказательств и признал доказанным нарушение прав истца оспариваемыми постановлением, торгами и договором.

Правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Довод администрации об отсутствии доказательств существенности нарушений требований закона при проведении торгов и нарушения прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными, необжаловании истцом решения антимонопольного органа, является необоснованным и отклоняется судом округа.  Проведение торгов, являющихся основаниями возникновения правоотношения, основанного на договоре купли-продажи государственного и муниципального имущества, в результате заключения которого такая собственность преобразуется в частную собственность, допускается с соблюдением прав иных лиц. Эти права в силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат защите судом.

Таким образом, доводы, изложенные администрацией в кассационной жалобе, подлежат отклонению в полном объеме, поскольку по существу сводятся к несогласию с обстоятельствами, признанными апелляционным судом установленными, а также с результатами оценки представленных в материалы дела доказательств и направлены на их переоценку, что в силу положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями  274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05 сентября 2023 года по делу № А19-16333/2022 Арбитражного суда Иркутской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Судьи

 

Ю.С. Яцкевич

Е.В. Белоглазова

Н.П. Кушнареваа