Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Южно-Сахалинск                                 Дело № А59-848/2022

26.12.2022 – дата оглашения резолютивной части решения

13.01.2023 – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Р. В. Есина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Восток-Норд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316650100060721) о взыскании 4 827 135,11 руб.,

при участии в заседании:

от истца – ФИО3, по доверенности от 09.04.2021, скрин паспорта (он-лайн);

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 01.05.2022, удостоверение адвоката.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Восток-Норд» (далее по тексту ООО «Восток-Норд», истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту ИП Пак А. Е., ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о взыскании 4 827 135,11 руб. задолженности за потребленную электроэнергию за период с 30.06.2018 по 30.06.2021. 

В обоснование заявленного искового требования истец сослался на обстоятельства последовательного заключения с ответчиком договоров аренды, объектом которых выступало нежилое здание, кадастровый номер 65:01:0312003:803, общей площадью 1 122,2 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>. Данные договора аренды не содержали в себе условий о порядке возмещения арендатором расходов на оплату потребляемой им электрической энергии. Вместе с тем, истец, как собственник имущества понес расходы по оплате потребленной электрической энергии, стоимость которой, по мнению истца, подлежит возмещению со стороны ответчика.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором с заявленным требованием не согласился, указав, что договора аренды, на которые ссылается истец в своем исковом заявлении, не содержат обязанности арендатора на возмещение затрат арендодателя стоимости потраченной электроэнергии. По мнению ответчика стоимость затрат на электроэнергию и иные коммунальные услуги уже вложены в стоимость арендной платы. С 2018 года по 2022 год (до подачи претензии) истец не выставил ответчику ни одного счета за возмещение стоимости коммунальных услуг и электроэнергии. Только 01.08.2021 между сторонами заключен договор № ВП-7/010321 о возмещении расходов по энергоснабжению. Также ответчиком выражено несогласие с методикой расчета объема, отпущенной на арендуемый им объект электрической энергии.

В дополнительных письменных пояснениях к исковому заявлению ООО «Восток-Норд» указало, что пользование арендатором электроэнергией, оплачиваемой арендодателем, носит компенсационный характер. В договорах аренды стороны не согласовали переменную часть оплаты, в частности за пользование электроэнергией. Вместе с тем, компенсация арендодателю стоимости коммунальных услуг правомерна даже в том случае, если стороны не зафиксировали  это в договоре аренды, поскольку стоимость коммунальных услуг не является по умолчанию частью арендной платы, а признается расходами на содержание арендованного имущества, которое по общему правилу возлагается на арендатора. Методика расчета задолженности ответчика, определена истцом в соответствии с пунктом 179  «Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии», утвержденных Постановление Правительства РФ от 04.05.2012 № 442.

В дополнительном отзыве на исковое заявление ответчик пояснил, что то обстоятельство, что стороны при заключении договоров аренды, не прописали условие о компенсации арендатором стоимости электрической энергии, позволяет сделать вывод о том, что сторонами не выражено волеизъявления относительно возмещения расходов по оплате потребленной электрической энергии.  При сравнительном анализе договоров аренды видно, что стоимость аренды в значительной степени превышала среднерыночные показатели, что также дополнительно свидетельствует о том, что  арендная плата включала в себя все расходы по эксплуатации помещений. Кроме того, на момент заключения данных договоров аренды у истца отсутствовали  приборы учета, которые могли фиксировать объем электропотребления. Следовательно, заключая договора аренды на данных условиях, арендодатель даже не предполагал возмещение и порядок такого возмещения своих расходов по энергоснабжению объекта.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленного требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях к нему.

Представитель ответчика исковое требование не признал, просил в удовлетворении заявленного иска отказать. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между ООО «Восток-Норд» (арендодатель) и ИП Пак А. Е. (арендатор) были последовательно заключены следующие договора аренды: 

- № ВП-3/010518 от 01.05.2018, 

- № ВП-4/010419 от 01.04.2019, 

- № ВП-5/010420 от 01.04.2020, 

- № ВП-6/010720 от 01.07.2020, 

- № ВП-7/010321 от 01.03.2021, объектом которых выступает одно и то же здание, кадастровый номер 65:01:0312003:803, общей площадью 1 122,2 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежащее ООО «Восток-Норд» на праве собственности.

Факт передачи объекта аренды во временное владение и пользование ответчику по указанным договорам аренды ИП Пак А. Е. не оспаривался.

В соответствии с пунктами 3.3.2 указанных договоров аренды арендатор обязан содержать здание и его оборудование в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи арендодателю.

Согласно пунктам 3.3.3 рассматриваемых договоров аренды арендатор обязан производить оплату по ним в размере и сроки, установленные данными договорами. 

Пунктами 3.3.9 договоров аренды предусмотрена обязанность арендатора за свой счет производить текущий ремонт здания. Самостоятельно или за свой счет принимать необходимые меры для обеспечения функционирования инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

Пунктами 3.3.10 рассматриваемых договоров предусмотрена обязанность арендатора оплачивать коммунальные платежи после передачи здания по акту приема-передачи.

Размер арендной платы определен в пунктах 4.1 указанных договоров аренды:

- по договору аренды № ВП-3/010518 от 01.05.2018 – ежемесячный размер арендной платы составляет – 545 160 руб. с учетом НДС,

- по договору аренды № ВП-4/010419 от 01.04.2019 – ежемесячный размер арендной платы составляет –  с 01.04.2019 по 31.12.2019 – 561 960 руб. с учетом НДС, а с 01.01.2020 по 31.03.2020 – 1 346 640 руб. с учетом НДС (в редакции дополнительного соглашения от 30.06.2020),

- по договору аренды № ВП-5/010420 от 01.04.2020 – ежемесячный размер арендной платы составляет –  669 960 руб. с учетом НДС,

- по договору аренды № ВП-6/010720 от 01.07.2020 – ежемесячный размер арендной платы составляет –  1 346 640 руб. с учетом НДС (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2020),

- по договору аренды № ВП-7/010321 от 01.03.2021 – ежемесячный размер арендной платы составляет – 687 400 руб.  с учетом НДС.

Согласно пунктам 4.2 рассматриваемых договоров, предусмотренные пунктами 4.1 договоров платежи, арендатор осуществляет до 15 числа месяца, следующего за расчетным.

Изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон, оформленное в письменном виде и являющиеся неотъемлемой частью каждого договора (пункты 4.3 договоров). 

Указанные договора зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

01.08.2021 между арендодателем (потребитель) и арендатором (абонент) заключен договор на возмещение расходов по энергоснабжению № ВП-7/010321-Э, согласно пункту 1.1 предметом договора является возмещение расходов по поставке электрической энергии для обеспечения нежилого здания, площадью 1122, кв. м. (кадастровый номер 65:01:0312003:803) по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 2.1 указанного договора, потребитель через свою систему энергоснабжения поставляет электроэнергию абоненту в полном объеме. 

Расчет потребления электроэнергии производится на основании показаний поверенных приборов учета: марки Меркурий 230 ART-03 CN № 21662853, марки Меркурий 230 АМ-02 № 44359392-21, установленных на границе принадлежности сетей (пункт 1.2 договора возмещения).

Как следует из материалов дела, публичным акционерным обществом энергетики и электрификации «Сахалинэнерго» на объекты истца, в том числе здание, расположенное по адресу: 

<

...>, переданное в аренду ИП Пак А. Е. производился отпуск электрической энергии. 

Полагая, что бремя несения расходов по оплате потребленной электрической энергии должно возлагаться на арендатора, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. При этом расчет долга за потребленную ответчиком в период с июня 2018 года по июнь 2021 года электроэнергии, истец полагает возможным осуществлять на основе замещающей информации об энергопотреблении арендатора в соответствии с пунктом 179 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 № 442.

Рассчитав объем потребленной арендатором электроэнергии за период с 01.06.2018 по 30.06.2021, истец направил ответчику претензию от 26.09.2021 с требованием о возмещении расходов на оплату электрической энергии. 

Возникшие между сторонами правоотношения договору аренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ). 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абзац первый статьи 606 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

Пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 

По смыслу приведенных норм права договор аренды носит возмездный характер, а обязательства арендодателя и арендатора являются встречными по отношению друг к другу. В частности, обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено использованием арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества. При этом обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать объект недвижимости по указанному в договоре аренды целевому назначению. 

По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В спорных договорах аренды в пунктах 4.1 стороны установили размер арендной платы без деления её на постоянную и переменную части. 

По общему смыслу арендная плата представляет собой платеж за пользование имуществом в целях его эксплуатации. 

Соответственно эксплуатация здания невозможна без его обеспечения электрической энергией, как и иными коммунальными ресурсами (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, кабельные связи и т.п.). 

Из анализа содержания текста представленных договоров усматривается отсутствие каких-либо пунктов, свидетельствующие о том, что оплата коммунальных платежей не входит в сумму установленной арендной платы, а оплачивается арендатором отдельно; отсутствуют в указанных договорах аренды и условия по согласованию порядка  расчета доли потребленной электроэнергии на объект ИП Пак А. Е. в объеме потребления всей производственной базы ООО «Восток-Норд».

В ситуации, когда положения заключенного договора применительно к конкретной спорной ситуации, не позволяют суду однозначно определить действительную волю сторон при его заключении, суд также принимает во внимание последующие действия (поведение) сторон, направленные на его исполнение.

Как усматривается из материалов дела, на протяжении нескольких лет истец не предъявлял к ответчику претензий по поводу потребляемой последним электрической энергии, не выставлял счета в возмещение стоимости электрической энергии; более того, изначально при передаче имущества в аренду арендодатель не устанавливал прибора учета, фиксирующего энергопотребление на объекте.

Помимо изложенного, судом также учтено, что впоследствии, между сторонами был заключен отдельный самостоятельный договор на возмещение расходов по электроэнергии - договор на возмещение расходов по энергоснабжению № ВП-7/010321-Э, по которому арендатор оплачивал расходы арендодателя по оплате электроэнергии, начиная  с августа 2021 года, а не договор, заключенный во исполнение действующего договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что арендная плата по указанным договорам аренды уже включала в себя стоимость отпускаемой на объект электрической энергии.

Не имея понимания о наличии обязанности вносить кроме арендной платы и оплату за потребленную электрическую энергию, арендатор мог добросовестно заблуждаться относительно размера арендной платы, считая ее окончательным платежом, и действовал при заключении договоров и согласовании размера арендной платы исходя из этого понимания. В деле отсутствует какая-либо переписка или иные документы, свидетельствующие о том, что до августа 2021 года  арендодатель и арендатор обсуждали вопрос оплаты потребленных ресурсов сверх фиксированного размера арендной платы. 

При рассмотрении данного спора, судом учтена позиция судов апелляционной и кассационной инстанций по делу № А59-845/2022, имеющему схожие обстоятельства, участником по которому на стороне истца к другому арендатору выступало также ООО «Восток-Норд».

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения заявленного иска не имеется.

Исходя из размера заявленного иска (4 827 135,11 руб.) государственная пошлина по делу составляет 47 135,67 руб.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 47 135,67 руб. по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возмещению не подлежат. При этом излишне уплаченная истцом сумма государственной пошлины в размере 6 362,33 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленного иска отказать.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Восток-Норд» справку на возврат из федерального бюджета 6 362,33 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 252 от 03.12.2021.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок, с момента его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области. 

 

Судья                                                                                 Р. В. Есин