АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1436/2024

Дело № А12-22580/2023

г. Казань

17 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Нагимуллина И.Р., Ананьева Р.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Габитовой И.И.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Волгоградской области представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2, доверенность от 23.08.2023,

Департамента муниципального имущества администрации Волгограда – ФИО3, доверенность от 15.03.2022,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15.04.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2024

по делу № А12-22580/2023

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным уведомления об одностороннем отказе от договора аренды, третьи лица: администрация Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – Департамент, ответчик) о признании недействительным уведомления от 05.07.2023 № 15950-оозо об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 24.07.2014 № 1324-В. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.04.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2024, признано недействительным уведомление Департамента от 05.07.2023 № 15950-оозо об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 24.07.2014 № 1324-В. 

Департамент обратился с кассационной жалобой  в Арбитражный суд Поволжского округа, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе определение суда первой инстанции, полагая, что Департамент, направляя уведомление об отказе от договора аренды действовал неразумно и недобросовестно, не учитывал права и интересы арендатора, который получил разрешение на строительство и начал его, полагаясь на наличие договора аренды; без проведения экспертизы невозможно установить обоснованность и достаточность площади земельного участка, соответственно, законность или незаконность одностороннего отказа от договора аренды земельного участка.

Отзыв на жалобу не представлен.

Как следует из материалов дела, 24.07.2014 министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Волгоградская финансово-аналитическая компания» (арендатор, далее – Компания) заключили договор № 1324-В аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:130008:227 по адресу: г. Волгоград, 

<

...> (далее – договор № 1324-В). 

Цель аренды – строительство производственной площадки (пункт 1.1 договора); срок аренды – 3 года (пункт 2.1 договора); действие договора распространяется на отношения, возникшие у сторон с 25.06.2014. 

После истечения срока действия договора аренды арендатор продолжил пользование арендуемым земельным участком, поэтому ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

13.01.2017 Компании выдано разрешение на строительство № 34-Ru 34301000-3202-2017 на спорном участке производственной площадки площадью 48,40 кв.м. 

03.07.2017 Компании выдано разрешение № 34-Ru 34301000-3202-2017 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Производственная площадка, расположенная по адресу: г. Волгоград, 

<

...>».

С момента ввода объекта в эксплуатацию Компания регистрацию права собственности на объект за собой не осуществила, реализовала названный объект 03.12.2021 как объект, принадлежащий на праве собственности, вместе с правом аренды земли, на основании договора купли-продажи имущества № 2-т, ИП ФИО1

Из договора купли-продажи имущества от 03.12.2021 № 2-т следует, что ООО «Волгоградская финансово-аналитическая компания» (продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО4, действующего на основании решения Арбитражного суда Волгоградской области от 03.12.2021 по делу № А12-11811/2020 и индивидуальный предприниматель ФИО1 (покупатель) заключили договор, согласно которому продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает в срок, установленный договором, 

следующее недвижимое имущество ООО «Волгоградская финансово-аналитическая компания»:

- здание нежилое, площадью 50,80 кв.м, кадастровый номер 34:03:130008:706, расположенное по адресу: г. Волгоград, 

<

...>; основание владения – договор аренды земельного участка от 24.07.2014 № 1324-В, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.07.2017 № 34-Ru34301000-3202-2017; имущество принадлежит продавцу на праве собственности по основаниям, указанным в пункте 1.1.настоящего договора (пункт 1.1. договора);

- все права и обязанности арендатора, принадлежащие ООО «Волгоградская финансово-аналитическая компания» по договорам аренды земельных участков:

земельный участок площадью 7 000 кв.м., кадастровый номер 34:03:130008:227, Волгоградская область, г. Волгоград, 

<

...> (по договору от 24.07.2014 № 1324-В неопределенный срок); основание владения – договор аренды земельного участка от 24.07.2014 № 1324-В (на неопределенный срок), имущество принадлежит продавцу на праве собственности по основаниям, указанным в пункте 1.1.настоящего договора (пункт 1.2. договора);

следующее движимое имущество ООО «Волгоградская финансово-аналитическая компания»:

- ограждение, забор производственной площадки, забор металлический, охранная сигнализация, линия электропередачи воздушная на ж/б опорах.

Из пункта 3.5. договора следует, что право собственности на недвижимое имущество переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права.

26.01.2022 ИП ФИО1 зарегистрировал право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 34:03:130008:706; 

10.06.2022 ИП ФИО1 подписал с департаментом изменение к договору аренды от 24.07.2014 № 1324-В, согласно которому с 26.01.2022 стал арендатором спорного земельного участка.

Таким образом, ИП ФИО1 в обоснование законного владения нежилым зданием площадью 50,80 кв.м кадастровый номер 34:03:130008:706 и земельным участком с кадастровым номером 34:03:130008:227 площадью 7 000 кв.м. на праве аренды, указал на договор купли-продажи от 03.12.2021 № 2-т.

Пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Между тем, из материалов дела видно, что в эксплуатацию введен не объект «производственная площадка», как это предусмотрено разрешенным видом земельного участка и предназначением договора аренды, а под видом объекта «производственной площадки» введен объект, именуемый «административно-бытовое здание» площадью 50,80 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.08.2023.

В силу подпункта 2 части 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план используется в целях получения в дальнейшем разрешения на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства; следовательно, получение градостроительного плана земельного участка является необходимым условием для выдачи разрешения на строительство.

Из градостроительного плана земельного участка от 25.02.2015 № 34-Ru343010004658 видно, что на спорном земельном участке будет размещен согласно чертежу (1) объект капитального строительства «производственная площадка» максимальным размером 128 м. и минимальным размером 50,1 м, площадь объекта капитального строительства – 0,56 га, т.е. размещение объекта, имеющего плоскостные характеристики. Размещение объекта капитального строительства «административно-бытовое здание», имеющего высоту, объем, градостроительным планом не предусмотрено.

Между тем, Компании было выдано разрешение от 13.01.2017 на строительство производственной площадки площадью 48,40 кв.м., объемом 155,52 куб.м., высотой 3,40 м., а в последующем выдано разрешение от 03.07.2017 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Производственная площадка, расположенная по адресу: г. Волгоград, 

<

...>», который имеет площадь 50,80 кв.м., объем 155,52 куб.м., материалы стен, перекрытий, кровли – сэндвич-панели, материал фундамента – железобетонный блок, кирпич.

Однако оценку обстоятельствам ввода в гражданский оборот названного объекта суды не дали, суды не учли градостроительное зонирование и виды разрешенного использования для данной зоны, приведенные в градостроительном плане, где указано, что размещение административной управленческих объектов относится к условно разрешенному виду для этой зоны, требует соблюдения соответствующего порядка.

В соответствии с требованиями действующего законодательства права на земельные участки возникают по основаниям, установленным земельным законодательством в порядке и с учетом требований положений Гражданского кодекса Российской Федерации и иных нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения заинтересованных в получении прав на землю лиц; права на землю, как и на иные объекты недвижимости, определяемые признаками статьи 130 ГК РФ, должны быть зарегистрированы в ЕГРП.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В рассматриваемом случае, приобретение истцом у должника объекта недвижимости с торгов, послужило основанием для приобретения прав на землю, на котором этот объект расположен, что и обосновано истцом свое право аренды и право дальнейшей застройки.

Однако судами не дана оценка обстоятельствам того, что право собственности должника на реализуемое с торгов имущество не было зарегистрировано в установленном законом порядке, в то же время указанный объект выступил предметом торгов; а департамент в силу наличия у истца строения административно-бытового здания, полагая, что у него имеется право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования, заключил (не вправе был отказать в заключение) договора аренды земельного участка, могли ли имущественные права по договору аренды, стороной которого является публичный собственник, обладающий правомочиями по распоряжению имуществом, включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов, соблюдены ли требования земельного и гражданского законодательства конкурсным управляющим.

В последующем, истец, ссылался на то, что им продлено ранее выданное Компании в 2018 году разрешение на строительство, обосновал злоупотребление правом ответчика на отказ от договора аренды.

Между тем имеющие существенное значение для дела обстоятельства судами обеих инстанций не устанавливались.

Суды не проверили, могла ли при таких обстоятельствах Компания распорядиться объектом строения административно-бытового здания как возведенным с соблюдением норм действующего законодательства, соответственно, наличие у него актива в виде «права аренды» на земельный участок, занятый таким объектом, которым распорядился конкурсный управляющий посредством торгов и является ли такая сделка порождающей законные правовые последствия.

Кроме этого, суды не проверили, условия договора аренды, волеизъявление собственника земельного участка при передаче земельного участка в аренду и возможность возведения на нем складов, учитывая, что земля предоставлена для строительства площадки.

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о том, что в действиях Департамента имеется намеренное недобросовестное поведение, выразившееся в осуществлении отказа от договора аренды, является преждевременным. 

Доводы Департамента о существенном нарушении судами норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита его нарушенных прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, заслуживают внимания, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15.04.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2024 по делу № А12-22580/2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

 

Судьи                                                                               И.Р. Нагимуллин

 

                                                                                           Р.В. Ананьев