АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, 

<

...>, тел. 

<

***>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-33933/2024

17 апреля 2025 года

г. Самара

Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2025 года. 

Полный текст решения изготовлен 17 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Черномырдиной Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петиной А.В.,

рассмотрев с использованием систем веб конференции в судебном заседании 20 марта – 03 апреля 2025 года (в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв) дело по заявлению Захарова Алексея Сергеевича в лице финансового управляющего Ли Марии Вячеславовны,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

с участием в деле третьих  лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: ФИО3, ГКУ СО «ГУСЗН Центрального округа», ФИО4, ФИО5 в лице законного представителя ФИО4, МКУ «Управление по вопросам семьи, опеки и попечительства муниципального района Ставропольский Самарской области», АКБ «АК Барс»

о признании незаконным уведомления

при участии в заседании

от заявителя – ФИО6, доверенность от 25.09.2023

установил:

ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, в котором просит:      

1. Признать недействительным отказ государственной регистрации прав Жигулевского отдела Управления Росреестра по Самарской области № КУВД-001/2024-33102173/3 от 29.10.2024 г.;      

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем регистрации права собственности ФИО3 на недвижимое имущество - Дом, общей площадью 100 кв. м., кадастровый номер: 63:32:1603005:2700, а также расположенным под ним Земельный участок, категории земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для объектов жилой застройки, общей площадью 875 кв. м., кадастровый номер: 63:32:1603005:388, находящихся по адресу: 

<

...>.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3, ГКУ СО «ГУСЗН Центрального округа», ФИО4, ФИО5 в лице законного представителя ФИО4, МКУ «Управление по вопросам семьи, опеки и попечительства муниципального района Ставропольский Самарской области», АКБ «АК Барс».

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 20 марта по 03 апреля 2025 года до 14 час. 20 мин. Информация о перерыве была опубликована на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: http://www.samara.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении, уточнениях, письменных пояснениях. 

Иные лица в судебное заседание не явились, о месте и времени которого извещены надлежащим образом в силу ст. 123 АПК РФ.

Заинтересованное лицо согласно представленному отзыву требования не признает.

Третье лицо - МКУ «Управление по вопросам семьи, опеки и попечительства муниципального района Ставропольский Самарской области», согласно письменной позиции, просит принять во внимание изложенные факты и рассмотреть дело без участия третьего лица.

Иные лица, участвующие в деле, письменные позиции в материалы дела не представили.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, не обеспечивших явку в судебное заседание.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в заявлении, дополнениях, отзывах, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего. 

Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2023 по делу № А55-32022/2022 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО2.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 30 августа 2023 года принято признать требование публичного акционерного общества «АК Барс» обоснованным и включить требование ПАО «АК Барс» в сумме 2 657 547,19 руб. - основной долг и проценты за пользование кредитом в реестр требований кредиторов должника в состав третьей очереди, как обеспеченное залогом имущества - одноэтажным жилым домом, общей площадью 100 кв.м., кадастровый номер 63:32:1603005:2700, а также расположенным под ним земельным участком категории земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для объектов жилой застройки, общей площадью 875 кв.м., кадастровый номер 63:32:1603005:388, находящихся по адресу: 

<

...>. 

Согласно материалам дела № А55-32022/2022, ФИО1 приобрел объект недвижимости с участием заемных средств ПАО «Ак Барс», по кредитному договору №2953132-ДО-САР-19, в соответствии с которым Банк предоставил должнику денежные средства в размере 1 092 191 руб. сроком возврата кредита 60 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом из расчета 9,9% годовых – с 1 по 12 месяц, 14,5% годовых – с 13 месяца (п.1,2,4 индивидуальных условий кредитного договора), с погашением задолженности в соответствии с Графиком. 

ФИО1 выделил доли созаемщику ФИО4 (супруге) и несовершеннолетнему ребенку. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору 

<

***> от 25.09.2019 Заемщик предоставил в залог Банку приобретаемый объект недвижимости: дом, общей площадью 100 кв.м., кадастровый номер 63:32:1603005:2700, а также расположенным под ним земельным участком категории земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для объектов жилой застройки, общей площадью 875 кв.м., кадастровый номер 63:32:1603005:388, находящихся по адресу: 

<

...>. 

Таким образом, обязательства всех долевых участников по кредитному договору по возврату Банку – кредитору полученного кредита и уплаты процентов за пользование кредитом в размере и сроки на условиях договора являются солидарными, вышеуказанные объекты недвижимости обременены залогом в пользу Банка и все долевые собственники как участники общей долевой собственности являются созалогодателями.

В связи с неисполнением обязательств по договору ипотеки 

<

***> от 25.09.2019 г., определением Арбитражного суда Самарской области от 01 февраля 2021 года в реестр требований кредиторов ФИО1 включено требование ПАО «АК Барс», как обеспеченного залогом имущества должника. 

В ходе реализации обязанностей в рамках процедуры банкротства, финансовым управляющим была определена начальная стоимость вышеуказанного объекта, а также совершены мероприятия по его реализации.

Согласно публикации на ЕФРСБ № 14413429 от 17.05.2024 г. договор купли-продажи № 216256-1 заключен 02.05.2024 г. с ФИО3 по цене 3 050 999,99 руб. Лот № 1: дом, общей площадью 100 кв.м., кадастровый номер 63:32:1603005:2700, а также расположенным под ним земельным участком категории земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для объектов жилой застройки, общей площадью 875 кв.м., кадастровый номер 63:32:1603005:388, находящихся по адресу: 

<

...>. Залог в пользу ПАО "Ак Барс". 

24.07.2024 г. ФИО3 обратился в Управление с заявлениями об осуществлении государственной регистрации права собственности на жилое здание, площадью 100,0 кв.м. с кадастровым номером: 63:32:1603005:2700, по адресу: 

<

...>, и на земельный участок, площадью 875,0 кв.м. с кадастровым номером: 63:32:1603005:388, расположенный по адресу: Самарская Ставропольский район, с.п. Ягодное, 

<

...> участок № 1.

29.07.2024 г. на основании п.п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) осуществление заявленных регистрационных действий приостановлено на срок до 29.10.2024 г. в связи с тем, что не представлены документы необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

05.12.2024 г. в адрес заявителя поступило уведомление Управления Росреестра об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-33102173/3 от 29.10.2024 г. (далее – оспариваемое уведомление).

Несогласие заявителя с оспариваемым уведомлением Управления Росреестра по Самарской области послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Как установлено судом и следует из материалов дела в качестве оснований для отказа в государственной регистрации права, в оспариваемом уведомлении указано следующее: договор купли-продажи подписан неправомочным лицом, по форме не соответствует требованиям действующего законодательства; договор купли-продажи, заключенный на торгах в рамках процедуры банкротства, являющийся основанием для государственной регистрации перехода прав, в том числе несовершеннолетних, на соответствующий объект недвижимости, подлежит нотариальному удостоверению; ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости не обращался; отсутствие согласия залогодержателя - АО «АК Барс» на отчуждение предмета залога. 

Суд полагает указанные основания и действия заинтересованного лица по отказу в государственной регистрации права незаконными в силу следующего. 

На основании пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. 

Положением статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 

На основании статьи 434 Кодекса договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. 

В соответствии со статьей 447 Кодекса договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего. Данное положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 и 140 Закона о банкротстве. 

Имущество должников - индивидуальных предпринимателей и утративших этот статус граждан, предназначенное для осуществления ими предпринимательской деятельности, подлежит продаже в порядке, установленном Законом о банкротстве в отношении продажи имущества юридических лиц (пункт 4 статьи 213.1 Закона о банкротстве). 

Положением статей 110, 111 Закона о банкротстве установлено, что продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса. 

Пунктом 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве предусмотрено, что имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном данным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве. 

Форма договора купли-продажи недвижимости установлена статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

Исходя из буквального толкования статьи 42 Закона о регистрации, нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), в то время как в процедуре банкротства на имущество должника обращается принудительно взыскание в целях максимального удовлетворения требований кредиторов. 

В силу статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном 7 главой Закона о банкротстве. 

Положения статей 110, 111, 139 Закона о банкротстве определяют продажу имущества должника путем проведения торгов в форме аукциона и путем публичного предложения в случае, если торги в форме аукциона признаны несостоявшимися. 

Из приведенных норм права следует, что при продаже имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, с публичных торгов, остальные участники общей долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов должника, за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. Закон о банкротстве не содержит указаний на обязанность арбитражного управляющего заключать договоры купли-продажи по результатам торгов при реализации имущества в деле о банкротстве в нотариальной форме (статьи 110 и 111 Закона о банкротстве).

Поскольку Законом о банкротстве не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора или предварительного выдела доли должника, а нарушений положений названного закона при проведении торгов и заключении договора не установлено, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода к третьему лицу права собственности в соответствии с заключенным договором. 

Данная правовая позиция корреспондирует выводам, положенным в основу постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2020 по делу № А12-24690/2019, постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.02.2023 по делу № А29,12279/2021, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 по делу № А41-105899/2018, и определения Верховного Суда Российской Федерации в определении от 21.05.2018 № 307-ЭС18-5723 по делу № А13-1183/2017. 

Кроме того, в рассматриваемом случае в рамках реализации имущества на торгах в процедуре банкротства производилась продажа реализация дома с кадастровым номером 63:32:1603005:2700, а также расположенным под ним земельного участка с кадастровым номером 63:32:1603005:388 (находившихся в залоге у банка) всеми участниками долевой собственности, следовательно, отсутствовали основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме.

При этом согласно п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. 

Довод заинтересованного лица о том, что отсутствует согласие залогодержателя - АО «АК Барс» на отчуждение предмета залога, отклоняется судом, как противоречащие нормам действующего законодательства, поскольку по смыслу положений ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 138, 213.1 Закона о банкротстве, ч. 4 ст. 53 Закона № 218-ФЗ при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения торгов согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

Данный вывод подтверждается положениями п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в котором прямо предусмотрено, что получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства, как внешнее управление и финансовое оздоровление.

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, по общему правилу реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении данного имущества, покупатель приобретает вещь свободной от подобных правопритязаний (статья 352 ГК РФ, статья 138 Закона о банкротстве, Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368), в связи с чем, заявление залогодержателя о прекращении записи об ипотеке также не требуется.

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2021 по делу № А55-1431/2021, Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2018 по делу № А05-9384/2018, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.11.2020 по делу № А52-932/2020.

Поскольку включение спорного имущества, обремененного залогом, в конкурсную массу должника и его реализация в ходе процедуры банкротства с публичных торгов повлекли прекращение залога в отношении этого имущества в порядке, установленном подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, поэтому записи об ипотеке подлежали прекращению в силу закона.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 01.12.2017 № 310-КГ17-17822, от 12.03.2019 № 309-ЭС19-597, от 24.12.2019 № 309-ЭС19-23217 и т.д.

При этом АО «АК Барс», как залоговый кредитор должника ФИО1, направил финансовому управляющему и согласовал условия реализации залогового имущества ФИО1, являющегося предметом залога АО «АК Барс».

Довод, указанный в оспариваемом уведомлении о том, что ФИО1 не является управомоченным лицом на подписание договора купли-продажи от 02.02.2024, поскольку ФИО1 не является собственником земельного участка, отклоняется судом, так как договор купли-продажи от 02.02.2024 заключен в порядке реализации положений Закона о банкротстве, а также Положения о порядке организации и проведения торгов по реализации заложенного имущества должника, в рамках дела о банкротстве № А55-32022/2022, подписан финансовым управляющим ФИО1 - ФИО2 Законность торгов, равно как договора купли продажи, а также право покупателя на объект недвижимости в установленном порядке не оспаривались.

Довод заинтересованного лица о том, что предметом договора купли-продажи может быть только принадлежащие ФИО1 8/9 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, а не целые объекты, отклоняется судом, так как указано ранее, Законом о банкротстве не предусмотрена необходимость предварительного выдела доли должника.

Исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о незаконности оспариваемого уведомления Жигулевского отдела Управления Росреестра по Самарской области № КУВД-001/2024-33102173/3 от 29.10.2024 г. об отказе в государственной регистрации прав.

В целях восстановления нарушенных прав заявителя суд считает возможным обязать заинтересованное лицо по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем регистрации права собственности ФИО3 на недвижимое имущество - дом, общей площадью 100 кв. м., кадастровый номер 63:32:1603005:2700, земельный участок, категории земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для объектов жилой застройки, общей площадью 875 кв. м., кадастровый номер 63:32:1603005:388, находящихся по адресу: 

<

...>.

Судебные расходы в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в размере 10000 руб. относятся на заинтересованное лицо. 

 Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить. Признать недействительным отказ государственной регистрации прав Жигулевского отдела Управления Росреестра по Самарской области № КУВД-001/2024-33102173/3 от 29.10.2024 г.

 Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем регистрации права собственности ФИО3 на недвижимое имущество - дом, общей площадью 100 кв. м., кадастровый номер 63:32:1603005:2700, земельный участок, категории земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для объектов жилой застройки, общей площадью 875 кв. м., кадастровый номер 63:32:1603005:388, находящихся по адресу: 

<

...>.

 Взыскать с Жигулевского отдела Управления Росреестра по Самарской области в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлине в сумме 10000 руб.

 Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

Е.В. Черномырдина