14/2018-204262(2) 

 АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 Дело № А43-21100/2017 

г. Нижний Новгород «26» ноября 2019 года 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:  

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-558) 

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Калагановой Е.Г.,  после перерыва - ФИО1,  

рассмотрел в судебном заседании дело 

по исковому заявлению акционерного общества «Нижегородский институт технологии и  организации производства», город Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Скоростные системы связи», город  Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

о взыскании 5 390 793 руб., 

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Скоростные системы связи»,  город Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к акционерному обществу «Нижегородский институт технологии и организации производства»,  город Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

о признании незаключенными договора и дополнительного соглашения 

при участии в судебном заседании представителей сторон:  

от акционерного общества «Нижегородский институт технологии и организации производства» -  ФИО2 (доверенность от 11.12.2017),  

от общества с ограниченной ответственностью «Скоростные системы связи» - ФИО3  (доверенность от 04.09.2017 № 502), директор ФИО4 (выписка ЕГРЮЛ, паспорт),  

установил:

акционерное общество «Нижегородский институт технологии и организации  производства» (далее - Институт) обратилось в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке  статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с  ограниченной ответственностью «Скоростные системы связи» (далее - Общество) о взыскании  

1 883 419 руб. 20 коп. стоимости ремонтно-строительных работ, необходимых для приведения  помещений в состояние, предусмотренное договором аренды недвижимого имущества № ДА-16- 01 от 11.01.2016.  

Определением от 11.10.2017 к производству принято встречное исковое заявление Общества  к Институту о признании незаключенными:  

- договора от 11.01.2016 аренды объектов недвижимого имущества № ДА-16-01, 

- дополнительного соглашения № 1 от 11.01.2016 к договору от 11.01.2016 аренды объектов  недвижимого имущества № ДА-16-01,  

- дополнительного соглашения № 1 от 11.01.2016 к договору аренды объектов недвижимого  имущества № ДА-16-01 - в части регулирования подрядных работ о капитальном ремонте и  перепланировке в соответствии со схемой перепланировки (приложение № 1).  

Определением от 26.12.2017 производство по делу приостановлено в связи с назначением  судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Альтернатива».  

Определением от 26.06.2018 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в  суд заключения эксперта.  

Определением от 19.12.2018 производство по делу приостановлено в связи с назначением  экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО Экспертно- консультационный центр  «НижегородСтройЭкспертиза».  

Определением от 24.07.2019 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в  материалы дела экспертного заключения от 23.07.2019 № 320-19.  

От Общества в судебном заседании поступило ходатайство о назначении повторной  экспертизы, с целью определения состояния спорных помещения во время передачи их в аренду  Обществу и после их возврата Институту.  

Рассмотрев данное ходатайство суд отказывает в его удовлетворении, по мотивам отсутствия  оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации. Так же суд полагает, что отсутствуют основания для сомнений в  обоснованности заключения эксперта и отсутствии противоречий в его выводах.  

В судебном заседании представители сторон поддержали иск и встречный иск в полном  объеме.  

Как следует из материалов дела, Институт (арендодатель) и Общество (арендатор)  заключили договор аренды объектов недвижимого имущества от 11.01.2016 № ДА-16-01,  расположенных по адресу: 

<

...>, Литер Т, общей площадью  1338,41 кв.м., помещения по плану БТИ 12 (часть), 14, 15, 16, 17, 18, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30,  34, 35 (часть), 37, 38,41 (часть), 42, 43,44, 45, 46, 47, целевое назначение: офисные помещения,  производство радиоэлектронной продукции (далее - Договор).  

Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 11.01.2016 (том 1,  лист дела 42).  

В соответствии с пунктом 9.6 договор считается заключенным с момента его  государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), применяется к отношения, возникшим со дня  подписания сторонами акта приема-передачи объекта и действует в течение 10 (десяти) лет с  момента его государственной регистрации.  

В силу пункта 2.2.13 договора Общество обязалось производить за свой счет текущий и  капитальный ремонт и нести расходы на содержание объекта.  

Также арендатор обязался не производить никаких перепланировок, переустройства и  переоборудования без согласия арендодателя и не производить улучшений объекта аренды, не  отделимых без вреда для объекта, без согласия арендодателя (пункты 2.2.14 и 2.2.15 договора).  

Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды арендатор принял на себя  обязательства выполнить за свой счет капитальный ремонт и перепланировку объекта в  соответствии со схемой перепланировки в течение 6 месяцев с момента заключения  дополнительного соглашения (том 1, лист дела 27).  

Объем работ по капитальному ремонту объекта включает в себя: демонтаж и вывоз остатков  оборудования, демонтаж части перегородок, устройство полов, замена остекления, монтаж  перегородок, устройство электропроводки, устройство защитного заземления, устройство  освещения, ремонт и модернизация системы отопления, ремонт и модернизация сети  водоснабжения и канализации, устройство приточно-вытяжной вентиляции.  

Сметная стоимость работ не должна превышать 6 500 000 руб. 

Затраты арендатора на выполнение капитального ремонта объекта не подлежат возмещению  арендодателем, за исключением прямо установленного в настоящем пункте.  

Часть затрат арендатора на выполнение капительного ремонта объекта в общем размере 

427 605 руб. 04 коп. подлежит зачету в счет фиксированного платежа (фиксированной части)  арендной платы за первые два месяца аренды (пункт 1.1 дополнительного соглашения).  

Пункт 1.2 дополнительного соглашения гласит, что стоимость неотделимых улучшений,  произведенных арендатором в ходе выполнения капитального ремонта объекта, возмещению не  подлежит. По истечении срока договора аренды или при его досрочном расторжении по любым  основаниям арендодатель становится собственником всех неотделимых улучшений,  

установленных или добавленных арендатором на объекте, вне зависимости от того, были они  установлены или добавлены с согласия арендодателя.  

Под неотделимыми улучшениями понимают улучшения объекта, которые невозможно  отделить от арендованного имущества не причинив ему вред, включая в себя (но не  ограничиваясь): устройство полов (включая выравнивание и напольное покрытие), устройство  стен (включая черновую (выравнивание, оштукатуривание, обшивка стеновыми панелями) и  чистовую (шпаклевание, поклейка обоев, покраска и т.д.) отделку, устройство потолков (включая  оборудование подвесных потолков), замена оконных блоков, устройство системы приточно- вытяжной вентиляции, устройство/замена системы отопления, устройство системы  электроснабжения (включая замены электропроводки) устройство/замена водоснабжения и  канализации, монтаж перегородок и т.д.  

 В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения № 1 в период с 1 (первого) по 18  (восемнадцатый) включительно месяцы аренды сумма фиксированного платежа (фиксированной  части арендной платы) составляет 213 802 руб. 52 коп. в месяц.  

Договор аренды недвижимого имущества № ДА-16-01 от 11.01.2016 досрочно расторгнут  27.03.2017.  

Сторонами 07.04.2017 произведен осмотр объекта аренды, по результатам которого  составлен акт приема-передачи, в котором зафиксировано, что объект аренды находится в  неудовлетворительном состоянии, капитальный ремонт произведен частично. Представители  Общества отказались от подписания акта (том 1 лист дела 26).  

По утверждению Института объект аренды возвращен арендатором в ненадлежащем  состоянии.  

Согласно представленному Институтом в материалы дела заключению ООО "Приволжская  экспертная компания" от 05.05.2017 № 1622 (том 1 лист дела 67 - 101) стоимость ремонтно- строительных работ, выполнение которых необходимо для приведения помещения в состояние,  предусмотренное договором аренды недвижимого имущества № ДА-16-01 от 11.01.2016 и  дополнительным соглашение № 1 к нему составляет 5 390 793 руб.  

Отказ Общества возместить указанные расходы послужил основанием для обращения  Института с настоящим иском в суд.  

Общество обратилось в суд со встречным иском в котором просит признать договор аренды  недвижимого имущества № ДА-16-01 от 11.01.2016 и дополнительное соглашение к нему  незаключенными. В обоснование иска Общество ссылается на совокупность следующих  обстоятельств:  

- объект аренды передан Институтом Обществу в надлежащим состоянии, что  зафиксировано в акте приема-передачи имущества, и не требовал капительного ремонта;  

- объект аренды возвращен арендодателю также в удовлетворительном состоянии, поскольку  на протяжении действия договора аренды Общество выполнило ремонтно-строительные работы и  улучшило состояние спорных помещений;  

- заключение сторонами дополнительного соглашения № 1 от 11.01.2016 к договору аренды  недвижимого имущества № ДА-16-01 от 11.01.2016 фактически не является дополнением к  договору аренды, а представляет собой договор строительного подряда, в котором не согласованы  существенные условия в части подрядных работ, срока исполнения, сметы, сметной стоимости;  

- дополнительное соглашение возлагает на Общество обязанности по проведению  капительного ремонта объекта аренды, без предоставления Обществу встречного обеспечения,  

- договор аренды недвижимого имущества № ДА-16-01 от 11.01.2016 сторонами расторгнут,  фактически срок аренды вместо предусмотренных пунктом 9.6 договора аренды 10 лет составил  чуть больше года,  

- Институт, обращаясь с настоящим иском, злоупотребляет правом, поскольку в отсутствие  правовых оснований необоснованно пытается взыскать с Общества несуществующие расходы и  убытки.  

По ходатайству Общества суд назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил  ООО «Альтернатива». Перед экспертами поставлены следующие вопросы:  

- определить стоимость строительных материалов, ремонтно-строительных работ,  выполнение которых необходимо для приведения спорного помещения в состояние необходимое  для использования в соответствии с договором № ДА-16-01 от 11.01.2016 и дополнительным  соглашением к нему № 1 от 11.01.2016, указать информацию необходимо по состоянию на март  2017 года;  

- определить стоимость строительных материалов и ремонтно-строительных работ,  выполнение которых предусмотрено договором № ДА-16-01 от 11.01.2016 в редакции  дополнительного соглашения № 1;  

- определить объем, стоимость работ и используемых материалов для их проведения,  осуществленных и используемых ООО «Скоростные системы связи» в соответствии с договором   № ДА-16-01 от 11.01.2016 в редакции дополнительного соглашения № 1 по состоянию на март  2017 года.  

В суд поступило заключение эксперта ООО «Альтернатива» от 21.06.2018 № 5517 (том 3  листы дела 10-26), согласно которому в договоре аренды № ДА-16-01 от 11.01.2016 и  дополнительным соглашением к нему не установлены достоверные и достаточные параметры и  характеристики строительных материалов и ремонтно-строительных работ, что делает  невозможным определение их стоимости в рамках судебной экспертизы.  

На основании изложенного следует, что договором № ДА-16-01 от 11.01.2016 и  дополнительным соглашением к нему не установлено состояние исследуемых помещений  необходимое для их использования. Следовательно, определить стоимость строительных  материалов и ремонтно-строительных работ, выполнение которых необходимо для приведения  спорного помещения в состояние необходимое для использования в соответствии с указанным  договором, не представляется возможным.  

Стоимость работ и используемых материалов для их проведения, осуществленных и  используемых Обществом в исследуемых помещениях второго этажа здания № 2 литер Т по улице  Нартова города Нижнего Новгорода в соответствии с договором № ДА-16-01 от 11.01.2016 и  дополнительным соглашением к нему по состоянию на март 2017 года с учетом округления  составляет 4 510 500 руб.  

Эксперт установил, что Общество частично произвело следующие работы - демонтаж  перегородок и установка новых перегородок устройство полов, замена остекления, ремонт и  модернизация системы отопления, ремонт системы водоснабжения и канализации, устройство  приточно-вытяжной вентиляции.  

Выполнение части работ, предусмотренных дополнительным соглашением № 1 от  01.11.2016, эксперт не смог установить, поскольку данные работы носят скрытый характер.  

Определением от 19.12.2018 производство по делу приостановлено в связи с назначением по  ходатайству Института экспертизы, проведение которой поручено экспертам ООО Экспертно-  консультационный центр «НижегородСтройЭкспертиза».  

Перед экспертами поставлены следующие вопросы: 

- какой объем работ необходимо выполнить для приведения помещений в состояние,  пригодное для использования их под офисные помещения, производство. По стоянию на март  2017 года?  

- какова стоимость таких работ? 

Определением от 24.07.2019 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в  материалы дела экспертного заключения от 23.07.2019 № 320-19 (том 5 листы дела 87 - 227).  

Согласно данному экспертному заключению исследования по первому вопросу подтвердили  наличие незавершенного объема работ и дефектов покрытий во вновь организованных  помещениях объекта. Рыночная стоимость завершения строительно-монтажных работ, устранения  существенных дефектов отделочных покрытий и элементов конструкций, возникших в результате  перепланировки объекта, то есть работ необходимых для приведения помещения в состояние,  пригодное для использования их под офисные помещения и производство, по состоянию на март  2017 года составляет 1 883 419 руб. 20 коп.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору  аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору  (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан  производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не  предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.  

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не  определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.  

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой  счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено  законом или договором аренды.  

В данном случае стороны установили в дополнительном соглашении к договору аренды  обязанность арендатора производить капитальный ремонт объекта за свой счет. Порядок, сроки,  стоимость капитального ремонта, согласованы в условиях дополнительного соглашения № 1.  

Таким образом, суд делает вывод о том, что содержание спорного договора аренды с учетом  дополнительного соглашения не свидетельствует о наличии между сторонами подрядных  правоотношений, а проведение сторонами ремонтных работ является обычным условием договора  аренды.  

Выполнение указанных работ связано с использование Обществом указанных помещений в  соответствии с договором аренды.  

Кроме того, при оценке совокупности указанных обстоятельств суд исходит из принципа  добросовестности (эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может  противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение  стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался  на обратное поведение такой стороны, лишает в рассматриваемом случае права на возражение.  

Поведение Общества в рассматриваемом случае, с учетом исполнения сторонами договора  аренды без возражений, в том числе, в части осуществления капитального ремонта, является  непоследовательным и создающим неопределенность в реализации прав Общества.  

При указанных обстоятельствах суд отказывает Обществу в удовлетворении встречного иска.  

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии,  обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого  нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или  договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.  

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или  должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его  имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при  обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная  выгода).  

Для применения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков истцом  должны быть доказаны: факт причинения убытков и их размер; вина и противоправность действий  (бездействия) ответчика; наличие причинной связи между противоправным поведением ответчика  и наступившим ущербом.  

Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков  возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий, отсутствие  хотя бы одного из элементов состава гражданского правонарушения исключает возможность  привлечения к имущественной ответственности.  

Согласно статьям 65 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как  на основание своих требований или возражений; обстоятельства дела, которые согласно закону  

должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в  арбитражном суде иными доказательствами.  

Как следует из материалов дела, объект аренды передан Институтом Обществу в состоянии  пригодном для использования, что подтверждается актом от 11.01.2016.  

В период действия договора аренды Общество в соответствии с дополнительным соглашение   № 1 производило работы по капитальному ремонту, что привело к изменению состояния объекта  аренды.  

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами капитальный ремонт,  предусмотренный дополнительным соглашением № 1 к договору аренды, Обществом не завершен,  выполнен частично.  

Из представленных в материалы дела актов возврата помещения от 07.04.2017 (том 1 лист  дела 26) и осмотра помещений от 04.09.2017 (том 1 лист дела 48) следует, что в помещениях  выявлены следующие нарушения: полы - частично выравнивание, напольное покрытие  отсутствует; стены - частично выполнена черновая работа, чистовая отделка не выполнена,  оконные блоки заменены частично; отсутствуют электропроводка, приборы освещения, розетки и  выключатели; не выполнен ремонт и модернизация системы отопления и канализации; система  вентиляции находится в нерабочем состоянии и смонтирована частично; частично установлен  каркас для подвесной системы потолков.  

Суд оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации собранные по делу доказательства, и установил, что арендатор принял помещения в  аренду без каких-либо замечаний к его техническому состоянию.  

С учетом частичных проведенных Обществом ремонтных работ, суд полагает доказанным  факт возврата спорного помещения от арендатора в состоянии, отличном от первоначально  переданного, а также того, что помещения к моменту возврата арендатором ухудшились по  сравнению с имеющимся на момент передачи арендатору состоянием и находятся в состоянии  непригодном для использования по назначению.  

Учитывая условия договора аренды, согласно которым арендатор за свой счет производит  текущий и капитальный ремонт и все произведенные в помещении переделки и улучшения  являются собственностью арендодателя, суд полагает, что заявление Института о взыскании  стоимости ремонтно-строительных работ, необходимых для приведения помещений в состояние,  пригодное для использования их под офисные помещения, является обоснованным.  

Суд отклоняет довод Общества о том, что материалы дела не содержат доказательств,  позволяющих определить стоимость работ и материалов, необходимых для приведения  помещений в состояние, пригодное для использования.  

Согласно пункту 5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не может  отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных  неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что  размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае  размер подлежащих возмещению убытков, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела  исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению  обязательства (пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской  Федерации об ответственности за нарушение обязательств").  

Расчет убытков и обстоятельства, влияющие на определение их размера, в соответствии со  статьями 9, 65, 66, 71, 168, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  устанавливаются судом на основании доказательств, представленных лицами, участвующими в  деле.  

Проведенная судебная экспертиза установила, что стоимость данных работ составляет 1 883 419 руб. 20 коп. На основании изложенного, иск Института подлежит удовлетворению. 

Расходы по делу в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации относятся ответчика.  

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

иск акционерного общества «Нижегородский институт технологии и организации производства»,  город Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Скоростные системы связи», город  Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу акционерного общества  «Нижегородский институт технологии и организации производства», город Нижний Новгород  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 1 883 419 рублей 20 копеек - убытков, 31 834 рубля -  расходов по оплате государственной пошлины, 69 000 рублей - судебных расходов на оплату  судебной экспертизы.  

В удовлетворении встречного иска обществу с ограниченной ответственностью «Скоростные  системы связи», город Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.  

Возвратить акционерному обществу «Нижегородский институт технологии и организации  производства», город Нижний Новгород (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из  федерального бюджета 18 166 рублей государственной пошлины, уплаченной платежным  поручением от 29.06.2017 № 523.  

Бухгалтерии Арбитражного суда Нижегородской области перечислить на основании счета на  оплату от 15.02.2018 № 5517 ООО «Альтернатива» со счета арбитражного суда 50 000 рублей за  проведение судебной экспертизы.  

Бухгалтерии Арбитражного суда Нижегородской области перечислить на основании счета на  оплату от 11.04.2019 № 320-04/19 ООО Экспертно-консультационный центр  «НижегородСтройЭкспертиза» со счета арбитражного суда 69 000 рублей за проведение судебной  экспертизы.  

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через  Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.  

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии,  что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд  апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.  

Судья Н.В. Бодрова 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 16.04.2019 9:23:10

Кому выдана Бодрова Наталья Владимировна