АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А09-7472/2018

г. Калуга

19 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18.09.2019.

Постановление в полном объёме изготовлено 19.09.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Шульгиной А.Н.

судей

Солодовой Л.В.

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

ФИО2

при участии в судебном заседании

от истца: 

первого заместителя прокурора Брянской области 

от ответчиков: 

администрации Жуковского района Брянской области

акционерного общества «Родина»

от третьих лиц:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области

общества с ограниченной ответственностью «Молочная дубрава»

представителя ФИО3 

(дов. от 20.08.2019);

представителя ФИО4 

(дов. №08/2019 от 06.08.2019);

не явились, извещены надлежащим образом;

представителя ФИО5 (дов. от 09.01.2019);

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области кассационные жалобы акционерного общества «Родина» и первого заместителя прокурора Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 18.12.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2019 по делу № А09-7472/2018,

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Брянской области в интересах муниципального образования "Жуковский район" (далее - истец, прокурор) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к администрации Жуковского района Брянской области (далее - администрация) и акционерному обществу "Родина" (далее - общество, АО "Родина") о признании недействительным (ничтожным) договора от 23.01.2018 № 2/18 купли-продажи находящихся в государственной собственности четырех земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также применения последствий недействительности (ничтожности) данной сделки путем возложения обязанности на АО "Родина" возвратить по акту приема-передачи в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда администрации земельные участки, возложения обязанности на администрацию возвратить обществу денежные средства, полученные от продажи земельных участков, в размере 837 003 руб. 03 коп., и аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности АО "Родина" на земельные участки (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области и общество с ограниченной ответственностью "Молочная дубрава".

Решением Арбитражного суда Брянской области от 18.12.2018 (судья Данилина О.В.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2019 (судьи Н.В. Заикина, М.М. Дайнеко, Е.В. Рыжова), исковые требования удовлетворены частично, суды признали заключенный между администрацией и обществом договор купли-продажи от 23.01.2018 № 2/18 недействительным в части продажи земельных участков: № 2 с кадастровым номером 32:08:0300109:74; № 3 с кадастровым номером 32:08:0000000:809; № 4 с кадастровым номером 32:08:0000000:810. Общество обязано в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда передать вышеперечисленные земельные участки администрации по акту приема-передачи. С администрации в пользу общества взыскано 829 807 руб. 32 коп.  Указано на аннулирование в Едином государственном реестре недвижимости записи от 07.02.2018 о регистрации права собственности АО "Родина" на вышеперечисленные земельные участки. В удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи в части продажи земельного участка № 1 с кадастровым номером 32:08:0300109:75 отказано.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, общество обратилось в суд округа с кассационный жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения заявленных требований отменить, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель жалобы указывает, что судами неверно применены последствия недействительности сделки; поскольку в отношении земельных участков с кадастровым номерами 32:08:0300109:74, 32:08:0000000:809, 32:08:0000000:810 срок исполнения предписаний Управления Россельхознадзора по Брянской и Смоленской областям был установлен до 04.07.2019 и на момент принятия судебных актов не истек, то допущенные нарушения не могут быть признаны неустраненными до наступления данного срока.

С кассационной жалобой на указанные судебные акты также обратился прокурор, который указал, что приобретение обществом права собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:08:0300109:75 противоречит установленному принципу земельного законодательства, предусматривающего единый порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, поскольку обществом были допущены нарушения земельного законодательства при использовании большей части арендованной им земли (на трех земельных участках, предоставленных в аренду, из четырех). К тому же в настоящее время общество не устранило нарушения указанные в предписаниях, в отношении использования обществом земельного участка с кадастровым номером 32:08:0300109:75 Россельхознадзором проведена проверка, по результатам которой составлен Акт осмотра земельного участка от 25.06.2019, земельный участок обществом не обрабатывается, зарос сорной растительностью.   

В судебном заседании представители кассаторов поддержали доводы кассационных жалоб, возражая по жалобам друг друга.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов кассаторов, Арбитражный суд Центрального округа не усматривает оснований для отмены или изменения судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Жуковского района от 05.09.2014 № 891 между администрацией Жуковского района (арендодателем) и ОАО "Родина" (арендатором) 05.09.2014 заключен договор № 85/14 аренды земельных участков сроком на 49 лет, по условиям которого администрация по акту приема-передачи от 05.09.2014 передала в пользование арендатору пять земельных участков из фонда перераспределения земель сельскохозяйственного назначения Жуковского района в границах бывшего СХПК "Луч", относящихся к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования, с кадастровыми номерами 32:08:0300103:33, 32:08:0300109:75, 32:08:0300109:74, 32:08:0000000:809, 32:08:0000000:810, расположенных по адресу Брянская область, Жуковский район, ориентир село Быково.

Впоследствии по договору от 28.05.2015 об уступке права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:08:0300103:33 были переданы АО "Родина" ФИО6.

Согласно заявлению общества, постановлением администрации Жуковского района от 19.01.2018 № 44 договор аренды земельного участка от 05.09.2014 № 85/14 расторгнут, а АО "Родина" разрешен выкуп в собственность четырех земельных участков с кадастровыми номерами 32:08:0300109:75, 32:08:0300109:74, 32:08:0000000:809, 32:08:0000000:810.

Во исполнение указанного постановления между администрацией Жуковского района (продавцом) и АО "Родина" (покупателем) был заключен договор купли-продажи от 23.01.2018 № 2/18 (далее - договор), по условиям которого администрация передала в собственность АО "Родина" четыре земельных участка с кадастровыми номерами 32:08:0300109:75, 32:08:0300109:74, 32:08:0000000:809, 32:08:0000000:810 без проведения торгов по цене 837 003 руб. 03 коп., составляющей 15% их кадастровой стоимости 7 636 745 руб. 01 коп.

Участки переданы покупателю по акту от 23.01.2018, поручением от 29.01.2018 № 52 АО "Родина" перечислило в счет уплаты по договору денежные средства в размере 837 003 руб. 03 коп., 07.02.2018 право собственности покупателя зарегистрировано в установленном порядке.

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением требований закона, посягает на публичные интересы, в связи с чем подлежит признанию недействительным в силу ничтожности, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 166, 168, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 15, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ), нормами Закона № 101-ФЗ, исходили из того, что материалами дела подтверждается наличие на дату заключения договора купли- продажи выявленных и неустраненных нарушений законодательства РФ при использовании трех земельных участков, в связи с этим, при заключении договора был нарушен установленный ЗК РФ порядок распоряжения земельными участками, поскольку их выкуп произведен в льготном порядке, без проведения торгов, что нарушает публичные интересы.   

Так, без проведения торгов продажа земельных участков осуществляется в случаях, указанных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, в том числе сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (подпункт 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).  

Пунктами 1,2 статьи 1 Закона №101-ФЗ установлено, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Из материалов дела следует, что АО "Родина" обратилось с заявлением о приобретении земельных участков в собственность на основании положений пункта 4 статьи 10 Закона №101-ФЗ и подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона №101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Из положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ следует, что условиями предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, по данному основанию являются: нахождение земельного участка в аренде более трех лет; отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненнных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка; обращение заявителя с заявлением о заключении договора купли- продажи земельного участка до дня истечения срока его аренды. 

Федеральным законом от 03.07.2016 №336-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в том числе в подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, согласно которым с заявителя снята обязанность по доказыванию факта надлежащего использования такого земельного участка.

Таким образом, земельный участок не может быть предоставлен лишь при наличии выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных на момент обращения заявителя с заявлением о заключении договора купли- продажи нарушениях земельного законодательства при использовании земли.

Как установлено судами, в ходе внеплановой проверки, проведенной Управлением Россельхознадзора по Брянской и Смоленской областям с 21.12.2017 по 27.12.2017 на земельных участках сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 32:08:0300109:74, 32:08:0000000:809, 32:08:0000000:810 были выявлены нарушения обществом требований земельного законодательства, выразившиеся в невыполнении требований и обязательных мероприятий по защите земель и охране почв от негативного воздействия, приведшие к зарастанию земель сорной и древесно-кустарниковой растительностью, самовольном снятии и перемещении плодородного слоя почвы и захламлении земель порубочными остатками древесины.

В связи с допущенными нарушениями земельного законодательства АО "Родина" привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 8.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 27.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом.

Управлением Россельхознадзора по Брянской и Смоленской областям АО "Родина" по результатам указанной проверки выданы предписания об устранении выявленных нарушений земельного законодательства № БР-3Н-0831-034/17, № БР-3Н-0831-035/17, № БР-3Н-0831-036/17.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в порядке ст. 71 АПК РФ, с учетом положений статьи 39.3 ЗК РФ и статьи 10 Закона №101-ФЗ, суды обосновано пришли к выводам, что подтверждено наличие на дату заключения спорного договора допущенных со стороны АО "Родина" нарушений законодательства Российской Федерации при использовании земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 32:08:0300109:74, 32:08:0000000:809, 32:08:0000000:810, что в том числе установлено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Брянской области от 03.05.2018 по делу № А09-2843/2018 и от 01.06.2018 по делу № А09-2958/2018 об отказе в удовлетворении заявлений АО "Родина" о признании недействительными выданных предписаний.

Судами также учтено, что из ответа Управления Россельхознадзора по Брянской и Смоленской областям от 12.11.2018 и приложенных к нему материалов следует, что выявленные ранее нарушения АО "Родина" не устранены.

Установив наличие выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных на момент обращения общества с заявлением о заключении договора купли- продажи нарушений земельного законодательства при использовании земли, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что правовые основания для продажи АО "Родина" земельных участков без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, отсутствовали.

Сторонами при заключении оспариваемой истцом сделки был нарушен установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок распоряжения земельными участками, поскольку выкуп земельных участков с кадастровыми номерами 32:08:0300109:74, 32:08:0000000:809, 32:08:0000000:810 произведен в льготном порядке (без проведения торгов), что посягает на публичные интересы в сфере оборота земельных участков, в связи с чем договор купли-продажи от 23.01.2018 № 2/18 правомерно признан судами недействительным в части продажи вышеуказанных земельных участков.

 В материалы дела истцом не представлено доказательств, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:08:0300109:75 проводились контрольно-надзорные мероприятия в области соблюдения земельного законодательств и по результатам которых выявлены нарушения законодательства Российской Федерации при их использовании.

Ссылка прокурора в кассационной жалобе на акты осмотра земельного участка с кадастровым номером 32:08:0300109:75 как доказательство ненадлежащего использования земельного участка, не принимается коллегией, поскольку выявление таких нарушений относится к иному, последующему периоду (2019 год), после заключения договора купли- продажи и не свидетельствует о том, что такие нарушения существовали на момент заключения спорного договора купли- продажи.   

Из представленных в материалы дела предписаний об устранении выявленных нарушений земельного законодательства, следует, что проверка соблюдения земельного законодательства обществом проводилась в отношении конкретных земельных участков, а не в отношении всех арендованных земельных участков в совокупности.

В связи с чем, общество не может считаться допустившим нарушение земельного законодательства в отношении использования всех земельных участков лишь по той причине, что контрольно-надзорными органами были выявлены нарушения на большей части арендованных земель (на трех из приобретенных четырех).  

Неполучение должностными лицами администрации информации о надлежащем использовании земли обществом на момент заключения договора, не является основанием для признания сделки недействительной в отношении продажи земельного участка с кадастровым номером 32:08:0300109:75, поскольку в материалы дела не представлено доказательств, что такие нарушения со стороны общества на момент обращения в администрацию с заявлением и заключения договора купли- продажи существовали.   

Поскольку в отношении общества не проводилось мероприятий государственного земельного надзора, предусмотренного главой XII ЗК РФ, по соблюдению требований земельного законодательства при использовании земельного участка с кадастровым номером 32:08:0300109:75, то суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований в обжалуемой прокурором части.   

В рассматриваемом случае, неустранение собственником земельного участка сельхозназначения выявленных нарушений ввиду его ненадлежащего использования, после назначения административного наказания, влечет иные последствия, предусмотренные статьей 6 Закона №101-ФЗ, но не является основанием для признания сделки недействительной в обжалуемой прокурором части.   

Статья 79 Земельного кодекса РФ определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья- пашни, сенокосы, пастбища, залежи земли занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Закона № 101- ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе, на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Указом Президента Российской Федерации от 30.01.2010 №120 "Об утверждении Доктрины продовольственной безопасности Российской Федерации" в качестве основных направлений государственной экономической политики в сфере обеспечения продовольственной безопасности Доктрина называет повышение почвенного плодородия и урожайности, расширение посевов сельскохозяйственных культур. 

В настоящее время действует Указ Президента Российской Федерации от 31.12.2015 № 683 "О Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2030 года", в пункте 54 которой также в качестве продовольственной безопасности России указано на предотвращение сокращения площадей сельскохозяйственных земель и пахотных угодий. 

Указанные цели социально- экономического развития и современное состояние земельных ресурсов определяют в качестве главной задачи правового регулирования земельных отношений закрепление правил, обеспечивающих рациональное использование и охрану земель, и в первую очередь- земель сельскохозяйственного назначения.

Установленное пунктом 4 статьи 10 Закона №101-ФЗ право арендатора приобрести земельный участок в собственность направлено прежде всего на создание условий устойчивого и эффективного землепользования такими арендаторами, которые являются прежде всего добросовестными арендаторами, деятельность которых по использованию земли приведет к сохранению устойчивого землепользования, бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемого в качестве средства производства в сельском хозяйстве и не допустит ухудшения качества земельных участков, не приведет к их истощению и сокращению сельскохозяйственных земель, в том числе и пашни.    

Судами установлено, что на дату обращения общества в администрацию с заявлением о заключении договора купли- продажи, обществу было достоверно известно о наличии выявленных государственным земельным надзором и неустарненных  нарушениях законодательства при использовании земли.

Из актов обследования земель от 21.07.2017 следует, что обществом земельные участки под пашню не используются.  

В настоящее время нарушения, указанные в Предписаниях обществом не устранены.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из материалов дела следует, что при заключении договора купли- продажи, земельные участки передавались администрацией обществу по акту приема- передачи от 23.01.2018.  

Следовательно, суды первой и апелляционной инстанций, с учетом допущенных и неустраненных обществом нарушений земельного законодательства, а также оценивая представленные в материалы дела доказательства, обоснованно пришли к выводу о том, что в рамках настоящего дела подлежат применению последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции: покупателю надлежит возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 32:08:0300109:74, 32:08:0000000:809, 32:08:0000000:810 продавцу, а продавцу - возвратить покупателю полученную за указанные участки плату в сумме 829 807 руб. 32 коп. Соответственно, записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации за АО "Родина" права собственности на земельные участки подлежат аннулированию.

В рассматриваемом случае возврат земельных участков сельскохозяйственного назначения обществу, фактически их не использующего для целей ведения сельскохозяйственного производства (пашня) и не устранившего нарушения указанные в Предписаниях, не отвечает требованиям земельного законодательства по охране, целевому и рациональному использованию земель.  

Доводы кассаторов не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

В связи с окончанием кассационного производства меры, принятые определением Арбитражного суда Центрального округа от 24.05.2019, по приостановлению исполнения судебных актов по настоящему делу с момента принятия судом кассационной инстанции настоящего постановления утрачивают силу на основании части 4 статьи 283 АПК РФ.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 18.12.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2019 по делу №А09-7472/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Брянской области от 18.12.2018 и постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2019 по делу №А09-7472/2018, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 24.05.2019.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                А.Н. Шульгина 

Судьи                                                                                        Л.В. Солодова

 ФИО1