АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

07 апреля 2022 года

 Дело №

А56-125060/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М.,                      Сергеевой И.В.,

при участии от закрытого акционерного общества «Стрёмберг»  генерального директора ФИО1 (протокол № 52 заседания совета директоров от 05.03.2018), от общества с ограниченной ответственностью «Стройсвязьурал 1» ФИО2 (доверенность от 04.08.2021),                        ФИО3 (доверенность от 10.01.2022 № 156), 

рассмотрев 31.03.2022 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Стройсвязьурал 1», закрытого акционерного общества «Стрёмберг», частной компании с ограниченной ответственностью «Лиджорио Лимитед» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.07.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2021 по делу № А56-125060/2018,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Стрёмберг», адрес: 197374, Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, ОГРН 

<

***>,                                ИНН 

<

***>  (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсвязьурал 1», адрес: 454091, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>  (далее – Компания), об определении долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание – многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком «Питерлэнд» с кадастровым номером 78:34:0416602:3012, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, по состоянию на 30.05.2012 путем признания за Обществом и Компанией права собственности на доли в размере 86,608% и 13,392% соответственно.

Компания обратилась со встречным иском о признании за каждой из сторон права на долю в размере ½ в праве общей долевой собственности на указанный объект.   

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление), частная компания с ограниченной ответственностью «Лиджорио лимитед» (Ligorio Limited), адрес: офис 24, Уотергарденз 6, Гибралтар, рег. номер 48662 (далее – Фирма), временный управляющий Общества ФИО4. 

Определением суда от 16.12.2019 по ходатайству Общества назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западный Региональный Центр Экспертиз»; сформулированы вопросы для экспертов; производство по делу приостановлено до 23.03.2020.

Определением суда от 03.07.2020 производство по делу возобновлено. 

Решением суда от 16.07.2020 (с учетом определения от 16.07.2020 об исправлении опечатки) признано право собственности Общества и Компании на долю в размере 85,52% и 14,48% соответственно в праве собственности на спорное нежилое здание, в удовлетворении первоначальных требований в оставшейся части отказано; с Компании в пользу Общества взыскано                            200 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении требований Компании отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 07.11.2021 названное решение изменено. Суд определил доли Общества и Компании в праве общей долевой собственности на спорное здание: доля Общества составила 73,2%,  доля Компании – 26,8%. В удовлетворении встречного иска отказано. Также суд распределил судебные расходы. 

Компания в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Общества и удовлетворении требований Компании. По мнению подателя жалобы, суды неверно применили (неправильно истолковали) положения статей 245-247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и, вопреки условиям договора между сособственниками, пришли к выводу о том, что у Общества в 2011 году возникло право на увеличение размера доли в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимости. Также заявитель считает, что суд апелляционной инстанции нарушил положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), так как в основу своего судебного акта положил недопустимое и недостоверное доказательство (заключение эксперта по результатам повторной экспертизы), а также в нарушение положений статей                82 – 86 АПК РФ самостоятельно разрешил вопросы, требующие специальных познаний. Подробно доводы изложены в самой жалобе.

В кассационной жалобе Общество, считая постановление апелляционной инстанции незаконным, просит его отменить, принять новый судебный акт. Заявитель считает, что апелляционная инстанция необоснованно исключила из стоимости строительства готового объекта стоимость работ, выполненных акционерным обществом «ТОР» (далее – АО «ТОР»), в размере                 1 580 788 715 руб. 80 коп.; также необоснованно исключила сумму фактически выплаченной заработной платы и расходов на содержание аппарата управления застройщика в размере 86 343 074 руб. 99 коп. Помимо указанного, кассатор считает, что апелляционная инстанция необоснованно не включила в стоимость готового объекта стоимость имущественных прав в виде права застройки земельных участков. Подробно доводы изложены в самой жалобе.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, Фирма обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, решение суда первой инстанции - оставить в силе. Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции, отвергая оба экспертных заключения,  принял на себя ответственность определения стоимости готового объекта, не обладая специальными знаниями в этой области, отдав предпочтение пояснениям Компании. 

В отзыве Управление просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, также указало на то, что в апелляционном постановлении доли выражены в процентах, а не в виде правильной простой дроби, что является препятствием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

В судебном заседании представители Общества и Компании поддержали доводы своих кассационных жалоб. Позиции сторон приведены в отзывах и письменных пояснениях, представленных суду кассационной инстанции.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) на основании распоряжения администрации Санкт-Петербурга от 05.08.2002                    № 1356-ра и договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.10.2002 № 00/ЗК-02052 (17) передал Обществу (арендатору) в аренду расположенные по адресу: Санкт-Петербург, парк 300-летия Санкт-Петербурга земельные участки № 1, 2, 3 и 5 площадью 9586 кв.м, 27 000 кв.м, 33 000 кв.м и 10 414 кв.м соответственно для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству теннисного клуба, гостиницы и детского развлекательного центра и дальнейшего их использования. 

В соответствии с инвестиционным договором от 06.10.2006 № 3 Компания  (инвестор) и Общество (застройщик) обязались совместно инвестировать проектирование, строительство и сдачу в эксплуатацию теннисного клуба и детского развлекательного центра на земельных участках № 2 и 3. 

В соответствии с пунктом 1.2 инвестиционного договора стороны приняли на себя обязательство осуществлять совместное инвестирование. Инвестиции были определены как вложенные в проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта денежные средства, строительные материалы и оборудование, имущественные и иные права. 

Общая сумма инвестиций по договору определяется на основании сводного сметно-финансового расчета (приложение № 2), выполнения технических условий ресурсоснабжающих и иных организаций, расходов по арендной плате за земельный участок, выполнением инвестиционных условий, оплаты денежных средств на развитие инфраструктуры, иных расходов, связанных с проектированием и строительством объекта и ввода его в эксплуатацию, которые стороны договора понесли или понесут в будущем (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 1.4 инвестиционного договора стороны установили, что после утверждения акта государственной приемочной комиссии о вводе законченного строительством объекта и при условии полного и надлежащего исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором, стороны осуществляют государственную регистрацию права общей долевой собственности на объект в равных долях. Оценка долей определяется сторонами в дополнительном соглашении.

По условиям инвестиционного договора (разделы 2, 3) Общество осуществляет в полном объеме функции заказчика по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию объекта, а Компания производит инвестирование путем перечисления денежных средств, передачи имущества, поставки материалов и оборудования непосредственно застройщику.

В случае расторжения инвестиционного договора стороны подписывают акт сверки инвестиций, вложенных сторонами в проектирование и строительство объекта, и дополнительное соглашение, в котором определяют порядок и последствия расторжения договора (раздел 5 договора).

Дополнительным соглашением от 30.03.2007 № 3 к инвестиционному договору его стороны определили право застройки участков в сумме в рублях, эквивалентной 20 000 000 долларов США, в эту сумму не входят затраты, понесенные застройщиком до заключения договора, но в связи с ним (пункт 1); дальнейшее финансирование проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта стороны осуществляют за счет собственных или заемных средств (пункт 2). 

В пункте 3 указанного дополнительного соглашения № 3 стороны утвердили объем инвестиций в строительство, подлежащих внесению до 01.06.2008: 

– Компания осуществляет инвестирование денежными средствами в сумме в рублях, эквивалентной 60 000 000 долларов США; 

– Общество осуществляет инвестирование в сумме в рублях, эквивалентной 60 000 000 долларов США, из которой денежными средствами - в сумме в рублях, эквивалентной 40 000 000 долларов США, внесением права застройки участков, определенным сторонами согласно пункт 1 дополнительного соглашения, в сумме в рублях, эквивалентной 20 000 000 долларов США; 

– после осуществления инвестирования в предусмотренной сумме, стороны предусмотрели совместное привлечение заемных средств, достаточных для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию путем заключения Обществом кредитного договора под поручительство Компании и (или) залога объекта.

Дополнительным соглашением № 3 пункт 1.3 инвестиционного договора изложен в новой редакции: «Общая сумма инвестиций по договору определяется на основании сводного сметно-финансового расчета (приложение № 2), права застройки земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящего договора, выполнения технических условий ресурсоснабжающих и иных организаций, расходов по арендной плате за земельный участок, выполнением инвестиционных условий, оплаты денежных средств на развитие инфраструктуры, иных расходов, связанных с проектированием и строительством объекта и ввода его в эксплуатацию, которые стороны договора понесли или понесут в будущем».

Данным дополнительным соглашением пункт 3.1 инвестиционного договора изложен в новой редакции: «… Инвестор вносит инвестиции путем перечисления денежных средств, передачи имущества, поставки необходимых материалов и оборудования непосредственно застройщику для осуществления проектирования и строительства объекта. Застройщик вносит инвестиции правом застройки участков, указанных в пункте 1.1 настоящего договора, а также путем внесения денежных средств, передачи имущества, поставки необходимых материалов и оборудования».

Соглашением от 21.02.2008 к инвестиционному договору его стороны констатировали, что работы на объекте приостановлены; готовность объекта составляет 65%; доля каждого инвестора в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект составляет ½ (независимо от объема вложенных инвестиций); объем вложенных инвестиций подтверждается соответствующим двусторонним актом.

Впоследствии 21.04.2008 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности Общества и Компании на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:34:4166Б:0:12 по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, готовностью 65%, с указанием размера долей каждого – по 1/2. 

Дополнительным соглашение от 15.05.2008 № 7 к договору от 06.10.2006 стороны увеличили общий объем инвестиций, договорились принять в счет инвестиций застройщика расходы, понесенные Фирмой.

В соответствии с договором купли-продажи от 07.07.2011 Компания (продавец) обязалась передать в собственность Обществу (покупателю) долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект в размере 1/2, а покупатель - принять ее и уплатить продавцу 824 800 000 руб. 

Переход права собственности на долю зарегистрирован 08.12.2011. 

Стороны 01.08.2011 заключили соглашение о расторжении инвестиционного договора и дополнительных соглашений к нему и о возврате того, что было исполнено инвестором по инвестиционному договору (пункты 1.1, 1.2). 

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3 и 2.5 соглашения от 01.08.2011 определена стоимость инвестиционных вложений инвестора по состоянию на 01.07.2011 – 1 504 989 903 руб. 02 коп., стоимость объекта незавершенного строительства по состоянию на 21.04.2008 - 1 397 966 101 руб. 70 коп. и согласован порядок возврата застройщиком инвестору инвестиционных средств: часть капитальных вложений стоимостью 698 983 050 руб. 85 коп. застройщик 04.07.2011 передал инвестору в виде ½ доли в праве общей долевой собственности на объект, кроме того НДС в размере 118 151 394 руб. 92 коп., 686 485 320 руб. 25 коп. застройщик обязан возвратить инвестору в прядке, согласованном сторонами в пункте 2.5 соглашения: 

2.5.1. сумма в размере 205 200 000 руб. перечисляется застройщиком на расчетный счет инвестора в срок до 01.03.2012;

2.5.2 сумма в размере 481 285 320 руб. 25 коп. возвращается одновременно с платежом, предусмотренном в пунктом 2.5.1, путем передачи застройщиком инвестору векселя третьего лица. 

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 30.05.2012 выдано Обществу разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Детский развлекательный центр и теннисный клуб» по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, на который 21.08.2012 оформлен кадастровый паспорт; объекту 14.09.2012 присвоен кадастровый номер 78:34:0416602:3012.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2012 по делу № А76-2928/2012, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.10.2012, договор купли-продажи от 07.07.2011 признан расторгнутым Компанией в одностороннем порядке с 26.12.2011 в связи с неуплатой Обществом стоимости 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект; на Общество возложена обязанность возвратить в собственность Компании указанную долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. 

На основании названных судебных актов 15.08.2012 произведена государственная регистрация за Компанией 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.01.2013 по делу № А56-66253/2012 взыскано с Общества  в пользу Компании 508 794 377 руб. 84 коп. задолженности, договорных процентов 4 185 132 руб. 62 коп. и 37 544 785 руб. 13 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по соглашению от 01.08.2011 о расторжении инвестиционного договора. 

Указанным решением суда соглашение от 01.08.2011 признано заключенным и частично исполненным. 

Общество, ссылаясь на то, что после 21.02.2008 работы по завершению строительства объекта осуществлялись исключительно за его счет, а после ввода объекта в эксплуатацию им произведены улучшения и модернизация объекта, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

В свою очередь Компания обратилась в суд со встречным иском о признании за каждой из сторон права на долю в размере ½ в праве общей долевой собственности на указанный объект. 

Суд первой инстанции определил доли сторон в праве общей долевой собственности на основании выводов, содержащихся в заключении судебной экспертизы от 16.03.2020 № 160/03.

Апелляционная инстанция, проведя повторную судебную экспертизу, изменила решение.  

Проверив материалы дела и обоснованность доводов, приведенных в кассационных жалобах, кассационная инстанция пришла к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (пункт 1 статьи 245 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 (Купля-продажа), 37 (Подряд), 55 (Простое товарищество) ГК РФ.

В случае, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и так далее) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (пункт 7 указанного постановления). 

На основании статей 1041, 1042, 1043 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества, либо не вытекает из существа обязательства. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2 информационного письма от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве», доля в общем имуществе, созданном в результате совместной деятельности, может быть определена пропорционально размеру фактических вкладов участников договора о совместной деятельности, если иное не предусмотрено условиями договора.

Суды первой и апелляционной инстанций оценили представленные в материалы дела доказательства, и пришли к правомерному выводу о том, что Общество и Компания осуществляли совместную инвестиционную деятельность, вносили вклады с целью достижения общей цели - создания объекта недвижимости. Вместе с тем заключенный сторонами инвестиционный договор от 06.10.2006 № 3 по воле сторон, выраженной в соглашении от 01.08.2011, был прекращен на условиях возврата Компании (инвестору) того, что было исполнено (на условиях, оговоренных в данном соглашении). Завершение строительства и введение в эксплуатацию спорного объекта осуществляло Общество без участия Компании. 

        Суды правомерно учли, что в результате расторгнутого договора купли-продажи от 07.07.2011 доля в размере ½ в незавершенном объекте (соответствующая части капитальных вложений стоимостью 698 983 050 руб.  85 коп., кроме того НДС в размере 118 151 394 руб. 92 коп., что следует из  пункта 2.2 соглашения от 01.08.2011) возвращена Компании. Между тем к моменту регистрации прав Компании спорный объект был введен в эксплуатацию. 

Кроме того, право на возврат части денежной суммы, внесенной в качестве вклада, Компания реализовала в судебном порядке в рамках дела                                  № А56-66253/2012 о взыскании с Общества  задолженности, договорных процентов, процентов за пользование чужими денежными средствами по соглашению от 01.08.2011 о расторжении инвестиционного договора.

        Следовательно, суды правомерно сочли, что Компания имеет право на долю в общем имуществе в размере указанной суммы капитальных вложений с учетом того, что ранее она реализовала защиту права на инвестиционные вложения путем возврата денежных средств (части вклада) в рамках обязательственных правоотношений.

        Поскольку стороны соглашения об определении размера долей в праве собственности на готовый объект строительства не достигли, Общество возражало против установления равных долей, то суды обоснованно приняли меры к оценке представленных сторонами документов о фактических затратах сторон в создании объекта общей долевой собственности и определения размера доли каждого на основании принципа пропорциональности вкладов. 

Апелляционный суд, усмотрев основания для проведения повторной экспертизы, назначил судебную строительно-техническую экспертизу, по результатам которой изготовлено заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «ЦЭО» ФИО5 от 12.07.2021 № 736/07, при этом стоимость строительства готового объекта по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А (нежилое здание многофункционального торгово-развлекательного комплекса с аквапарком «Питерлэнд») по состоянию на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 30.05.2012 определена в 4 866 980 374 руб. 98 коп., без НДС.

В рамках дачи дополнительных пояснений от 06.09.2021, от 22.09.2021 по результатам проведенной экспертизы экспертом дан скорректированный расчет стоимости строительства готового объекта (с учетом устранения технической ошибки (задвоения актов) и включения стоимости работ по договорам, заключенным до даты ввода объекта исследования, но заактированных после), в результате стоимость строительства готового объекта по состоянию на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 30.05.2012 составила                    4 279 496 632 руб. 77 коп.

Апелляционный суд, приняв во внимание скорректированный экспертом расчет стоимости строительства готового объекта,  расчеты сторон с учетом их дополнительных пояснений, согласился с доводами Компании о необходимости исключения из стоимости строительства готового объекта, определенной в расчете эксперта от 22.09.2021, стоимости работ АО «ТОР» в размере                     1 580 788 715 руб. 80 коп. с учетом обстоятельств, установленных постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2019 № А56-35677/2017/з.16, от 18.02.2021 № А56-35677/2017/з.12, а также исключения 86 343 074 руб. 99 коп. заработной платы и расходов на содержание аппарата управления застройщика и 6 647 018 руб. 04 коп. процентов по займам, включение которых в стоимость строительных работ, по мнению суда, необоснованно. 

С учетом указанных обстоятельств апелляционный суд признал, что документально подтвержденная стоимость затрат на строительство готового объекта по состоянию на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию составляет 2 605 717 823 руб. 94 коп.                                          

Разногласия сторон сводятся к определению стоимости завершенного строительством объекта, включению в затраты на строительство тех или иных расходов. 

Общество ссылается на доказанность исполнения им своих  обязательств застройщика и выполнения силами привлеченной организации (АО «ТОР») работ, необходимых для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, на общую сумму 1 580 788 715 руб. 80 коп., что подтверждает договором генерального строительного подряда от 01.08.2010 № 01/08-2010, актами о приемки выполненных работ, справками о стоимости, результатами судебных экспертиз по настоящему делу и в рамках дела № А56-35677/2017 о банкротстве Общества. При этом само по себе невключение в реестр требований кредиторов требования аффилированного с должником кредитора, вытекающего из договора генерального строительного подряда, не свидетельствует о том, что застройщиком (с привлечением подрядной организации) не был выполнен объем работ по объекту, необходимый для приведения его до состояния готовности к эксплуатации, в связи с чем стоимость объекта за период с 2010 по 2012 годы увеличилась на сумму работ, выполненных генподрядчиком для Общества, является основанием для учета данной суммы в качестве фактических и необходимых расходов на строительство. Судом не учтено наличие результата по заключенному подрядному договору. При этом факт и стоимость выполненных АО «ТОР» работ не оспорены. 

        Кроме того, позиция апелляционного суда относительно необходимости исключения заработной платы и расходов на содержание аппарата управления застройщика и процентов по займам в связи с тем, что данные расходы не относятся к общей сумме затрат от совместной деятельности, не основана на условиях инвестиционного договора, на нормах действующего законодательства, на фактических обстоятельствах. Суд не дал какой-либо мотивированной оценки аргументу Компании об исключении этих расходов из стоимости строительства готового объекта.

Также судом не учтено, что застройщик внес инвестиции в виде права застройки участка, стоимость этого вклада оценена в сумме в рублях эквивалентной 20 000 000 долларов США по курсу на день заключения инвестиционного договора (пункт 1 дополнительного соглашения от 30.03.2007 № 3). Оснований для не учета данной суммы в качестве вклада Общества не приведено.

Компания возражала против включения в стоимость строительства готового объекта согласно расчету эксперта от 22.09.2021 суммы затрат на берегоукрепление в размере 179 989 629 руб. 02 коп. Апелляционный суд признал довод необоснованным с учетом представленных в материалы дела документов: предпроектного предложения, в котором содержится лист общей планировки земельного участка, рабочего проекта защитных сооружений береговой полосы и отчета об экспертизе берегообразования и берегоукрепления 2010 года, который подтверждает невозможность использования земельного участка, на котором расположено спорное здание, без мероприятий по берегоукреплению в связи с подтоплением территории и размывкой грунта. Между тем для учета спорной суммы в качестве инвестиций по проектированию и строительству объекта судом не исследовано, когда понесены Обществом данные расходы (до заключения инвестиционного договора либо после), включены ли они в условия договора в качестве вклада Общества, либо вкладом последнего являлось предоставление под застройку земельного участка со всеми улучшениями, кроме того, признавали ли стороны данную сумму затрат при определении стоимости незавершенного строительством объекта по состоянию на 21.04.2008.

Из материалов дела следует, что требования истца по встречному иску о передаче 1/2 доли в общем имуществе обоснованы внесением денежного вклада в сумме 1 504 989 903 руб. 02 коп., отсутствием явно выраженного согласия второго сособственника (Компании) на достройку объекта (произведение неотделимых улучшений общего имущества) и, соответственно, на изменение распределения долей, а также неисполнением Обществом обязательств по возврату инвестиционных средств.

Апелляционный суд, отклоняя доводы Компании, исходил из того, что до завершения строительства спорного здания объектом права общей долевой собственности являлся объект незавершенного строительства, назначение которого состояло в завершении его строительства; с момента возникновения на основании инвестиционного договора правоотношений сторон в отношении строительства спорного здания Общество осуществляло в полном объеме функции заказчика; в соглашении о расторжении инвестиционного договора иной порядок использования объекта незавершенного строительства сторонами не установлен; в связи с осуществлением работ по завершению строительства объекта Общество вправе претендовать на увеличение его доли в праве общей собственности на объект недвижимости. 

Компания, требуя определения долей в праве общей собственности на объект исходя из соотношения долей, установленного инвестиционным договором, не учитывает, что равенство долей установлено применительно к объекту, созданному в результате совместного исполнения сторонами договора. В рассматриваемом случае воля Компании была направлена на отказ от участия в договоре и возврат инвестиций. Общество единолично завершило строительство.  

Между тем суды не дали оценку условиям соглашения от 01.02.2008 относительно размера долей после завершения строительства, которое Компания считает действующим.

Принимая во внимание изложенное, суд округа считает, что решение и постановление приняты без выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для принятия правильного судебного акта, и без надлежащей оценки всех доказательств, имеющихся в материалах дела, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Учитывая, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, суд округа считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора, оценить, представленные в дело доказательства, надлежащим образом проверить аргументы сторон, в том числе связанные с расходами на строительство объекта, и принять законное и обоснованное решение. По результатам распределить судебные расходы, в том числе по кассационным жалобам.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.07.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2021 по делу № А56-125060/2018 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева