Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-31437/21

13 июля 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2021 года 

Полный текст решения изготовлен 13 июля 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи Ж.П. Борсовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312503512500021, ИНН 

<

***>)

к Администрации городского округа Электрогорск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о понуждении к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии в судебном заседании:

от истца: представителя ФИО3 по доверенности от 25.07.2018 г.

от ответчика: представителя ФИО4 по доверенности от 25.02.2021 г.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Электрогорск (далее – Администрация, ответчик) с иском о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью 169,2 кв.м., расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: 142530, 

<

...>, состоящие из комнат: 1, 18, 19, в соответствии с договором № 2 купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.2020 г.

Определением Арбитражного суда Московской области от 29.04.2021 г. в порядке ст. 51 АПК РФ привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель истца поддержал исковое требование по основаниям, изложенным в исковом заявлении, тогда как представитель ответчика по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве. 

Дело рассмотрено Арбитражным судом Московской области на основании ч. 5 ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Арбитражный суд, выслушав объяснения представителей сторон, непосредственно исследовав в судебном заседании представленные доказательства, полагает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

11.09.2012 г. между ИП ФИО2 и Администрацией городского округа Электрогорск заключен договор № 17 на аренду нежилых помещений муниципальной собственности, зарегистрированный УФРС по Московской области 13.11.2012 г. за № 50-50-17/051/2012-031.

В соответствии с указанным договором истцу были переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 169,2 кв.м., расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: 142530, 

<

...>, состоящие из комнат: 1, 18, 19, для использования в целях организации и функционирования Детского центра «ИНДИГО», осуществляющего виды деятельности: услуги по присмотру и уходу за детьми, связанные с игровым развитием детей дошкольного возраста.

В рамках п. 1, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответчик письмом № 548 от 03.02.2016 г. направил истцу предложение о выкупе помещений, а истец, руководствуясь п. 4 ст. 4 указанного Закона, письмом № 17 от 16.02.2016 г. выразил свое согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В рамках дела № А41-36635/2019, рассмотренного Арбитражным судом Московской области, определением от 26.06.2019 г. было утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым Администрация и ИП ФИО2 обязались заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 169,2 кв.м., расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: 142530, г. Электрогорск Московской области, ул. Ленина, д.16.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 28.01.2020 г. по делу № А41-84222/2019 обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в принятом постановлении.

31.01.2020 г. истцом передан ответчику подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимого имущества.

13.04.2020 г. истцом получены подписанные ответчиком три экземпляра договора № 2 купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.2020 г.

Пунктом 3.2. указанного договора предусмотрена рассрочка оплаты стоимости приобретенных помещений сроком на пять лет.

Оплату стоимости приобретенных помещений истец осуществляет в установленные Графиком платежей сроки, начиная с 01.03.2020 г.

29.05.2020 г. представитель ответчика и истец подали в УФРС по Московской области через МФЦ городского округа Электрогорск документы на регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью 169,2 кв.м., расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: 142530, г. Электрогорск Московской области, ул. Ленина, д.16 (Приложение 8).

16.06.2020 г. УФРС по Московской области издано Уведомление о приостановлении государственной регистрации права № 50-50/017-50/017/009/2020-638, № 50-50/017-50/017/009/2020-639 от 11.06.2020 г.

В соответствии с указанным Уведомлением осуществление действий по государственной регистрации приостановлено до 10.09.2020 г. ввиду отсутствия в ЕГРН сведений о кадастровом учете отчуждаемого объекта.

Исходя из п. 3 ч.1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет в связи с образованием части помещения и государственная регистрация прав на такой объект осуществляются на основании заявления собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости.

30.06.2020 г. истец направил в адрес ответчика претензию № 30 с требованием о необходимости исполнения обязательств по договору № 2 купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.2020 г.

В соответствии с п. 6.2  указанного договора срок ответа на претензию составляет 20 дней.

До настоящего времени ответчик на претензию не ответил и не произвел действий, необходимых для регистрации перехода права собственности на приобретенные помещения в пользу истца.

В целях предоставления ответчику времени для осуществления действий, необходимых для постановки спорных помещений на государственный кадастровый учет, истцом 02.09.2020 г. было подано в УФРС по Московской области через МФЦ городского округа Электрогорск заявление о приостановлении государственной регистрации сроком на шесть месяцев.

Ответ на указанное заявление от УФРС по Московской области не получен.

Ответчик до настоящего времени не представил в регистрирующий орган документы, необходимые для постановки спорных помещений на кадастровый учет и регистрации перехода права собственности истца на спорные помещения. 

Исковое требование истца мотивировано тем, что ответчик уклоняется от исполнения обязательств продавца по Договору № 2 купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.2020, чем препятствует истцу в реализации его права на регистрацию права собственности на приобретенные помещения.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, 15.12.2020 г. истцом было подано в УФРС по Московской области через МФЦ городского округа Электрогорск заявление о государственном кадастровом учете приобретенных помещений.

23.12.2020 г. УФРС по Московской области Уведомлением № КУВД-001/2020-29077501/1 сообщило, что нежилые помещения №№ 1,18,19 общей площадью 169,2 кв.м., по адресу: 142530, г. Электрогорск Московской области, ул. Ленина, д.16, являются составной частью объекта с кадастровым № 50:17:0011211:7, поэтому основания для внесения сведений в ЕГРН на указанные помещения как на самостоятельный объект недвижимости отсутствуют.

Таким образом, причиной невозможности осуществления государственной регистрации перехода права на нежилые помещения №№ 1, 18, 19 общей площадью 169,2 кв.м., по адресу: г. Электрогорск Московской области, ул.Ленина, д.16, является отсутствие в ЕГРН сведений об указанных помещениях как об обособленном объекте.

В соответствии с п. 34 ч. 1 ст. 26 Закона «О государственной регистрации недвижимости» в целях постановки на кадастровый учет, объект недвижимости должен обладать признаками обособленности.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации. 

В связи с этим, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

При этом Федеральный закон от 22.07.2008 г. №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"  не устанавливает каких-либо ограничений права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен арендуемый этими субъектами объект недвижимости на кадастровый учет или нет.

Как указывается в Письме Министерства экономического развития РФ от 16.12.2013 г. № 14-исх/11636-ГЕ/13: условие об изолированности и обособленности помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход и оно не используется другими лицами для прохода в свои помещения. 

Такая же позиция отражена в Письме Министерства экономического развития РФ от 24.02.2014 № Д23и-501: обособленность подразумевает ограничение помещения от остального объема здания или сооружения строительными конструкциями и наличие одного выхода к местам общего пользования или непосредственно на улицу.

При этом, Минэкономразвития указывает, что если на кадастровый учет представлены документы помещения с назначением «жилое», и данное помещение обособлено, но не изолировано, приостановка и последующий отказ в учете и регистрации будет правомерен; если аналогичные процедуры проводятся в отношении нежилого помещения, наличие только признаков обособленности позволяет провести кадастровый учет и регистрацию прав на объект.

Согласно позиции истца  спорные помещения с 01.03.2012 г. используются в качестве обособленного объекта, правами третьих лиц не обременены. Наличие признаков обособленности указанных помещений и данные, позволяющие определенно установить имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ), позволили УФРС по Московской области 13.11.2012 зарегистрировать договор аренды.

При рассмотрении требования истца на предмет обоснованности, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – закон о регистрации).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ) (п. 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ  и ВАС РФ № 10/ 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 4 Обзора судебной практики от 30.11.2016 г., обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями; изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Как следует  из материалов дела, нежилые помещения общей площадью 169,2 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> ограничены строительными конструкциями, имеют самостоятельное назначение – используются исключительно истцом в целях ведения предпринимательской деятельности,  имеют две отдельных входных группы, которые не используются третьими лицами, не используются для прохода и доступа в иные помещения или к имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

При этом спорные помещения имеют самостоятельные – обособленные от других помещений и третьих лиц коммуникации, услуги по которым предоставляются на основании отдельных договоров:  электроснабжение,  теплоснабжение, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение.

Кроме того, электрические мощности в спорных помещениях принадлежат истцу и не потребляются третьими лицами.

Из содержания представленного в материалы дела заключения кадастрового инженера от 01.02.2021 г. следует, что  по периметру нежилых помещений общей площадью 169,2 кв.м., расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

...>, имеются капитальные стены, самостоятельные входы в эти помещения с улицы, а дверные проемы в соседние помещения общего здания (многоквартирного дома) отсутствуют.

Из чего кадастровый инженер сделал вывод о том, что нежилые помещения общей площадью 169,2 кв.м., расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

...>, входящие в состав помещений, которые представляли собой комнату № 1 площадью 98,3 кв.м., комнату № 18 площадью 9,3 кв.м., комнату № 19 площадью 61,6 кв.м., являются изолированными и обособленными помещениями от других помещений в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности по отдельности и взаимной связи в их совокупности, арбитражный суд с учетом установленных фактических обстоятельств приходит к выводу о том, что спорные помещения могут быть сформированы как самостоятельный объект недвижимости, являются обособленным объектом и их постановка на кадастровый учет возможна.

Следовательно, заявленный истцом иск является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 110 АПК РФ, согласно которому возмещение судебных расходов осуществляется лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ расходы по уплате государственной пошлины составляют 6 000 руб. и распределяются на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление  удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью 169,2 кв.м., расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: 142530, 

<

...>, состоящие из комнат: 1, 18, 19, в соответствии с договором № 2 купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.2020 г.

Взыскать с Администрации городского округа Электрогорск(ИНН 5035010136, ОГРН 1025004644191) в пользу ИП Куракиной Е.А. расходы по уплате госпошлины в размере 6 000,00 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). 

      Судья                                                                                                         Ж.П. Борсова