АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-9115/2017

г. Краснодар

17 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2018 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Садовникова А.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от заявителя – публичного акционерного общества «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (ИНН 2309074812, ОГРН 1022300000029) – Лазаревой Е.С. (доверенность от 06.07.2017), в отсутствие заинтересованного лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Каравай Кубани», общества с ограниченной ответственностью «Кубаньагроторг», надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2017 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2017 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В.,                     Сурмалян Г.А.) по делу № А32-9115/2017, установил следующее.

ПАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (далее – банк) обратился в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее –  управление) с требованиями:

– признать незаконными действия управления, выраженные в отказе государственной регистрации права залога недвижимого имущества от 12.01.2017                     № 14-333 и 14-442;

– обязать управление зарегистрировать право залога на следующее недвижимое имущество:

а) расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Береговая, д. 146, строение, 9 – незавершенный строительством культурно-развлекательный центр, назначение: объект незавершенного строительства, кадастровый номер 23:43:0208042:1137, общей площадью 1006,1 кв. м, степень готовности 68%;  право аренды земельного участка сроком на 10 лет (с 16.12.2011 по 16.12.2021) с кадастровым номером 23:43:0208042:1056, площадью 999 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, для строительства культурно-развлекательного центра, в соответствии с договором аренды земельного участка от 29.12.2011                                 № 4300018158;

б) расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Береговая, д. 146, строение 17 – хозяйственно-бытовой корпус, назначение: нежилое, кадастровый номер 23:43:0208042:1217, общей площадью 316,8 кв. м;  право аренды земельного участка сроком на 10 лет (с 01.11.2010  по 01.11.2020) с кадастровым номером 23:43:0208042:1096, площадью 901 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения строений и сооружений для обслуживания культурно-развлекательного центра, в соответствии с договором аренды земельного участка от 18.11.2010 № 4300016882;

в) расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Береговая, д. 146, строение 16; право аренды земельного участка сроком на 10 лет (с 09.11.2010 г. по 09.11.2020 г.) с кадастровым номером 23:43:0208042:1095, площадью 642 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения культурно-развлекательного центра, в соответствии с договором аренды земельного участка от 18.11.2010 № 4300016881;

г) расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Береговая, д. 146, строение 13; право аренды земельного участка сроком на 10 лет (с 23.06.2011 по 23.06.2021) с кадастровым номером 23:43:0208042:1107, площадью 840 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения ГРП, ТП, установка очистки воды, газовой котельной, в соответствии с договором аренды земельного участка от 07.07.2011                           № 4300017486 (уточненные требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – объекты недвижимости).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: ООО Торговый Дом «Каравай Кубани» и ООО «Кубаньагроторг».

Решением суда от 31.07.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.12.2017, требования удовлетворены. Суд признал незаконными действия управления, выраженные в отказе государственной регистрации права залога недвижимого имущества от 12.01.2017 № 14-333 и 14-442, и обязал зарегистрировать право залога на недвижимое имущество.

В кассационной жалобе управление просит отменить обжалуемые судебные акты, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя жалобы, суды неверно применили нормы материального права, выводы судов не соответствуют материалам дела.

В отзывах на жалобу третьи лица просят, судебные акты оставить без изменения. 

В судебном заседании представитель банка высказала свои возражения. 

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителя банка, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

	Как следует из материалов дела и установлено судами, банк и                                          ООО «Кубаньагроторг» (далее – общество) заключили договор ипотеки от 22.11.2016                                                                                                                    № 42187/62279/63231/115245/137565/51150/154090/167308/178010/2 в обеспечение обязательств:

– ООО Торговый Дом «Каравай Кубани» по договорам об открытии кредитной линии от 30.08.2012 № 62279 и от 11.09.2012 № 63231, по кредитным договорам                         от 30.06.2014 № 115245, от 24.03.2011 № 42187 и от 16.12.2014 № 137565, заключенными с банком;

– общества по кредитному договору от 12.12.2011 № 51150, по договорам об открытие кредитной линии от 30.04.2015 № 154090, от 03.09.2015 № 16730 и                                от 30.11.2015  № 178010, заключенными с банком.

Срок исполнения обязательств по кредитным договорам от 16.12.2014 № 137565 и от 11.09.2012 № 63231 превышает сроки договоров аренды земельных участков, переданных в залог банку.

Банк совместно с обществом обратились в управление с заявлением о регистрации права залога объектов недвижимостью.

Управление приостановило регистрацию залога в соответствии с пунктом 1                       статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), по основаниям, установленным пунктом 1.1 статьи 62 Федерального Закона от 16.07.1998              № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ; Закона                     об ипотеке) в связи с тем, что срок передаваемых в залог прав аренды менее срока обеспечиваемых обязательств. Для возобновления государственной регистрации банку предложено привести в соответствие срок исполнения обязательств по кредитным договорам сроку действия договоров аренды (уменьшить срок кредитования).

12 января 2017 года управление сообщениями № 14-333 и 14-442 отказало обществу в государственной регистрации права залога на объекты недвижимости, в связи с тем, что не представлены документы необходимые для государственной регистрации прав.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации права залога на объекты недвижимости, банк обратился в суд с заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

Согласно части 2 статьи 201 Кодекса суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона (пункт 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона № 102-ФЗ право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI названного Закона. В частности, согласно пункту 1.1 статьи 62 арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В рассматриваемом споре ипотека права аренды земельных участков  осуществлена в связи с ипотекой, объектов недвижимости, расположенных на названных участках, следовательно, применению подлежат нормы главы XII Закона об ипотеке, устанавливающие особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.

Согласно абзацу второму статьи 69 Закона об ипотеке и пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005     № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

Из подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 названного Кодекса, залог прекращается.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным в статье 71 Кодекса, учитывая положения заключенного между сторонами договора ипотеки, представление в регистрирующий орган установленных законом необходимых для регистрации документов, соответствующих требованиям законодательства, суды пришли к верному выводу о незаконности оспариваемых отказов от 12.01.2017 № 14-333 и 14-442 и нарушении ими прав и законных интересов общества и банка в предпринимательской деятельности, в связи с чем, обоснованно удовлетворили требования банка.

Доводы управления о том, что не представлено на регистрацию согласие собственника земельных участков, суды обоснованно отклонили, поскольку право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием либо сооружением посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим объектом. 

Доводы заявителя жалобы о том, что невозможно произвести регистрацию права залога, так как срок передаваемых в залог прав аренды менее срока обеспечиваемых обязательств, окружным судом отклоняется.

Как правильно указали суды то обстоятельство, что срок исполнения основного обязательства по кредитным договорам превышает срок права аренды земельных участков, которые передаются в залог банку по договору ипотеки, не противоречит существу ипотеки, все существенные условия договора ипотеки предусмотрены его сторонами. Принимая в залог права аренды земельных участков, банк по собственному волеизъявлению принимает на себя риски прекращения залога в связи с прекращением договора, что согласуется со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в силу прямого указания норм пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1.1 статьи 62 Закона № 102-ФЗ, залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды. Передача арендатором в залог принадлежащего ему на основании договора аренды земельного участка права, а равно, возникновение залога данного права в силу закона, не изменяет условия самого договора аренды, и не ограничивает арендодателя в реализации его прав как собственника земельного участка (уполномоченного на распоряжение им лица) и стороны договора. 

С учетом установленных обстоятельств суды правильно применили нормы материального права, регулирующие правоотношения.

Изложенные в кассационной жалобе доводы управления не опровергают выводы судов и по существу сводятся к несогласию  с произведенной судом оценкой установленных обстоятельств и конкретных доказательств, представленных в материалы дела и получивших надлежащую оценку.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2017  по делу                                       № А32-9115/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                               Е.Л. Коржинек  

Судьи									            А.В. Садовников

 	                                                                                                Е.В. Улько