ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Ленина, дом 145, Чита 672007, http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А10-2299/2022

город Чита

18 января 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2023 года. 

В полном объеме постановление изготовлено 18 января 2023 года. 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ниникиной В.С.,

судей: Венедиктовой Е.А., Желтоухова Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2 - представитель по доверенности от 10.01.2023,

от ответчика - не явились, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу индивидуальных предпринимателей ФИО3, ФИО4 на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 3 ноября 2022 года по делу №А10-2299/2022 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торсервис 75» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальным предпринимателям ФИО3 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО4 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании одностороннего отказа от договора недействительным, 

с привлечением третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Первый» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торсервис 75» (далее – истец, общество, ООО «Торгсервис 75») обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – Управление Росреестра), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, предприниматель ФИО3), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик, предприниматель ФИО4): 

- о признании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия по погашению записи о государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества № 0804/2020 от 08.04.2020 незаконными; 

- о признании односторонней сделки по расторжению во внесудебном порядке договора субаренды недвижимого имущества № 0804/2020 от 08.04.2020, оформленной уведомлением от 14.03.2022 недействительной и применении последствий недействительности сделки путем: признания договора субаренды № 0804/2020 от 08.04.2020, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости за № 03:09:000000:12834-03/048/2020-13, действующим; признания недействительным договора субаренды нежилого помещения № 1736 от 04.04.2022, заключенного между предпринимателями ФИО4, ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Первый»; восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права: субаренда за № 03:09:000000:12834-03/048/2020-13 на объект недвижимости, расположенный по адресу: Республика Бурятия, 

<

...>, кадастровый номер объекта 03:09:000000:12834.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Первый» (далее – ООО «Первый»).

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 03 ноября 2022 года принят отказ от иска в части требований, заявленных к Управлению Росреестра по Республике Бурятия, производство по делу в указанной части прекращено. Исковые требования к предпринимателям ФИО3, ФИО4 удовлетворены. Признан недействительным односторонний отказ от договора субаренды недвижимого имущества № 0804/2020 от 08.04.2020, выраженный в уведомлении от 14.01.2022. 

Ответчики в апелляционной жалобе просят изменить как резолютивную, так и мотивировочную части решения.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции о незаконности оспариваемого одностороннего отказа от договора субаренды недвижимого имущества № 0804/2020 от 08.04.2020, заявители жалобы считают, что в основу данного вывода должно быть положено обстоятельство, связанное с незаключенностью этого договора, поскольку условие об арендной плате с учетом платы за пользование земельным участком под арендованным зданием сторонами не было согласовано.

Заявители жалобы не согласны с выводом суда первой инстанции, изложенным в мотивировочной части решения, о том, что ответчики в нарушение принятых определением  суда от 12.05.2022 обеспечительных мер принудили истца к освобождению помещения и передали его в пользование ООО «Первый», полагая данный вывод противоречащим фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании Четвертого арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал позицию, изложенную в возражениях на апелляционную жалобу, по доводам жалобы ответчиков возражал, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Ответчики явку своих представителей в судебное заседание Четвертого арбитражного апелляционного суда не обеспечили, о времени и месте судебного заседания стороны извещены надлежащим образом. 

Руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 123, частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Апелляционная жалоба рассматриваются в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, в отзыве на апелляционную жалобу проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что между предпринимателями ФИО3, ФИО4 (арендодатели) и ООО «Торгсервис 75» (субарендатор) подписан договор субаренды недвижимого имущества № 0804/2020 от 08.04.2020, по условиям которого арендодатели передают, а субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение общей площадью 1 068,8 кв.м, расположенное по адресу: Республика Бурятия, 

<

...>, в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли субарендатором.

Арендодатели пользуются нежилым помещением на основании договора аренды от 20.03.2020 и подтверждают, что на момент подписания настоящего договора получили письменное одобрение собственника нежилого помещения на сдачу его в субаренду (пункт 1.2 договора). 

Нежилое помещение будет использоваться субарендатором в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией (пункт 1.3 договора).

Как следует из пунктов 2.1.1, 2.1.3 договора, арендодатели обязаны передать нежилое помещение субарендатору не позднее 10 календарных дней после подписания договора по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями договора, в состоянии, соответствующем действующему законодательству Российской Федерации. Днем приема-передачи нежилого помещения считается день подписания акта приема-передачи. Арендодатели обязаны не чинить препятствий субарендатору в правомерном использовании нежилого помещения, обеспечить содействие субарендатору по всем вопросам эксплуатации нежилого помещения (включая по вопросам вынужденного ремонта помещения и т.п.).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 арендная плата составляет 2% от ежемесячного товарооборота субарендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении, но не менее 150 000 рублей без НДС. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии производится субарендатором согласно показаниям прибора учета. Оплата арендной платы производится субарендатором в течение 5 рабочих дней с момента получения счета на оплату арендной платы. 

Изменение условий договора, его расторжение (прекращение) допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями (пункт 4.1 договора).

В пункте 4.4 договора сторонами установлено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному субарендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях:

- при использовании нежилого помещения в целом или помещений в нем в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3 договора (пункт 4.4.1), 

- если субарендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) субарендатора умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом субарендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки (пункт 4.4.2), 

- если субарендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на 10 календарных дней три раза за весь период действия договора (пункт 4.4.3).

Срок аренды – 10 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 5.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 17.04.2020, что подтверждается номером регистрации 03:09:000000:12834-03/048/2020-13. 

Как следует из искового заявления, письмом от 13.12.2021 арендодатели предложили субарендатору подписать дополнительное соглашение о включении в договора субаренды № 0804/2020 от 08.04.2020 следующих дополнительных условий: 

- пункт 1 договора дополнить подпунктом 1.1.1 следующего содержания: «арендодатель предоставляет в пользование арендатора часть земельного участка с кадастровым номером 03:09:240159:352, площадью 1 000 кв.м (план-схема земельного участка прилагается). Стоимость пользования земельным участком включена в размер арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1 договора»; 

- пункт 2.2 договора дополнить подпунктом 2.2.12 следующего содержания: арендатор обязан организовать автомобильную парковку на прилегающей к арендованному помещению территории на 42 автомобиля исходя из расчета 1 машино-место на 25 кв.м, используемого для торговли помещения, указанного в пункте 1 договора. Парковка должна быть обеспечена указателями заезда и выезда, парковочные места должны быть размечены, рядом со входом в торговое помещение должны быть установлены мусорные урны в количестве 2 шт. Арендатор обязан поддерживать территорию парковки в надлежащем состоянии, парковка должны быть чистой, свободной от мусора, грязи и луж, в холодное время года очищенной от снега. Обязательства субарендатора, предусмотренные подпунктом 2.2.12, должны быть исполнены в течение 10 календарных дней с момента подписания дополнительного соглашения». 

В пункте 4 дополнительного соглашения арендодатели указали, что в случае отказа субарендатора от включения в договор субаренды предложенных арендодателем условий, договор субаренды подлежит расторжению в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, в соответствии с условиями пункта 4.4 договора в течение 60 дней с момента получения отказа от субарендатора.

 В письме исх. № 01 от 17.01.2022 общество сообщило предпринимателям, что условия, указанные в дополнительном соглашении, являются для общества навязанными и кабальными, влекущими увеличение расходов, и нарушают права на свободу волеизъявления. 

Письмом от 14.01.2022 предприниматели уведомили общество, что в связи с отказом от подписания дополнительного соглашения, у арендодателей возникло право на односторонний отказ от договора. 

Указанным уведомлением предприниматели отказались в одностороннем порядке от договора субаренды № 0804/2020 от 08.04.2020 через 60 дней с момента получения уведомления. 

Полагая односторонний отказ от договора № 0804/2020 от 08.04.2020 незаконным и необоснованным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 154, 165.1, 166, 167, 432, 450.1, 606, 607, 615, 616, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и на основе оценки представленных доказательств и пояснений сторон пришел к выводу, что односторонний отказ от исполнения договора № 0804/2020 от 08.04.2020, выраженный в уведомлении от 14.01.2022, заявлен ответчиками в отсутствие предусмотренных законом или договором оснований.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд полагает, что выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют установленным обстоятельствам, нормам материального и процессуального права.

Исследовав условия подписанного сторонами договора суд установил, что он содержит существенные условия, соответствует требованиям статей 606, 607 ГК РФ и в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ является заключенным.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. 

По своей юридической природе односторонний отказ от исполнения обязательства представляет собой одностороннюю сделку (статьи 153, 156 ГК РФ). Эта сделка прекращает обязательство на будущее время.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя определены в статье 619 ГК РФ. К числу таких оснований отнесены в том числе: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Случаи, в которых арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, указаны в пункте 4.4 договора от 08.04.2020.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд первой инстанции обоснованно сделал вывод, что ответчики доказательств нарушения истцом условий договора от 08.04.2020, предусмотренных пунктом 4.4, либо требований законодательства Российской Федерации, являющихся основанием для одностороннего отказа от исполнения договора субаренды, как того требует статья 65 АПК РФ, не представили.

Условия спорного договора субаренды истцом исполняются надлежащим образом, доказательств обратного не имеется.

В соответствии со статьями 64, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные в дело документы и пояснения сторон, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что односторонний отказ от исполнения договора № 0804/2020 от 08.04.2020, выраженный в уведомлении от 14.01.2022, заявлен предпринимателями в отсутствие предусмотренных законом или договором оснований, в связи с чем обоснованно признан недействительным в порядке статей 166, 168 ГК РФ. 

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению.

Противоречивых выводов в мотивировочной части обжалуемого судебного решения суд апелляционной инстанции вопреки позиции ответчиков не усматривает.

Резолютивная часть решения суда первой инстанции изложена с учетом результатов рассмотренного спора и сформулированных истцом предмета и основания иска, равно как и его мотивировочная часть.

Кроме того, отсутствие отдельно согласованной платы за пользование земельным участком под арендованным помещением вопреки убеждению ответчиков не свидетельствует о незаключенности спорного договора.

Исходя из доводов апелляционной жалобы, и в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что обжалуемое решение отмене или изменению не подлежит.

Нарушения норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены, заявитель жалобы на такие нарушения не ссылается.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 3 ноября 2022 года по делу №А10-2299/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение  двух месяцев с даты принятия путем подачи жалобы через суд первой инстанции.  

Председательствующий:В.С. Ниникина

Судьи:                                                                                               Е.А. Венедиктова

                                                                                                           Е.В. Желтоухов